单选题某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：①建筑面积为20000mz，容积率为5;②全部用于出租，出租率为80%;③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/㎡;④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5;⑤房屋重置价格为2000元/㎡，耐用期50年，残位率为0;⑥有关出租成本有房产税(按年租金的12%计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计，每年100元/㎡)、保险费(按使用面
题目
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5010
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第1题：
估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。
有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。
请评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。
正确答案：
-
第2题：
11～13 估价对象为一出租写字楼，土地总面积6800m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期为3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000元，耐用年限为12年，残值率为49/6。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营税等为6%，报酬率为8%。则：
第 11 题 该房地产的收益年期为（ ）年。
A．45
B．46
C．50
D．55
正确答案：A
-
第3题：
评估对象为6层砖泪结构办公楼，土地总面积500平方米，房屋建筑面积1500平方米，月租金4.5万元，假设建筑物的资本化率为10%，耐用年限为60年，土地资本化率为8%，管理费以年租金的3%计，维修费以房屋现值的1.5%计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按房屋现值3%0计，房产税为租金收入的12%，土地使用税每年每平方米2元，综合税率为5.5%，建筑物尚可使用年限为50年，土地使用权年限为40年，建筑物价值依成本法求得为120万元。
要求:评估该房屋基地使用权价值。答案：解析：用收益法评估该房屋基地使用权价值。
(1)计算年有效总收入。
年有效总收入=45000×12-45000÷2=517500(元)
(2)计算年运营费用。
①管理费=45000×12×3%=16200(元)
②修缮费=1200000×l.5%=18000(元)
③保险费=1200000×3‰=3600(元)
④房产税=45000×12×12%=64800(元)
⑤附加税=45000×12×5.5%=29700(元)
⑥土地使用税=500×2=1000(元)
⑦年运营费用=16200+18000+3600+64800+29700+1000=133300(元)
(3)计算房地产纯收益。
房地产纯收益=517500-133300=384200(元)
(4)计算土地纯收益。
①房屋纯收益=1200000×10%=120000(元)
②土地纯收益=384200-120000=264200(元)
(5)计算土地使用权价值。
土地单价=3150483+500=6301(元/平方米)
本宗土地使用权的评估值为3150483元，单价为每平方米6301元。 -
第4题：
某在建办公楼，建筑面积为25000㎡，预计建设期为2年，业主委托估价机构对转让价格进行估价。据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1年。预计办公楼建成后全部可用于出租，净租金收入为3元/（㎡·天），每年计365天，空置率为5%，资本化率为8%，折现率为10%。则该办公楼在建成时的房地产现值为（ ）万元。A、29552.62
B、30025.81
C、24020.60
D、26866.02答案：A解析：本题考查的是直接资本化法概述。A＝3×365×（1－5%）×2.5＝2600.63（万元），V＝2600.63/8%＝32507.88（万元），P＝32507.88/（1＋10%）2－1＝29552.62（万元）。 -
第5题：
某房地产公司于2005年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2007年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1800平方米，现用于出租，每年实收租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
要求：试根据以上资料评估该宗地2008年1月土地使用权的市场价值。
答案：解析：(1)计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=50*12*1800*(1-10%)=972000（元）
(2)计算总费用。①年管理费=972000*3%=29160（元）②年维修费=2500*1800*1.5%=67500（元）③年税金=25*1800=45000（元）④年保险费-2500*1800*0.2%=9000（元）年总费用=①+②+③+④=29160+67500+45000+9000=150660（元）
(3)计算房地产纯收益。年房地产纯收益=年总收益-年总费用=972000-150660=821340（元）
(4)计算房屋纯收益。①计算年（折旧费）贬值额。年（折旧费）贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限来确定的，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条的规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用者可使用的年期为48年(50-2)，并且不计残值，视为土地使用权年限届满，地上建筑物一并由政府无偿收回（注：如计算残值，也可以）。年（折旧费）贬值额=建筑物重置价使用年限=2500*1800÷48=93750（元）②计算房屋现值。房屋现值=房屋重置价-年（折旧费）贬值额*已使用年数=2500*1800-93750*1=4406250（元）③计算房屋纯收益。房屋年纯收益=房屋现值*房屋资本化率=4406250*8%=352500（元）
