问答题某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到"五通～平"（通路、通水、通信、通电、通排水，场地平整），可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%，土地出让年限为50年。下面是估价调查所获得的其他资料：征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元

题目
问答题
某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到"五通～平"（通路、通水、通信、通电、通排水，场地平整），可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%，土地出让年限为50年。下面是估价调查所获得的其他资料：征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/m2征收；耕地开垦费，按10元/m2计收。土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到"五通一平"的开发费平均为90元/m2。假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15%，年贷款利率为8%，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%，请根据上述资料计算土地单价。 根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。
相似考题

1.土地的“三通一平”包括()A、通路B、通讯C、通电D、通水E、土地平整

2.土地的“三通一平”是指（ ）。A．通水、通热、通路、平整地面B．通水、通路、通电、平整地面C．通水、通路、通气、平整地面D．通气、通电、通讯、平整地面

3.某开发区完成土地开发后，土地开发程度已达到“七通一平”。开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元/亩，土地开发费为10万元/亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1%，按月计算复利，土地开发的投资回报率要求达到20%，土地增值收益率为10%，土地还原利率为8%。试根据以上资料，对该开发区出让土地的单位面积的价格进行鉴证(要求先列出计算公式，再分步计算)。

4.土地“三通一平”是指（ ）。A．通水、通热、通路，平整地面B．通水、通路、通电，平整地面C．通水、通路、通气，平整地面D．通气、通电、通讯，平整地面

参考答案和解析
正确答案： 解题步骤：
（1）计算土地取得费及税费土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即最高补偿标准：2000×30/666.67=90（元/m2）青苗补偿及地上物补偿：2000/666.67=3.0（元/m2）征地费合计：90+3.0=93.0（元/m2）征地管理费：93.0×4%=3.72（元/m2）耕地占用税：5元/m2耕地开垦费：10元/m2土地取得费及税费=93.0+3.72+5+10=111.72（元/m2）
（2）土地开发费土地开发费=90元/m2
（3）投资利息投资利息=111.72×［（1+8%）1.5-1］+90×［（1+8%）0.75）-1］=19.02（元/m2）
（4）投资利润投资利润=（111.72+90）×15%=30.26（元/m2）
（5）计算土地成本价格成本价格=111.72+90+19.02+30.26=251.0（元/m2）
（6）计算土地增值根据题意，这里土地增值率取20%，则：土地增值=251×20%=50.2（元/m2）
（7）计算全开发区土地单位面积地价全开发区土地单位面积地价：251.0+50.2=301.2（元/m2）
（8）计算可出让土地单位面积地价可出让土地单位面积地价：301.2/80%=376.5（元/m2）即开发区50年期工业用地可出让土地使用权价格为376.5元/m2。
解析： 暂无解析
更多“某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到"五通～平"（通路、通水、通信、通电、通”相关问题

  • 第1题：

    通常所谓的“五通一平”、“七通一平”，是指一宗土地的开发程度。（　）


    答案：对
    解析：
    本题考查的是房地产实物因素。“五通一平”、“七通一平”等属于土地开发程度状况。

  • 第2题：

    土地的“三通一平”是指（）。

    • A、通水、通热、通路、平整地面
    • B、通水、通路、通气、平整地面
    • C、通水、通路、通电、平整地面
    • D、通气、通电、通讯、平整地面

    正确答案:C

  • 第3题：

    土地“三通一平”指（）。

    • A、通水、通热、通路和场地平整
    • B、通水、通电、通路和场地平整
    • C、通水、通气、通路和场地平整
    • D、通水、通讯、通路和场地平整

    正确答案:B

  • 第4题：

    "五通一平"是指通水、通电、通路、通暖气、通天然气或煤气、平整土地。


    正确答案:错误

  • 第5题：

    某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元／米2，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"（通路、通电、通水、通信、排水及场地平整）。2009年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元／亩，"五通一平"土地开发费为8万元／亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变。 下列对土地估价描述不正确的是（）。

    • A、土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致
    • B、同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大
    • C、同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生的深刻影响
    • D、土地估价必须充分收集土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来

    正确答案:C

  • 第6题：

    某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元／米2，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"（通路、通电、通水、通信、排水及场地平整）。2009年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元／亩，"五通一平"土地开发费为8万元／亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变。 下列各项费用中，不属于土地取得费的是（）。

    • A、劳动力安置费
    • B、土地平整费
    • C、拆迁费
    • D、征地费

    正确答案:B

  • 第7题：

    土地的三通一平指的是（）。

    • A、通水、通路、通电、平整地面
    • B、通水、通热、通路、平整地面
    • C、通水、通路、通气、平整地面
    • D、通水、通讯、通电、平整地面

    正确答案:A

  • 第8题：

    单选题
    土地的“三通一平”是指（）。
    A

    通水、通热、通路、平整地面

    B

    通水、通路、通气、平整地面

    C

    通水、通路、通电、平整地面

    D

    通气、通电、通讯、平整地面


    正确答案： D
    解析： 暂无解析

  • 第9题：

    多选题
    土地的“三通一平”包括（）
    A

    通路

    B

    通讯

    C

    通电

    D

    通水

    E

    土地平整


    正确答案： A,C,D,E
    解析： 暂无解析

  • 第10题：

    单选题
    土地的三通一平指的是（）。
    A

    通水、通路、通电、平整地面

    B

    通水、通热、通路、平整地面

    C

    通水、通路、通气、平整地面

    D

    通水、通讯、通电、平整地面


    正确答案： A
    解析： 暂无解析

  • 第11题：

    单选题
    五通一平是指（　）
    A

    通水、通电、通路、通气、通讯、土地平整

    B

    上水通、下水通、电通、路通、通气、土地平整

    C

    水通、电通、路通、通讯通、通邮、土地平整

    D

    水通、电通、路通、通讯通、通热、土地平整


    正确答案： D
    解析： 五通一平是指通水、通电、通路、通气、通讯、土地平整。七通一平（通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）。

