多选题某市现有一宗面积为2000m2的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元／米2；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元／米2，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年内均匀投入。贷款年利息率为5.85%，销售税费为不动产总价的6%。开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年内期的土地使用权，实现相当于不动产总价18%的利润率。 影响建筑物价格的环境因素不包括（）。A建筑物楼层B
题目
多选题
某市现有一宗面积为2000m2的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元／米2；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元／米2，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年内均匀投入。贷款年利息率为5.85%，销售税费为不动产总价的6%。开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年内期的土地使用权，实现相当于不动产总价18%的利润率。 影响建筑物价格的环境因素不包括（）。
A
建筑物楼层
B
建筑物周边环境
C
建筑物用途
D
建筑物的设计
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更多“某市现有一宗面积为2000m2的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当”相关问题
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第1题：
甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放入河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了 500 万元作为赔偿。
后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造高层住宅楼。
若甲公司要求丙公司停止其开发方案，根据相关法律规定，丙公司（ ）。A.必须立即停止开发
B.应当修改原开发方案
C.可以继续实施原开发方案
D.应当待甲乙两公司协商一致后开发答案：C解析：《物权法》对确认物权的规则做了规定，房地产等各类不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力；除依法属于国家所有的自然资源所有权、法律另有规定可以不登记的外，不动产物权未经登记，不发生效力。本案例，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同，但未经登记，因此若甲公司要求丙公司停止其开发方案，丙公司可以继续实施原开发方案。
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第2题：
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（ ）。A、目前住宅市场价格
B、未来住宅市场价格，折现至价值时点
C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点
D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点答案：D解析：本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在确定开发完成后的房地产价值时，应采用各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点。 -
第3题：
甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放入河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了 500 万元作为赔偿。
后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造高层住宅楼。
该案例中，甲公司被侵害的权利是（ ）。A.相邻权
B.租赁权
C.地役权
D.共有使用权答案：C解析：地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。 -
第4题：
某房地产开发公司拟开发一商品住宅楼，2012年6月末以337.50万元的熟地价格取得土地使用权，于2013年5月末开发完成并全部售出。该住宅占地总面积2250m2，建筑楼层为6层，钢筋混凝土框架结构，总建筑面积3060m2。根据开发建设进度并经房产行政主管部门批准，该房地产开发公司在2003年8月末开始预售该商品住房。
该商品住宅楼的楼面地价为（ ）元／m2。A.1102.94
B.1301.47
C.1500
D.6617.65答案：A解析：
根据已知数据得：337.5×10000÷3060=1102.94元/㎡。 -
第5题：
某房地产开发公司拟开发一商品住宅楼，2010年6月末以337.50万元的熟地价格取得土地使用权，于2012年5月末开发完成并全部售出。该住宅占地总面积2250m2，建筑楼层为6层，钢筋混凝土框架结构，总建筑面积3060m2。根据开发建设进度并经房产行政主管部门批准，该房地产开发公司在2010年8月末开始预售该商品住房。
5.张某原是这里的动迁户，原居住条件比较恶劣，张某用得到的拆迁补偿费购买一套该开发公司开发的商品住宅，是为了满足（ ）。A、 安全需要
B、 归属需要
C、 自我实现需要
D、 生理需要答案：D解析：美国心理学家马斯洛把人的需要按照先后顺序和高低层次分为五种：①生理需要；②安全需要；③爱与归属需要；④尊重需要；⑤自我实现需要。其中，生理需要是指维持生存的需要，如对水分、食物、睡眠的需要。这些需要是最原始、最基本的，如果不被满足，就会产生不良后果，甚至有生命危险。 -
第6题：
某房地产开发公司拟开发一商品住宅楼，2010年6月末以337.50万元的熟地价格取得土地使用权，于2012年5月末开发完成并全部售出。该住宅占地总面积2250m2，建筑楼层为6层，钢筋混凝土框架结构，总建筑面积3060m2。根据开发建设进度并经房产行政主管部门批准，该房地产开发公司在2010年8月末开始预售该商品住房。
