判断题某开发公司取得40年使用期的待开发空地，开发期两年，建10000m2商场，取得土地立即动工，出租率80%，年租金400元／m2出租费占年租金25％，还原率为8％，开发商利润不能低于开发总价的16％，则最少开发商可获利4680628元。（　）A 对B 错

题目
判断题
某开发公司取得40年使用期的待开发空地，开发期两年，建10000m2商场，取得土地立即动工，出租率80%，年租金400元／m2出租费占年租金25％，还原率为8％，开发商利润不能低于开发总价的16％，则最少开发商可获利4680628元。（　）
A

对

B

错

相似考题

1.开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。 （ ）此题为判断题(对，错)。

2.某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（　）。 A、7.90% B、11.08% C、11.83% D、13.73%

3.有一宗‘‘七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米?日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1. 5%，保险费用为建 筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%。 要求 评估该宗地的地价。

4.()是土地开发商取得资金的主要融资途径。

更多“判断题某开发公司取得40年使用期的待开发空地，开发期两年，建10000m2商场，取得土地立即动工，出租率80%，年租金400元／m2出租费占年租金25％，还原率为8％，开发商利润不能低于开发总价的16％，则最少开发商可获利4680628元。（　）A 对B 错”相关问题

  • 第1题：

    某房地产开发商通过拍卖取得一块土地，总地价为500万元，进行商品住宅的开发，开发成本为800万元，开发期3年，其中向银行贷款500万元，管理费用40万元，销售税费60万元，预期开发利润率为30%，该类商品住宅的平均利润率为25%。若用成本法对本项投资作出估价，则采用的开发利润率为（）。

    • A、30%
    • B、25%
    • C、27.5%
    • D、视销售情况而定

    正确答案:B

  • 第2题：

    开发商取得土地的方式和成本发生？


    正确答案: ①征用农地：农地征用费、土地使用权出让金
    ②城市房屋拆迁：城市房屋安置补偿费、土地使用权出让金
    ③从地产商处购地：地价款、应缴纳税费

  • 第3题：

    开发期前期是从取得待开发土地到动工开发的这段时间。（）


    正确答案:正确

  • 第4题：

    项目取得与地块研究工作在（）进行。

    • A、开发商获得土地之前
    • B、开发商获得土地之后
    • C、较少使用促销手段
    • D、采用多种分销形式

    正确答案:D

  • 第5题：

    某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元／米2，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"（通路、通电、通水、通信、排水及场地平整）。2009年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元／亩，"五通一平"土地开发费为8万元／亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变。 利用剩余法所计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的（）费用。

    • A、最高
    • B、最低
    • C、合理
    • D、总

    正确答案:A

  • 第6题：

    有一待估宗地为"七通一平"的待建建筑空地，规划允许总建筑面积为8000m2，用途为写字楼，土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%。每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入总额的60%。当地银行的贷款年利率为12%，不动产综合还原率为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%，试评估该宗土地的地价。


    正确答案: 选择评估方法：
    该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法评估，地价测算公式为：地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费-利润（1）测算不动产总值。
    可以采用收益还原法测算不动产总值。由于土地使用权年期为50年，开发期为2年，因此可取的收益年限为48年。不动产年纯收益：300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元）不动产总价=1620000/8%×［1-1/（1+8%）48］=19746401（元）
    （2）测算建筑费及专业费。
    建筑费及专业费=1000×8000=8000000（元）
    （3）计算利息。
    利息计算采用复利计算，计算期为到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期，计息期为2年。建筑费和专业费是分段均匀投入，第一年与第二年的投入量的计息分别为1.5年和0.5年。利息=地价×［（1+12%）2-1］+8000000×40%×［（1+12%）1.5-1］+8000000×60%×［（1+12%）0.5-1］=0.2544×地价+872792
    （4）确定开发商利润。
    利润=19746401×15%=2961960（元）
    （5）确定税费。
    由于不动产的总价是通过年纯收益还原得到，因此，出租税费在确定不动产总价时已经考虑并扣除。
    （6）测算地价。
    地价=19746401-8000000-（0.2544×地价+872792）-2961960地价=7911649/1.2544=6307118（元）

  • 第7题：

    判断题
    新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+销售税费+开发利润。（）
    A

    对

    B

    错


    正确答案： 对
    解析： 暂无解析

  • 第8题：

    问答题
    有一待估宗地为"七通一平"的待建建筑空地，规划允许总建筑面积为8000m2，用途为写字楼，土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%。每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入总额的60%。当地银行的贷款年利率为12%，不动产综合还原率为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%，试评估该宗土地的地价。

    正确答案： 选择评估方法：
    该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法评估，地价测算公式为：地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费-利润（1）测算不动产总值。
    可以采用收益还原法测算不动产总值。由于土地使用权年期为50年，开发期为2年，因此可取的收益年限为48年。不动产年纯收益：300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元）不动产总价=1620000/8%×［1-1/（1+8%）48］=19746401（元）
    （2）测算建筑费及专业费。
    建筑费及专业费=1000×8000=8000000（元）
    （3）计算利息。
    利息计算采用复利计算，计算期为到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期，计息期为2年。建筑费和专业费是分段均匀投入，第一年与第二年的投入量的计息分别为1.5年和0.5年。利息=地价×［（1+12%）2-1］+8000000×40%×［（1+12%）1.5-1］+8000000×60%×［（1+12%）0.5-1］=0.2544×地价+872792
    （4）确定开发商利润。
    利润=19746401×15%=2961960（元）
    （5）确定税费。
    由于不动产的总价是通过年纯收益还原得到，因此，出租税费在确定不动产总价时已经考虑并扣除。
    （6）测算地价。
    地价=19746401-8000000-（0.2544×地价+872792）-2961960地价=7911649/1.2544=6307118（元）
    解析： 暂无解析

