问答题某公司1994年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/m2，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。

题目
问答题
某公司1994年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/m2，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。
相似考题

1.某房地产公司于2000年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2 500元。该建筑物占地面积为1 000平方米，建筑面积为1 800平方米，现用于出租，每年实收租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。要求：试根据以上资料评估该宗地2003年1月土地使用权的市场价值。

2.背景资料：某市一综合大厦，于1999年10月底建成，用途为综合，其中1至3层为商场，建筑面积为4100平方米；4至10层为写字楼，建筑面积为7600平方米，建筑总容积率为3.8该大厦用地是在1997年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。2002年该大厦所有者因经济纠纷被起诉，××市人民法院因审理案件需要，于2002年11月1日以××号价格鉴证委托书，委托××市价格认证中心对该宗土地在2002年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格进行鉴证。××市价格认证中心于2002年11月20日出具了价格鉴证结论书。据调查，该大厦以往租赁合同中商场的实际租金为5.2元/建筑平方米·日，写字楼的实际租金为3.6元/建筑平方米·日。目前同类物业的平均租金水平按可出租建筑面积计算为：商场4.9元/平方米·日(可出租面积占建筑面积的75%)，空置率为6%；写字楼为3.8元/平方米·日(可出租面积占建筑面积的68%)，出租率平均为80%。各类物业出租的费用为：年管理费为租金的5%，年维修费为重置价的8%，每年需支付税费为30元／建筑平方米，年保险费为重置价的2%o。该大厦为框架结构，重置价为3000元/建筑平方米，经济耐用年限为60年，该市从1997年至2002年物价指数每年上涨9个百分点，当地土地还原利率为8%，综合还原利率为9%，一年按365天计算。

3.某建筑物的建筑面积为1000平方米，套内建筑面积为800平方米．套内建筑面积的重置价格为4000元／平方米，有效年龄为10年，经济寿命为50年，残值率为5％。该建筑物单位建筑面积的重置价格为()元／平方米。查看材料A.3200 B.4000 C.4100 D.5000

4.用收益还原法算题某临街店铺占地面积为300㎡，建筑物面积为600㎡，建筑物重置成本为1200元/㎡，耐用年限50年，已使用10年，残值为0。每月租金为50000元，出租方出租管理费为租金的10%，维修费为房屋重置价的2%，保险费率为1．5%，房产税为房屋原值的70%的1．2%，则房地产年房地纯收益为（　　）万

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  • 第1题：

    某建筑物的建筑面积为1000平方米，套内建筑面积为800平方米，套内建筑面积的重置价格为4000元／平方米，有效年龄为10年，经济寿命为50年，残值率为5%。

    求该建筑物现值可采用的公式为()。

    A、建筑物现值=建筑物重置价格一年折旧额
    B、建筑物现值=建筑物重置价格×成新率
    C、建筑物现值=建筑物重置总价一折旧总额
    D、建筑物现值=建筑物重置总价×（1一有效年龄÷经济寿命）

    答案：B,C
    解析：
    A减年折旧额不对，应减折旧总额。D未考虑残值，在没有残值情况下正确建筑

  • 第2题：

    评估对象为6层砖泪结构办公楼，土地总面积500平方米，房屋建筑面积1500平方米，月租金4.5万元，假设建筑物的资本化率为10%，耐用年限为60年，土地资本化率为8%，管理费以年租金的3%计，维修费以房屋现值的1.5%计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按房屋现值3%0计，房产税为租金收入的12%，土地使用税每年每平方米2元，综合税率为5.5%，建筑物尚可使用年限为50年，土地使用权年限为40年，建筑物价值依成本法求得为120万元。
    要求:评估该房屋基地使用权价值。


