由于施工单位一直未完成施工资料，施工项目也未竣工验收，开发商在此种情况下开始使用，作为开发商，像这种情况该如何操作？
题目
由于施工单位一直未完成施工资料，施工项目也未竣工验收，开发商在此种情况下开始使用，作为开发商，像这种情况该如何操作？
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第1题：
某工程竣工时，施工单位经过初验，认为已按合同约定的要求完成施工，提请作竣工验收，由于场地狭小，施工单位仍占用部分房屋作为办公用房，根据对竣工验收资料的要求，施工单位已将全部质量保证资料复印齐全供审核。经质量监督站初步抽验，观感、质量得分率为83％。质量保证资料未能通过，并提出了整改通知单。根据背景资料，回答以下问题：
建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织（ ）等单位组成验收组，制定验收方案。A.材料供应商
B.勘察
C.设计
D.施工
E.监理答案：B,C,D,E解析：建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。 -
第2题：
开发商与施工单位签订了包工包料的施工合同，约定由施工单位垫资至地上三层，可是施工单位没有资金，所有主材均由开发商购进。签合同时，取费标准超过施工单位的承建资质。在施工中，施工单位负责人以私人名义，采用非正常手段，胁迫开发商（无证据）与之签订了该项目的转让合同（一分钱未付即取得该项目所有权）。但未到有关部门办理变更手续，不知该转让合同是否有效，开发商能否解除施工合同？
正确答案: 这个问题涉及多方面的法律问题。
1.一方以胁迫手段签订的合同是否具有法律约束力？
根据我国《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”
依据这两条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。但根据此问题的表述，对于胁迫的事实并无证据证明，因此，在请求法院撤销时可能存在证据不足难以得到支持的风险。
2.如果不存在胁迫情形，施工单位与开发商签订的项目转让合同是否一定有效？
所谓房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目转让给受让人，双方就转、受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。房地产开发项目转让需具备相应的条件，根据我国城市房地产管理法的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产项目时，应当符合下列条件：“（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”，未满足上述条件的房地产项目不得转让。更重要的是，施工单位无房地产开发资质，依法不能作为项目转让的受让人。当事人没有资质不得从事房地产开发。从这一点分析，转让也是无效的，而如果转让合同无效，则开发商有权依法要求终止转让合同。
同时，如果该项目转让合同所涉的房地产不具备转让条件的话转让合同也是无效的。
3.未办理变更登记的项目转让合同是否无效？
根据我国法律法规及最高院的相关司法解释，房地产项目转让合同办理变更登记并非法律、行政法规的强制性规定。不考虑其它因素，仅从登记来分析，未办理变更登记不会影响合同效力。但因房地产项目开发涉及许多许可证制度，不办理变更在实际履行过程中障碍重重。
4.开发商是否可以行使解除权、解除与施工单位签订的施工合同？
如果该转让合同有效，且该转让也已经施工单位同意的话，那么，开发商已经退出了原与施工单位签订的施工合同，合同主体发生了变更，对于原开发商来说已经不是施工合同的主体，不再承担合同相应的权利与义务，当然也不享有合同解除权。但转让合同无效不影响原施工合同的效力。取费超标也不构成合同可以解除的法定事由。包工包料变为主材甲供只能是合同的变更，且开发商是同意的。所以，开发商无权因此而解除与施工单位之间的施工合同。 -
第3题：
房地产开发项目竣工验收后，其有关图纸及竣工档案应保存在（）档案部门。
- A、开发商
- B、施工单位
- C、使用单位
- D、设计单位
正确答案:C -
第4题：
开发商未经验收而出售建筑物，若发生质量问题，买受人是以施工单位为被告还是以开发商为被告或以开发商和施工单位为共同被告？
