问答题［例9-2］某宗“七通一平”熟地的面积为5000㎡，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该土地后将该写字楼建成需要2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积l500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费的6%；建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。当地房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费和买方应缴纳的契税等税费，

题目
问答题
［例9-2］某宗“七通一平”熟地的面积为5000㎡，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该土地后将该写字楼建成需要2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积l500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费的6%；建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。当地房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的6%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用假设开发法中的动态分析法测算该土地的总价、单价及楼面地价（折现率为12%）。
相似考题

1.某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（ ）。A．8.0B．5.6C．5.0D．0.7

2.某宗土地面积为2 000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1 200平方米，第2～10层每层建筑面积为1 000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为（ ）。A．0.6B．5.1C．2D．6

3.现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8％，折现率为10％。则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元。A．9616.83B．10161.05C．12021.04D．12800

4.某宗土地面积为1.2公顷，已完成“七通一平”。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第"年 1．土地取得 2．工程建设 1）住宅楼建设 2）写字楼建设 3．经营 1）住宅楼销售 2）写字楼出租根据市场调查，有关数据如下：（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为 销售价格6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。（3）除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。（4）目前，此类项目折现率为10%。（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。

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  • 第1题：

    某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（ ）。

    A．8．0

    B．5．6

    C．5．0

    D．0．7


    正确答案：C

  • 第2题：

    共用题干
    某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为50元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%。根据题意，回答下列问题：

    该写字楼建成后的年净收益为()元/平方米。
    A:240
    B:260
    C:300
    D:500

    答案：C
    解析：
    应用假设开发法评估时，在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-取得在建工程的税费。
    由于该写字楼的运营费用为毛租金的40%，所以该写字楼每月的运营费用应为：50*40%=20（元/平方米），则该写字楼建成后的年净收益为：（50*90%-20）*12=300（元/平方米）。
    求取报酬率的基本方法主要有累加法和市场提取法。累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法；市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率。
    该写字楼建成后的价值为：设V为房地产的收益价格；A为年净收益；Y为报酬率；n为收益年限。则V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=(50*90%-20)*12/8%*[1-1/(1+8%)45≈3633（元/平方米）。

  • 第3题：

    某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为100元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%.

    写字楼建成后的年净收益为（）元/平方米。

    A、600
    B、720
    C、860
    D、1200

    答案：A
    解析：
    收益法的计算。100*12*90%-100*12*40%=600元/平方米。

  • 第4题：

    某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为100元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%.

    采用假设开发法评估某写字楼在建工程的价值，应从该写字楼建成后的价值中减去（）。

    A、土地取得成本
    B、已投入的开发建设成本
    C、后续开发建设的必要支出
    D、后续开发建设应获得的正常利润

    答案：C,D
    解析：
    假设开发法的扣除项目的内容。假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得的利润来求取估价对象价值的方法。

  • 第5题：

    共用题干
    某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为50元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%。根据题意，回答下列问题：

    假设报酬率为8%，该写字楼建成后的价值为()元/平方米。
    A:3000
    B:3450
    C:3633
    D:4500

    答案：C
    解析：
    应用假设开发法评估时，在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-取得在建工程的税费。
    由于该写字楼的运营费用为毛租金的40%，所以该写字楼每月的运营费用应为：50*40%=20（元/平方米），则该写字楼建成后的年净收益为：（50*90%-20）*12=300（元/平方米）。
    求取报酬率的基本方法主要有累加法和市场提取法。累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法；市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率。
    该写字楼建成后的价值为：设V为房地产的收益价格；A为年净收益；Y为报酬率；n为收益年限。则V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=(50*90%-20)*12/8%*[1-1/(1+8%)45≈3633（元/平方米）。

  • 第6题：

    某在建写字楼建设用地使用权年限为40年，土地使用权到期后政府无偿收回。获得土地时即开工建设，预计正常建设期为3年，规划建筑面积为30000m2，建成后经济寿命为50年。现该在建写字楼拟转让，已经开工建设的时间为1.5年，预计完成转让交易需要3个月。据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元/（m2·天），每年计365天，空置率为10%，报酬率为5%，折现率为15%。该在建写字楼建成后的房地产现值为（ ）万元。

    A.24785
    B.27208
    C.29807
    D.35755

    答案：A
    解析：
    本题考查的是假设开发法的基本公式。写字楼建成后的预计收益年限为36.5年。



    （1）建成后租金年收益A＝2×365×（1－10%）×3＝1971（万元）
    （2）建成后的价值V＝（1971/5%）×[1－1/（1＋5%）36.5]＝32778（万元）
    （3）建成后的房地产现值＝32778/（1＋15%）2＝24785（万元）
    转让交易0.25年，建成完工需要1.75年，合计2年。

  • 第7题：

    某宗土地面积为2000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2—10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为()。

    A:0.6
    B:5.1
    C:2
    D:6

    答案：B
    解析：

  • 第8题：

    　　某市土地储备中心准备拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为商业的熟地，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）准备参与竞标。

