单选题企业拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元／米2，公寓售价为4500元／米2，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元／米2，公寓为1800元／米2，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税税率为售价的5.5%。 宗地地价是指具

题目
单选题
企业拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元／米2，公寓售价为4500元／米2，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元／米2，公寓为1800元／米2，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税税率为售价的5.5%。 宗地地价是指具体宗地在某一期日的（）价格。
A

土地抵押权

B

土地使用权

C

土地租赁权

D

土地所有权

相似考题

1.某宗拟出让的熟地面积为10000㎡，适宜建造公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/㎡，专业费用为建筑安装工程费的6%.管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元/㎡。由毛坯房装修成精装修公寓需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/㎡；精装修公寓售价为10000元/㎡。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/㎡；预计宾馆正常经营的年净收益为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。（12分）

2.待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50%，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第1年投入60%的总建设费，第2年投入40%的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6%，利息率为10%，利润率为20%，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5%，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元/平方米，折现率10%。

3.评估对象宗地A的具体资料如下： ⑴评估目的：评估宗地A在评估基准日的市场价值。 ⑵评估对象基本情况： 宗地A为一宗2000平方米的“七通一平”建筑用地，规划用途为住宅、公寓，土地使用年限为70年，规划容积率为4。 ⑶宗地开发情况： 不论是用于住宅开发或公寓建设，建设周期均为2年，住宅的建筑费用为每平方米1800元，公寓的建筑费用为每平方米2000元，专业费用均为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在建设期内均匀投入，评估基准日银行贷款利率为6%，建成后预计每年折旧费为320000元，建设过程中的相关税费均为楼价的4%，开发商要求的利润率为15%，住宅及公寓的正常综合折现率为8%。 ⑷市场调研情况： 评估基准日两年后住宅的市场情况是：售价为每平方米4000元，按此价格住宅建成后就可以售出，销售税费占楼价的3%。 评估基准日两年后公寓建成第一年的市场情况是：年净租价为每平方米350元（扣除维修等费用后的租价），以后每年的租价以2%的比率递增，出租率为90%，出租过程中需交纳的税款占租金的5%。 “建筑费和专业费”属于建设开发成本，同时假设销售费用、销售税费、管理费用不参与计算利息和利润。 【要求】 根据给出的资料，运用剩余法评估该宗地在评估基准日的市场价值； (1)写出评估思路或技术路线； (2)写出评估步骤和评估结果； (3)对评估结论作出必要的说明。

4.某在建工程开工于2004年11月30日，拟建为商场和办公综合楼，总用地面积3000 ㎡，土地使用权年限为50年，从开工之日起计，规划建筑总面积12400㎡，办公楼建筑面积10 000 ㎡，该工程正常施工期2年，建筑费用每平方米建筑面积2300元，专业费用为建筑费的10%，至2005年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需要投入总建筑费及专业的64%.贷款年利率为8.5%，预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出.办公楼售价每平方米建筑面积5 000元，销售税费为售价的8%，商场可出租面积的月租金为80元/㎡，建筑面积与可出租面积之比为1：0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%，经营期资本化率为8%，估计购买该在建筑工程的买方在该工程建成时应获得的正常投资利润为5 200 000元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2005年5月31日的正常总价格。

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  • 第1题：

    某在建工程于2017年3月1日开工，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积5000平方米，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12000平方米，其中商场建筑面积3000平方米，办公楼建筑面积9000平方米；该工程正常施工期2年，建筑费为每平方米建筑面积3000元，专业费为建筑费的10%；至2017年9月1日已完成主体结构，已投入总建筑费及专业费的40%，还需投入总建筑费及专业费的60%（假设在剩余工期中均匀投入）；折现率取8%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出；商场可出租面积的月租金为120元/平方米，建筑面积与可出租面积之比为1：0.8，正常出租率为80%，出租的成本及税费为有效总收益的20%，经营期资本化率为8%；办公楼售价为每平方米建筑面积10000元。由于某种原因，该在建工程的业主想将其转让出去，假设在建工程转让不影响工期。试利用上述资料，采用动态分析法估计该在建工程于2017年9月1日的正常购买价格。


    答案：
    解析：
    在建工程价格＝预期建成后的价格－建筑费－专业费
    （1）预期建成后的价格：
    办公楼的出售价格＝10000×9000＝90000000（元）=9000（万元）
    商场的年租金净收益＝3000×120×12×0.8×80%×（1－20%）
    ＝2211840（元）=221.184（万元）
    建成后的总价值折现至价值时点=9000/（1+8%）1.5+221.184/8%×[1/（1+8%）1.5]
    ＝8018.7537＋2463.3611
    ＝10482.1149（万元）
    （2）建筑费3000×12000/10000×60%×[1/（1+8%）0.75]＝2038.8531（万元）
    （3）专业费2038.8531×10%＝203.88531（万元）
    （4）在建工程的正常价格P＝10482.1149－2038.8531－203.88531＝8239.3765（万元）

