问答题某开发区征用土地总面积为5km2，现已完成了"七通一平"，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m2。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元，征地后，土地"七通一平"的费用为2亿元/km2，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40%，总投资回报率为20%，土地增值收益率取20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该

题目
问答题
某开发区征用土地总面积为5km2，现已完成了"七通一平"，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m2。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元，征地后，土地"七通一平"的费用为2亿元/km2，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40%，总投资回报率为20%，土地增值收益率取20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。
相似考题

1.某块地是通过城镇土地出让取得的,出让金为10万元／亩,拆迁费5万元／亩,其他费用(含税费)3万元／亩,开发费3亿元／平方公里。当地一拿回那个一年期贷款利率为9%,两年期为10%,开发周期为两年,第一年投资占总额的75%,利润为10%,计算熟地的价格?

2.某土地面积为1000平方米，每平方米征地费100元、开发费150元，土地开发期为两年，开发费在 开发期内均匀投入，开发商要求的回报率为10%，当地土地出让增值收益为12%，银行贷款利率为6%，试用成本法评估土地价格。

3.某开发区完成土地开发后，土地开发程度已达到“七通一平”。开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元/亩，土地开发费为10万元/亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1%，按月计算复利，土地开发的投资回报率要求达到20%，土地增值收益率为10%，土地还原利率为8%。试根据以上资料，对该开发区出让土地的单位面积的价格进行鉴证(要求先列出计算公式，再分步计算)。

4.某地块面积为80,000平方米,是通过城镇土地出让而取得的,出让金为30万元／亩,拆迁费50万元／亩,开发费3亿元元／平方公里,其他费用(包括税费)5万元／亩,土地开发周期为两年,第一年投入开发费占总开发费的40%,目前市场上地产开发的投资报酬率为10%,银行贷款利率为6%,试评估该土地经开发后的价格。()。A、14404.4万元B、14764.4万元C、14976.4万元D、142358.4万元

更多“问答题某开发区征用土地总面积为5km2，现已完成了"七通一平"，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m2。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元，征地后，土地"七通一平"的费用为2亿元/km2，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40%，总投资回报率为20%，土地增值收益率取20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该”相关问题

  • 第1题：

    某地块是通过城镇土地出让取得的，出让金为10万元/亩，拆迁费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费3亿元/平方公里。当地银行一年期贷款利率为9%，两年期为10%，开发周期为两年，第一年投资占总投资的75%，利润为10%，试计算熟地的价格。


    正确答案：
    （1）土地出让金=100000/667=149.93元/平方米
    （2）拆迁费用=50000/667=74.96元/平方米
    （3）其他费用=30000/667=44.98元/平方米
    （4）土地开发费用=3亿元/1000000平方米=300元/平方米
    每平方米土地取得费的开发费合计569.87元
    （5）第一期利息=569.87×75%×10%×2=85.48元/平方米
    （6）第二期利息=569.87×25%×9%×1=12.82元/平方米
    （7）利润=569.87×75%×10%+569.87×10%=99.73元/平方米
    （8）熟地价格 地块重置成本=569.87+85.48+12.82+99.73=767.9元/平方米
    注明：一亩＝667平方

  • 第2题：

    某成片荒地的面积为5km2，适宜进行“七通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为75%；附近地区与之位置相当的“小块”“七通一平”熟地的单价为2800元/m2；建设期为2年；将该成片荒地开发成“七通一平”熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为5.6亿元/km2；贷款年利率为8%；土地开发的年成本利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的增值税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。


    答案：
    解析：
    设该成片荒地的总价为V：
    开发完成后的熟地总价值=2800×5000000×75%=105（亿元）
    取得该荒地的税费=V×4%=0.04V（亿元）
    土地开发成本及管理费用、销售费用总额=5.6×5=28（亿元）
    投资利息总额=（V+0.04V）×[（1+8%）2-1]+28×[（1+8%）1-1]=0.17V+2.24（亿元）
    转让开发完成后的熟地的税费总额=105×6%=6.3（亿元）
    土地开发利润总额=（V+V×4%）×10%×2+（28+0.17V+2.24）×10%×1=0.225V+3.024（亿元）
    V=105-0.04V-28-（0.17V+2.24）-6.3-（0.225V+3.024）
    V=45.6（亿元）
    故：该成片荒地总价=45.6（亿元）
    单价=45.6亿元/5000000=9120（元/m2）。

