2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金，如认购人接到公司通知后七日内不签订商品房预售合同，则该款不予退还。同年2月，高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期购房款80万元。同年5月，高某接到公司通知：房屋预售合同解除。经了
题目
2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金，如认购人接到公司通知后七日内不签订商品房预售合同，则该款不予退还。同年2月，高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期购房款80万元。同年5月，高某接到公司通知：房屋预售合同解除。经了解，该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。双方发生争议。请回答第 95～97 题。第 95 题 公司主张，双方在签订《预售商品房认购书》时，公司尚未取得商品房预售许可证，故该《认购书》无效，以此为基础订立的商品房预售合同也应无效。对此，下列判断正确的是：
A．法律规定，取得商品房预售许可证是商品房预售的必备条件之一
B．《预售商品房认购书》不是商品房预售合同，不以取得商品房销售许可证为条件
C．双方签订商品房预售合同时，公司已具备商品房预售的法定条件，该合同有效
D．因施工进度及竣工交付日期变化的，房屋可另售他人
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第1题：
2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金，如认购人接到公司通知后七日内不签订商品房预售合同，则该款不予退还。同年2月，高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期购房款80万元。同年5月，高某接到公司通知：房屋预售合同解除。经了解，该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。双方发生争议。请回答(1)～(3)题：
某市混凝土公司新建临时搅拌站，在试运行期间通过暗管将污水直接排放到周边，严重破坏当地环境。公司经理还指派员工潜人当地环境监测站内，用棉纱堵塞空气采集器，造成自动监测数据多次出现异常。有关部门对其处罚后，公司生产经营发生严重困难，拟裁员20人以上。关于该临时搅拌站建设，下列说法正确的是：( ）A.如在该市规划区内进行建设的，应经市城管执法部门批准
B.如该搅拌站影响该市近期建设规划的实施，有关部门不得批准
C.如该搅拌站系未经批准进行临时建设的，由市政府责令限期拆除
D.如该搅拌站超过批准时限不拆除的，由市城乡规划部门采取强制拆除措施答案：B解析：本题考查城乡规划法之临时建设。 A、B项：《城乡规划法》第44条第1款规定，在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。A选项“城管部门批准”错误；B选项正确。
C项：《城乡规划法》第66条规定，建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价1倍以下的罚款：（1）未经批准进行临时建设的；……C选项不正确。
D项：《城乡规划法》第44条第2款规定，临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。《城乡规划法》第66条规定，建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价1倍以下的罚款：……（3）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。《城乡规划法》第68条规定，城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。D选项中“市城乡规划部门”采取强制拆除措施的做法不合法。 -
第2题：
甲经朋友介绍，与乙开发商签订商品房认购书一份，认购乙开发商开发的某小区某栋某单元某室商品房一套，以该套房屋开盘价的结算。此时乙开发商在该小区开发的商品房尚未取得房屋预售许可证。开盘后，乙开发商将该套房屋售予他人。甲得知后将乙开发商告上法庭。关于本案，下列说法正确的是：A.商品房认购书不具有法律效力，法院应驳回甲的起诉
B.乙开发商违反预约合同应承担赔偿责任，法庭应判决乙开发商赔偿甲的机会损失
C.开发商在未取得房屋预售许可证前与购房人签订的房屋认购书无效，法院应判决甲败诉
D.开发商在未取得房屋预售许可证前与购房人签订的房屋认购书有效，法院应判决甲取得认购商品房所有权答案：B解析：第一步，本题考查法律相关知识。
第二步，预约合同本身就是一种契约，只不过它的标的比较特殊，是一种订立契约的行为，目的是确保与相对人在将来订立特定的合同。预约义务人违反预约合同的责任，在性质上属违约责任，承担责任的方式主要包括实际履行和赔偿损失。因此，乙开发商违反了预约合同应当承担赔偿责任。 -
第3题：
某开发公司与李某于2012年11月10日签订了一份商品房买卖合同，当时开发公司给李某出示了商品房预售手续的复印件，但李某于2012年12月15日发现开发公司商品房开发手续不全，没有《商品房预售许可证》，当时提供的复印件是假的。该合同属于（）。A.可撤销合同
B.有效合同
C.无效合同
D.效力待定合同答案：C解析：2019新版教材P119页
《城市房地产管理法》规定商品房预售应向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。该合同违反了《城市房地产管理法》，属于无效合同中违反法律、行政法规的强制性规定的类型，这一条要求的是应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，因此该合同属于无效合同。 -
第4题：
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发建设——普通住宅小区，向社会公开预售。2008年12月1日，李某与甲公司签订了商品房预售合同(李某为首次购房)。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70㎡，阳台面积为6㎡，套内墙体建筑面积9㎡，分摊共有建筑面积13㎡。 下列关于李某签订商品房预售合同的表述中，正确的为（ ）。
- A、商品房预售合同未经备案，合同无效
- B、在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式
- C、李某可以将预购的未竣工的商品房再转让
- D、商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案
正确答案:B,D -
第5题：
程某与某房地产开发公司于2001年5月4日签订了《某市商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元／㎡，面积为100㎡。2001年10月11日，该房屋通过竣工验收。该开发公司于2001年12月18日将程某所购商品住房交付其使用。程某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为96㎡。2002年11月，程某又发现屋面有渗漏现象，随即向小区物业管理反映情况。《商品房预售合同》应由（）向政府管理部门登记备案。