(5)计算土地纯收益。土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益=821340-352500=468840（元）
(6)计算土地使用权市场价值。土地使用权在2008年1月的剩余使用年期为：50-3=47（年）P=468840/6%*[1-1/(1+6%)47]=7308760（元）单价=7308760/1000=7309（元/平方米）
(7)评估结果。本宗土地使用权在2008年1月的土地使用权市场价值为7308760元，单价为7309元/平方米。
-
第6题：
某公司1994年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/m2，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。
正确答案: （1）根据房地客观收益和客观费用，求得房地纯收益；采用客观收益，以30元/月计年总收益：30×450×12=162000（元）
（2）通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还原率求得房屋纯收益；年税金：20×450=9000（元）年管理费：162000×5%=8100（元）年维修费：1500×450×3%=20250（元）年保险金：1500×450×0.3%=2025（元）年折旧费：1500×450/49=13775.5（元）年总费用：9000+8100+20250+2025+13775.5=53150.5（元）
（3）将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到土地纯收益；房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率=（房屋重置价-年折旧费×已使用年限）×房屋还原率=（1500×450-13775.5×3）×6%=38020.4（元）
（4）用土地还原率，采用适当公式求得估价时点的土地价格。土地纯收益=总收益-总费用-房屋纯收益=162000-53150.5-38020.4=70829.1（元）
（5）计算1998年11月的土地价格。土地总价：P=a/r［1-1/（1+r）n］式中，P为土地总价，a为土地纯收益，r为土地还原率，n为土地收益年限。本题中，P=70829.1/5%×［1-1/（1+5%）46］=1266429.0（元） -
第7题：
某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要进行抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：①建筑面积20000㎡，容积率为5；②全部用于出租，出租率为80％;③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元／平方米；④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5；⑤房屋重置价格为2000元／平方米，耐用期为50年，残值率为0；⑥有关出租成本有房产税（按年租金的12％计）、年折旧、物业管理成本（按使用面积计，每年100元／平方米）、保险费（按使用面积计，每年32元／平方米）；⑦房地产综合还原率为10％。根据上述情况回答以下问题。 该宗土地在估价时点的单价为（ ）元／平方米。
- A、27047.5
- B、25048
- C、5410
- D、5010
正确答案:A -
第8题：
现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1995年11月1日 通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现 全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下： (1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押 金60万元，押金收益率为5%; (2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元; (3)土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。 试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格 根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有（ ）。
- A、收益还原法
- B、市场比较法
- C、剩余法
- D、成本逼近法
正确答案:A,B -
第9题：
单选题某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下： ①建筑面积为20000mz，容积率为5; ②全部用于出租，出租率为80%; ③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/㎡; ④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5; ⑤房屋重置价格为2000元/㎡，耐用期50年，残位率为0; ⑥有关出租成本有房产税(按年租金的12%计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计，每年100元/㎡)、保险费(按使用面积计，每年32元/㎡); ⑦房地产综合还原率为10%。 根据上述情况回答问题：如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物，宗地建蔽率为0.5，且该办公楼各层建筑面积相同 在评估中，该办公楼的市场租金水平应根据（ ）确定。A该办公楼实际租金
B市场同类办公用房典型租金
C市场同类办公用房平均租金
D市场同类办公用房平均租金和该办公楼个别条件
正确答案： A解析： 暂无解析 -
第10题：
单选题根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为38000m，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为（）万美元。A9300
B8900
C9900
D9941
正确答案： A解析： [35×90%×（1-30%）×12×38000/10%]×[1-1／（1+10%）47]=9941（万美元）。 -
第11题：