1.该商品住宅楼的楼面地价为（ ）元/m2。A、 1102.94
B、 1301.47
C、 1500
D、 6617.65答案：A解析：
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第7题：
某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中90％的住宅全部销售完毕，剩余10％用作出租用房，并且还清了所有贷款。
在建工程抵押贷款属于（ ）。A、信用贷款
B、担保贷款
C、质押贷款
D、保证贷款答案：B解析：根据贷款保证方式，房地产贷款分为信用贷款和担保贷款。担保贷款可分为：①保证贷款；②抵押贷款；③质押贷款。其中，抵押贷款包括：①房屋所有权抵押贷款；②土地使用权抵押贷款；③预购商品房贷款抵押贷款；④在建工程抵押贷款。 -
第8题：
某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：
根据题意，本例中的基础采用( )比较适宜。A、 条形基础
B、 独立基础
C、 筏板基础
D、 箱形基础答案：D解析： -
第9题：
A房地产开发公司于2014年1月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2014年3月1日开始动工建设。后由于开发公司原因，该项目直到2015年5月1日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。该项目除临街的地块建成商业门市外，其余的住宅楼建设用地出让最高年限为（）年。
- A、40
- B、50
- C、60
- D、70
正确答案:D -
第10题：
甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）参加竞标，取得A地块的建设用地使用权以开发住宅小区，国有土地使用权证颁发后，甲公司以A地块的建设用地使用权向乙银行抵押贷款3000万元，用该笔借款甲公司在A地块上建成10幢住宅楼并通过竣工验收。根据物权法律制度的规定，下列说法中，正确的是（）。
- A、根据“房地一体”原则，住宅楼当然成为抵押物的一部分
- B、该住宅楼售出前可以作为抵押物的一部分，一经售出则不能作为抵押物
- C、住宅楼不属于抵押物，抵押权实现时，乙银行仅能申请人民法院拍卖A地块的建设用地使用权，而不能拍卖住宅楼
- D、抵押权实现时，乙银行有权申请人民法院将A地块的建设用地使用权和住宅楼一同拍卖，但是对住宅楼拍卖所得，乙银行无权优先受偿
正确答案:D -
第11题：
单选题A房地产开发公司于2014年1月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2014年3月1日开始动工建设。后由于开发公司原因，该项目直到2015年5月1日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。该项目除临街的地块建成商业门市外，其余的住宅楼建设用地出让最高年限为（）年。A40
B50
C60
D70
正确答案： B解析： 暂无解析 -
第12题：
单选题某市现有一宗面积为2000m2的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元／米2；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元／米2，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年内均匀投入。贷款年利息率为5.85%，销售税费为不动产总价的6%。开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年内期的土地使用权，实现相当于不动产总价18%的利润率。 该土地的最低建筑容积率为（）。A2.0
B3.0
C3.5
D4.0
正确答案： A解析： 暂无解析 -
第13题：
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
在确定开发成本时，应采用（ ）。A、该开发公司测算的开发成本
B、现时的客观开发成本
C、各期销售时的客观开发成本
D、各期开发时的客观开发成本答案：A解析：本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。评估投资价值，在确定开发成本时，应采用该开发公司测算的开发成本。 -
第14题：
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用动态分析法进行测算。
在确定开发成本时，应采用（ ）。A.该开发公司测算的开发成本
B.现时的客观开发成本
C.各期销售时的客观开发成本
D.各期开发时的客观开发成本答案：A解析：本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。评估投资价值，在确定开发成本时，应采用该开发公司测算的开发成本。 -
第15题：
共用题干
某房地产开发公司A通过集体土地征收的途径，获得10公顷的建设用地，拟开发建设一住宅小区，建造普通商品住宅向社会出售。A公司在开发项目建设过程中将土地使用权进行抵押，进行融资。开发商取得土地，并在开发项目建设过程中，委托中介机构作为住宅项目的销售代理，预售其在建住宅，为了开发适时的房地产产品，代理公司B进行了广泛的市场调研。李某2010年10月1日，购买一套面积为80m2的商品房。按现行规定，开发公司A应当在签订建设用地使用权出让合同()内支付全部出让金。
A:10日
B:20日
C:30日
D:60日答案：D解析：本题考查房地产估价的市场法。市场法也称为比较法，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与被估价房地产进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取被估价房地产价值的方法。
本题考查可比实例成交价格的处理。对可比实例成交价格进行处理，主要分为价格换算、价格修正和价格调整。其中价格修正又称为交易情况修正，而价格调整主要是交易日期调整和房地产状况调整。
本题考查业主的义务。D属于业主的权利。
本题考查土地征收的审批。此题中涉及的是10公顷建设用地的征收，所以由省级人民政府审批。
本题考查建设用地使用权出让金的征收。土地使用者应当在签订出让合同后60日内支付全部出让金。 -
第16题：