    答案：
    解析：
    用收益法评估该房屋基地使用权价值。
    (1)计算年有效总收入。
    年有效总收入=45000×12-45000÷2=517500(元)
    (2)计算年运营费用。
    ①管理费=45000×12×3%=16200(元)
    ②修缮费=1200000×l.5%=18000(元)
    ③保险费=1200000×3‰=3600(元)
    ④房产税=45000×12×12%=64800(元)
    ⑤附加税=45000×12×5.5%=29700(元)
    ⑥土地使用税=500×2=1000(元)
    ⑦年运营费用=16200+18000+3600+64800+29700+1000=133300(元)
    (3)计算房地产纯收益。
    房地产纯收益=517500-133300=384200(元)
    (4)计算土地纯收益。
    ①房屋纯收益=1200000×10%=120000(元)
    ②土地纯收益=384200-120000=264200(元)
    (5)计算土地使用权价值。



    土地单价=3150483+500=6301(元/平方米)
    本宗土地使用权的评估值为3150483元，单价为每平方米6301元。

  • 第3题：


    某房地产公司于2005年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2007年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1800平方米，现用于出租，每年实收租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。


    要求：试根据以上资料评估该宗地2008年1月土地使用权的市场价值。




    答案：
    解析：

    (1)计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=50*12*1800*(1-10%)=972000（元）


    (2)计算总费用。①年管理费=972000*3%=29160（元）②年维修费=2500*1800*1.5%=67500（元）③年税金=25*1800=45000（元）④年保险费-2500*1800*0.2%=9000（元）年总费用=①+②+③+④=29160+67500+45000+9000=150660（元）


    (3)计算房地产纯收益。年房地产纯收益=年总收益-年总费用=972000-150660=821340（元）


    (4)计算房屋纯收益。①计算年（折旧费）贬值额。年（折旧费）贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限来确定的，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条的规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用者可使用的年期为48年(50-2)，并且不计残值，视为土地使用权年限届满，地上建筑物一并由政府无偿收回（注：如计算残值，也可以）。年（折旧费）贬值额=建筑物重置价使用年限=2500*1800÷48=93750（元）②计算房屋现值。房屋现值=房屋重置价-年（折旧费）贬值额*已使用年数=2500*1800-93750*1=4406250（元）③计算房屋纯收益。房屋年纯收益=房屋现值*房屋资本化率=4406250*8%=352500（元）


    (5)计算土地纯收益。土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益=821340-352500=468840（元）


    (6)计算土地使用权市场价值。土地使用权在2008年1月的剩余使用年期为：50-3=47（年）P=468840/6%*[1-1/(1+6%)47]=7308760（元）单价=7308760/1000=7309（元/平方米）


    (7)评估结果。本宗土地使用权在2008年1月的土地使用权市场价值为7308760元，单价为7309元/平方米。



  • 第4题：

    某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。土地于1994年10月1日通过有偿出让方式以1000元/平方米的价格取得，使用权年限为50年。建筑物为钢筋混凝土结构，于1995年10月1日建成使用，建筑造价为800元/建筑平方米。1999年10月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为50年的土地的价格为1100元/平方米，该类房屋的重置成本为900元/建筑平方米。假定该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%，试估算该房地产1999年10月1日的总价格。

    略

  • 第5题：

    某市区有二层楼房一栋，其占用土地面积为36m2，房屋建筑面积为34m2，此房屋已于2005年1月整栋出租，出租时月租金为4500元，并一次性收取押金20000元。现已知该房屋每平方米重置价格13000元，评估时已经使用了15年，其建筑物的年折旧率为1.2%。按规定，此房屋进行出租时，每年应支付土地使用税1450元，房屋税750元。附加条件：房屋租金每年上浮10%，当时银行年利率为5%，管理费按每年租金的3%计，房屋维护费按房屋现值的1.5%计，空房率为每年半月，房屋的保险费每年1000元，房屋还原利率为7%，土地还原利率为6%。估价要求：求本房屋所占土地在2007年3月的价格。


