单选题某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要进行抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：①建筑面积20000㎡，容积率为5；②全部用于出租，出租率为80％;③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元／平方米；④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5；⑤房屋重置价格为2000元／平方米，耐用期为50年，残值率为0；⑥有关出租成本有房产税（按年租金的12％计）、年折旧、物业管理成本（按使用面积计，每年100元／平方米）、保险

题目
单选题
某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要进行抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：①建筑面积20000㎡，容积率为5；②全部用于出租，出租率为80％;③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元／平方米；④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5；⑤房屋重置价格为2000元／平方米，耐用期为50年，残值率为0；⑥有关出租成本有房产税（按年租金的12％计）、年折旧、物业管理成本（按使用面积计，每年100元／平方米）、保险费（按使用面积计，每年32元／平方米）；⑦房地产综合还原率为10％。根据上述情况回答以下问题。 该宗土地在估价时点的单价为（　）元／平方米。
A

27047.5

B

25048

C

5410

D

5010

相似考题

1.某在建工程开工于2005年11月1日，用地总面积2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2003年11月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2006年5月1日已完成主体封顶，已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平方米80元，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2006年5月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定报酬率为8%，折现率为14%。用收益法计算出租价格折现到估价时点。

2.背景资料：某市一综合大厦，于1999年10月底建成，用途为综合，其中1至3层为商场，建筑面积为4100平方米；4至10层为写字楼，建筑面积为7600平方米，建筑总容积率为3.8该大厦用地是在1997年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。2002年该大厦所有者因经济纠纷被起诉，××市人民法院因审理案件需要，于2002年11月1日以××号价格鉴证委托书，委托××市价格认证中心对该宗土地在2002年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格进行鉴证。××市价格认证中心于2002年11月20日出具了价格鉴证结论书。据调查，该大厦以往租赁合同中商场的实际租金为5.2元/建筑平方米·日，写字楼的实际租金为3.6元/建筑平方米·日。目前同类物业的平均租金水平按可出租建筑面积计算为：商场4.9元/平方米·日(可出租面积占建筑面积的75%)，空置率为6%；写字楼为3.8元/平方米·日(可出租面积占建筑面积的68%)，出租率平均为80%。各类物业出租的费用为：年管理费为租金的5%，年维修费为重置价的8%，每年需支付税费为30元／建筑平方米，年保险费为重置价的2%o。该大厦为框架结构，重置价为3000元/建筑平方米，经济耐用年限为60年，该市从1997年至2002年物价指数每年上涨9个百分点，当地土地还原利率为8%，综合还原利率为9%，一年按365天计算。

3.评估对象为6层砖泪结构办公楼，土地总面积500平方米，房屋建筑面积1500平方米，月租金4.5万元，假设建筑物的资本化率为10%，耐用年限为60年，土地资本化率为8%，管理费以年租金的3%计，维修费以房屋现值的1.5%计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按房屋现值3%0计，房产税为租金收入的12%，土地使用税每年每平方米2元，综合税率为5.5%，建筑物尚可使用年限为50年，土地使用权年限为40年，建筑物价值依成本法求得为120万元。 要求:评估该房屋基地使用权价值。

4.某房地产公司于2000年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2 500元。该建筑物占地面积为1 000平方米，建筑面积为1 800平方米，现用于出租，每年实收租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。要求：试根据以上资料评估该宗地2003年1月土地使用权的市场价值。

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  • 第1题：

    某不动产占地5000平方米，共10层，容积率为2.5，每层建筑面积相同。
    　　土地使用年限为48年，预计该房地产经过两年开发建成，再经过一年销售招租完毕。
    　　招租结束后，各层使用情况预计如下：
    　　（1）1层的大堂部分占该层建筑面积的65%，其余部分的70%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元。
    　　（2）2－5层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年净利润为650元。
    　　（3）6－10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需要承担相当于租金收入10%的运营费用。
    　　假设商场、办公楼的资本化率分别为10%、7%。
    　　要求：
    　　（一）计算总建筑面积、各层建筑面积。
    　　（二）评估该不动产销售招租完毕时的市场价值。


    答案：
    解析：
    （一）
    　　总建筑面积＝2.5×5000＝12500（平方米）
    　　各层建筑面积＝12500÷10＝1250（平方米/层）