- A、程某与该房地产开发公司
- B、程某
- C、委托房地产经纪公司
- D、该房地产开发公司
正确答案:D -
第6题：
Z市A房地产开发公司在W市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资5000万元。该项目开发临街部分建5层商场，其余部分建设商品住宅。A房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。A房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托B房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，2013年3月1日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为100m2。后A房地产开发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为104m2。2014年3月1日该项目建成。2014年5月1日，A房地产开发公司将该商场租给D公司进行经营；而D公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。根据上述背景回答下列问题王某购买该商品房，最终应付总房价款为（）元。
- A、200000
- B、203000
- C、206000
- D、208000
正确答案:C -
第7题：
Z市A房地产开发公司在W市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资5000万元。该项目开发临街部分建5层商场，其余部分建设商品住宅。A房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。A房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托B房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，2013年3月1日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为100m2。后A房地产开发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为104m2。2014年3月1日该项目建成。2014年5月1日，A房地产开发公司将该商场租给D公司进行经营；而D公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。根据上述背景回答下列问题王某所预购的商品房产权登记建筑面积为104m2，试计算其面积误差比的绝对值为（）。
- A、3%
- B、4%
- C、6%
- D、7%
正确答案:B -
第8题：
单选题甲公司未取得商铺预售许可证，便与李某签订了《商铺认购书》，约定李某支付认购金即可取得商铺优先认购权，商铺正式认购时甲公司应优先通知李某选购。双方还约定了认购面积和房价，但对楼号、房型未作约定。李某依约支付了认购金。甲公司取得预售许可后，未通知李某前来认购，将商铺售罄。关于《商铺认购书》，下列哪一表述是正确的？（ ）[2012年真题]A无效，因甲公司未取得预售许可证即对外销售
B不成立，因合同内容不完整
C甲公司未履行通知义务，构成根本违约
D甲公司须承担继续履行的违约责任
正确答案： A解析：
AB两项，《商铺认购书》不是商品房买卖合同，而是对商铺优先认购权的约定，因此，认购书有效。
C项，《买卖合同司法解释》第2条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。甲公司应优先通知李某选购，甲公司未能预先通知李某，导致合同履行不能，合同目的无法实现，构成了根本违约。
D项，《合同法》第110条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：①法律上或者事实上不能履行；②债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；③债权人在合理期限内未要求履行。该预约合同已经不能继续履行，故李某无法要求甲公司继续履行合同。 -
第9题：
单选题Z市A房地产开发公司在W市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资5000万元。该项目开发临街部分建5层商场，其余部分建设商品住宅。A房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。A房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托B房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，2013年3月1日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为100m2。后A房地产开发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为104m2。2014年3月1日该项目建成。2014年5月1日，A房地产开发公司将该商场租给D公司进行经营；而D公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。根据上述背景回答下列问题按照规定，A房地产开发公司与王某签订商品房预售合同后，办理商品房预售合同登记备案手续的责任方应是（）。A王某
B王某的代理人
CB房地产开发公司
DA房地产开发公司
正确答案： D解析： 暂无解析 -
第10题：
单选题《商品房预售合同》应由( )向政府管理部门登记备案。A程某与该房地产开发公司
B程某
C委托房地产经纪公司
D该房地产开发公司
正确答案： A解析： -
第11题：
单选题李某与W房地产开发公司签订了商品房预售合同，预测面积都为100㎡。李某所预购商品房实测面积为95㎡。其面积误差比为()。A-3%
B3%
C-5%
D5%
正确答案： D解析： -
第12题：
单选题李某与W房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为95m2。其面积误差比为（）。A-3%
B3%
C-5%
D5%
正确答案： D解析： 面积误差比=［（产权登记面积-合同约定面积）／合同约定面积］×100%=［（95m2-100m2）/100m2］×100%=-5%。 -
第13题：
2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金，如认购人接到公司通知后七日内不签订商品房预售合同，则该款不予退还。同年2月，高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期购房款80万元。同年5月，高某接到公司通知：房屋预售合同解除。经了解，该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。双方发生争议。请回答(1)～(3)题：
