问答题有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为4km2。适宜进行"五通一平"的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为50%；附近地区与之位置相当的小块"五通一平"熟地的单价为1000元/m2，开发期需要3年；将该成片荒地开发成"五通一平"熟地的开发成本、管理费用等估计为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为20%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。估算该成片荒地的总价和单价。

题目
问答题
有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为4km2。适宜进行"五通一平"的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为50%；附近地区与之位置相当的小块"五通一平"熟地的单价为1000元/m2，开发期需要3年；将该成片荒地开发成"五通一平"熟地的开发成本、管理费用等估计为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为20%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。估算该成片荒地的总价和单价。
相似考题

1.某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（ ）元/m2。A．2237B．2265C．2346D．3964

2.某地产商成片受让开发土地，面积为100万平方米，该地产商采取成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的方式经营。已知取得土地使用权支付地价款300万元，土地开发成本500万元，房地产开发费用中利息支出100万元，能分项目分摊且有金融机构的证明，利息支出中有20万元属于高于工商银行同类同期贷款利率计算的利息，有10万元利息属于过贷款期限加罚的利息。本期转让已开发的土地一片，面积40万平方米，取得转让收入1200万元，并按5%缴纳营业税，其他允许扣除的税金为15万元，当地规定的房地产开发费用扣除比例为4%。请计算并回答下列问题(计算结果保留小数点后两位)：转让房地产允许扣除的开发费用总金额为( )万元。A．102B．112C．122D．132

3.有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为3k㎡，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为70%;附近地区与之位置相当的“五通一平”熟地的单价为900元/㎡;开发期需要3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/k㎡;贷款年利率为10%;投资利润率为15%;当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。

4.某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7．2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（ ）元/㎡A．310．61B．321．60C．477．87D．494．77

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  • 第1题：

    某成片荒地面积2km2,取得该荒地的代价为1.2亿元,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。
    计算该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（）元/m2。
    A.261.67 B.436
    C.527.8 D.654.12


    答案：B
    解析：

  • 第2题：

    下列关于土地使用权转让的说法中，错误的是（）。

    A、成片开发土地使用权只能成片转让
    B、土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移
    C、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权
    D、成片开发土地转让的前提是必须形成工业用地或其他建设用地条件

    答案：A
    解析：
    建设用地使用权转让的限制：(1)转让合同的终止日期和建设项目完成日期不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目完成日期，不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用地要求。(2)建设用地使用权转让后，原出让合同规定的建设用地使用权受让人的权利、义务也全部随之转移，新的受让人无条件地享受原出让合同的全部权利并承担全部义务。(3)建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的建设用地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。(4)建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。(5)建设用地使用权转让时，如需要改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让。

  • 第3题：

    某成片荒地的面积为2km2，适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/ km2；贷款年利率为8%；土地开发的年平均投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的增值税等税费和买方需要缴纳的契税等税费，分别为转让价格的6%和4%。
    ＜1> 、请采用剩余法中的静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。


    答案：
    解析：
    （1）开发完成后的熟地总价值＝800×2000000×60%＝9.6（亿元）
    （2）该成片荒地取得税费总额＝ V×4 %＝0.04V（亿元）
    （3）建设成本及管理费用、销售费用总额＝2.5×2＝5（亿元）
    （4）投资利息总额＝（V＋0.04V）×[（1＋8%）3－1]＋5×[（1＋8%）1.5－1]＝0.27V＋0.612（亿元）
    （5）转让开发完成后的熟地的税费总额＝9 .6×6 %＝0.576（亿元）
    （6）开发利润总额＝（V＋V×4%）×10%×3＋5×10%×1.5＝0.312V＋0.75（亿元）
    （7）V＝9.6－0.04V－5－（0.27V＋0.612）－0.576－（0.312V＋0.75）
    V＝1.641（亿元）
    故：
    该成片荒地总价= 1 .641（亿元）
    该成片荒地单价＝164100000/2000000＝82.05（元/m2）

  • 第4题：

    某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。

    A.310.61
    B.321.60
    C.477.86
    D.494.77

    答案：C
    解析：
    本题考查的是计息方式及利率。开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息=3×[（1＋7.2%）0.5-1]＝1061.23（万元），总成本＝30000＋1061.23＝31061.23（万元），单位成本为310.61元/m2，可转让地块单位成本＝310.61/65%＝477.86（元/m2）。

  • 第5题：

    某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，建设成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（　）元/m2。

    A、310.61
    B、321.60
    C、477.87
    D、494.77

    答案：C
    解析：
    考点:房地产价格构成。建设成本、管理费用、销售费用3亿；投资利息＝3×[（1＋7.2%）0.5－1]＝1061.23（万元）；总成本＝31061.23（万元）；单位成本为310.61（万元）；可转让地块单位成本＝310.61/65%＝477.87（元/m2）。