  • 第3题：

    某工业开发区征用土地总面积5km2，土地出让年限为50年。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元；征地后，土地开发的费用为2亿元／krn2，开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40％，总投资回报率为20％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％。试估算出该区域50年期的工业用地的单位面积价格和总价格。


    正确答案: 根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下。
    （1）计算土地取得费
    土地取得费为：（4.5＋1.5）×108÷（5×106）＝120（元／m2）
    （2）计算土地开发费
    土地开发费为：（2.0×108）÷（1×106）＝200（元／m2）
    （3）计算投资利息投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分两部分，其中40％为第一年投人，计息期为1.5年；另外60％在第二年投人，计息期为0.5年，因此投资利息为：
    120×[（1+0.1）2－1]+200×40％[（1+0.1）1.5－1]＋200×60％×[（1+0.1）0.5－1]＝25.20＋12.30＋5.86＝43.36（元／m2）
    （4）计算投资利润
    投资利润为：（120＋200）×20％＝64（元／m2）
    （5）计算土地增值收益
    土地增值收益为：（120＋200+43.36＋64）×20％＝85.47（元／m2）
    （6）计算单位面积土地价格土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益=120＋200＋43.36＋64＋85.47＝512.83（元／m2）
    （7）计算土地总价格
    土地总价格=512.83×5000000＝25.6415（亿元）
    因此，采用成本法估算出的该宗工业用地的单位面积价格为512.83元／m2，总价格为25.6415亿元。

  • 第4题：

    某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到"五通～平"（通路、通水、通信、通电、通排水，场地平整），可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%，土地出让年限为50年。下面是估价调查所获得的其他资料：征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/m2征收；耕地开垦费，按10元/m2计收。土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到"五通一平"的开发费平均为90元/m2。假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15%，年贷款利率为8%，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%，请根据上述资料计算土地单价。 根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。


    正确答案: 解题步骤：
    （1）计算土地取得费及税费土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即最高补偿标准：2000×30/666.67=90（元/m2）青苗补偿及地上物补偿：2000/666.67=3.0（元/m2）征地费合计：90+3.0=93.0（元/m2）征地管理费：93.0×4%=3.72（元/m2）耕地占用税：5元/m2耕地开垦费：10元/m2土地取得费及税费=93.0+3.72+5+10=111.72（元/m2）
    （2）土地开发费土地开发费=90元/m2
    （3）投资利息投资利息=111.72×［（1+8%）1.5-1］+90×［（1+8%）0.75）-1］=19.02（元/m2）
    （4）投资利润投资利润=（111.72+90）×15%=30.26（元/m2）
    （5）计算土地成本价格成本价格=111.72+90+19.02+30.26=251.0（元/m2）
    （6）计算土地增值根据题意，这里土地增值率取20%，则：土地增值=251×20%=50.2（元/m2）
    （7）计算全开发区土地单位面积地价全开发区土地单位面积地价：251.0+50.2=301.2（元/m2）
    （8）计算可出让土地单位面积地价可出让土地单位面积地价：301.2/80%=376.5（元/m2）即开发区50年期工业用地可出让土地使用权价格为376.5元/m2。

  • 第5题：

    某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元／米2，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"（通路、通电、通水、通信、排水及场地平整）。2009年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元／亩，"五通一平"土地开发费为8万元／亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变。 下列各项费用中，不属于土地取得费的是（）。

    • A、劳动力安置费
    • B、土地平整费
    • C、拆迁费
    • D、征地费

    正确答案:B

  • 第6题：

    假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3 万元/亩，土地开发费为2 亿元/平方公里，征地中发生的其他费用为2 万元/亩，贷款利率为12% ，假设土地开发周期为2 年，均匀投入，第一年投入占1/4，投资回报率为25%，土地增值收益率为5%，试计算该区域50 年期的工业用地地价


    正确答案: 土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数2、计算步骤
    1(1)计算方法选择：适用于成本逼近法
    2(2)计算土地取得费(注意换算为统一的单位)土地取得费=3+2=5(万元/亩)=75(元/平方米)
    3(3)计算土地开发费，2(亿元/平方公里)=200(元/平方米)
    4(4)计算利息利息=75×[(1+12%)2-1]+200×25%×[(1+12%)1.5-1]+200×75%×[(1+12%)
    0.5-1]=37.09(元/平方米)
    1(5)计算利润，利润=(75+200)×25%=68.75(元/平方米)
    2(6)计算成本地价成本地价=(2)+(3)+(4)+(5)=75+200+37.09+68.75=380.84(元/平方米)
    3(7)土地积算价格积算价格=成本地价×(1+5%)=399.88(元/平方米)
    4(8)计算50年期地价50年期地价=土地积算价格×[1-1/(1+r)50]=399.88×[1-1/(1+12%)50]=398.50(元/平方米)