    　　（二）
    　　1层的收益分为大堂的收益和商铺的收益，
    　　而大堂的收益已包含在整体收益中不需要单独计算。
    　　1层商铺年净收益
    　　＝1250×（1-65%）×70%×90%×60×12
    　　＝198450（元）
    　　1层商铺未来收益的现值
    　　＝198450×（P/A，10%，45）
    　　＝1957272.66（元）
    　　2-5层商场年净收益
    　　＝1250×4×70%×650
    　　＝2275000（元）
    　　2-5层商场未来收益的现值
    　　＝2275000×（P/A，10%，45）
    　　＝22437870（元）
    　　6-10层办公楼年净收益
    　　＝5×20×1800 ×12×80%×（1-10%）
    　　＝1555200（元）
    　　6-10层商场未来收益的现值
    　　＝1555200×（P/A，7%，45）
    　　＝21159273.6（元）
    　　该不动产销售招租完毕时的市场价值
    　　＝ 1957272.66 ＋22437870 ＋ 21159273.6
    　　＝45554416.26（元）

  • 第2题：

    某写字楼租金为每月每平方米使用面积30元，使用面积为建筑面积的70％，该写字楼建筑面积下的月租金为( )元／平方米。

    A. 21
    B. 35
    C. 42
    D. 60

    答案：A
    解析：
    总价格=建筑面积X单位建筑面积价格=使用面积×单位使用面积价格。由此可得：单位建筑面积价格=使用面积×单位使用面积价格÷建筑面积。该写字楼建筑面积下的月租金=30 x 70％=21(元／平方米)。

  • 第3题：

    某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要进行抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：①建筑面积20000㎡，容积率为5；②全部用于出租，出租率为80％;③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元／平方米；④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5；⑤房屋重置价格为2000元／平方米，耐用期为50年，残值率为0；⑥有关出租成本有房产税（按年租金的12％计）、年折旧、物业管理成本（按使用面积计，每年100元／平方米）、保险费（按使用面积计，每年32元／平方米）；⑦房地产综合还原率为10％。根据上述情况回答以下问题。 该办公楼在估价时点时的市场价格为（　）万元。

    • A、13456
    • B、14019
    • C、15216
    • D、18776

    正确答案:B

  • 第4题：

    某公司1994年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/m2，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。


    正确答案: （1）根据房地客观收益和客观费用，求得房地纯收益；采用客观收益，以30元/月计年总收益：30×450×12=162000（元）
    （2）通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还原率求得房屋纯收益；年税金：20×450=9000（元）年管理费：162000×5%=8100（元）年维修费：1500×450×3%=20250（元）年保险金：1500×450×0.3%=2025（元）年折旧费：1500×450/49=13775.5（元）年总费用：9000+8100+20250+2025+13775.5=53150.5（元）
    （3）将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到土地纯收益；房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率=（房屋重置价-年折旧费×已使用年限）×房屋还原率=（1500×450-13775.5×3）×6%=38020.4（元）
    （4）用土地还原率，采用适当公式求得估价时点的土地价格。土地纯收益=总收益-总费用-房屋纯收益=162000-53150.5-38020.4=70829.1（元）
    （5）计算1998年11月的土地价格。土地总价：P=a/r［1-1/（1+r）n］式中，P为土地总价，a为土地纯收益，r为土地还原率，n为土地收益年限。本题中，P=70829.1/5%×［1-1/（1+5%）46］=1266429.0（元）

  • 第5题：

    某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要进行抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：①建筑面积20000㎡，容积率为5；②全部用于出租，出租率为80％;③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元／平方米；④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5；⑤房屋重置价格为2000元／平方米，耐用期为50年，残值率为0；⑥有关出租成本有房产税（按年租金的12％计）、年折旧、物业管理成本（按使用面积计，每年100元／平方米）、保险费（按使用面积计，每年32元／平方米）；⑦房地产综合还原率为10％。根据上述情况回答以下问题。 该宗土地在估价时点的单价为（　）元／平方米。

    • A、27047.5
    • B、25048
    • C、5410
    • D、5010

    正确答案:A

  • 第6题：

    现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1995年11月1日 通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现 全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下： (1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押 金60万元，押金收益率为5%; (2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元; (3)土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。 试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格 该宗土地于2000年11月1日的市场价格为（　）

    • A、17496(元/平方米)
    • B、17854(元/平方米)
    • C、19630(元/平方米)
    • D、17156(元/平方米)

    正确答案:D

  • 第7题：

    有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元／平方米，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元／平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比有（　）。