  • 第2题：

    有一宗‘‘七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米?日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1. 5%，保险费用为建 筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%。
    要求
    评估该宗地的地价。


    答案：
    解析：

  • 第3题：

    某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为3000元／平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400元／平方米，专业费用为建筑费用的6％，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15％，销售费用及有关税费为售价的10％，该土地的价值接近于（）元／平方米。

    A1728

    B1900

    C1500

    D1000


    A
    略

  • 第4题：

    待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投人60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米，折现率10％。

    略

  • 第5题：

    企业拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元／米2，公寓售价为4500元／米2，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元／米2，公寓为1800元／米2，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税税率为售价的5.5%。 宗地地价是指具体宗地在某一期日的（）价格。

    • A、土地抵押权
    • B、土地使用权
    • C、土地租赁权
    • D、土地所有权

    正确答案:B

  • 第6题：

    某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为3000元／平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400元／平方米，专业费用为建筑费用的6％，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15％，销售费用及有关税费为售价的10％，该土地的价值接近于（）元／平方米。

    • A、1728
    • B、1900
    • C、1500
    • D、1000

    正确答案:A

  • 第7题：

    有一待估宗地为"七通一平"的待建建筑空地，规划允许总建筑面积为8000m2，用途为写字楼，土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%。每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入总额的60%。当地银行的贷款年利率为12%，不动产综合还原率为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%，试评估该宗土地的地价。


    正确答案: 选择评估方法：
    该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法评估，地价测算公式为：地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费-利润（1）测算不动产总值。
    可以采用收益还原法测算不动产总值。由于土地使用权年期为50年，开发期为2年，因此可取的收益年限为48年。不动产年纯收益：300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元）不动产总价=1620000/8%×［1-1/（1+8%）48］=19746401（元）
    （2）测算建筑费及专业费。
    建筑费及专业费=1000×8000=8000000（元）
    （3）计算利息。
    利息计算采用复利计算，计算期为到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期，计息期为2年。建筑费和专业费是分段均匀投入，第一年与第二年的投入量的计息分别为1.5年和0.5年。利息=地价×［（1+12%）2-1］+8000000×40%×［（1+12%）1.5-1］+8000000×60%×［（1+12%）0.5-1］=0.2544×地价+872792
    （4）确定开发商利润。
    利润=19746401×15%=2961960（元）
    （5）确定税费。
    由于不动产的总价是通过年纯收益还原得到，因此，出租税费在确定不动产总价时已经考虑并扣除。
    （6）测算地价。
    地价=19746401-8000000-（0.2544×地价+872792）-2961960地价=7911649/1.2544=6307118（元）

  • 第8题：

    某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。 当采用剩余法进行评估时，应收集的资料有（）。

    • A、开发后的不动产市场售价
    • B、开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用
    • C、待估宗地所在土地级别
    • D、土地还原率、年贷款利率等参数

    正确答案:A,B,D

  • 第9题：

    单选题
    某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为3000元／平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400元／平方米，专业费用为建筑费用的6％，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15％，销售费用及有关税费为售价的10％，该土地的价值接近于（）元／平方米。
    A

    1728

    B

    1900

    C

    1500

    D

    1000


    正确答案： A
    解析： 暂无解析

  • 第10题：

    问答题
    ［例9-2］某宗“七通一平”熟地的面积为5000㎡，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该土地后将该写字楼建成需要2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积l500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费的6%；建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。当地房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的6%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用假设开发法中的动态分析法测算该土地的总价、单价及楼面地价（折现率为12%）。

    正确答案：
    解析：

  • 第11题：

    问答题
    有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为5000平方米，建筑容积率为3.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2800元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为12500元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为15%。　　要求：　　（1）应采用哪种方法评估土地的价值？　　（2）该方法的适用范围是什么？　　（3）列出该方法的计算公式。　　（4）试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。（计算结果以元为单位，取整数）