  • 第7题：

    为实施土地调控，国家明确规定，各地在出让工业用地时，价格不得低于（　）之和。

    • A、土地取得成本
    • B、拆迁安置补偿费
    • C、征地安置补偿费
    • D、土地前期开发成本
    • E、按规定收取的相关费用

    正确答案:A,D,E

  • 第8题：

    多选题
    某开发区拟出让一宗已经完成"七通一平"的土地，面积10000m2。该开发区每亩征地开支平均为5万元，完成1km2的开发需投入2亿元。一般征地完成后，"七通一平"的周期为2年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当地银行年贷款利率为10%。根据上述材料，回答以下几小题的问题。 在宗地估价报告中，估价结果要说明的价格类型有（）。
    A

    总地价

    B

    单位面积地价

    C

    地上建筑物价格

    D

    楼面地价


    正确答案： C,B
    解析： 暂无解析

  • 第9题：

    问答题
    假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3 万元/亩，土地开发费为2 亿元/平方公里，征地中发生的其他费用为2 万元/亩，贷款利率为12% ，假设土地开发周期为2 年，均匀投入，第一年投入占1/4，投资回报率为25%，土地增值收益率为5%，试计算该区域50 年期的工业用地地价

    正确答案： 土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数2、计算步骤
    1(1)计算方法选择：适用于成本逼近法
    2(2)计算土地取得费(注意换算为统一的单位)土地取得费=3+2=5(万元/亩)=75(元/平方米)
    3(3)计算土地开发费，2(亿元/平方公里)=200(元/平方米)
    4(4)计算利息利息=75×[(1+12%)2-1]+200×25%×[(1+12%)1.5-1]+200×75%×[(1+12%)
    0.5-1]=37.09(元/平方米)
    1(5)计算利润，利润=(75+200)×25%=68.75(元/平方米)
    2(6)计算成本地价成本地价=(2)+(3)+(4)+(5)=75+200+37.09+68.75=380.84(元/平方米)
    3(7)土地积算价格积算价格=成本地价×(1+5%)=399.88(元/平方米)
    4(8)计算50年期地价50年期地价=土地积算价格×[1-1/(1+r)50]=399.88×[1-1/(1+12%)50]=398.50(元/平方米)
    解析： 暂无解析

  • 第10题：

    单选题
    某开发区总面积为5km2，其中可供出让的土地面积为3.5km2。经测算该开发区总的平均地价为3000元/m2，若某公司预受让该开发区15亩的用地，则其需交纳（）万元的地价款。
    A

    2250

    B

    3000

    C

    4000

    D

    5000


    正确答案： A
    解析： 暂无解析

  • 第11题：

    问答题
    有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，建设期利息为28.77元/平方米，开发商要求投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，试评估该土地的价值。

    正确答案： （1）土地取得费=10万元/亩=150元/平方米；土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米； 
    （2）开发利润=（150+200）×10%=35元/平方米 
    （3）土地单价=（150+200+28.77+35）×（1+15%）=475.84元/平方米； 
    土地总价=475.84×15000=7137600元； 该宗地单价为475.84元/平方米，总价7137600元。
    解析： 暂无解析

  • 第12题：

    单选题
    某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/km2，假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%，银行贷款年利率为8%，该土地的投资利息为（　）元/㎡。
    A

    50.02

    B

    103.22

    C

    109.63

    D

    114.82


    正确答案： B
    解析：

  • 第13题：

    某市高新技术开发区内有一块土地面积为20000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩15万元，土地开发费为每平方公里2.2亿元，土地开发周期为两年，土地开发费为年初一次性投入，第一年投入资金占总开发费用的45%，管理费用为土地开发费用的10%。开发商要求的投资回报率为10%，销售税费假设为30万元，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试计算该土地的评估价值。