正确答案:我国《建筑法》、《合同法》、《质量管理条例》法律、法规规定未经验收或验收不合格，不得交付使用，最高法院司法解释进一步明确建设工程未经验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。据此，开发商未经验收出售（而非预售）建筑物，显然违反了上述法律法规的相关规定，同时，上述建筑物也无法办理产权证。至于买受人以谁为被告，因为买受人仅与开发商签订了相关的买卖合同，而与施工单位并不存在合同关系，根据合同相对性的原则，买受人应以合同相对方即开发商为被告。 -
第5题：
绿化接管验收依据为（）。
- A、绿化竣工图
- B、绿化施工图
- C、现场情况
- D、开发商意见
正确答案:A -
第6题：
共同验收是指以开发商为主，组织用户、施工单位、设计单位、建设银行、质量监督站等单位共同检查，评定工程质量技术资料和竣工图纸。
正确答案:正确 -
第7题：
建设工程监理只有在（）委托的情况下才能进行。
- A、开发商
- B、承包商
- C、建设单位
- D、施工单位
正确答案:C -
第8题：
问答题开发商与施工单位签订了包工包料的施工合同，约定由施工单位垫资至地上三层，可是施工单位没有资金，所有主材均由开发商购进。签合同时，取费标准超过施工单位的承建资质。在施工中，施工单位负责人以私人名义，采用非正常手段，胁迫开发商（无证据）与之签订了该项目的转让合同（一分钱未付即取得该项目所有权）。但未到有关部门办理变更手续，不知该转让合同是否有效，开发商能否解除施工合同？正确答案： 这个问题涉及多方面的法律问题。
1.一方以胁迫手段签订的合同是否具有法律约束力？
根据我国《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”
依据这两条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。但根据此问题的表述，对于胁迫的事实并无证据证明，因此，在请求法院撤销时可能存在证据不足难以得到支持的风险。
2.如果不存在胁迫情形，施工单位与开发商签订的项目转让合同是否一定有效？
所谓房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目转让给受让人，双方就转、受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。房地产开发项目转让需具备相应的条件，根据我国城市房地产管理法的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产项目时，应当符合下列条件：“（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”，未满足上述条件的房地产项目不得转让。更重要的是，施工单位无房地产开发资质，依法不能作为项目转让的受让人。当事人没有资质不得从事房地产开发。从这一点分析，转让也是无效的，而如果转让合同无效，则开发商有权依法要求终止转让合同。
同时，如果该项目转让合同所涉的房地产不具备转让条件的话转让合同也是无效的。
3.未办理变更登记的项目转让合同是否无效？
根据我国法律法规及最高院的相关司法解释，房地产项目转让合同办理变更登记并非法律、行政法规的强制性规定。不考虑其它因素，仅从登记来分析，未办理变更登记不会影响合同效力。但因房地产项目开发涉及许多许可证制度，不办理变更在实际履行过程中障碍重重。
4.开发商是否可以行使解除权、解除与施工单位签订的施工合同？
如果该转让合同有效，且该转让也已经施工单位同意的话，那么，开发商已经退出了原与施工单位签订的施工合同，合同主体发生了变更，对于原开发商来说已经不是施工合同的主体，不再承担合同相应的权利与义务，当然也不享有合同解除权。但转让合同无效不影响原施工合同的效力。取费超标也不构成合同可以解除的法定事由。包工包料变为主材甲供只能是合同的变更，且开发商是同意的。所以，开发商无权因此而解除与施工单位之间的施工合同。解析： 暂无解析 -
第9题：
单选题建设工程监理只有在（）委托的情况下才能进行。A开发商
B承包商
C建设单位
D施工单位
正确答案： A解析： 暂无解析 -
第10题：
单选题房地产开发项目竣工验收后，其有关图纸及竣工档案应保存在（）档案部门。A开发商
B施工单位
C使用单位
D设计单位
正确答案： B解析： 暂无解析 -
第11题：
单选题下列关于建设项目竣工验收表述正确的是（ ）。A无论规模大小，建设项目完工后均应进行初验，然后进行正式验收