  • 第6题：

    某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元／米2，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"（通路、通电、通水、通信、排水及场地平整）。2009年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元／亩，"五通一平"土地开发费为8万元／亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变。 反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的地价形式是（）地价。

    • A、宗地
    • B、出让
    • C、基准
    • D、标定

    正确答案:D

  • 第7题：

    某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元／米2，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"（通路、通电、通水、通信、排水及场地平整）。2009年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元／亩，"五通一平"土地开发费为8万元／亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变。 下列对土地估价描述不正确的是（）。

    • A、土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致
    • B、同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大
    • C、同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生的深刻影响
    • D、土地估价必须充分收集土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来

    正确答案:C

  • 第8题：

    某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元／米2，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"（通路、通电、通水、通信、排水及场地平整）。2009年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元／亩，"五通一平"土地开发费为8万元／亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变。 下列各项费用中，不属于土地取得费的是（）。

    • A、劳动力安置费
    • B、土地平整费
    • C、拆迁费
    • D、征地费

    正确答案:B

  • 第9题：

    有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为4km2。适宜进行"五通一平"的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为50%；附近地区与之位置相当的小块"五通一平"熟地的单价为1000元/m2，开发期需要3年；将该成片荒地开发成"五通一平"熟地的开发成本、管理费用等估计为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为20%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。估算该成片荒地的总价和单价。


    正确答案: （1）设该成片荒地的总价为y。
    （2）该成片荒地开发完成后的总价值=1000×4000000×50%=20（亿元）
    （3）开发成本和管理费用的总额=2.5×4=10（亿元）
    （4）投资利息总额=（V+V×4%）×［（1+10%）3-1］+10×［（1+10%）1.5-1=0.344V+1.536（5）转让税费总额=20×5%=1（亿元）
    （6）开发利润总额=（V+V×4%+10）×15%=0.156V+1.5（7）购买该成片荒地的税费总额=V×4%=0.04V（亿元）（8）V=20-10-（0.344V+1.536）-1-（0.156V+1.5）-0.04VV=3.873万元故：荒地总价=38730万元荒地单价=96.83元/m2

  • 第10题：

    问答题
    ［例9-2］某宗“七通一平”熟地的面积为5000㎡，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该土地后将该写字楼建成需要2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积l500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费的6%；建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。当地房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的6%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用假设开发法中的动态分析法测算该土地的总价、单价及楼面地价（折现率为12%）。

    正确答案：
    解析：

  • 第11题：

    问答题
    某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到"五通～平"（通路、通水、通信、通电、通排水，场地平整），可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%，土地出让年限为50年。下面是估价调查所获得的其他资料：征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/m2征收；耕地开垦费，按10元/m2计收。土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到"五通一平"的开发费平均为90元/m2。假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15%，年贷款利率为8%，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%，请根据上述资料计算土地单价。 根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。

    正确答案： 解题步骤：
    （1）计算土地取得费及税费土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即最高补偿标准：2000×30/666.67=90（元/m2）青苗补偿及地上物补偿：2000/666.67=3.0（元/m2）征地费合计：90+3.0=93.0（元/m2）征地管理费：93.0×4%=3.72（元/m2）耕地占用税：5元/m2耕地开垦费：10元/m2土地取得费及税费=93.0+3.72+5+10=111.72（元/m2）
    （2）土地开发费土地开发费=90元/m2
    （3）投资利息投资利息=111.72×［（1+8%）1.5-1］+90×［（1+8%）0.75）-1］=19.02（元/m2）
    （4）投资利润投资利润=（111.72+90）×15%=30.26（元/m2）
    （5）计算土地成本价格成本价格=111.72+90+19.02+30.26=251.0（元/m2）
    （6）计算土地增值根据题意，这里土地增值率取20%，则：土地增值=251×20%=50.2（元/m2）
    （7）计算全开发区土地单位面积地价全开发区土地单位面积地价：251.0+50.2=301.2（元/m2）
    （8）计算可出让土地单位面积地价可出让土地单位面积地价：301.2/80%=376.5（元/m2）即开发区50年期工业用地可出让土地使用权价格为376.5元/m2。
    解析： 暂无解析

  • 第12题：

    问答题
    ［例9－1］某成片荒地的面积为2km2，适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/㎡；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/km2；贷款年利率为8%；土地开发的年平均投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费和买方需要缴纳的契税等税费，分别为转让价格的6%和4%。请采用假设开发法中的静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。

    正确答案：
    解析：

  • 第13题：

    某成片荒地面积2km2,取得该荒地的代价为1.2亿元,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。
    下列选项中不属于该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的计算公式的是（ ）。


