阐述房地产评估中市场法的基本思路与适用范围。
题目
阐述房地产评估中市场法的基本思路与适用范围。
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第1题：
《城市房屋拆迁估价指导意见》明确要求，拆迁房屋地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收益法进行评估，房屋重置价格采用成本法进行评估。最终确定市场法、收益法和成本法进行评估。答案：解析：通过市场调查，选取5个与拟拆迁住宅房地产类似的可比实例，用市场法的模型测算一个典型的住宅房地产价格，扣除设定的典型住宅房地产的安置价格，得出本地区住宅房地产的区位价；通过市场调查，对拟拆迁片区内商业房地产一般租金进行分析推算，用收益法的模型测算一个典型的商业房地产价格，扣除设定的典型商业房地产的重置价格，得出本片区商业房地产的区位价；各房屋的安置价格采用成本法评估，并进行楼层朝向修整，各宗房地产评估单价等于该房屋区位价与重置价之和，评估总价等于评估综合单价与建筑面积的乘积。 -
第2题：
注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况对被征收房屋价值进行评估，被征收房屋是在建工程的，应当选用()评估。A:市场法
B:收益法
C:成本法
D:假设开发法答案：D解析： -
第3题：
下列关于市场法适用范围与局限的说法中，正确的有（ ）。A.市场法通常被用于评估具有活跃公开市场且具有可比成交案例的资产
B.市场法被用于评估整体资产价值时，通常是用来评估企业价值
C.市场法是相对来说具有客观性的方法，也比较容易被交易双方所理解和接受
D.市场法仅被用于包括设备和房地产在内的单项资产的评估
E.如果不存在资产的成本和效用以及市场对其价值的认知严重偏离的情形下，市场法通常是资产评估三种方法中较为有效.可理解.客观的方法答案：A,B,C,E解析：在经济较为发达、市场认知较为稳定的国家，市场法是运用较为广泛的方法。它不仅仅被用于包括设备和房地产在内的单项资产的评估，还被用于企业整体资产评估中。所以选项D的说法不正确。 -
第4题：
在房地产评估中，对于既无参照物又无法预测未来收益的评估对象，应采用的评估方 法是（ ）。
A.市场法 B.收益法
C.成本法 D.剩余法答案：C解析：成本法与其他评估方法相比具有特殊用途，一般特别适用于房地产市场发 育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。对于既无收益又 很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公 园、新开发地等特殊性的房地产评估比较适用。 -
第5题：
简述意愿调查价值评估法的适用范围与条件？
正确答案: 适用范围：
①空气和水质量；
②休闲娱乐；
③无价格的自然资产的保护；
④生物多样性的选择价值和存在价值；
⑤生命和健康影响或风险；
⑥交通条件改善；
⑦供水、卫生设施和污水处理。
具备条件：
①环境变化对市场产出没有直接的影响；
②难以直接通过市场获取人们对物品或服务的偏好信息；
③样本人群具有代表性，对所调查的问题感兴趣并且有相当程度的了解；
④有充足的资金、人力和时间进行研究。 -
第6题：
在业主接洽与签署协议的过程中，评估房地产市场出售价格经常用到的评估方法是（）。
- A、市场比较法
- B、成本法
- C、预期收益率法
- D、最大价值法
正确答案:A -
第7题：
阐述市场法在机器设备评估中的应用。
正确答案:（1）对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料；
（2）进行市场调查，选取市场参照物；
（3）因素比较：包括个别因素、交易因素、时间因素、地域因素的比较；
（4）计算评估值。 -
第8题：
简要叙述房地产评估市场法的运用条件。
正确答案:（1）市场性；
（2）类似性；
（3）可靠性。 -
第9题：
简要叙述房地产评估成本法的适用范围。
正确答案:（1）适用于无法利用市场法评估的房地产；
（2）适用于无收益的房地产；
（3）适用于交易可能性较小的房地产；
（4）适用于对其它评估方法的验证。 -
第10题：
多选题在房地产评估中应用收益法的适用范围是（）A租赁性房地产
B企业自用房地产
C销售性房地产
D居住性房地产
正确答案： B,D解析： 暂无解析 -
第11题：
问答题阐述市场法在机器设备评估中的应用。正确答案： （1）对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料；