B建设项目竣工图应由施工单位绘制并加盖“竣工图”标志
C凡按图施工没有变动的，由施工承包单位在原施工图上加盖“竣工图”标志后即作为竣工图
D施工单位必须及时编制竣工决算，分析投资计划执行情况
正确答案： C解析： -
第12题：
问答题由于施工单位一直未完成施工资料，施工项目也未竣工验收，开发商在此种情况下开始使用，作为开发商，像这种情况该如何操作？正确答案： 如前面的一样，这个问题关键在于合同的约定，依照《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-1999-0201）32.1工程具备竣工验收条件，承包人按国家工程竣工验收有关规定，向发包人提供完整竣工资料及竣工验收报告。双方约定由承包人提供竣工图的，应当在专用条款内约定提供的日期和份数。也就是说规范操作的话应该首先在合同中约定承包方提供竣工资料的日期和份数。如果万一没有约定，开发商也不应该擅自开始使用，因为根据《司法解释》第十三条“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”第十四条“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”根据该规定，发包人不应在未经验收的情况下提前使用，如果一旦擅自使用，那么就会在对承包人质量缺陷主张权利时丧失胜诉的可能。
而针对承包人拒绝移交竣工资料的情况，发包人可提起诉讼要求承包人履行其移交完整竣工资料的交付并承担因此给发包人造成的损失（建议在合同中约定损失包括因承包人延误工期造成开发商给购房人延期交房而承担的违约损失）。但承包人未按约移交竣工资料并不能成为发包人可以不经验收擅自使用工程的理由，发包人仍应对其擅自使用工程所带来的后果负责。解析： 暂无解析 -
第13题：
下列属于工程竣工验收应具备的条件有（）。
A施工单位三级自检和消缺工作完成。
B施工单位整理完备项目所有竣工资料，部分重要资料已提前交付。
C施工单位向质量监督员提出书面项目竣工验收申请报告，并签证齐全。
D施工单位整理完备工程阶段验收所要求的工程资料，部分重要资料已提前交付。
A,B,C
略 -
第14题：
申请建设项目安全设施竣工验收时，应当提交下列资料，并对其真实性负责（）
- A、建设项目安全设施竣工的验收申请书
- B、施工单位的施工资质证明文件
- C、建设项目安全设施施工情况报告
- D、安全生产投入资金情况报告
- E、建设项目竣工验收安全评价报告
正确答案:A,B,C,D,E -
第15题：
某建设工程已委托某施工单位作为总承包单位。施工企业在工程项目开工前，办理完投保手续，该施工单位提出由另一家施工单位作为分包，承担主体施工。所有安全责任由分包单位负责，如果有了事故也由分包单位上报，并已签订了分包合同。请回答：关于建筑意外伤害保险的保险期限，保险期限应涵盖工程项目（）。
- A、开工之日到工程竣工验收合格日
- B、签订合同之日到工程竣工验收合格日
- C、开工之日到工程竣工日
- D、开工之日到工程竣工移交日
正确答案:A -
第16题：
一家发展商（发包人）与一家施工企业（承包人）于2003年初签订了一口价包干的施工承包合同。但是在2003年底因钢材涨价，施工单位要求发展商补偿材料差价，遭到发展商的拒绝，结果施工单位一直不提交有关竣工验收的资料，导致工程无法正常竣工验收和交付。请问：施工单位的这种做法是否正确，作为发展商如何应对？
正确答案: 合同约定的是一口价包干，我们可以先参考一下99版施工合同示范文本通用条款第23.2款的规定：“合同价款在协议书内约定后，任何一方不得擅自改变。下列三种确定合同价款的方式，双方可在专用条款内约定采用其中一种：
（1）固定价格合同。双方在专用条款内约定合同价款包含的风险范围和风险费用的计算方法，在约定的风险范围内合同价款不再调整。风险范围以外的合同价款调整方法。应当在专用条款内约定。”
同时司法解释第16条规定：“当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程价款。”
第22条规定：“当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，不予支持。”
因此，施工单位能否要求发展商补偿材料差价，要看材料涨价是否属于约定的风险范围内，如果材料涨价属于约定的风险范围，那么，材料涨价带来的损失应该由承包人来承担，也即，施工单位无权要求发展商补偿材料差价。当然此时施工单位一直不提交竣工验收资料，就是违约行为，是没有法律依据的。针对这种情况，发展商可以提起诉讼，请求施工单位提交竣工材料，然后组织有关单位验收，或者同时申请法院委托有资质的机构对工程进行竣工验收。
