计算题：某投资者5年前以200万元价格买入一房产，在过去的5年内每年获得年净现金收益25万元，现在该房产能以250万元出售，若投资者要求的年收益率为20%，问此项投资是否合算。

题目

计算题：某投资者5年前以200万元价格买入一房产，在过去的5年内每年获得年净现金收益25万元，现在该房产能以250万元出售，若投资者要求的年收益率为20%，问此项投资是否合算。

相似考题

1.某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%，如果每年净收益为300万元（净收益发生在年末），则该项目的财务净现值为（ ）。A．101万元B．137万元C．256万元D．500万元

2.某房地产投资项目的初始投资额为400万元，经营期为5年，基准收益率为10%，净现值为168.62万元，若每年年末的净现金流量相等，则每年年末的净现金流量为()万元。(P/A，10%，5)=3.7908A:250 B:200 C:175 D:150

3.某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（　）。 A.该房地产的收益价格为136.73万元 B.该房地产的收益价格为143.89万元 C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14 D.该房地产的合理经营期限为15年 E.该房地产的合理经营期限为20年

4.某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的,当时获得的土地使用权年限为50年,现在已使用了5年,预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元,该类房地产的报酬率为6%,则该房地产的收益价格为()。A、150.56万元B、154.56万元C、157.61万元D、152.69万元

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  • 第1题：

    某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（　）。

    A、该房地产的收益价格为136.73万元
    B、该房地产的收益价格为143.89万元
    C、以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14
    D、该房地产的合理经营期限为15年
    E、该房地产的合理经营期限为20年

    答案：B,C,D
    解析：
    本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。设该房地产的合理经营年限为n，令A－（n－1）b＝0，即28－（n－1）×2＝0，则n＝15。



    以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数＝收益价格/年净收益＝143.89/28＝5.14
    参见教材P227～228。

  • 第2题：

    某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（　　）。

    A．该房地产的收益价格为136.73万元
    B．该房地产的收益价格为143.89万元
    C．以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14
    D．该房地产的合理经营期限为15年
    E．该房地产的合理经营期限为20年

    答案：B,C,D
    解析：
    该房地产的合理经营期限n=28/2+1=15（年）。根据收益法中净收益按一定数额递减的公式计算该房地产的收益价格，V=（A/Y－b/Y2）［1－1/（1+Y）n］+b/Y×n/（1+Y）n=（28/8%－2/8%2）×［1－1/（1+8%）15］+2/8%×15/（1+8%）15=143.89（万元）。净收益乘数是房地产的价格除以未来第一年的净收益所得的倍数，即NIM=V/NOI=143.89/28=5.14。

  • 第3题：

    某投资项目的原始投资额为200万元，当年建设当年投产，投产后1～5年每年净收益为20万元，6～10年每年净收益为32万元，则该项目的会计收益率为（）。


    (1)年折旧=200×(1-5%)/10=19(万元) 年经营现金净流量=(90-21)×(1-30%)+19×30%=54(万元) (2)上市公司的β资产=0.525 甲公司项目的β资产=0.525 甲公司新项目的β权益=0.525×(1+2/5×0.7)=0.672 股东的必要报酬率=5%+0.672×(19.06%-5%)=14.45% 加权平均资本成本=10%×(1-30%)×2/7+14.45%×5/7=2%+10.32%=12% (3)净现值=54×(P/A，12%，10)+10×(P/S，12%，10)-200 =54×5.6502+10×0.3220-200=103.47(万元) 结论：计算表明该项目净现值大于0，说明该方案可行。

  • 第4题：

    某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加2万元，预期未来四年内价格平均每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%，目前该房地产的市场价格为（ ）万元。

    A.318.68
    B.471.54
    C.789.68
    D.1146.81

    答案：B
    解析：
    本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。



    V＝75.54＋0.8398V,V＝471.54（万元）。P234。

  • 第5题：

    　某投资项目需要现在一次性投资1000万元，预计在未来5年内，每年年末可获得现金净流量250万元。投资者要求的必要收益率（即等风险投资的预期收益率）为10%。
    　　要求：
    　　（1）计算该投资项目未来现金净流量的现值。
    　　（2）判断该项投资是否可行，并说明理由。


    答案：
    解析：
    （1）该投资项目未来现金净流量的现值＝250×（P/A，10%，5）＝250×3.7908＝947.70（万元）
    　　（2）该项投资不可行。因为在必要收益率为10%的条件下，该项目未来现金净流量的现值（即该项目的内在价值，也就是投资者愿意付出的最高投资额）为 947.70万元，小于投资额1000万元，投资者显然不能接受，否则会损失52.30万元的财富，即：该项目的净现值＝947.70－1000＝－52.30（万元）。
    　　或者说，现在投资1000万元，未来5年每年年末获得现金净流量250万元，则预期收益率（即该投资项目的内含报酬率）会低于必要收益率10%，投资者不能接受。

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