    • A、甲高于乙
    • B、甲低于乙
    • C、甲等于乙
    • D、不可比

    正确答案:B

  • 第8题：

    单选题
    某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下： ①建筑面积为20000mz，容积率为5; ②全部用于出租，出租率为80%; ③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/㎡; ④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5; ⑤房屋重置价格为2000元/㎡，耐用期50年，残位率为0; ⑥有关出租成本有房产税(按年租金的12%计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计，每年100元/㎡)、保险费(按使用面积计，每年32元/㎡); ⑦房地产综合还原率为10%。 根据上述情况回答问题：如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物，宗地建蔽率为0.5，且该办公楼各层建筑面积相同 则该办公楼可能的楼层数为（　）层。
    A

    2

    B

    5

    C

    10

    D

    15


    正确答案： C
    解析： 暂无解析

  • 第9题：

    单选题
    某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要进行抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：①建筑面积20000m2，容积率为5；②全部用于出租，出租率为80%；③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/米2；④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5；⑤房屋重置价格为2000元/米2，耐用期为50年，残值率为0；⑥有关出租成本有房产税（按年租金的12%计）、年折旧、物业管理成本（按使用面积计，每年100元/米2）、保险费（按使用面积计，每年32元/米2）；⑦房地产综合还原率为10%。根据上述情况回答以下问题。该办公楼在估价时点时的市场价格为（）万元。
    A

    13456

    B

    14019

    C

    15216

    D

    18776


    正确答案： B
    解析： 暂无解析

  • 第10题：

    单选题
    某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要进行抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：①建筑面积20000㎡，容积率为5；②全部用于出租，出租率为80％;③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元／平方米；④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5；⑤房屋重置价格为2000元／平方米，耐用期为50年，残值率为0；⑥有关出租成本有房产税（按年租金的12％计）、年折旧、物业管理成本（按使用面积计，每年100元／平方米）、保险费（按使用面积计，每年32元／平方米）；⑦房地产综合还原率为10％。根据上述情况回答以下问题。 该办公楼在估价时点时的市场价格为（　）万元。
    A

    13456

    B

    14019

    C

    15216

    D

    18776


    正确答案： C
    解析： ①办公楼年总收益：150×12×(1／1.5)×20000×80％＝19200000（元）＝1920（万元）②各项费用：房产税＝1920×12％＝230.4（万元）年折旧＝2000／50×20000＝80(万元)物业管理成本及保险费＝(100＋32)×20000×(1／1.5)＝176（万元）③办公楼年纯收益＝1920－230.4－80－176＝1433.6（万元）④办公楼估价时点时的市场价格＝1433.6／10％×[1－1／(1＋10％)40]＝14019（万元）

  • 第11题：

    单选题
    某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下： ①建筑面积为20000mz，容积率为5; ②全部用于出租，出租率为80%; ③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/㎡; ④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5; ⑤房屋重置价格为2000元/㎡，耐用期50年，残位率为0; ⑥有关出租成本有房产税(按年租金的12%计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计，每年100元/㎡)、保险费(按使用面积计，每年32元/㎡); ⑦房地产综合还原率为10%。 根据上述情况回答问题：如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物，宗地建蔽率为0.5，且该办公楼各层建筑面积相同 该办公楼年总收益是（　）万元。
    A

    1920

    B

    2400

    C

    2880

    D

    3600


    正确答案： A
    解析： 暂无解析

  • 第12题：

    单选题
    某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要进行抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：①建筑面积20000㎡，容积率为5；②全部用于出租，出租率为80％;③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元／平方米；④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5；⑤房屋重置价格为2000元／平方米，耐用期为50年，残值率为0；⑥有关出租成本有房产税（按年租金的12％计）、年折旧、物业管理成本（按使用面积计，每年100元／平方米）、保险费（按使用面积计，每年32元／平方米）；⑦房地产综合还原率为10％。根据上述情况回答以下问题。 该宗土地在估价时点的单价为（　）元／平方米。
    A

    27047.5

    B

    25048

    C

    5410

    D

    5010


    正确答案： A
    解析： ①办公楼估价时点时的市场价格：14019万元②办公楼估价时点房屋价格＝2000×20000×(40／50)＝3200（万元）③办公楼估价时点土地价格＝14019－3200＝10819（万元）④土地单价＝10819／4000＝27047.5（元／平方米）

  • 第13题：


    某房地产公司于2005年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2007年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1800平方米，现用于出租，每年实收租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。