单选题某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下： ①建筑面积为20000mz，容积率为5; ②全部用于出租，出租率为80%; ③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/㎡; ④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5; ⑤房屋重置价格为2000元/㎡，耐用期50年，残位率为0; ⑥有关出租成本有房产税(按年租金的12%计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计，每年100元/㎡)、保险费(按使用面积计，每年32元/㎡); ⑦房地产综合还原率为10%。 根据上述情况回答问题：如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物，宗地建蔽率为0.5，且该办公楼各层建筑面积相同 该办公楼年总收益是（ ）万元。A1920
B2400
C2880
D3600
正确答案： A解析： 暂无解析 -
第12题：
单选题某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要进行抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：①建筑面积20000㎡，容积率为5；②全部用于出租，出租率为80％;③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元／平方米；④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5；⑤房屋重置价格为2000元／平方米，耐用期为50年，残值率为0；⑥有关出租成本有房产税（按年租金的12％计）、年折旧、物业管理成本（按使用面积计，每年100元／平方米）、保险费（按使用面积计，每年32元／平方米）；⑦房地产综合还原率为10％。根据上述情况回答以下问题。 该宗土地在估价时点的单价为（ ）元／平方米。A27047.5
B25048
C5410
D5010
正确答案： A解析： ①办公楼估价时点时的市场价格：14019万元②办公楼估价时点房屋价格＝2000×20000×(40／50)＝3200（万元）③办公楼估价时点土地价格＝14019－3200＝10819（万元）④土地单价＝10819／4000＝27047.5（元／平方米） -
第13题：
背景资料：
某市一综合大厦，于1999年10月底建成，用途为综合，其中1至3层为商场，建筑面积为4100平方米；4至10层为写字楼，建筑面积为7600平方米，建筑总容积率为3.8该大厦用地是在1997年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。2002年该大厦所有者因经济纠纷被起诉，××市人民法院因审理案件需要，于2002年11月1日以××号价格鉴证委托书，委托××市价格认证中心对该宗土地在2002年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格进行鉴证。××市价格认证中心于2002年11月20日出具了价格鉴证结论书。
据调查，该大厦以往租赁合同中商场的实际租金为5.2元/建筑平方米·日，写字楼的实际租金为3.6元/建筑平方米·日。目前同类物业的平均租金水平按可出租建筑面积计算为：商场4.9元/平方米·日(可出租面积占建筑面积的75%)，空置率为6%；写字楼为3.8元/平方米·日(可出租面积占建筑面积的68%)，出租率平均为80%。各类物业出租的费用为：年管理费为租金的5%，年维修费为重置价的8%，每年需支付税费为30元／建筑平方米，年保险费为重置价的2%o。该大厦为框架结构，重置价为3000元/建筑平方米，经济耐用年限为60年，该市从1997年至2002年物价指数每年上涨9个百分点，当地土地还原利率为8%，综合还原利率为9%，一年按365天计算。
正确答案：
土地使用权价格鉴证结论书如下：
土地使用权价格鉴证结论书××市人民法院：
根据你院委托，我中心遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，依法对××大厦的土地使用权价格进行了鉴证。现将价格鉴证结果报告如下：
一、价格鉴证标的
××市××大厦的土地使用权。
二、价格鉴证目的
为人民法院审理案件提供鉴证标的价格依据。
三、价格鉴证基准日
2002年10月31日。
四、价格定义
价格鉴证结论所指价格是，鉴证标的在鉴证基准日，采用公开市场价值标准确定的客观合理的价格。
五、价格鉴证依据
(一)国家有关政策、法规及技术标准文件
1．《中华人民共和国价格法》；
2．《中华人民共和国土地管理法》；
3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
4．国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发的《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》；
5．国家发展和改革委员会、最高人民法院、最高人民检察院、公安部、财政部印发的《关于扣押、追缴、没收及收缴财物价格鉴证管理的补充通知》；
6．《××省涉案物品估价管理条例》。
(二)委托方提供的资料
1．××市人民法院价格鉴证委托书(××鉴[2003]X×号)；
2．《土地使用权证》(×地字第××号)等权属资料复印件。
(三)价格鉴证人员收集的有关资料
1．实地勘察资料；
2．政府有关部门提供的相关资料；
3．市场调查资料。
六、价格鉴证方法
根据鉴证标的实际情况，本次鉴证采用收益法。
七、价格鉴证过程
我中心接受委托后，成立了价格鉴证小组，制定了价格鉴证作业方案，此后，价格鉴证人员根据国家有关规程和标准，严格按照价格鉴证的程序和原则，通过现场勘查，确定采用收益法对标的进行价格鉴证。
1．年租金收入=(4100×75%×4.9×94%+7600×3.8×68%×80%)×365=1090.41(万元)。
2．年管理费=1090.41×5%=54.52(万元)；
年维修费=3000×(4100+7600)×8%=280.80(万元)；
年税费=30×(4100+7600)=35.1(万元)；
年保险费=3000×(4100+7600)×2‰=7.02(万元)；
年总费用=54.52+280.80+35.1+7.02=377.44(万元)。
3．计算房地年纯收益
纯收益=1090.41－377.44=712.97(万元)。
4．计算目前房地产总价值
其中，A为纯收益712.97万元；r为综合还原利率9%；n为房地产收益年限=50－5=45(年)。
5．计算大厦房产现值
大厦总使用年限=50－2=48(年)；
重置价格=3000×(4100+7600)=3510(万元)；
年折旧费=3510÷48=73.13(万元)；