    正确答案：
    (1)本题已知楼价的预测和各项开发成本及费用,可用剩余法评估。
    (2)剩余法适用的范围:
    ①待开发不动产的评估;
    ②对已建成不动产中的房屋或土地的评估;
    ③将生地开发成熟地的土地评估;
    ④待拆迁改造的再开发地产的评估。
    (3)剩余法的计算公式为:
    地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售费用-利润
    (4)该宗土地的评估值。
    ①楼价=5000×3.5×12500=218750000(元)
    ②计算建筑费和专业费。
    建筑费=5000×3.5×2800=49000000(元)
    专业费=建筑费×10%=49000000×10%=4900000(元)
    ③计算销售费用和税费。
    销售费用=楼价×2.5%=218750000×2.5%=5468750(元)
    销售税费=楼价×6.5%=218750000×6.5%=14218750(元)
    ④计算利润。
    利润=(地价+建筑费+专业费)×15%=(地价+49000000+4900000)×15%
    ⑤计算利息。
    利息=地价×[(1+6%)2-1]+(49000000+4900000)×[(1+6%)-1]=地价×0.1236+3234000
    ⑥求取地价。
    地价=218750000-49000000-4900000-5468750-14218750-(地价+49000000+4900000)×15%-地价×0.1236-3234000
    得地价=133843500/1.2736=105090688(元)
    单位地价=105090688/5000=21018.14(元/平方米)
    楼面地价=21018/3.5=6005(元/平方米)
    解析： 详见答案。

  • 第12题：

    多选题
    某市现有一宗面积为2000m2的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元／米2；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元／米2，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年内均匀投入。贷款年利息率为5.85%，销售税费为不动产总价的6%。开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年内期的土地使用权，实现相当于不动产总价18%的利润率。 影响建筑物价格的环境因素不包括（）。
    A

    建筑物楼层

    B

    建筑物周边环境

    C

    建筑物用途

    D

    建筑物的设计


    正确答案： D,C
    解析： 暂无解析

  • 第13题：


    有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米·日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%。


    要求：试评估该宗地地价。




    答案：
    解析：

    (1)年总收益=2*365*1000*5=3650000（元）


    (2)年总费用=3650000*2%+3500*5000*(1.5%+0.2%)+3650000*17.5%=1009250（元）


    (3)年纯收益=3650000-1009250=2640750（元）


    (4)房地产总价=2640750/7%*[1-17(1+7%)50-2]=36258750（元）


    (5)测算建筑费用及专业费用=3500*(1+10%)*5000=19250000（元）


    (6)利息=地价*[(1+6%)2-1]+19250000*[(1+6%)-1]=0.1236*地价+1155000


    (7)开发商利润=(地价+19250000)*20%=0.2*地价+3850000


    (8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润=36258750-19250000-(0.1236*地价+1155000)-(0.2*地价+3850000)地价=9069016（元）


  • 第14题：


    有一宗"七通一平"待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米·日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%。


    要求：评估该宗地的地价。



    答案：
    解析：

    (1)年总收益=2×365×1000×5=3650000(元)


    (2)年总费用=3650000×2%+3500×5000×(1.5%+0.2%)+3650000×17.5%=1009250(元)


    (3)年净收益=3650000-1009250=2640750(元)


    (4)房地产总价


    (5)测算建筑费及专业费=3500×(1+10%)×5000=19250000(元)


    (6)利息=地价×[(1+6%)2-1]+19250000×[(1+6%)-1]=0.1236×地价+1155000


    (7)开发商利润=(地价+19250000)×20%=0.2×地价+3850000


    (8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润=36258750-19250000-0.1236×地价-1155000-0.2×地价-3850000求得：地价=9069016(元)




  • 第15题：

    假定某市政府将于2000年2月1 日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积 5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。

    略

  • 第16题：

    某在建工程开工于2002年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5，用途为公寓。土地使用权年限从2002年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2002年9月1日已经投入预计建设费用的45%。评估基准日相近地区类似70年土地使用权的土地上刚刚建成公寓（建设开发周期为2年）的出售价格为3500元/建筑平方米，公寓类房地产价格近年来每年上涨2%，预计将继续保持该增长率。购买该在建工程的契税税率为购买价格的4%，市场利息率为10%，利润为楼价的8%。试估算该在建工程2002年9月1日的价值。若按评估价值进行交易，在建工程的原产权人大约赢余或亏损多少（不计利息）？

    略

  • 第17题：

    企业拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元／m2，公寓售价为4500元／m2，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元／m2，公寓为1800元／m2，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40％，第二年投入60％，银行贷款年利率为5．5％，开发利润为总售价的15％，销售税率为售价的5．5％。 经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90％给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000m2综合楼外，还可分得（）m2的公寓。

    • A、13657.40
    • B、12360
    • C、11589.11
    • D、11267.76

    正确答案:C

  • 第18题：

    某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地，某开发公司拟建造住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元/平方米;开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年内均匀投入。贷款年利率为5.85%,销售税费为不动产总价的6%。 若开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权，实现相当于不动产总价18%的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值