    正确答案: 采用的估价方法：该房屋有收益，适合用收益还原法估价。
    （1）计算房地总收益A该房屋为2005年出租，因此应该将租金修订到2007年的水平。A1=4500×（1+10%）2=5445（元/月）房屋的间接收入为：A2=20000×5%=1000（元/年）则房地的总收入：A=A1×12+A2=66340（元/年）
    （2）计算总费用C每年支付的土地使用税和房屋税：C1=1450元/年C2=750元/年管理费：C3=5445×12×3%=1960.2（元/年）维护费：先求房屋现值为：13000×34×（1-1.2%×15）=362440（元）C4=362440×1.5%=5436（元/年）折旧费：C5=房屋重置价格×年折旧率=13000×34×1.2%=5304（元/年）租金损失费：C6=64800×1/24=2700（元/年）保险费：C7=1000（元/年）
    （3）计算土地纯收益先求房地共同的纯收益：A0=A-C=A-C1-C2-C3-C4-C5-C6-C7=47255（元/年）再求房屋纯收益：房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率=362440×7%=25370.8（元/年）最后求土地纯收益：土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=47255-25370.8=21890.2（元/年）
    （4）计算土地的收益价格（总价格）土地总价格=土地纯收益/土地还原率=21890.2/6%=364836.7（元）（5）单位面积地价=364836.7/36=10134.35（元）
    （6）楼面地价=土地总价/建筑面积=364836.7/34=10730.5（元）或，楼面地价=单位地价/容积率=10134.35/（34/36）=10730.5（元）

  • 第6题：

    某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要进行抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：①建筑面积20000㎡，容积率为5；②全部用于出租，出租率为80％;③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元／平方米；④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5；⑤房屋重置价格为2000元／平方米，耐用期为50年，残值率为0；⑥有关出租成本有房产税（按年租金的12％计）、年折旧、物业管理成本（按使用面积计，每年100元／平方米）、保险费（按使用面积计，每年32元／平方米）；⑦房地产综合还原率为10％。根据上述情况回答以下问题。 该宗土地在估价时点的单价为（　）元／平方米。

    • A、27047.5
    • B、25048
    • C、5410
    • D、5010

    正确答案:A

  • 第7题：

    有一房屋，其重置价为80万元，成新度为70%，现用于出租，年租金收入为8万元，年出租总费用为1万元。又知土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该宗土地的年纯收益为（）万元。

    • A、2.52
    • B、2.50
    • C、2.53
    • D、2.62

    正确答案:A

  • 第8题：

    单选题
    现有一宗占地面积为1000m2的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于2004年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500m2的办公楼，现全部用于出租。2009年11月1日进行的市场调查情况如下。 （1）在当地，规划档次相同办公楼的月租金一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可以收取押金60万元，押金收益率为5%。 （2）该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元。 （3）土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。 该宗地于2009年11月1日的土地单位面积价格为（）元／米2。
    A

    18576

    B

    17156

    C

    20385

    D

    14297


    正确答案： C
    解析： 暂无解析

  • 第9题：

    问答题
    某市区有二层楼房一栋，其占用土地面积为36m2，房屋建筑面积为34m2，此房屋已于2005年1月整栋出租，出租时月租金为4500元，并一次性收取押金20000元。现已知该房屋每平方米重置价格13000元，评估时已经使用了15年，其建筑物的年折旧率为1.2%。按规定，此房屋进行出租时，每年应支付土地使用税1450元，房屋税750元。附加条件：房屋租金每年上浮10%，当时银行年利率为5%，管理费按每年租金的3%计，房屋维护费按房屋现值的1.5%计，空房率为每年半月，房屋的保险费每年1000元，房屋还原利率为7%，土地还原利率为6%。估价要求：求本房屋所占土地在2007年3月的价格。

    正确答案： 采用的估价方法：该房屋有收益，适合用收益还原法估价。
    （1）计算房地总收益A该房屋为2005年出租，因此应该将租金修订到2007年的水平。A1=4500×（1+10%）2=5445（元/月）房屋的间接收入为：A2=20000×5%=1000（元/年）则房地的总收入：A=A1×12+A2=66340（元/年）
    （2）计算总费用C每年支付的土地使用税和房屋税：C1=1450元/年C2=750元/年管理费：C3=5445×12×3%=1960.2（元/年）维护费：先求房屋现值为：13000×34×（1-1.2%×15）=362440（元）C4=362440×1.5%=5436（元/年）折旧费：C5=房屋重置价格×年折旧率=13000×34×1.2%=5304（元/年）租金损失费：C6=64800×1/24=2700（元/年）保险费：C7=1000（元/年）
    （3）计算土地纯收益先求房地共同的纯收益：A0=A-C=A-C1-C2-C3-C4-C5-C6-C7=47255（元/年）再求房屋纯收益：房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率=362440×7%=25370.8（元/年）最后求土地纯收益：土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=47255-25370.8=21890.2（元/年）
    （4）计算土地的收益价格（总价格）土地总价格=土地纯收益/土地还原率=21890.2/6%=364836.7（元）（5）单位面积地价=364836.7/36=10134.35（元）
    （6）楼面地价=土地总价/建筑面积=364836.7/34=10730.5（元）或，楼面地价=单位地价/容积率=10134.35/（34/36）=10730.5（元）
    解析： 暂无解析