    答案：
    解析：
    该土地的各项投入成本均已知，可用戚本法评估。
    (1)计算土地取得费。
    土地取得费=15万元/亩=225元/平方米
    [提示]1亩=667平方米
    (2)计算土地开发费。
    土地开发费=2.2亿元/平方千米=220元/平方米
    [提示]1平方干:米=100万平方米
    (3)计算管理费用。
    管理费用=220×10%=22元/平方米)
    (4)计算投资利息。
    土地取得费的计息期为两年，士地开发费为年初一次性投入，第一年投入的部分，计息期为2年，第二年投入的部分，计息期为1年，则:
    土地取得费利息=225×[(1+6%)^2-1]=27.81(元/平方米)
    土地开发费及管理费用利息=(220+22)
    ×45%×[(1+6%)^2-1]+(220+22)×55%×[(1+6%)-1]=13.46+7.99=21.45(元/平方米)
    投资利息合计=27.81+21.45=49.26(元/平方米)
    (5)计算开发利润。
    开发利润=[(1)+(2)+(3)J×10%=(225+220+22)×10%=46.7(元/平方米)
    (6)计算销售税费。
    销售税费=300000÷20000=15(万平方米)
    (7)计算土地价值。
    土地单价=[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)]×(1+15%)=(225+220+22+49.26+46.7+15)×(1+15%)=664.65(方平方米)
    土地总价=面4.65×20000=1329.3(万元)
    评估结果:该宗地单价为664.65万平方米，总价为1329.3万元。

  • 第14题：

    某工业区的出让年限为50年，该工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为4500万元／km2，征地中发生的其他费用为3000万元／km2，土地开发费为2亿元／km2。当地银行的年贷款利率为12％，征地完成后，土地开发周期为两年，第一年土地开发费占全部土地开发费的1／4，每年投资资金为均匀投入，投资回报率为25％，土地增值收益率为5％，试计算该区域50年期的工业用地的单位面积地价。


    正确答案: 根据题意采用成本法进行评估，步骤如下：
    （1）计算土地取得费为：（4500＋3000）×104／106＝75元／km2
    （2）计算土地开发费为：2×108／106＝200元／km2
    （3）计算投资利息：投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分两部分，其中25％为第一年投人，计息期为1.5年；另外75％在第二年投人，计息期为0.5年，因此投资利息为：
    75［（1＋12％）2－1］＋200×0.25×［（1＋12％）1.5－1］＋200×0.75×［（1＋12％）0.5－1］＝37.09元／km2
    （4）计算投资利润：（75＋200）×25％＝68.75元／km2
    （5）土地增值收益：（75＋200＋37.09＋68.75）×0.05=19.04元／km2
    （6）则土地价格＝75＋200＋37.09＋68.75＋19.04＝399.88元／km2
    因此，采用成本法估算出的该区域工业用地的单位面积价格为399.88元／km2。

  • 第15题：

    某开发区总面积为5km2，其中可供出让的土地面积为3.5km2。经测算该开发区总的平均地价为3000元/m2，若某公司预受让该开发区15亩的用地，则其需交纳（）万元的地价款。

    • A、2250
    • B、3000
    • C、4000
    • D、5000

    正确答案:C

  • 第16题：

    有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，建设期利息为28.77元/平方米，开发商要求投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，试评估该土地的价值。


    正确答案:（1）土地取得费=10万元/亩=150元/平方米；土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米； 
    （2）开发利润=（150+200）×10%=35元/平方米 
    （3）土地单价=（150+200+28.77+35）×（1+15%）=475.84元/平方米； 
    土地总价=475.84×15000=7137600元； 该宗地单价为475.84元/平方米，总价7137600元。

  • 第17题：

    某开发区征用土地总面积为5km2，现已完成了"七通一平"，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m2。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元，征地后，土地"七通一平"的费用为2亿元/km2，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40%，总投资回报率为20%，土地增值收益率取20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。


    正确答案: （1）计算土地取得费（4.5+1.5）×108/（5×108）=120（元/m2）
    （2）计算土地开发费（2.0×108）/（1×108）=200（元/m2）
    （3）计算投资利息120×［（1+0.1）2-1］+200×40%×［（1+0.1）1.5-1］+200×60%×［（1+0.1）0.5-1］=25.20+12.30+5.86=43.36（元/m2）
    （4）计算投资利润（120+200）×20%=64（元/m2）
    （5）计算土地增值收益（120+200+43.36+64）×20%=85.47（元/m2） （6）计算土地价格土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值税=120+200+43.36+64+85.47=512.83（元/m2） （7）进行可出让土地比修正率开发区可出让土地比率=（开发区总面积-不可出让土地面积）/开发区土地总面积×100%=（5-1.5）/5×100%=70%则可出让土地的平均单价=512.83/70%=732.61（元/m2） （8）进行土地使用权年期修正以上求取的土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用价格为：732.61×［1-1/（1+0.07）50］=707.74（元/m2） （9）计算土地总价格707.74×10000=7077400（元）采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为：单位面积价格为707.74元/m2；总价格为7077400元。