公司还主张，公司在解除商品房预售合同时，该合同尚未报区政府房地产管理局备案，故不受法律保护。对此，下列判断正确的是：( ）查看材料A.登记备案是商品房预售合同的法定生效要件，该合同未经登记备案不受法律保护
B.登记备案是商品房预售人的法定义务，但不是合同的生效条件，该合同应受法律保护
C.登记备案是商品房预售合同当事人的权利，未登记备案不影响该合同的效力
D.商品房预售合同无需登记备案，当事人在房屋交付时办理产权登记即可答案：B解析：本题考查商品房预售的备案登记。 A、B、D项：根据《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。同时《城市房地产管理法》第45条第1、2款规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”从上述法条可知，备案登记是当事人的强制性义务，但不是预售合同的生效要件，所以不影响合同的效力，故A项错误，B项正确。同时，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。故D项错误。
C项：《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”登记备案的义务主体是商品房预售人而不是商品房预售合同当事人，商品房预售合同当事人享有的是预告登记的权利，预告登记与登记备案是不同的。故C项错误。 -
第14题：
李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，预测建筑面积为100㎡。后经过有关部门批准，李某所预购商品房实测建筑面积为95㎡，其面积误差比为（ ）。A.-3%
B.3%
C.-5%
D.5%答案：C解析：本题考查的是商品房买卖合同。面积误差比=[（实测面积-预测面积）／预测面积]×100%=（95-100）/ 100=-5%。 -
第15题：
李某与W房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为00㎡。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为93㎡。其面积误差比的绝对值为（ ）。
- A、﹣3%
- B、3%
- C、﹣7%
- D、7%
正确答案:D -
第16题：
李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100㎡。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为95㎡。其面积误差比为（）。
- A、-3％
- B、3％
- C、-5％
- D、5％
正确答案:C -
第17题：
李某与W房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为95m2。其面积误差比为（）。
- A、-3%
- B、3%
- C、-5%
- D、5%
正确答案:C -
第18题：
李某与W房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为93m2。其面积误差比的绝对值为（）。
- A、-3%
- B、3%
- C、-7%
- D、7%
正确答案:C -
第19题：
Z市A房地产开发公司在W市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资5000万元。该项目开发临街部分建5层商场，其余部分建设商品住宅。A房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。A房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托B房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，2013年3月1日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为100m2。后A房地产开发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为104m2。2014年3月1日该项目建成。2014年5月1日，A房地产开发公司将该商场租给D公司进行经营；而D公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。根据上述背景回答下列问题按照规定，A房地产开发公司与王某签订商品房预售合同后，应在（）之前办理商品房预售合同登记备案手续。
- A、2013年3月31日
- B、2013年4月28日
- C、2013年5月31日
- D、2013年9月30日
正确答案:A -
第20题：
单选题李某与W房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为00㎡。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为93㎡。其面积误差比的绝对值为（ ）。A﹣3%
B3%
C﹣7%
D7%
正确答案： C解析： 面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×00%=(93-00)/00=﹣7%，︱﹣7%︱=7%。 -
第21题：
单选题李某与W房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为93m2。其面积误差比的绝对值为（）。A-3%
B3%
C-7%
D7%
正确答案： D解析： 暂无解析 -
第22题：
多选题经双方协商，高某同意解除商品房预售合同。但在款项支付问题上，双方发生分歧。高某要求返还80万元首期房款本息并双倍返还定金。公司主张只退还80万元首期房款和一万元“保证金”。对此，下列判断正确的是（ ）。[2010年真题]A商品房预售合同无约束力，只能按公司的意见办理退款
B商品房预售合同有效，但《预售商品房认购书》无效，故应按公司的意见办理退款
C《预售商品房认购书》和商品房预售合同均有效，应该支持高某的主张
D开发商违约，高某有权请求赔偿损失
正确答案： C,D解析：
AB两项，预售商品房认购书及商品房预售合同是两个相互独立的有效合同，均具有约束力。双方在预售商品房认购书中约定，预购人交纳1万元“保证金”，此保证金实际是担保认购人高某依约履行签订房屋预售合同的义务。认购书中同时约定如签订房屋预售合同，保证金则自动转为定金，本题中认购书有效，该保证金条款亦有效，因此高某与房地产开发公司签订的房屋预售合同生效后，此1万元保证金则自动转为定金。
C项，《担保法》第89条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
D项，《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本题中，房地产开发公司违约，高某有权要求其承担赔偿损失的违约责任。 -
第23题：
单选题李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100㎡。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为95㎡。其面积误差比为（）。A-3％
B3％
C-5％
D5％
正确答案： B解析： 参见教材P111，面积误差比=[（产权登记面积-合同约定面积）／合同约定面积]×100％=（95-100）／100=-5％。