    正确答案: 1、适用公式地价=不动产总价–建筑费、专业费和不可预见费–利息-销售税费-利润2、计算步骤
    1(1)选择计算方法，适用剩余法
    2(2)计算不动产总价设最低容积率为x，则总建筑面积为2000x平方米3800元/平方米×2000x平方米=760x(万元)
    3(3)计算建筑费、专业费和不可预见费1500元/平方米×2000x平方米=300x(万元)
    4(4)计算利息，注意计算项目、计算基础与复利时间地价利息=700×[(1+5.85%)2-1]=84.30(万元)建筑费、专业费等利息=300x×40%×[(1+5.85%)1.5-1]+300x×60%×[(1+5.85%)
    0.5-1]=15.87x(万元)
    1(5)计算销售税费，注意计算基数760x×6%=45.60x(万元)
    2(6)计算开发总利润，注意利润率的计算基础760x×18%=136.80x(万元)
    3(7)代入公式进行计算地价=不动产总价–建筑费、专业费和不可预见费–利息-销售税费-利润700=760x-300x-(84.30+15.87x)-45.60x-136.80x解出x=3.0，即最低建筑容积率应达到3.0

  • 第19题：

    企业拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元／m2，公寓售价为4500元／m2，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元／m2，公寓为1800元／m2，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40％，第二年投入60％，银行贷款年利率为5．5％，开发利润为总售价的15％，销售税率为售价的5．5％。 该宗地在规划条件下的总地价为（）万元。

    • A、12253.59
    • B、13460.85
    • C、11538.69
    • D、12760.47

    正确答案:A

  • 第20题：

    单选题
    企业拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元／m2，公寓售价为4500元／m2，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元／m2，公寓为1800元／m2，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40％，第二年投入60％，银行贷款年利率为5．5％，开发利润为总售价的15％，销售税率为售价的5．5％。 该宗地在规划条件下的总地价为（）万元。
    A

    12253.59

    B

    13460.85

    C

    11538.69

    D

    12760.47


    正确答案： B
    解析： 暂无解析

  • 第21题：

    问答题
    有一待估宗地为"七通一平"的待建建筑空地，规划允许总建筑面积为8000m2，用途为写字楼，土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%。每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入总额的60%。当地银行的贷款年利率为12%，不动产综合还原率为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%，试评估该宗土地的地价。

    正确答案： 选择评估方法：
    该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法评估，地价测算公式为：地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费-利润（1）测算不动产总值。
    可以采用收益还原法测算不动产总值。由于土地使用权年期为50年，开发期为2年，因此可取的收益年限为48年。不动产年纯收益：300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元）不动产总价=1620000/8%×［1-1/（1+8%）48］=19746401（元）
    （2）测算建筑费及专业费。
    建筑费及专业费=1000×8000=8000000（元）
    （3）计算利息。
    利息计算采用复利计算，计算期为到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期，计息期为2年。建筑费和专业费是分段均匀投入，第一年与第二年的投入量的计息分别为1.5年和0.5年。利息=地价×［（1+12%）2-1］+8000000×40%×［（1+12%）1.5-1］+8000000×60%×［（1+12%）0.5-1］=0.2544×地价+872792
    （4）确定开发商利润。
    利润=19746401×15%=2961960（元）
    （5）确定税费。
    由于不动产的总价是通过年纯收益还原得到，因此，出租税费在确定不动产总价时已经考虑并扣除。
    （6）测算地价。
    地价=19746401-8000000-（0.2544×地价+872792）-2961960地价=7911649/1.2544=6307118（元）
    解析： 暂无解析

  • 第22题：

    单选题
    企业拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元／m2，公寓售价为4500元／m2，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元／m2，公寓为1800元／m2，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40％，第二年投入60％，银行贷款年利率为5．5％，开发利润为总售价的15％，销售税率为售价的5．5％。 经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90％给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000m2综合楼外，还可分得（）m2的公寓。
    A

    13657.40

    B

    12360

    C

    11589.11

    D

    11267.76


    正确答案： D
    解析： 暂无解析

  • 第23题：

    单选题
    某市现有一宗面积为2000m2的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元／米2；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元／米2，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年内均匀投入。贷款年利息率为5.85%，销售税费为不动产总价的6%。开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年内期的土地使用权，实现相当于不动产总价18%的利润率。 该土地的最低建筑容积率为（）。
    A

    2.0

    B

    3.0

    C

    3.5

    D

    4.0


    正确答案： B
    解析： 暂无解析

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