  • 第10题：

    单选题
    某公司于2004年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权，并于2005年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物租金一般为30元／米2（建筑面积），每年支付的土地税及房产税为20元／米2（建筑面积），支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元／米2，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。根据上述材料，回答下面的问题（计算结果保留到整数位）。 房屋的年纯收益为（）元。
    A

    38020

    B

    39570

    C

    40350

    D

    36280


    正确答案： B
    解析： 暂无解析

  • 第11题：

    问答题
    某公司1994年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/m2，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。

    正确答案： （1）根据房地客观收益和客观费用，求得房地纯收益；采用客观收益，以30元/月计年总收益：30×450×12=162000（元）
    （2）通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还原率求得房屋纯收益；年税金：20×450=9000（元）年管理费：162000×5%=8100（元）年维修费：1500×450×3%=20250（元）年保险金：1500×450×0.3%=2025（元）年折旧费：1500×450/49=13775.5（元）年总费用：9000+8100+20250+2025+13775.5=53150.5（元）
    （3）将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到土地纯收益；房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率=（房屋重置价-年折旧费×已使用年限）×房屋还原率=（1500×450-13775.5×3）×6%=38020.4（元）
    （4）用土地还原率，采用适当公式求得估价时点的土地价格。土地纯收益=总收益-总费用-房屋纯收益=162000-53150.5-38020.4=70829.1（元）
    （5）计算1998年11月的土地价格。土地总价：P=a/r［1-1/（1+r）n］式中，P为土地总价，a为土地纯收益，r为土地还原率，n为土地收益年限。本题中，P=70829.1/5%×［1-1/（1+5%）46］=1266429.0（元）
    解析： 暂无解析

  • 第12题：

    多选题
    某公司于2004年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权，并于2005年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为30元／米2（建筑面积），每年支付的土地税及房产税为20元／米2（建筑面积），支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元／米2，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。根据上述材料，回答以下几小题的问题。 与一般商品相比，土地价格具有明显的（）。
    A

    同一性

    B

    地区性

    C

    个别性

    D

    可变性


    正确答案： A,B
    解析： 暂无解析

  • 第13题：

    共用题干
    某建筑物的建筑面积为1000平方米，套内建筑面积为800平方米，套内建筑面积的重置价格为4000元/平方米，有效年龄为10年，经济寿命为50年，残值率为5%。根据题意，回答下列问题：

    求该建筑物现值可采用的公式为()。
    A:建筑物现值=建筑物重置价格-年折旧额
    B:建筑物现值=建筑物重置价格*成新率
    C:建筑物现值=建筑物充值总价-折旧总额
    D:建筑物现值=建筑物充值总价*（1-有效年龄÷经济寿命）

    答案：B,C
    解析：
    该建筑物单位建筑面积的重置价格=800*4000*1000=3200（元/平方米）。
    成新率=[1-（1-R）*（t/N)]*100%。式中，R表示残值率，t表示有效年龄，N表示经济寿命。所以该建筑物的成新率=[1-(1-5%)*(10/50)]*100%=81%。
    年折旧=(3200-3200*5%)/50=60.8（元/平方米），年折旧额=60.8*1000=60800（元）=6.08（万元）。
    选项A，建筑物现值=建筑物重置价格一折旧总额。选项D未考虑残值。