房产现值=3510－73.13×3=3290.61(万元)。
6．计算大厦所占用土地目前的地价
总地价=房地产总价一房产现值=7757.97－3290.61=4467.36(万元)。
八、价格鉴证结论
鉴证标的价格为：￥4467.36万元(人民币肆仟肆佰陆拾柒万叁仟陆佰元整)。
九、价格鉴证限定条件
(一)委托方提供资料客观事实；
(二)价格鉴证标的能持续经营。
十、声明
(一)价格鉴证结论受结论书中已说明的限定条件限制。
(二)委托方提供资料的真实性由委托方负责。
(三)价格鉴证结论仅对本次委托有效，不做他用。未经我中心同意，不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供。结论书的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体上。
(四)鉴证机构和鉴证人员与价格鉴证标的没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系。
(五)如对结论有异议，可于结论送达之日起15日内向鉴证机构提出重新鉴证、补充鉴
证或委托省级以上政府价格主管部门设立的价格鉴证机构复核裁定。
十一、价格鉴证作业日期
2002年ll月1日至2002年11月20日。
十二、价格鉴定机构
机构名称：××市价格认证中心
机构资质证书证号：××××××××××
法人代表签字：×××
十三、价格鉴证人员
姓名 执业资格名称 资格证号 签字
××× ××××××× ×××××××××
××× ××××××× ×××××× ×××
十四、附件
(一)××市中级人民法院价格鉴证委托述复印件；
(二)价格鉴证机构资质证书复印件；
(三)价格鉴证人员资格证书复印件。
××价格认证中心(公章)
2002年11月20日 -
第14题：
4～6 估价对象为一出租写字楼，土地总面积6800m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期为3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率O；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。则：
第 4 题 该房地产的收益年期为（ ）年。
A．45
B．46
C．50
D．55
正确答案：A
-
第15题：
某不动产占地5000平方米，共10层，容积率为2.5，每层建筑面积相同。
土地使用年限为48年，预计该房地产经过两年开发建成，再经过一年销售招租完毕。
招租结束后，各层使用情况预计如下：
（1）1层的大堂部分占该层建筑面积的65%，其余部分的70%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元。
（2）2－5层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年净利润为650元。
（3）6－10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需要承担相当于租金收入10%的运营费用。
假设商场、办公楼的资本化率分别为10%、7%。
要求：
（一）计算总建筑面积、各层建筑面积。
（二）评估该不动产销售招租完毕时的市场价值。答案：解析：（一）
总建筑面积＝2.5×5000＝12500（平方米）
各层建筑面积＝12500÷10＝1250（平方米/层）
（二）
1层的收益分为大堂的收益和商铺的收益，
而大堂的收益已包含在整体收益中不需要单独计算。
1层商铺年净收益
＝1250×（1-65%）×70%×90%×60×12
＝198450（元）
1层商铺未来收益的现值
＝198450×（P/A，10%，45）
＝1957272.66（元）
2-5层商场年净收益
＝1250×4×70%×650
＝2275000（元）
2-5层商场未来收益的现值
＝2275000×（P/A，10%，45）
＝22437870（元）
6-10层办公楼年净收益
＝5×20×1800 ×12×80%×（1-10%）
＝1555200（元）
6-10层商场未来收益的现值
＝1555200×（P/A，7%，45）
＝21159273.6（元）
该不动产销售招租完毕时的市场价值
＝ 1957272.66 ＋22437870 ＋ 21159273.6
＝45554416.26（元） -
第16题：
某在建办公楼，建筑面积为25000m2，预计建设期为2年，业主委托估价机构对转让价格进行估价。据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1年。预计办公楼建成后全部可用于出租，净租金收入为每天3元/m2，每年计365天，空置率为5%，资本化率为8%，折现率为10%。则该办公楼在建成时的房地产现值为（ ）万元。A.29552.62
B.30025.81
C.24020.60
D.26866.02答案：A解析：本题考查的是直接资本化法。A＝3×365×（1－5%）×2.5＝2600.63（万元），V＝2600.63/8%＝32507.88（万元），P＝32507.88/（1＋10%）2－1＝29552.62（万元）。 -
第17题：
某市区有二层楼房一栋，其占用土地面积为36m2，房屋建筑面积为34m2，此房屋已于2005年1月整栋出租，出租时月租金为4500元，并一次性收取押金20000元。现已知该房屋每平方米重置价格13000元，评估时已经使用了15年，其建筑物的年折旧率为1.2%。按规定，此房屋进行出租时，每年应支付土地使用税1450元，房屋税750元。附加条件：房屋租金每年上浮10%，当时银行年利率为5%，管理费按每年租金的3%计，房屋维护费按房屋现值的1.5%计，空房率为每年半月，房屋的保险费每年1000元，房屋还原利率为7%，土地还原利率为6%。估价要求：求本房屋所占土地在2007年3月的价格。
正确答案: 采用的估价方法：该房屋有收益，适合用收益还原法估价。
（1）计算房地总收益A该房屋为2005年出租，因此应该将租金修订到2007年的水平。A1=4500×（1+10%）2=5445（元/月）房屋的间接收入为：A2=20000×5%=1000（元/年）则房地的总收入：A=A1×12+A2=66340（元/年）
（2）计算总费用C每年支付的土地使用税和房屋税：C1=1450元/年C2=750元/年管理费：C3=5445×12×3%=1960.2（元/年）维护费：先求房屋现值为：13000×34×（1-1.2%×15）=362440（元）C4=362440×1.5%=5436（元/年）折旧费：C5=房屋重置价格×年折旧率=13000×34×1.2%=5304（元/年）租金损失费：C6=64800×1/24=2700（元/年）保险费：C7=1000（元/年）