    要求：试根据以上资料评估该宗地2008年1月土地使用权的市场价值。




    答案：
    解析：

    (1)计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=50*12*1800*(1-10%)=972000（元）


    (2)计算总费用。①年管理费=972000*3%=29160（元）②年维修费=2500*1800*1.5%=67500（元）③年税金=25*1800=45000（元）④年保险费-2500*1800*0.2%=9000（元）年总费用=①+②+③+④=29160+67500+45000+9000=150660（元）


    (3)计算房地产纯收益。年房地产纯收益=年总收益-年总费用=972000-150660=821340（元）


    (4)计算房屋纯收益。①计算年（折旧费）贬值额。年（折旧费）贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限来确定的，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条的规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用者可使用的年期为48年(50-2)，并且不计残值，视为土地使用权年限届满，地上建筑物一并由政府无偿收回（注：如计算残值，也可以）。年（折旧费）贬值额=建筑物重置价使用年限=2500*1800÷48=93750（元）②计算房屋现值。房屋现值=房屋重置价-年（折旧费）贬值额*已使用年数=2500*1800-93750*1=4406250（元）③计算房屋纯收益。房屋年纯收益=房屋现值*房屋资本化率=4406250*8%=352500（元）


    (5)计算土地纯收益。土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益=821340-352500=468840（元）


    (6)计算土地使用权市场价值。土地使用权在2008年1月的剩余使用年期为：50-3=47（年）P=468840/6%*[1-1/(1+6%)47]=7308760（元）单价=7308760/1000=7309（元/平方米）


    (7)评估结果。本宗土地使用权在2008年1月的土地使用权市场价值为7308760元，单价为7309元/平方米。



  • 第14题：

    某写字楼租金为每月每平方米使用面积30元，使用面积为建筑面积的70%，该写字楼建筑面积下的月租金为（）元/平方米。

    A.21
    B.35
    C.42
    D.60

    答案：A
    解析：
    总价格=建筑面积×单位建筑面积价格=使用面积×单位使用面积价格=套内建筑面积×单位套内建筑面积价格。由此可得：单位建筑面积价格=使用面积×单位使用面积价格÷建筑面积。该写字楼建筑面积下的月租金=30×70%=21（元/平方米）。

  • 第15题：

    某市区有二层楼房一栋，其占用土地面积为36m2，房屋建筑面积为34m2，此房屋已于2005年1月整栋出租，出租时月租金为4500元，并一次性收取押金20000元。现已知该房屋每平方米重置价格13000元，评估时已经使用了15年，其建筑物的年折旧率为1.2%。按规定，此房屋进行出租时，每年应支付土地使用税1450元，房屋税750元。附加条件：房屋租金每年上浮10%，当时银行年利率为5%，管理费按每年租金的3%计，房屋维护费按房屋现值的1.5%计，空房率为每年半月，房屋的保险费每年1000元，房屋还原利率为7%，土地还原利率为6%。估价要求：求本房屋所占土地在2007年3月的价格。


    正确答案: 采用的估价方法：该房屋有收益，适合用收益还原法估价。
    （1）计算房地总收益A该房屋为2005年出租，因此应该将租金修订到2007年的水平。A1=4500×（1+10%）2=5445（元/月）房屋的间接收入为：A2=20000×5%=1000（元/年）则房地的总收入：A=A1×12+A2=66340（元/年）
    （2）计算总费用C每年支付的土地使用税和房屋税：C1=1450元/年C2=750元/年管理费：C3=5445×12×3%=1960.2（元/年）维护费：先求房屋现值为：13000×34×（1-1.2%×15）=362440（元）C4=362440×1.5%=5436（元/年）折旧费：C5=房屋重置价格×年折旧率=13000×34×1.2%=5304（元/年）租金损失费：C6=64800×1/24=2700（元/年）保险费：C7=1000（元/年）
    （3）计算土地纯收益先求房地共同的纯收益：A0=A-C=A-C1-C2-C3-C4-C5-C6-C7=47255（元/年）再求房屋纯收益：房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率=362440×7%=25370.8（元/年）最后求土地纯收益：土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=47255-25370.8=21890.2（元/年）
    （4）计算土地的收益价格（总价格）土地总价格=土地纯收益/土地还原率=21890.2/6%=364836.7（元）（5）单位面积地价=364836.7/36=10134.35（元）
    （6）楼面地价=土地总价/建筑面积=364836.7/34=10730.5（元）或，楼面地价=单位地价/容积率=10134.35/（34/36）=10730.5（元）

