问答题某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地，某开发公司拟建造住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元/平方米;开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年内均匀投入。贷款年利率为5.85%,销售税费为不动产总价的6%。 若开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权，实现相当于不动产总价18%的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值

第1题：

某宗“七通一平”熟地的面积为5000m2，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要2年的时间，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费的6%;第一年需要投入60%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费为交易价格的6%，买方应缴纳的契税等税费为交易价格的3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用现金流量折现法测算该宗土地的总价、单价及楼面地价(折现率为12%)。
【解】
该写字楼的总建筑面积=5000m2X2=10000m2


销售费用假设在写字楼建成前半年内均勻投入，视同在该期间的中点一次性投入，这样，就有了上述计算中的折现年数是1.75的情况。
销售税费总额=2790.18万元X3%
=83.71万元
设该宗土地的总价为V，则：
购买该宗土地的税费总额=7X3%=0.03V万元
V=2790.18—1448.32—57.41—83.71-0.03V
V=1165.77万元
故：
土地总价=1165.77万元

答案：

解析：

改错如下：

第2题：

答案：

解析：

1:该块土地属于待开发房地产，适用剩余法进行估价。



说明:因为销售费用在建成前半年开始投入至全部售完为止(即从第2.5年到4年)，因此整个销售期为1.5年，假设各年的投入是集中在各年的年中，因此期中投入为O.75年时投入，整个开发期到第4年结束，此时距估价时点有3.25年(4-O.75)的时间，因此折现时间为3.25。
(4)其他销售税费。
其他销售税费=8829.33×6%=529.76(万元)
(5)购地税费。
购地税费总额=总地价×3%
(6)总地价。
总地价=8829.33-6921.54-268.47-529.76-总地价×3%
总地价=1077.24(万元)
(7)评估结果
以上述计算结果为主，并参考估价人员的经验，该块土地在2016年10月1日出让时的正常购买价格的测算结果为:总地价1077.24万元，单位地价1077.24元/平方米，楼面地价215.45元/平方米。

第3题：

第4题：

答案：

解析：

第5题：

第6题：

待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投人60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米，折现率10％。

略

第7题：

计算题：某开发商取得一房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价1280元/㎡，建造成本为4500元/㎡(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8%，贷款利率为17%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为18000元/㎡，可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。

第8题：

某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地，某开发公司拟建造住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元/平方米;开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年内均匀投入。贷款年利率为5.85%,销售税费为不动产总价的6%。 若开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权，实现相当于不动产总价18%的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值

第9题：

企业拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000m²综合大楼和20000m²公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元／m²，公寓售价为4500元／m²，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元／m²，公寓为1800元／m²，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40％，第二年投入60％，银行贷款年利率为5．5％，开发利润为总售价的15％，销售税率为售价的5．5％。 该宗地在规划条件下的总地价为（）万元。

• A、12253.59
• B、13460.85
• C、11538.69
• D、12760.47

第10题：

第11题：

第12题：

第13题：

第14题：

第15题：

第16题：

第17题：

假定某市政府将于2000年2月1 日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积 5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。

略

第18题：

企业拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000m²综合大楼和20000m²公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元／米²，公寓售价为4500元／米²，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元／米²，公寓为1800元／米²，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税税率为售价的5.5%。 宗地地价是指具体宗地在某一期日的（）价格。

• A、土地抵押权
• B、土地使用权
• C、土地租赁权
• D、土地所有权

第19题：

计算题：某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6，规划建设用地面积为40000平米，建造成本为1400元/平米，专业人员费用为建造成本的8%，管理费用为土地成本/建造成本及专业人员费用之和的5%，贷款利率为12%，开发建设周期为3年，（其中准备期6个月，建设期为24个月，销售期为6个月，）土地成本在项目开始时一次投入，建造成本/专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米，出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%，问开发商成本利润率是多少？

第20题：

有一待估宗地为"七通一平"的待建建筑空地，规划允许总建筑面积为8000m²，用途为写字楼，土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%。每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入总额的60%。当地银行的贷款年利率为12%，不动产综合还原率为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%，试评估该宗土地的地价。

第21题：

第22题：

第23题：