现在需要评估某市区一宗住宅的价格，该房产于2004年11月出售，知道其当时的售价。该住宅的成本、费用情况不详。请选择一种最适合的估价方法，并说明理由以及操作步骤。
题目
现在需要评估某市区一宗住宅的价格，该房产于2004年11月出售，知道其当时的售价。该住宅的成本、费用情况不详。请选择一种最适合的估价方法，并说明理由以及操作步骤。
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第1题：
某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。
请问：
1.如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错,你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明？
2. 一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。答案：解析：1. 一是，30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是，3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是，3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在估价时点评估的重新购建价格。
2.成本法。主要步骤：①弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料;②用作预算方式邪恶算估价对象的重新构建价格；③测算估价对象的折旧；④求取估价对象的积算价值。 -
第2题：
某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。
对该房改房进行估价时，最常用的估价方法是（ ）。A、比较法
B、收益法
C、成本法
D、假设开发法答案：A解析：本题考查的是居住房地产估价的常用方法。由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此比较法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的估价，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。 -
第3题：
某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。
该评估所得的估价结果是（ ）。A、买方出价
B、现状价值
C、投资价值
D、市场价值答案：D解析：本题考查的是房地产转让估价的注意事项。房地产转让估价，应区分转让人需要的估价和受让人需要的估价，并应根据估价委托人的具体需要，评估市场价值或投资价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。 -
第4题：
就某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法？分别需要搜集哪些资料？答案：解析：该私人的出租住宅进行交易价格评估时应优先选择市场法、收益法和成本法三种估价方法。
(1)市场法需要搜集房地产交易展示会资料、房地产中介租售行情、交易实际价格及房地产状况等资料；
(2)收益法需要搜集租赁收入和各项税费的资料；
(3)成本法需要搜集政府公布的房屋重置价格标准。 -
第5题：
某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。A、 2006年5月30日
B、 现在
C、 重新估价的作业日期
D、 要求重新估价的委托方指定的日期答案：A解析：估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。 -
第6题：
共用题干
某房地产开发公司开发了一种成本较低的新型住宅，与该新型住宅结构相同、地段相同的住宅价格为3800元／m2，而该新型住宅的价格定为3500元／m2，属于同类结构和同等地段的最低价.该新型住宅推向市场时，营销人员应通过()等方法，找出目标客户的理性价格区间，作为价格敏感度分析的依据.
A:难点户型价格分析
B:一般市场调查
C:成交客户分析
D:售楼现场调查答案：B,C,D解析： -
第7题：
某人购买一套建筑面积120平方米，套内建筑面积100平方米，套内建筑面积单价5000元/平方米的商品住宅，付了40%的房款，余款向银行申请抵押贷款，需要评估该套住宅的价值。根据上述资料，回答下列问题：
为抵押贷款的需要，应委托（ ）评估该套住宅的价值。A.该住宅的开发商
B.销售该住宅的经纪机构
C.贷款银行
D.房地产估价机构答案：D解析：房地产由于具有不可移动、价值量大、寿命长久、保值增值等特性，是一种良好的用于提供担保的财产，为了知道该房地产合理的抵押价值，债权人一般会委托或要求債务人委托倩权人信任的房地产估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 -
第8题：
某人购买了一套建筑面积为120平方米、套内建筑面积为100平方米、套内建筑面积单价为5 000元／平方米的商品住宅，支付了40％的首付款，余款向银行申请抵押贷款，需要评估该套住宅的价值。
为抵押贷款的需要，应委托( )评估该套住宅的价值。A. 该住宅的开发企业
B. 销售该住宅的经纪机构
C. 该住宅的贷款银行
D. 房地产估价机构答案：D解析：房地产估价机构是指房地产估价机构接收他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。为获得抵押贷款，就要经房地产估计机构评估房产后，出具估价报告，由房屋抵押人到银行贷款。 -
第9题：
现在需要评估某市区一宗住宅的价格，该房产于2004年11月出售，知道其当时的售价。该住宅的成本、费用情况不详。请选择一种最适合的估价方法，并说明理由以及操作步骤。
正确答案:⑴应采用市场比较法进行估价。市场法适用于具有交易性的房地产，题中所述的住宅位于市区，属于市场法的适用对象，且其成本情况不详，不能采用成本法。故选用市场法。
⑵操作步骤：
①搜集大量真实的交易实例；
②选取可比实例；
③建立价格可比基础；
④进行交易情况修正；
⑤进行交易日期修正；
⑥进行房地产状况调整；
⑦求取比准价格。 -
第10题：
某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（ ）。
- A、现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
- B、现时该房改房上市交易的正常价格
- C、现时该房屋的房改成本价
- D、当时该房屋的房改成本价
正确答案:B -
第11题：
某人购买一套建筑面积120平方米，套内建筑面积100平方米，套内建筑面积单价5000元／平方米的商品住宅，首付了40%的房款，余款向银行申请抵押贷款，需要评估该套住宅的价值。 为抵押贷款的需要，应委托（ ）评估该套住宅的价值。
- A、该住宅的开发离
- B、销售该住宅的经纪机构
- C、贷款银行
- D、房地产估价机构
正确答案:D -
第12题：
问答题现在需要评估某市区一宗住宅的价格，该房产于2004年11月出售，知道其当时的售价。该住宅的成本、费用情况不详。请选择一种最适合的估价方法，并说明理由以及操作步骤。正确答案： ⑴应采用市场比较法进行估价。市场法适用于具有交易性的房地产，题中所述的住宅位于市区，属于市场法的适用对象，且其成本情况不详，不能采用成本法。故选用市场法。
⑵操作步骤：
①搜集大量真实的交易实例；
②选取可比实例；
③建立价格可比基础；
④进行交易情况修正；
⑤进行交易日期修正；
⑥进行房地产状况调整；
⑦求取比准价格。解析： 暂无解析 -
第13题：
某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。
房地产估价师在评估时应（ ）。A、对于租赁不予考虑
B、评估无租约限制价格
