问答题2009年8月，业主刘某入住某高档公寓某单元，至2009年10月未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。刘某拒缴物业服务费的行为是否正确？说明理由。

1.物业服务费编制的依据如下。

(1)收入的编制方式通常是根据收费标准(单位时间费率形式)和可收费的管理面积。

(2)支出的编制依据包括：

1)管理计划及实施计划所需物业服务成本，管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划、物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等，在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算;

2)物业正常维修和养护计划，可比照以往每年实际发生的或参考其他同类物业的物业服务成本。

2.物业服务费的测算编制应考虑的因素如下。

(1)物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价;

(2)物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本;

(3)物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中;

(4)物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业服务企业得以可持续发展。

3.物业服务企业针对拒交物业服务费的解决办法如下。

(1)确定其未按期缴费的原因是否属于有履行合同缴费义务的能力却拒绝缴费的情况;

(2)派专人与其进行沟通和协商，进一步了解拒绝缴费的原因，通过做解释工作取得客户对物业服务收费的理解和配合;

(3)按照法律法规、管理规约和物业服务合同的规定，进行催交;

(4)如果仍不能解决问题，物业服务企业可以单方面停止服务，解除合同;

(5)在正式向法院提起起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序;

(6)欠费业主在收到支付令后一定期限内既不提出书面异议又不履行支付令的，物业服务企业可以向人民法院申请执行;

(7)支付令自行失效后，物业服务企业可提起诉讼。

1.物业服务企业回答的不对。处理该问题的正确做法：(1)向客户解释清楚遗留问题的形成和责任承担者等。(2)向客户介绍以前解决遗留问题的进展和物业服务企业所做的工作等。(3)处理开发商遗留问题的几种方式：

1)代表客户督促开发商尽快解决其遗留的工程问题。

2)协助客户同开发商洽商解决其遗留的工程问题。

3)协同开发商尽快解决其遗留的工程问题。如物业服务企业接受开发商委托，解决其遗留的工程问题等。

2.对业主拒交物业服务费问题的解决办法：

(1)确定其未按期缴费的原因是否属于有履行合同缴费义务的能力却拒绝缴费的情况。

(2)派专人与其进行沟通和协商，进一步了解拒绝缴费的原因，通过解释取得客户对物业眼务收费的理解和配合。

(3)按照法律法规、管理规约和物业服务合同的规定，进行催交。

(4)如果仍不能解决，物业服务企业可单方面停止服务，解除合同。

(5)在正式向法院提起起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。

(6)欠费业主在收到支付令后一定期限内既不提出书面异议又不履行支付令的，物业服务企业可以向人民法院申请执行。

(7)支付令自行失效后，物业服务企业可提起诉讼。