  • 第9题：

    判断题
    开发商成本利润率是开发经营期的利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。
    A

    对

    B

    错


    正确答案： 错
    解析： 暂无解析

  • 第10题：

    问答题
    开发商取得土地的方式和成本发生？

    正确答案： ①征用农地：农地征用费、土地使用权出让金
    ②城市房屋拆迁：城市房屋安置补偿费、土地使用权出让金
    ③从地产商处购地：地价款、应缴纳税费
    解析： 暂无解析

  • 第11题：

    判断题
    投资利润率=开发利润／（土地取得成本+开发成本）。（）
    A

    对

    B

    错


    正确答案： 对
    解析： 暂无解析

  • 第12题：

    单选题
    某房地产开发商通过拍卖取得一块土地，总地价为500万元，进行商品住宅的开发，开发成本为800万元，开发期3年，其中向银行贷款500万元，管理费用40万元，销售税费60万元，预期开发利润率为30%，该类商品住宅的平均利润率为25%。若用成本法对本项投资作出估价，则采用的开发利润率为（）。
    A

    30%

    B

    25%

    C

    27.5%

    D

    视销售情况而定


    正确答案： C
    解析： 暂无解析

  • 第13题：

    某开发公司取得40年使用期的待开发空地，开发期两年，建10000m2商场，取得土地立即动工，出租率80%，年租金400元／m2出租费占年租金25％，还原率为8％，开发商利润不能低于开发总价的16％，则最少开发商可获利4680628元。（　）


    正确答案:错误

  • 第14题：

    关于房地产开发用地，正确的理解是（）

    • A、开发商仅取得国有土地使用权
    • B、开发商取得国有土地所有权
    • C、开发商可对农民集体所有土地进行房地产开发
    • D、开发商仅取得建设权，没有土地使用权

    正确答案:A

  • 第15题：

    下列可无偿收回土地使用权的有（）。

    • A、因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的
    • B、因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的
    • C、因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的
    • D、因开发商自身原因导致其两年未动工开发的

    正确答案:D

  • 第16题：

    某房地产开发商通过拍卖取得一块土地，总地价为500万元，进行商品住宅的开发，开发成本为800万元，开发期3年，其中向银行贷款500万元，管理费用40万元，销售税费60万元，预期开发利润率为30%，该类商品住宅的平均利润率为25%。假设各项费用在开发期内平均发生，银行的贷款年利率为8%，则投资利息为（）万元。

    • A、61.18
    • B、120.00
    • C、163.97
    • D、102.79

    正确答案:C

  • 第17题：

    某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用三年时间完成项目开发建设，经分析测算，项目建成后的年房地纯收益为320万元，若综合还原率为8％，折现率为12％，则该项目开发完成后的房地产现值为（　）万元。


    正确答案: 该题一隐含条件是商业用地最高使用权限是40年，项目建成后的房地总价值＝（320/8%）*[1-1/(1+8%)(40-3)]＝4000×0.942＝3768（万元），折现为3768／(1＋12％)3＝2682(万元)。

  • 第18题：

    下列关于"开发利润"描述正确的有（）。

    • A、开发利润是所得税前的，即：开发利润=开发完成后的房地产价值一土地取得成本一开发成本一管理费用一投资利息一销售税费一销售费用
    • B、开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润
    • C、开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应利润率来计算
    • D、开发利润是一种结果，是由销售收入减去各种成本、费用后的余额
    • E、开发利润是开发商在某一项目中取得的实际利润

    正确答案:A,B,C

  • 第19题：

    单选题
    下列可无偿收回土地使用权的有（）。
    A

    因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的

    B

    因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的

    C

    因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的

    D

    因开发商自身原因导致其两年未动工开发的


    正确答案： D
    解析： 满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。因不可抗力或政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。参见教材P36。 【该题针对“闲置土地的处理”知识点进行考核】

  • 第20题：

    判断题
    开发期前期是从取得待开发土地到动工开发的这段时间。（）
    A

    对

    B

    错


    正确答案： 对
    解析： 暂无解析

  • 第21题：

    问答题
    某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用三年时间完成项目开发建设，经分析测算，项目建成后的年房地纯收益为320万元，若综合还原率为8％，折现率为12％，则该项目开发完成后的房地产现值为（　）万元。

    正确答案： 该题一隐含条件是商业用地最高使用权限是40年，项目建成后的房地总价值＝（320/8%）*[1-1/(1+8%)(40-3)]＝4000×0.942＝3768（万元），折现为3768／(1＋12％)3＝2682(万元)。
    解析： 暂无解析

  • 第22题：

    多选题
    下列关于"开发利润"描述正确的有（）。
    A

    开发利润是所得税前的，即：开发利润=开发完成后的房地产价值一土地取得成本一开发成本一管理费用一投资利息一销售税费一销售费用

    B

    开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润

    C

    开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应利润率来计算

    D

    开发利润是一种结果，是由销售收入减去各种成本、费用后的余额

    E

    开发利润是开发商在某一项目中取得的实际利润


    正确答案： B,A
    解析： 暂无解析

  • 第23题：

    单选题
    关于房地产开发用地，正确的理解是（）
    A

    开发商仅取得国有土地使用权

    B

    开发商取得国有土地所有权

    C

    开发商可对农民集体所有土地进行房地产开发

    D

    开发商仅取得建设权，没有土地使用权


    正确答案： C
    解析： 暂无解析

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