（2）进行市场调查，选取市场参照物；
（3）因素比较：包括个别因素、交易因素、时间因素、地域因素的比较；
（4）计算评估值。解析： 暂无解析 -
第12题：
单选题在业主接洽与签署协议的过程中，评估房地产市场出售价格经常用到的评估方法是（）。A市场比较法
B成本法
C预期收益率法
D最大价值法
正确答案： D解析： 业主接洽与签署协议的过程包括获取业主信任、收集物业及业主信息、评估房地产市场出售价格和签署委托协议四步。其中，评估房地产市场出售价格经常用到的评估方法是市场比较法。房地产经纪人可以根据在统一区域近期成功销售的同类型物业给业主提供一个价格范围。 -
第13题：
在房地产评估中，对于既无参照物又无法预测未来收益的评估对象，宜运用()评估。A:成本法
B:市场法
C:剩余法
D:收益法答案：A解析： -
第14题：
下列关于市场法适用范围与局限的说法中，正确的有（ ）。A.市场法通常被用于评估具有活跃公开市场且具有可比成交案例的资产
B.市场法被用于评估整体资产价值时，通常是用来评估企业价值
C.市场法是相对来说具有客观性的方法，也比较容易被交易双方所理解和接受
D.市场法仅被用于包括设备和房地产在内的单项资产的评估
E.如果不存在资产的成本和效用以及市场对其价值的认知严重偏离的情形下，市场法通常是资产评估答案：A,B,C,E解析：在经济较为发达、市场认知较为稳定的国家，市场法是运用较为广泛的方法。它不仅仅被用于包括设备和房地产在内的单项资产的评估，还被用于企业整体资产评估中。所以选项D的说法不正确。 -
第15题：
在房地产评估中，对于既无参照物又无法预测未来收益的评估对象，应采用的评估方法是( )。A:市场法
B:收益法
C:成本法
D:剩余法答案：C解析：成本法与其他评估方法相比具有特殊用途，一般特剐适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的房地产评估比较适用。 -
第16题：
在收益法评估房地产价值中，评估的依据是( )。A:实际净收益
B:客观净收益
C:正常净收益
D:市场净收益答案：B解析：实际净收益，是指在现状下被估房地产实际取得的净收益，实际净收益由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。在正常的市场条件下房地产用于法律上允许的最佳利用方向上的净收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期，我们把这个收益称为客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据。 -
第17题：
供需原则是房地产评估中市场法的理论基础。
正确答案:错误 -
第18题：
房地产市场发育不成熟或房地产交易不多的地区，不适宜采用市场比较法进行评估。
正确答案:正确 -
第19题：
在房地产评估中应用收益法的适用范围是（）
- A、租赁性房地产
- B、企业自用房地产
- C、销售性房地产
- D、居住性房地产
正确答案:A,B -
第20题：
简要叙述房地产评估市场法的理论依据。
正确答案:（1）房地产评估的市场法是以经济学的替代原理为理论依据。
（2）某宗房地产的交易价格会受到与它类似的房地产价格的影响，具有相互替代性。
（3）用已交易的房地产价格来推测、估算具有类似性的被评估房地产价格是可行的。 -
第21题：
单选题将评估对象与在评估时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的因素修正，从而估算评估对象的客观合理价格或价值的方法，这种评估方法叫（）。A收益法
B成本法
C假设开发法
D市场比较法
正确答案： C解析： 暂无解析 -
第22题：
问答题阐述房地产评估中市场法的基本思路与适用范围。正确答案： （1）市场法是房地产评估方法中常用的方法，先将被评估房地产与近期内已发生交易的类似房地产加以对照比较，进行相关因素修正，求的评估价格；
（2）房地产评估中的市场法是以经济学中的替代原理为理论依据的；
（3）房地产评估中的市场法运用的条件有：市场性，类似性，可靠性；
（4）房地产评估中的市场法适用的范围：除下列不宜采用市场法外都可适用，①在房地产市场发育不够充分的地方；②在没有或较少有房地产交易的地方；③很少见的、或可比交易实例很少的房地产；④难以成为交易对象的房地产。解析： 暂无解析 -
第23题：
判断题供需原则是房地产评估中市场法的理论基础。A对
B错
正确答案： 对解析： 暂无解析