  • 第14题：

    某办公楼的建筑面积为20000m2，土地面积为10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元／m2，土地重新购置价格为4800元／m2，建筑物重置价格为3200元/m2，建筑物自然寿命为50年，残值率为2％，建筑物折旧总额为（　　）万元。

    A．800
    B．878
    C．896
    D．1129

    答案：A
    解析：
    建筑物折旧总额=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值=建筑物重置价格-（房地产市场价格－土地重新购建价格）=3200×2－（5200×2－4800×1）=800（万元）。

  • 第15题：

    某土地位于繁华商业街，A公司于2010年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权年限是商业用地的最高出让年限，并于2011年5月在此地块上建成一座砖泪结构的写字楼。经济耐用年限为35年，残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家元偿收回。
    (1)当时该写字楼的造价是3000元/m^2，2011年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。
    (2)该被评估房地产，2015年1月订约了2年期的租约，整幢t租月租金收入为3万元。评估基准日预计同类房地产年租金应
    为1000元/m2;空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算。
    (3)各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算;各年保险费以房屋评估基准日现值的‰计算;土地使用税以每年2元/旷计算。
    (4)假设建筑物的还原利率为10%，土地还原利率为8%。
    (5)该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。
    要求:试评估本例房屋基地在2017年5月的土地使用权价格。


    答案：
    解析：
    (1)房屋的重置成本=3000x510x(1+2%)6=1723028.5(元)
    (2)计算房屋现值
    ①房屋年贬值额
    商业用地的最高出让年限是40年，但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以年贬值额=建筑物重置价x(1-残值率)/使用年限=1723028x(1-5%)/35=46767.92(元)
    ②房屋现值=建筑物重置价-年贬值额x6=1723028-46767.92x6=1442420.5(元)
    (3)计算房地产总收入年租金总收入=1000x789x510=397800(元)
    (4)计算房地产年总费用
    ①房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为:397800x129=47736(元)
    ②管理费以年租金的3%计算:397800x3%=11934(元)
    ③缮费以房屋现值的1.5%计算:1442420.5x1.5%=21636.3(元)
    ④保险费以房屋现值的3%。计算:1442420.5x3%o=4327.26(元)
    ⑤土地使用税以每年每平方米2元计为:2x360=720(元)
    ⑥房地产年总费用=47736+11934+21636.3+4327.26+720=86353.56(元)
    (5)计算房地产净收益=397800-86353.56=311446.44(元)
    (6)求取土地纯收益
    ①房屋年净收益为:
    1442420.5/(P/A.10%.29)=1442420.5/9.3696=153946.86(元)
    ②土地纯收益=房地产的净收益-房屋纯收益
    =311446.44-153946.86=157499.58(元)
    (7)求土地使用权价格评估基准日土地剩余使用年限是:40-7=33(年)
    土地总价=157499.58x(1-(1+8%)勺/8%
    =157499.58x1l.5139=1813434.41(元)
    土地单价=1813434.41.360=5037.32(元)

  • 第16题：

    某建筑物的建筑面积为1000平方米，套内建筑面积为800平方米，套内建筑面积的重置价格为4000元/平方米，有效年龄为10年，经济寿命为50年，残值率为5%。 求该建筑物现值可采用的公式为（　）。

    • A、建筑物现值=建筑物重置价格-年折旧额 
    • B、建筑物现值=建筑物重置价格×成新率 
    • C、建筑物现值=建筑物重置总价-折旧总额 
    • D、建筑物现值=建筑物重置总价×(1-有效年龄÷经济寿命) 

    正确答案:B,C

  • 第17题：

    某公司1994年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/m2，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。


    正确答案: （1）根据房地客观收益和客观费用，求得房地纯收益；采用客观收益，以30元/月计年总收益：30×450×12=162000（元）
    （2）通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还原率求得房屋纯收益；年税金：20×450=9000（元）年管理费：162000×5%=8100（元）年维修费：1500×450×3%=20250（元）年保险金：1500×450×0.3%=2025（元）年折旧费：1500×450/49=13775.5（元）年总费用：9000+8100+20250+2025+13775.5=53150.5（元）
    （3）将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到土地纯收益；房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率=（房屋重置价-年折旧费×已使用年限）×房屋还原率=（1500×450-13775.5×3）×6%=38020.4（元）
    （4）用土地还原率，采用适当公式求得估价时点的土地价格。土地纯收益=总收益-总费用-房屋纯收益=162000-53150.5-38020.4=70829.1（元）
    （5）计算1998年11月的土地价格。土地总价：P=a/r［1-1/（1+r）n］式中，P为土地总价，a为土地纯收益，r为土地还原率，n为土地收益年限。本题中，P=70829.1/5%×［1-1/（1+5%）46］=1266429.0（元）