  • 第12题：

    单选题
    某宗位于主干道旁的工业用地，厂区内为硬化路面、自供水，厂区外铺设有市政供水、排水、供热、燃气等管网以及通信电缆、供电电网，则在土地价格评估时，土地开发程度应设定为（）。
    A

    宗地红线外三通（通路、通电、通水）及宗地内场地平整

    B

    宗地红线外五通（通路、通电、通上水、通信、通气）及宗地内场地平整

    C

    宗地红线外五通（通路、通电、通下水、通信、通气）及宗地内场地平整

    D

    宗地红线外七通（通路、通电、通上水、通下水、通信、通气、通热）及宗地内场地平整


    正确答案： C
    解析： 暂无解析

  • 第13题：

    下列不同开发程度的土地中，若其他条件相同，价格最高的是（ ）。

    A. 三通一平”的土地
    B. “五通一平”的土地
    C. “六通一平”的土地
    D. “七通一平”的土地

    答案：D
    解析：
    本题考查房地产的分类。熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。 ①“三通一平”，通水、电、路和场地平整； ②“五通一平”，通道路、供水、排水、电力、电信以及场地平整； ③“七通一平”，通道路、供水、排水、电力、电信、燃气、热力等基础设施条件以及场地平整。

  • 第14题：

    土地“三通一平”是指（）。

    • A、通水、通路、通电、平整地面
    • B、通气、通路、通电、平整地面
    • C、通水、通热、通电、平整地面
    • D、通水、通路、通讯、平整地面

    正确答案:A

  • 第15题：

    熟地价即是（）。

    • A、“五通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费
    • B、“七通一平”的地块，出让金不包括土地开发费
    • C、“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费
    • D、“七平三通”的地块，出让金包括土地使用费和开发费

    正确答案:C

  • 第16题：

    某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元／米2，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"（通路、通电、通水、通信、排水及场地平整）。2009年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元／亩，"五通一平"土地开发费为8万元／亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变。 利用剩余法所计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的（）费用。

    • A、最高
    • B、最低
    • C、合理
    • D、总

    正确答案:A

  • 第17题：

    某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元／米2，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"（通路、通电、通水、通信、排水及场地平整）。2009年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元／亩，"五通一平"土地开发费为8万元／亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变。 该宗地于2009年12月31日的单位地价为（）元／米2。

    • A、320.69
    • B、342.58
    • C、418.76
    • D、360.50

    正确答案:A

  • 第18题：

    某开发区征用土地总面积为5km2，现已完成了"七通一平"，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m2。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元，征地后，土地"七通一平"的费用为2亿元/km2，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40%，总投资回报率为20%，土地增值收益率取20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。


    正确答案: （1）计算土地取得费（4.5+1.5）×108/（5×108）=120（元/m2）
    （2）计算土地开发费（2.0×108）/（1×108）=200（元/m2）
    （3）计算投资利息120×［（1+0.1）2-1］+200×40%×［（1+0.1）1.5-1］+200×60%×［（1+0.1）0.5-1］=25.20+12.30+5.86=43.36（元/m2）
    （4）计算投资利润（120+200）×20%=64（元/m2）
    （5）计算土地增值收益（120+200+43.36+64）×20%=85.47（元/m2） （6）计算土地价格土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值税=120+200+43.36+64+85.47=512.83（元/m2） （7）进行可出让土地比修正率开发区可出让土地比率=（开发区总面积-不可出让土地面积）/开发区土地总面积×100%=（5-1.5）/5×100%=70%则可出让土地的平均单价=512.83/70%=732.61（元/m2） （8）进行土地使用权年期修正以上求取的土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用价格为：732.61×［1-1/（1+0.07）50］=707.74（元/m2） （9）计算土地总价格707.74×10000=7077400（元）采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为：单位面积价格为707.74元/m2；总价格为7077400元。

  • 第19题：

    五通一平是指（　）

    • A、通水、通电、通路、通气、通讯、土地平整
    • B、上水通、下水通、电通、路通、通气、土地平整
    • C、水通、电通、路通、通讯通、通邮、土地平整
    • D、水通、电通、路通、通讯通、通热、土地平整

    正确答案:A

  • 第20题：

    单选题
    土地“三通一平”是指（）。
    A

    通水、通路、通电、平整地面

    B

    通气、通路、通电、平整地面

    C

    通水、通热、通电、平整地面

    D

    通水、通路、通讯、平整地面


    正确答案： A
    解析： 暂无解析

  • 第21题：

    单选题
    土地“三通一平”指（）。
    A

    通水、通热、通路和场地平整

    B

    通水、通电、通路和场地平整

    C

    通水、通气、通路和场地平整

    D

    通水、通讯、通路和场地平整


    正确答案： C
    解析： 暂无解析

  • 第22题：

    单选题
    熟地价即是（）。
    A

    “五通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费

    B

    “七通一平”的地块，出让金不包括土地开发费

    C

    “七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费

    D

    “七平三通”的地块，出让金包括土地使用费和开发费


    正确答案： D
    解析： 暂无解析

  • 第23题：

    单选题
    某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元／米2，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"（通路、通电、通水、通信、排水及场地平整）。2009年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元／亩，"五通一平"土地开发费为8万元／亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变。 反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的地价形式是（）地价。
    A

    宗地

    B

    出让

    C

    基准

    D

    标定


    正确答案： D
    解析： 暂无解析

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