    甲公司对竞标熟地商圈写字楼市场供给调研的内容为（　　）。

    A.写字楼供给行情
    B.写字楼供给的市场反响
    C.写字楼租售企业
    D.写字楼建筑设计及施工企业的有关情况

    答案：A,B,D
    解析：
    房地产市场供给是指在某一时期内为房地产市场提供房地产产品的总量。它主要调查以下几个方面：①一般行情调查；②市场竞争对手和竞争产品调查；③市场反响调查；④市场价格调查；⑤房地产相关企业情况调查。

  • 第9题：

    有一宗‘‘七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米?日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1. 5%，保险费用为建 筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%。
    要求
    评估该宗地的地价。


    答案：
    解析：

  • 第10题：

    单选题
    现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8％，折现率为10％。则测算该写字楼开发完成后的现值是(　　)万元。
    A

    9616.83

    B

    10161.05

    C

    12021.04

    D

    12800


    正确答案： A
    解析：

  • 第11题：

    单选题
    某在建写字楼的总建筑面积为30000㎡，预计建成的正常建设期为3年。现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1. 25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元／（㎡•天），每年计365天，空置率为10%，资本化率为5%，折现率为15%。该在建写字楼建成后的房地产现值为（）万元。
    A

    29807

    B

    30867

    C

    35755

    D

    36194


    正确答案： D
    解析：

  • 第12题：

    单选题
    某在建写字楼的总建筑面积为30000m2，预计建成的正常建设期为3年。现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元/(m2·天)，每年计365天，空置率为10%.资本化率为5%，折现率为15%。该在建写字楼建成后的房地产现值为( )万元。(2014年试题)
    A

    29807

    B

    30867

    C

    35755

    D

    36194


    正确答案： B
    解析：

  • 第13题：

    某宗“七通一平”熟地的面积为5000m2，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要2年的时间，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费的6%;第一年需要投入60%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费为交易价格的6%，买方应缴纳的契税等税费为交易价格的3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用现金流量折现法测算该宗土地的总价、单价及楼面地价(折现率为12%)。
    【解】
    该写字楼的总建筑面积=5000m2X2=10000m2


    销售费用假设在写字楼建成前半年内均勻投入，视同在该期间的中点一次性投入，这样，就有了上述计算中的折现年数是1.75的情况。
    销售税费总额=2790.18万元X3%
    =83.71万元
    设该宗土地的总价为V，则：
    购买该宗土地的税费总额=7X3%=0.03V万元
    V=2790.18—1448.32—57.41—83.71-0.03V
    V=1165.77万元
    故：
    土地总价=1165.77万元


    答案：
    解析：
    改错如下：

  • 第14题：

    某写字楼在建工程的土地总面积为15000平方米，容积率为5．0，已正常开发建设16个月。同一区域同类写字楼开发项目的正常建设期为24个月，相似写字楼的市场单价为每平方米8000元。

    按假设开发法计算，该写字楼在建工程后续开发的必要支出包括()。查看材料

    A.土地取得成本
    B.续建成本
    C.销售税费
    D.取得该在建工程的税费

    答案：B,C,D
    解析：
    假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。因此，按假设开发法计算，该商品住宅在建工程后续开发的必要支出包括续建成本、销售税费和取得该在建工程的税费。

  • 第15题：

    某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为100元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%.

    求取某写字楼建成后的价值，需要先求取报酬率。求取报酬率的方法有（）。

    A、累加法
    B、成本法
    C、市场提取法
    D、直线法

    答案：A,C
    解析：
    报酬率的求法。求取报酬率的方法有两种：累加法和市场提取法。

  • 第16题：

    某写字楼刚刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000m2，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼（包括土地和建筑物）的现时市场价格为2800元/m2，则该写字楼中建筑物的合理市场价格为()万元。

    A:800
    B:900
    C:1000
    D:大于1000

    答案：A
    解析：
    本题考查市场价格的计算。通过市场法得到该写字楼的市场价格（包括土地和建筑物）5000*2800/10000=1400（万元），已知土地的现时市场价格为600万元，则建筑物的市场价格为房地合一的总价-土地的价格=1400-600=800（万元）。

  • 第17题：

    某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米，容积率为2.5，城市规划要求该区域房地产为金融商用为主。现在，某房地产开发商预取得该处土地，建造写字楼。故取得土地后将该写字楼建成需要1.5年，建筑安装工程费为1800元/平方米，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建安工程费的7%，管理费用为建安工程费的5%，工程费用和管理费用的投入比例为，前一年投入70%，后半年投入30%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，在半年内均匀投入，该费用预计为售价的4%。当地房地产交易中卖方应缴纳的增值税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的7%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为4500元/平方米。则结合所给条件，动态分析该土地的总价、单价及楼地面价（折现率为10%）。