C、评估承租人权益价格
D、评估出租人权益价格答案：D解析：本题考查的是房地产转让估价的注意事项。已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。 -
第14题：
因城市建设需要，张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。张某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。
<1> 、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对张某的疑问进行解释和说明？
<2> 、一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。
<3> 、一般而言，房屋征收估价的影响因素有哪些？答案：解析：1.本题考查的是房屋征收评估的相关规定。一是30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在价值时点评估的重新购建价格。
2.本题考查的是房屋征收估价方法和结果确定。成本法。主要步骤：（1）弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料；（2）用预算方式测算估价对象的重新购建价格；（3）测算估价对象的折旧；（4）求取估价对象的价值。
3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 -
第15题：
某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。
对该房改房进行估价时，表述不正确的是（ ）。A、利用成本法估价时，应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格
B、利用成本法估价时，应估价估价对象含土地出让金下的房屋重新购建价格
C、利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应补交的土地使用权出让金或土地收益
D、该房地产估价时，需要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题答案：B解析：本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房改房、经 济适用住房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题。利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格。 -
第16题：
下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（ ）。A、对住宅本身进行投资改良
B、由于人口增长对住宅的需求增加
C、因通货膨胀导致住宅价格上升
D、因人工成本上升导致住宅重置成本提高答案：B解析：本题考查的是保值增值。导致房地产价格上涨的原因中，房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。 -
第17题：
某估价机构为一商品住宅抵押货款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。在未来20年内估价机构对此估价报告( )。A、 均要负法律责任
B、 在经过1年之后也无需重新对该商品住宅进行评估
C、 经过1年之后需重新对该商品住宅进行评估
D、 如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估
E 如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估答案：A,B,D解析：[知识点] 撰写估价报告 -
第18题：
为抵押贷款的需要，应委托( )评估该套住宅的价值。A. 该住宅的开发企业
B. 销售该住宅的经纪机构
C. 该住宅的贷款银行
D. 房地产估价机构答案：D解析：房地产估价机构是指房地产估价机构接收他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。为获得抵押贷款，就要经房地产估计机构评估房产后，出具估价报告，由房屋抵押人到银行贷款。 -
第19题：
评估该套住宅的价值，适用的估价方法有( )。A. 市场法
B. 成本法
C. 收益法
D. 利率法答案：A,B,C解析：市场法适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等数量较多，经常发生交易的房地产的价值；收益法适用于评估收益性房地产——有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如住宅、写字楼、旅馆、商店、餐饮、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租）、仓库（用于出租）、农地等；成本法适用的评估对象有：新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产；假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，例如可供开发建设的土地（生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产（包括装饰装修、改建、扩建）。根据以上分析，本题适用所有方法。 -
第20题：
某押品为一宗土地，该土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于工业厂房开发时的价值为200万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业，目前该押品所在城市住宅市场已经饱和，评估人员分析该土地最大的可能是用于工业，将200万元做为评估价值，这体现了押品评估的（）。
- A、合法原则
- B、谨慎原则
- C、替代原则
- D、预期收益原则
正确答案:B -
第21题：
张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。
正确答案: 1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。
2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。
3.由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让价。 -
第22题：
某人购买一套建筑面积120平方米，套内建筑面积100平方米，套内建筑面积单价5000元/平方米的商品住宅，付了40%的房款，余款向银行申请抵押贷款，需要评估该套住宅的价值。根据上述资料，回答下列问题： 评估该套住宅的价值，适用的估价方法有（ ）。
- A、市场法
- B、成本法
- C、收益法
- D、假设开发法
正确答案:A,B,C -
第23题：
某人购买一套建筑面积120平方米，套内建筑面积100平方米，套内建筑面积单价5000元／平方米的商品住宅，首付了40%的房款，余款向银行申请抵押贷款，需要评估该套住宅的价值。 评估该套住宅的价值，适用的估价方法有（ ）。
- A、市场法
- B、成本法
- C、收益法
- D、假设开发法
正确答案:A,B,C -
第24题：
单选题某企业拥有一套高档住宅，现对外出售，无特定交易目标人群，现委托M评估机构评估该住宅的价值，已知当地该住宅的市场交易情况活跃，则M评估机构应选择的价值类型是（ ）。A投资价值
B市场价值
C清算价值
D在用价值
正确答案： D解析：
市场价值是在适当的市场条件下，自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行公平交易的价值估计数额，且本题中该交易无特定交易目标人群，有活跃交易市场，因此选择市场价值，即B项正确。