  • 第18题：

    现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1995年11月1日 通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现 全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下： (1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押 金60万元，押金收益率为5%; (2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元; (3)土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。 试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格 该宗土地于2000年11月1日的市场价格为（　）

    • A、17496(元/平方米)
    • B、17854(元/平方米)
    • C、19630(元/平方米)
    • D、17156(元/平方米)

    正确答案:D

  • 第19题：

    某建筑物的建筑面积为1000平方米，套内建筑面积为800平方米，套内建筑面积的重置价格为4000元/平方米，有效年龄为10年，经济寿命为50年，残值率为5%。 建筑物单位建筑面积的重置价格为（　）元/平方米。

    • A、3200 
    • B、4000 
    • C、4100 
    • D、5000

    正确答案:A

  • 第20题：

    单选题
    现有一宗占地面积为1000m2的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于2004年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500m2的办公楼，现全部用于出租。2009年11月1日进行的市场调查情况如下。 （1）在当地，规划档次相同办公楼的月租金一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可以收取押金60万元，押金收益率为5%。 （2）该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元。 （3）土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。 该建筑物的年纯收益为（）万元。
    A

    68

    B

    84

    C

    72

    D

    80


    正确答案： C
    解析： 暂无解析

  • 第21题：

    问答题
    待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原率为7%，建筑物还原率为8%，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年损失准备费为7600元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元，试用残余法估测建筑物的价值。

    正确答案： （1）计算房地合一状态下的总收入：年总收入=3000×12 =36000（元）
    （2）年总费用=7600（元）
    （3）年总收益=36000-7600=28400（元）
    （4）计算土地收益
    土地收益=1000×300×7%=21000（元）
    （5）计算建筑物收益
    建筑物收益=28400-21000=7400（元）
    （6）建筑物折旧率=1/25×100%=4%
    （7）建筑物价格=7400÷（8%+4%）×[1-1/（1+12%）25] =58040（元）
    解析： 暂无解析

  • 第22题：

    多选题
    某公司于2004年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权，并于2005年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为30元／米2（建筑面积），每年支付的土地税及房产税为20元／米2（建筑面积），支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元／米2，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。根据上述材料，回答以下几小题的问题。 用市场比较法评估时，可利用与待估宗地同类型的具有替代性宗地的（），推测待估土地价格。
    A

    拍卖底价

    B

    转让地价

    C

    出让地价

    D

    资产核算价


    正确答案： C,D
    解析： 暂无解析

  • 第23题：

    单选题
    某公司于2004年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权，并于2005年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为30元／米2（建筑面积），每年支付的土地税及房产税为20元／米2（建筑面积），支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元／米2，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。根据上述材料，回答以下几小题的问题。 该土地纯收益为（）元。
    A

    162000

    B

    108849.5

    C

    123979.6

    D

    70829.1


    正确答案： D
    解析： 暂无解析

  • 第24题：

    多选题
    某建筑物的建筑面积为1000平方米，套内建筑面积为800平方米，套内建筑面积的重置价格为4000元/平方米，有效年龄为10年，经济寿命为50年，残值率为5%。 求该建筑物现值可采用的公式为（　）。
    A

    建筑物现值=建筑物重置价格-年折旧额 

    B

    建筑物现值=建筑物重置价格×成新率 

    C

    建筑物现值=建筑物重置总价-折旧总额 

    D

    建筑物现值=建筑物重置总价×(1-有效年龄÷经济寿命) 


    正确答案： C,B
    解析： 选项A，建筑物现值=建筑物重罝价格-折旧总额。选项D未考虑残值。

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