  • 第18题：

    某地块是通过城镇土地出让取得的，出让金为10万元/亩，拆迁费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费3亿元/平方公里。当地银行一年期贷款利率为9%，两年期为10%，开发周期为两年，第一年投资占总投资的75%，利润为10%，试计算熟地的价格（注明：一亩＝667平方）


    正确答案: （1）土地出让金=100000/667=149.93元/平方米
    （2）拆迁费用=50000/667=74.96元/平方米
    （3）其他费用=30000/667=44.98元/平方米
    （4）土地开发费用=3亿元/1000000平方米=300元/平方米
    每平方米土地取得费的开发费合计569.87元
    （5）第一期利息=569.87×75%×10%×2=85.48元/平方米
    （6）第二期利息=569.87×25%×9%×1=12.82元/平方米
    （7）利润=569.87×75%×10%+569.87×10%=99.73元/平方米
    （8）熟地价格地块重置成本=569.87+85.48+12.82+99.73=767.9元/平方米

  • 第19题：

    问答题
    某工业区的出让年限为50年，该工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为4500万元／km2，征地中发生的其他费用为3000万元／km2，土地开发费为2亿元／km2。当地银行的年贷款利率为12％，征地完成后，土地开发周期为两年，第一年土地开发费占全部土地开发费的1／4，每年投资资金为均匀投入，投资回报率为25％，土地增值收益率为5％，试计算该区域50年期的工业用地的单位面积地价。

    正确答案： 根据题意采用成本法进行评估，步骤如下：
    （1）计算土地取得费为：（4500＋3000）×104／106＝75元／km2
    （2）计算土地开发费为：2×108／106＝200元／km2
    （3）计算投资利息：投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分两部分，其中25％为第一年投人，计息期为1.5年；另外75％在第二年投人，计息期为0.5年，因此投资利息为：
    75［（1＋12％）2－1］＋200×0.25×［（1＋12％）1.5－1］＋200×0.75×［（1＋12％）0.5－1］＝37.09元／km2
    （4）计算投资利润：（75＋200）×25％＝68.75元／km2
    （5）土地增值收益：（75＋200＋37.09＋68.75）×0.05=19.04元／km2
    （6）则土地价格＝75＋200＋37.09＋68.75＋19.04＝399.88元／km2
    因此，采用成本法估算出的该区域工业用地的单位面积价格为399.88元／km2。
    解析： 暂无解析

  • 第20题：

    问答题
    某地块是通过城镇土地出让取得的，出让金为10万元/亩，拆迁费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费3亿元/平方公里。当地银行一年期贷款利率为9%，两年期为10%，开发周期为两年，第一年投资占总投资的75%，利润为10%，试计算熟地的价格（注明：一亩＝667平方）

    正确答案： （1）土地出让金=100000/667=149.93元/平方米
    （2）拆迁费用=50000/667=74.96元/平方米
    （3）其他费用=30000/667=44.98元/平方米
    （4）土地开发费用=3亿元/1000000平方米=300元/平方米
    每平方米土地取得费的开发费合计569.87元
    （5）第一期利息=569.87×75%×10%×2=85.48元/平方米
    （6）第二期利息=569.87×25%×9%×1=12.82元/平方米
    （7）利润=569.87×75%×10%+569.87×10%=99.73元/平方米
    （8）熟地价格地块重置成本=569.87+85.48+12.82+99.73=767.9元/平方米
    解析： 详见答案。

  • 第21题：

    问答题
    某工业开发区征用土地总面积5km2，土地出让年限为50年。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元；征地后，土地开发的费用为2亿元／krn2，开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40％，总投资回报率为20％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％。试估算出该区域50年期的工业用地的单位面积价格和总价格。

    正确答案： 根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下。
    （1）计算土地取得费
    土地取得费为：（4.5＋1.5）×108÷（5×106）＝120（元／m2）
    （2）计算土地开发费
    土地开发费为：（2.0×108）÷（1×106）＝200（元／m2）
    （3）计算投资利息投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分两部分，其中40％为第一年投人，计息期为1.5年；另外60％在第二年投人，计息期为0.5年，因此投资利息为：
    120×[（1+0.1）2－1]+200×40％[（1+0.1）1.5－1]＋200×60％×[（1+0.1）0.5－1]＝25.20＋12.30＋5.86＝43.36（元／m2）
    （4）计算投资利润
    投资利润为：（120＋200）×20％＝64（元／m2）
    （5）计算土地增值收益
    土地增值收益为：（120＋200+43.36＋64）×20％＝85.47（元／m2）
    （6）计算单位面积土地价格土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益=120＋200＋43.36＋64＋85.47＝512.83（元／m2）
    （7）计算土地总价格
    土地总价格=512.83×5000000＝25.6415（亿元）
    因此，采用成本法估算出的该宗工业用地的单位面积价格为512.83元／m2，总价格为25.6415亿元。
    解析： 暂无解析