    答案：D
    解析：

  • 第14题：

    某成片荒地面积2km2，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。
    ＜1> 、该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设建设成本和管理费用在开发期内均勾投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。


    答案：
    解析：
    该荒地开发完成后可转让熟地的总价＝该荒地取得总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总销售费用＋总投资利息＋总销售税费＋总开发利润
    ＝该荒地取得总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率
    ＝该荒地取得总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息/（1－销售费用、销售税费和开发利润的比率）
    该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价＝该荒地取得总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息/[（1－销售费用、销售税费和开发利润的比率）×可转让熟地总面积]
    ＝该荒地取得总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息/[（1－销售费用、销售税费和开发利润的比率）×该荒地总面积×可转让土地面积的比率]
    ＝[120000000×（1＋8%）3＋250000000×（1＋8%）1.5]/[（1－2%－5.5%－10%）×2000000×60%]＝436（元/m2）

  • 第15题：

    某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米，容积率为2.5，城市规划要求该区域房地产为金融商用为主。现在，某房地产开发商预取得该处土地，建造写字楼。故取得土地后将该写字楼建成需要1.5年，建筑安装工程费为1800元/平方米，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建安工程费的7%，管理费用为建安工程费的5%，工程费用和管理费用的投入比例为，前一年投入70%，后半年投入30%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，在半年内均匀投入，该费用预计为售价的4%。当地房地产交易中卖方应缴纳的增值税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的7%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为4500元/平方米。则结合所给条件，动态分析该土地的总价、单价及楼地面价（折现率为10%）。


    答案：
    解析：
    （1）该写字楼的总建筑面积=3000×2.5=7500平方米
    （2）开发完成后的该写字楼总价值=4500×7500/（1+10%）1.5= 2925.40万元
    （3）该土地取得税费总额=V×3%
    （4）建筑安装工程费等总额=1800×7500×（1+7%+5%）×[70%/（1+10%）0.5+30%/（1+10%）1.25]= 1411.80万元
    （5）销售费用总额=4500×7500×4%/（1+10%）1.25=119.84万元
    （6）销售税费总额=2925.40×7%=204.78万元
    （7）V=2925.40-0.03V-1411.80-119.84-204.78
    V=1154.35万元
    土地总价=1154.35万元
    土地单价=1154.35万元/3000平方米=3847.83元/平方米
    楼面地价=1154.35万元/7500平方米=1539.13元/平方米

  • 第16题：

    某成片荒地的面积为5km2，适宜进行“七通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为75%；附近地区与之位置相当的“小块”“七通一平”熟地的单价为2800元/m2；建设期为2年；将该成片荒地开发成“七通一平”熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为5.6亿元/km2；贷款年利率为8%；土地开发的年成本利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的增值税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。


    答案：
    解析：
    设该成片荒地的总价为V：
    开发完成后的熟地总价值=2800×5000000×75%=105（亿元）
    取得该荒地的税费=V×4%=0.04V（亿元）
    土地开发成本及管理费用、销售费用总额=5.6×5=28（亿元）
    投资利息总额=（V+0.04V）×[（1+8%）2-1]+28×[（1+8%）1-1]=0.17V+2.24（亿元）
    转让开发完成后的熟地的税费总额=105×6%=6.3（亿元）
    土地开发利润总额=（V+V×4%）×10%×2+（28+0.17V+2.24）×10%×1=0.225V+3.024（亿元）
    V=105-0.04V-28-（0.17V+2.24）-6.3-（0.225V+3.024）
    V=45.6（亿元）
    故：该成片荒地总价=45.6（亿元）
    单价=45.6亿元/5000000=9120（元/m2）。

  • 第17题：

    某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到"五通～平"（通路、通水、通信、通电、通排水，场地平整），可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%，土地出让年限为50年。下面是估价调查所获得的其他资料：征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/m2征收；耕地开垦费，按10元/m2计收。土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到"五通一平"的开发费平均为90元/m2。假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15%，年贷款利率为8%，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%，请根据上述资料计算土地单价。 根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。


    正确答案: 解题步骤：
    （1）计算土地取得费及税费土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即最高补偿标准：2000×30/666.67=90（元/m2）青苗补偿及地上物补偿：2000/666.67=3.0（元/m2）征地费合计：90+3.0=93.0（元/m2）征地管理费：93.0×4%=3.72（元/m2）耕地占用税：5元/m2耕地开垦费：10元/m2土地取得费及税费=93.0+3.72+5+10=111.72（元/m2）
    （2）土地开发费土地开发费=90元/m2
    （3）投资利息投资利息=111.72×［（1+8%）1.5-1］+90×［（1+8%）0.75）-1］=19.02（元/m2）
    （4）投资利润投资利润=（111.72+90）×15%=30.26（元/m2）
    （5）计算土地成本价格成本价格=111.72+90+19.02+30.26=251.0（元/m2）
    （6）计算土地增值根据题意，这里土地增值率取20%，则：土地增值=251×20%=50.2（元/m2）
    （7）计算全开发区土地单位面积地价全开发区土地单位面积地价：251.0+50.2=301.2（元/m2）
    （8）计算可出让土地单位面积地价可出让土地单位面积地价：301.2/80%=376.5（元/m2）即开发区50年期工业用地可出让土地使用权价格为376.5元/m2。