相反，如果材料涨价不在约定的风险范围内，那么依据示范文本通用条款第23.2款的规定，施工单位有权要求发展商按照专用条款内约定的风险范围外的合同价款调整方法进行调整。此时，如果发展商拒绝调整，那么，依据66条的规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”承包人基于同时履行抗辩权，在发展商拒绝调整合同价款的情况下，可以拒绝提交竣工验收材料。 -
第17题：
开发商自己售出的房屋也付给代理人佣金，此种情况下的代理方式是（）。
正确答案:专卖权代理租售 -
第18题：
施工单位的竣工资料包括（）。
- A、工程管理与验收资料
- B、施工管理资料
- C、施工技术资料
- D、质量控制资料及验收资料
- E、竣工图
正确答案:A,B,C,D,E -
第19题：
问答题一家发展商（发包人）与一家施工企业（承包人）于2003年初签订了一口价包干的施工承包合同。但是在2003年底因钢材涨价，施工单位要求发展商补偿材料差价，遭到发展商的拒绝，结果施工单位一直不提交有关竣工验收的资料，导致工程无法正常竣工验收和交付。请问：施工单位的这种做法是否正确，作为发展商如何应对？正确答案： 合同约定的是一口价包干，我们可以先参考一下99版施工合同示范文本通用条款第23.2款的规定：“合同价款在协议书内约定后，任何一方不得擅自改变。下列三种确定合同价款的方式，双方可在专用条款内约定采用其中一种：
（1）固定价格合同。双方在专用条款内约定合同价款包含的风险范围和风险费用的计算方法，在约定的风险范围内合同价款不再调整。风险范围以外的合同价款调整方法。应当在专用条款内约定。”
同时司法解释第16条规定：“当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程价款。”
第22条规定：“当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，不予支持。”
因此，施工单位能否要求发展商补偿材料差价，要看材料涨价是否属于约定的风险范围内，如果材料涨价属于约定的风险范围，那么，材料涨价带来的损失应该由承包人来承担，也即，施工单位无权要求发展商补偿材料差价。当然此时施工单位一直不提交竣工验收资料，就是违约行为，是没有法律依据的。针对这种情况，发展商可以提起诉讼，请求施工单位提交竣工材料，然后组织有关单位验收，或者同时申请法院委托有资质的机构对工程进行竣工验收。
相反，如果材料涨价不在约定的风险范围内，那么依据示范文本通用条款第23.2款的规定，施工单位有权要求发展商按照专用条款内约定的风险范围外的合同价款调整方法进行调整。此时，如果发展商拒绝调整，那么，依据66条的规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”承包人基于同时履行抗辩权，在发展商拒绝调整合同价款的情况下，可以拒绝提交竣工验收材料。解析： 暂无解析 -
第20题：
判断题共同验收是指以开发商为主，组织用户、施工单位、设计单位、建设银行、质量监督站等单位共同检查，评定工程质量技术资料和竣工图纸。A对
B错
正确答案： 对解析： 暂无解析 -
第21题：
问答题开发商未经验收而出售建筑物，若发生质量问题，买受人是以施工单位为被告还是以开发商为被告或以开发商和施工单位为共同被告？正确答案： 我国《建筑法》、《合同法》、《质量管理条例》法律、法规规定未经验收或验收不合格，不得交付使用，最高法院司法解释进一步明确建设工程未经验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。据此，开发商未经验收出售（而非预售）建筑物，显然违反了上述法律法规的相关规定，同时，上述建筑物也无法办理产权证。至于买受人以谁为被告，因为买受人仅与开发商签订了相关的买卖合同，而与施工单位并不存在合同关系，根据合同相对性的原则，买受人应以合同相对方即开发商为被告。解析： 暂无解析 -
第22题：
单选题在房地产开发项目竣工验收后，其有关图纸及竣工归档应该保存在（ ）档案部门。A开发商
B施工单位
C使用单位
D设计单位
正确答案： C解析： 暂无解析 -
第23题：
单选题绿化接管验收依据为（）。A绿化竣工图
B绿化施工图
C现场情况
D开发商意见
正确答案： D解析： 暂无解析