某房地产开发公司2011年12月末以500万元的熟地价取得一宗面积为3000m2的房地产开发用地的土地使用权，于2013年5月末开发完成一商品住宅楼。该商品住宅楼的层数为6层，总建筑面积为7000m2。张某于2012年12月末购买了其中一套住房，建筑面积为105m2，价格为4500元／m2，付款方式为首付10万元，余款从移交日期起在未来一年后付清。同期银行贷款年利率为5％。
房地产开发公司取得该房地产开发用地的楼面地价为（ ）元／m2。A、500、00
B、714、29
C、1250、00
D、1666、67答案：B解析：楼面地价=土地单价÷容积率，，根据已知数据得，该房地产开发公司取得该房地产开发用地的楼面地价为：（5000000÷3000）÷（7000÷3000）=714.29（元/m2）。 -
第17题：
某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中90％的住宅全部销售完毕，剩余10％用作出租用房，并且还清了所有贷款。
根据题意，本例中的基础采用（ ）比较适宜。A.条形基础
B.独立基础
C.筏板基础
D.箱形基础答案：D解析：箱形基础通常是采用钢筋混凝土将基础四周的墙、顶板、底板浇筑成刚度很大的箱状形式。箱形基础的刚度大、整体性好、底面积较大，能将上部结构的荷载较均匀地传给地基，并能适应地基的局部软硬不均，有效地调整基底的压力，有利于抵抗地震荷载的作用，能建造比其他基础更高的建筑物。桩基础是由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。当建筑场地的上部土层较弱、承载力较小，不适宜采用在天然地基上作浅基础时，宜采用桩基础。 -
第18题：
某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中90％的住宅全部销售完毕，剩余10％用作出租用房，并且还清了所有贷款。
按照城市用地的适用性评价，该用地属于（ ）。A、非常适宜城市建设用地
B、基本适宜城市建设用地
C、适宜城市建设用地
D、不适宜城市建设用地答案：B解析：基本适宜城市建设用地，这类用地虽然某些自然条件有一定缺陷，但采取相应的工程措施改善条件后仍可加以利用。例如，地形坡度不大，稍加平整即可使用的土地；轻度洪水淹没区在修建防洪设施之后即可使用的土地；地基承载力较小，只要经过人工加固后就能使用的土地等。 -
第19题：
某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中90％的住宅全部销售完毕，剩余10％用作出租用房，并且还清了所有贷款。
按照城市用地的适用性评价，该用地属于（ ）。A.非常适宜城市建设用地
B.基本适宜城市建设用地
C.适宜城市建设用地
D.不适宜城市建设用地答案：B解析：基本适宜城市建设用地，这类用地虽然某些自然条件有一定缺陷，但采取相应的工程措施改善条件后仍可加以利用。例如，地形坡度不大，稍加平整即可使用的土地；轻度洪水淹没区在修建防洪设施之后即可使用的土地；地基承载力较小，只要经过人工加固后就能使用的土地等。 -
第20题：
某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：
银行可要求开发公司购买( )。A、 保证保险
B、 信用保险
C、 工程保险
D、 责任保险答案：A,C解析： -
第21题：
某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地，某开发公司拟建造住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元/平方米;开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年内均匀投入。贷款年利率为5.85%,销售税费为不动产总价的6%。 若开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权，实现相当于不动产总价18%的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值
正确答案: 1、适用公式地价=不动产总价–建筑费、专业费和不可预见费–利息-销售税费-利润2、计算步骤
1(1)选择计算方法，适用剩余法
2(2)计算不动产总价设最低容积率为x，则总建筑面积为2000x平方米3800元/平方米×2000x平方米=760x(万元)
3(3)计算建筑费、专业费和不可预见费1500元/平方米×2000x平方米=300x(万元)
4(4)计算利息，注意计算项目、计算基础与复利时间地价利息=700×[(1+5.85%)2-1]=84.30(万元)建筑费、专业费等利息=300x×40%×[(1+5.85%)1.5-1]+300x×60%×[(1+5.85%)
0.5-1]=15.87x(万元)
1(5)计算销售税费，注意计算基数760x×6%=45.60x(万元)
2(6)计算开发总利润，注意利润率的计算基础760x×18%=136.80x(万元)
3(7)代入公式进行计算地价=不动产总价–建筑费、专业费和不可预见费–利息-销售税费-利润700=760x-300x-(84.30+15.87x)-45.60x-136.80x解出x=3.0，即最低建筑容积率应达到3.0 -
第22题：
单选题现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8％，折现率为10％。则测算该写字楼开发完成后的现值是( )万元。A9616.83
B10161.05
C12021.04
D12800
正确答案： A解析： -
第23题：
单选题现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2。若报酬率为8%，折现率为10%，则测算该写字楼开发完成后的现值是( )万元。(2010年试题)A9616. 83
B10161. 05
C12021.04
D12800
正确答案： B解析： -
第24题：
多选题某市现有一宗面积为2000m2的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元／米2；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元／米2，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年内均匀投入。贷款年利息率为5.85%，销售税费为不动产总价的6%。开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年内期的土地使用权，实现相当于不动产总价18%的利润率。 影响建筑物价格的环境因素不包括（）。A建筑物楼层
B建筑物周边环境
C建筑物用途
D建筑物的设计
正确答案： D,C解析： 暂无解析