  • 第18题：

    某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元／米2，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"（通路、通电、通水、通信、排水及场地平整）。2009年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元／亩，"五通一平"土地开发费为8万元／亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变。 利用剩余法所计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的（）费用。

    • A、最高
    • B、最低
    • C、合理
    • D、总

    正确答案:A

  • 第19题：

    某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元／米2，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"（通路、通电、通水、通信、排水及场地平整）。2009年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元／亩，"五通一平"土地开发费为8万元／亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变。 该宗地于2009年12月31日的单位地价为（）元／米2。

    • A、320.69
    • B、342.58
    • C、418.76
    • D、360.50

    正确答案:A

  • 第20题：

    某开发区征用土地总面积为5km2，现已完成了"七通一平"，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m2。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元，征地后，土地"七通一平"的费用为2亿元/km2，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40%，总投资回报率为20%，土地增值收益率取20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。


    正确答案: （1）计算土地取得费（4.5+1.5）×108/（5×108）=120（元/m2）
    （2）计算土地开发费（2.0×108）/（1×108）=200（元/m2）
    （3）计算投资利息120×［（1+0.1）2-1］+200×40%×［（1+0.1）1.5-1］+200×60%×［（1+0.1）0.5-1］=25.20+12.30+5.86=43.36（元/m2）
    （4）计算投资利润（120+200）×20%=64（元/m2）
    （5）计算土地增值收益（120+200+43.36+64）×20%=85.47（元/m2） （6）计算土地价格土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值税=120+200+43.36+64+85.47=512.83（元/m2） （7）进行可出让土地比修正率开发区可出让土地比率=（开发区总面积-不可出让土地面积）/开发区土地总面积×100%=（5-1.5）/5×100%=70%则可出让土地的平均单价=512.83/70%=732.61（元/m2） （8）进行土地使用权年期修正以上求取的土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用价格为：732.61×［1-1/（1+0.07）50］=707.74（元/m2） （9）计算土地总价格707.74×10000=7077400（元）采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为：单位面积价格为707.74元/m2；总价格为7077400元。

  • 第21题：

    开发一块荒地成为熟地，则该荒地开发完成后可转让熟地的总价=（）+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润。

    • A、取得该荒地的总代价
    • B、该荒地转化成熟地基价
    • C、吸收的投资
    • D、新开发的利润

    正确答案:A

  • 第22题：

    单选题
    开发一块荒地成为熟地，则该荒地开发完成后可转让熟地的总价=（）+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润。
    A

    取得该荒地的总代价

    B

    该荒地转化成熟地基价

    C

    吸收的投资

    D

    新开发的利润


    正确答案： C
    解析： 暂无解析

  • 第23题：

    问答题
    某开发区征用土地总面积为5km2，现已完成了"七通一平"，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m2。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元，征地后，土地"七通一平"的费用为2亿元/km2，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40%，总投资回报率为20%，土地增值收益率取20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。

    正确答案： （1）计算土地取得费（4.5+1.5）×108/（5×108）=120（元/m2）
    （2）计算土地开发费（2.0×108）/（1×108）=200（元/m2）
    （3）计算投资利息120×［（1+0.1）2-1］+200×40%×［（1+0.1）1.5-1］+200×60%×［（1+0.1）0.5-1］=25.20+12.30+5.86=43.36（元/m2）
    （4）计算投资利润（120+200）×20%=64（元/m2）
    （5）计算土地增值收益（120+200+43.36+64）×20%=85.47（元/m2） （6）计算土地价格土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值税=120+200+43.36+64+85.47=512.83（元/m2） （7）进行可出让土地比修正率开发区可出让土地比率=（开发区总面积-不可出让土地面积）/开发区土地总面积×100%=（5-1.5）/5×100%=70%则可出让土地的平均单价=512.83/70%=732.61（元/m2） （8）进行土地使用权年期修正以上求取的土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用价格为：732.61×［1-1/（1+0.07）50］=707.74（元/m2） （9）计算土地总价格707.74×10000=7077400（元）采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为：单位面积价格为707.74元/m2；总价格为7077400元。
    解析： 暂无解析

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