  • 第16题：

    根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为38000m，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为（）万美元。

    • A、9300
    • B、8900
    • C、9900
    • D、9941

    正确答案:D

  • 第17题：

    某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要进行抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：①建筑面积20000m2，容积率为5；②全部用于出租，出租率为80%；③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/米2；④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5；⑤房屋重置价格为2000元/米2，耐用期为50年，残值率为0；⑥有关出租成本有房产税（按年租金的12%计）、年折旧、物业管理成本（按使用面积计，每年100元/米2）、保险费（按使用面积计，每年32元/米2）；⑦房地产综合还原率为10%。根据上述情况回答以下问题。该办公楼在估价时点时的市场价格为（）万元。

    • A、13456
    • B、14019
    • C、15216
    • D、18776

    正确答案:B

  • 第18题：

    现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1995年11月1日 通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现 全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下： (1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押 金60万元，押金收益率为5%; (2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元; (3)土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。 试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格 根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有（　）。

    • A、收益还原法
    • B、市场比较法
    • C、剩余法
    • D、成本逼近法

    正确答案:A,B

  • 第19题：

    某商场的正常年租金按可出租面积计为500元/平方米，出租率为80%，运营费用占有效毛收入的30%，该商场年净收益约为（）元/平方米。

    • A、400
    • B、350
    • C、280
    • D、140

    正确答案:C

  • 第20题：

    单选题
    某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下： ①建筑面积为20000mz，容积率为5; ②全部用于出租，出租率为80%; ③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/㎡; ④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5; ⑤房屋重置价格为2000元/㎡，耐用期50年，残位率为0; ⑥有关出租成本有房产税(按年租金的12%计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计，每年100元/㎡)、保险费(按使用面积计，每年32元/㎡); ⑦房地产综合还原率为10%。 根据上述情况回答问题：如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物，宗地建蔽率为0.5，且该办公楼各层建筑面积相同 在评估中，该办公楼的市场租金水平应根据（　）确定。
    A

    该办公楼实际租金

    B

    市场同类办公用房典型租金

    C

    市场同类办公用房平均租金

    D

    市场同类办公用房平均租金和该办公楼个别条件


    正确答案： A
    解析： 暂无解析

  • 第21题：

    单选题
    根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为38000m，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为（）万美元。
    A

    9300

    B

    8900

    C

    9900

    D

    9941


    正确答案： A
    解析： [35×90%×（1-30%）×12×38000/10%]×[1-1／（1+10%）47]=9941（万美元）。

  • 第22题：

    单选题
    某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下： ①建筑面积为20000mz，容积率为5; ②全部用于出租，出租率为80%; ③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/㎡; ④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5; ⑤房屋重置价格为2000元/㎡，耐用期50年，残位率为0; ⑥有关出租成本有房产税(按年租金的12%计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计，每年100元/㎡)、保险费(按使用面积计，每年32元/㎡); ⑦房地产综合还原率为10%。 根据上述情况回答问题：如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物，宗地建蔽率为0.5，且该办公楼各层建筑面积相同 该宗土地在估价时点的单价为（　）元/㎡。
    A

    27408

    B

    25048

    C

    5410

    D

    5010


    正确答案： D
    解析： 暂无解析

  • 第23题：

    单选题
    某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下： ①建筑面积为20000mz，容积率为5; ②全部用于出租，出租率为80%; ③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/㎡; ④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5; ⑤房屋重置价格为2000元/㎡，耐用期50年，残位率为0; ⑥有关出租成本有房产税(按年租金的12%计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计，每年100元/㎡)、保险费(按使用面积计，每年32元/㎡); ⑦房地产综合还原率为10%。 根据上述情况回答问题：如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物，宗地建蔽率为0.5，且该办公楼各层建筑面积相同 办公楼在估价时点时的市场价格为（　）万元。
    A

    13456

    B

    14019

    C

    15216

    D

    18776


    正确答案： D
    解析： 暂无解析

  • 第24题：

    单选题
    现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1995年11月1日 通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现 全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下： (1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押 金60万元，押金收益率为5%; (2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元; (3)土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。 试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格 该宗土地于2000年11月1日的市场价格为（　）
    A

    17496(元/平方米)

    B

    17854(元/平方米)

    C

    19630(元/平方米)

    D

    17156(元/平方米)


    正确答案： D
    解析： 暂无解析

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