    答案：
    解析：
    （1）该写字楼的总建筑面积=3000×2.5=7500平方米
    （2）开发完成后的该写字楼总价值=4500×7500/（1+10%）1.5= 2925.40万元
    （3）该土地取得税费总额=V×3%
    （4）建筑安装工程费等总额=1800×7500×（1+7%+5%）×[70%/（1+10%）0.5+30%/（1+10%）1.25]= 1411.80万元
    （5）销售费用总额=4500×7500×4%/（1+10%）1.25=119.84万元
    （6）销售税费总额=2925.40×7%=204.78万元
    （7）V=2925.40-0.03V-1411.80-119.84-204.78
    V=1154.35万元
    土地总价=1154.35万元
    土地单价=1154.35万元/3000平方米=3847.83元/平方米
    楼面地价=1154.35万元/7500平方米=1539.13元/平方米

  • 第18题：

    某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米，容积率为2.5，城市规划要求该区域房地产为金融商用为主。现在，某房地产开发商欲取得该处土地建造写字楼，取得土地后将该写字楼建成需要1.5年，预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为4500元/平方米。动态分析该土地开发完成后的该写字楼现值是（　）万元。（折现率为10%）

    A.2925.4
    B.3375
    C.1170.1
    D.3712.5

    答案：A
    解析：
    本题考查的是假设开发法运用举例。开发完成后的该写字楼总价值=4500×3000×2.5/（1+10%）1.5= 2925.40（万元）。

  • 第19题：

    （二）　　某市土地储备中心准备拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为商业的熟地，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）准备参与竞标。
    甲公司对竞标熟地商圈写字楼市场供给调研的内容为（　　）。

    A、写字楼供给行情
    B、写字楼供给的市场反响
    C、写字楼租售企业
    D、写字楼建筑设计及施工企业的有关情况

    答案：A,B,D
    解析：
    房地产市场供给是指在某一时期内为房地产市场提供房地产产品的总量。它主要调查以下几个方面：①一般行情调查；②市场反响调查；③市场竞争对手和竞争产品调查；④市场价格调查；⑤房地产相关企业情况调查。

  • 第20题：

    共用题干
    某市土地储备中心准备拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为商业的熟地，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)准备参与竞争标。

    甲公司对竞标熟地商圈写字楼市场供给调研的内容为( )。
    A:写字楼供给行情
    B:写字楼供给的市场反响
    C:写字楼租售企业的实力
    D:写字楼建筑设计及施工企业的有关情况

    答案：A,B,D
    解析：

  • 第21题：

    某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为50元/平方米，出租率为90%,运营费用为毛租金的40%。 根据上述资料，回答下列问题： 假设报酬率为8%,该写字楼建成后的价值为（　）元/平方米。

    • A、3000 
    • B、3450 
    • C、3633 
    • D、4500

    正确答案:C

  • 第22题：

    单选题
    现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2。若报酬率为8%，折现率为10%，则测算该写字楼开发完成后的现值是( )万元。(2010年试题)
    A

    9616. 83

    B

    10161. 05

    C

    12021.04

    D

    12800


    正确答案： B
    解析：

  • 第23题：

    问答题
    ［例9-2］某宗“七通一平”熟地的面积为5000㎡，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该土地后将该写字楼建成需要2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积l500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费的6%；建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。当地房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的6%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用假设开发法中的动态分析法测算该土地的总价、单价及楼面地价（折现率为12%）。

    正确答案：
    解析：

  • 第24题：

    问答题
    有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为5000平方米，建筑容积率为3.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2800元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为12500元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为15%。　　要求：　　（1）应采用哪种方法评估土地的价值？　　（2）该方法的适用范围是什么？　　（3）列出该方法的计算公式。　　（4）试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。（计算结果以元为单位，取整数）

    正确答案：
    (1)本题已知楼价的预测和各项开发成本及费用,可用剩余法评估。
    (2)剩余法适用的范围:
    ①待开发不动产的评估;
    ②对已建成不动产中的房屋或土地的评估;
    ③将生地开发成熟地的土地评估;
    ④待拆迁改造的再开发地产的评估。
    (3)剩余法的计算公式为:
    地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售费用-利润
    (4)该宗土地的评估值。
    ①楼价=5000×3.5×12500=218750000(元)
    ②计算建筑费和专业费。
    建筑费=5000×3.5×2800=49000000(元)
    专业费=建筑费×10%=49000000×10%=4900000(元)
    ③计算销售费用和税费。
    销售费用=楼价×2.5%=218750000×2.5%=5468750(元)
    销售税费=楼价×6.5%=218750000×6.5%=14218750(元)
    ④计算利润。
    利润=(地价+建筑费+专业费)×15%=(地价+49000000+4900000)×15%
    ⑤计算利息。
    利息=地价×[(1+6%)2-1]+(49000000+4900000)×[(1+6%)-1]=地价×0.1236+3234000
    ⑥求取地价。
    地价=218750000-49000000-4900000-5468750-14218750-(地价+49000000+4900000)×15%-地价×0.1236-3234000
    得地价=133843500/1.2736=105090688(元)
    单位地价=105090688/5000=21018.14(元/平方米)
    楼面地价=21018/3.5=6005(元/平方米)
    解析： 详见答案。

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