（3）计算土地纯收益先求房地共同的纯收益：A0=A-C=A-C1-C2-C3-C4-C5-C6-C7=47255（元/年）再求房屋纯收益：房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率=362440×7%=25370.8（元/年）最后求土地纯收益：土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=47255-25370.8=21890.2（元/年）
（4）计算土地的收益价格（总价格）土地总价格=土地纯收益/土地还原率=21890.2/6%=364836.7（元）（5）单位面积地价=364836.7/36=10134.35（元）
（6）楼面地价=土地总价/建筑面积=364836.7/34=10730.5（元）或，楼面地价=单位地价/容积率=10134.35/（34/36）=10730.5（元） -
第18题：
根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为38000m，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为（）万美元。
- A、9300
- B、8900
- C、9900
- D、9941
正确答案:D -
第19题：
某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要进行抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：①建筑面积20000m2，容积率为5；②全部用于出租，出租率为80%；③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/米2；④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5；⑤房屋重置价格为2000元/米2，耐用期为50年，残值率为0；⑥有关出租成本有房产税（按年租金的12%计）、年折旧、物业管理成本（按使用面积计，每年100元/米2）、保险费（按使用面积计，每年32元/米2）；⑦房地产综合还原率为10%。根据上述情况回答以下问题。该办公楼在估价时点时的市场价格为（）万元。
- A、13456
- B、14019
- C、15216
- D、18776
正确答案:B -
第20题：
单选题某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下： ①建筑面积为20000mz，容积率为5; ②全部用于出租，出租率为80%; ③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/㎡; ④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5; ⑤房屋重置价格为2000元/㎡，耐用期50年，残位率为0; ⑥有关出租成本有房产税(按年租金的12%计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计，每年100元/㎡)、保险费(按使用面积计，每年32元/㎡); ⑦房地产综合还原率为10%。 根据上述情况回答问题：如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物，宗地建蔽率为0.5，且该办公楼各层建筑面积相同 则该办公楼可能的楼层数为（ ）层。A2
B5
C10
D15
正确答案： C解析： 暂无解析 -
第21题：
单选题某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/㎡（按建筑面积计），预测能够以8000元/㎡（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（ ）元／㎡。A3000
B5000
C7500
D8000
正确答案： C解析： -
第22题：
单选题某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要进行抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：①建筑面积20000㎡，容积率为5；②全部用于出租，出租率为80％;③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元／平方米；④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5；⑤房屋重置价格为2000元／平方米，耐用期为50年，残值率为0；⑥有关出租成本有房产税（按年租金的12％计）、年折旧、物业管理成本（按使用面积计，每年100元／平方米）、保险费（按使用面积计，每年32元／平方米）；⑦房地产综合还原率为10％。根据上述情况回答以下问题。 该办公楼在估价时点时的市场价格为（ ）万元。A13456
B14019
C15216
D18776
正确答案： C解析： ①办公楼年总收益：150×12×(1／1.5)×20000×80％＝19200000（元）＝1920（万元）②各项费用：房产税＝1920×12％＝230.4（万元）年折旧＝2000／50×20000＝80(万元)物业管理成本及保险费＝(100＋32)×20000×(1／1.5)＝176（万元）③办公楼年纯收益＝1920－230.4－80－176＝1433.6（万元）④办公楼估价时点时的市场价格＝1433.6／10％×[1－1／(1＋10％)40]＝14019（万元） -
第23题：
单选题某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下： ①建筑面积为20000mz，容积率为5; ②全部用于出租，出租率为80%; ③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/㎡; ④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5; ⑤房屋重置价格为2000元/㎡，耐用期50年，残位率为0; ⑥有关出租成本有房产税(按年租金的12%计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计，每年100元/㎡)、保险费(按使用面积计，每年32元/㎡); ⑦房地产综合还原率为10%。 根据上述情况回答问题：如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物，宗地建蔽率为0.5，且该办公楼各层建筑面积相同 办公楼在估价时点时的市场价格为（ ）万元。A13456
B14019
C15216
D18776
正确答案： D解析： 暂无解析