  • 第22题：

    问答题
    某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到"五通～平"（通路、通水、通信、通电、通排水，场地平整），可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%，土地出让年限为50年。下面是估价调查所获得的其他资料：征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/m2征收；耕地开垦费，按10元/m2计收。土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到"五通一平"的开发费平均为90元/m2。假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15%，年贷款利率为8%，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%，请根据上述资料计算土地单价。 根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。

    正确答案： 解题步骤：
    （1）计算土地取得费及税费土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即最高补偿标准：2000×30/666.67=90（元/m2）青苗补偿及地上物补偿：2000/666.67=3.0（元/m2）征地费合计：90+3.0=93.0（元/m2）征地管理费：93.0×4%=3.72（元/m2）耕地占用税：5元/m2耕地开垦费：10元/m2土地取得费及税费=93.0+3.72+5+10=111.72（元/m2）
    （2）土地开发费土地开发费=90元/m2
    （3）投资利息投资利息=111.72×［（1+8%）1.5-1］+90×［（1+8%）0.75）-1］=19.02（元/m2）
    （4）投资利润投资利润=（111.72+90）×15%=30.26（元/m2）
    （5）计算土地成本价格成本价格=111.72+90+19.02+30.26=251.0（元/m2）
    （6）计算土地增值根据题意，这里土地增值率取20%，则：土地增值=251×20%=50.2（元/m2）
    （7）计算全开发区土地单位面积地价全开发区土地单位面积地价：251.0+50.2=301.2（元/m2）
    （8）计算可出让土地单位面积地价可出让土地单位面积地价：301.2/80%=376.5（元/m2）即开发区50年期工业用地可出让土地使用权价格为376.5元/m2。
    解析： 暂无解析

  • 第23题：

    问答题
    某开发区征用土地总面积为5km2，现已完成了"七通一平"，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m2。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元，征地后，土地"七通一平"的费用为2亿元/km2，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40%，总投资回报率为20%，土地增值收益率取20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。

    正确答案： （1）计算土地取得费（4.5+1.5）×108/（5×108）=120（元/m2）
    （2）计算土地开发费（2.0×108）/（1×108）=200（元/m2）
    （3）计算投资利息120×［（1+0.1）2-1］+200×40%×［（1+0.1）1.5-1］+200×60%×［（1+0.1）0.5-1］=25.20+12.30+5.86=43.36（元/m2）
    （4）计算投资利润（120+200）×20%=64（元/m2）
    （5）计算土地增值收益（120+200+43.36+64）×20%=85.47（元/m2） （6）计算土地价格土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值税=120+200+43.36+64+85.47=512.83（元/m2） （7）进行可出让土地比修正率开发区可出让土地比率=（开发区总面积-不可出让土地面积）/开发区土地总面积×100%=（5-1.5）/5×100%=70%则可出让土地的平均单价=512.83/70%=732.61（元/m2） （8）进行土地使用权年期修正以上求取的土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用价格为：732.61×［1-1/（1+0.07）50］=707.74（元/m2） （9）计算土地总价格707.74×10000=7077400（元）采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为：单位面积价格为707.74元/m2；总价格为7077400元。
    解析： 暂无解析

  • 第24题：

    问答题
    待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，故采用成本逼近法进行评估，有关数据资料如下：拆迁补偿、安置费5万元／亩，其他费用（含税费）3万元／亩，开发费用1．5亿元／平方公里，当地银行一年期贷款利率9％，两年期贷款利率为l0％，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3／4，投资利润率为10％，土地所有权收益为土地成本的10％。要求：试估算该地产的市场公平价值。

    正确答案： 计算利息
    第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5=20.25（元）
    第二期利息：270×1／4×9％×0.5=3.0375（元）
    每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。
    计算利润.270×3／4×10％+270×10％=47（元）
    计算土地成本：270+23.29+47=340.29（元／平方米）
    计算待估土地公平市场价值：340.29×（1+10％）=374.32（元／平方米）
    每平方米土地公平市场价值为374.32元／平方米，近似等于每平方米374元。
    解析： 暂无解析

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