1990年,甲作为承租人与房主乙签订房屋租赁合同,约定租赁乙私房两居室,期限为15年,租金每月500元。1997年,乙因老婆住院,急需用钱,便与孙某签订借款协议,以两居室作抵押,借款20万元。乙到期未能还款,又与丙协商将房屋作价20万元,冲抵债务,乙且通知甲并办理了产权变更登记。此后,丙通知甲,该房屋已归其所有,要求甲腾房。甲以无房可租为由,要求继续租赁。双方发生分歧,而诉至法院。(2)为什么乙冲抵债务时要通知甲?有何法律依据?

题目

1990年,甲作为承租人与房主乙签订房屋租赁合同,约定租赁乙私房两居室,期限为15年,租金每月500元。1997年,乙因老婆住院,急需用钱,便与孙某签订借款协议,以两居室作抵押,借款20万元。乙到期未能还款,又与丙协商将房屋作价20万元,冲抵债务,乙且通知甲并办理了产权变更登记。此后,丙通知甲,该房屋已归其所有,要求甲腾房。甲以无房可租为由,要求继续租赁。双方发生分歧,而诉至法院。

(2)为什么乙冲抵债务时要通知甲?有何法律依据?


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参考答案和解析
正确答案:
(1)我国《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”本案中,尽管房屋所有权人已经发生变更,但房屋租赁合同仍然有效,甲可以继续租赁该房屋。
(2)《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”在本案中,乙因无力还债,以租赁物冲抵债务,应通知承租人甲,因为承租人甲在同等条件下,有优先购买权。
(3)共同侵权造成他人损害的,共同侵权人承担连带责任,即每个共同侵权行为人都有义务向债权人清偿全部债务。但是,在共同侵权人内部,可以确定每一个共同行为人应承担的份额,共同行为人在偿还了全部债务后,有权向其他行为人追索。
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  • 第1题:

    根据《合同法》规定,下列情形中的租赁合同,属于定期租赁合同的是( )。

    A.甲将一台机器租赁给乙,双方订有书面合同,租赁期限约定为20年
    B.甲乙签订一租赁合同,未约定租赁期限,且不能通过补充协议或根据合同条款、交易习惯确定租赁期限
    C.甲乙订立一口头租赁合同,租赁期限为1年
    D.甲将一私房出租给乙,租赁期限为3年,现租期已届满,甲未收回房屋,乙继续居住并交纳房租

    答案:A
    解析:
    本题考核租赁合同。按照规定,当事人未采用书面形式,视为不定期租赁。租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。选项A中,订有书面合同,租赁期限也有明确的约定,因此属于定期租赁合同。BCD选项均属于不定期租赁。

  • 第2题:

    根据合同法律制度的规定,下列租赁合同中,为不定期租赁的有()。

    A.甲与乙签订的书面房屋租赁合同中约定的租赁期限为30年
    B.甲与丙口头约定,将房屋出租给丙,租期为1年
    C.甲与丁签订的房屋租赁合同对租赁期限没有作出约定,依照合同法的有关规定仍不能确定
    D.甲与戊的房屋租赁合同到期后,承租人戊继续使用该房屋,甲未提出异议

    答案:B,C,D
    解析:
    根据《合同法》的规定,不定期租赁主要有以下几种情况:(1)租赁期限6个月以上的,合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。(2)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照《合同法》的有关规定仍不能确定的,视为不定期租赁。(3)租赁期届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。选项A:租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效,故该房屋租赁合同期限为20年,但仍为定期合同。

  • 第3题:

    根据合同法律制度的规定,下列租赁合同中,为不定期租赁的有()。

    A.甲与乙签订的书面房屋租赁合同中约定的租赁期限为30年
    B.甲与丙口头约定,将房屋出租给丙,租期为1年
    C.甲与丁签订的房屋租赁合同对租赁期限没有作出约定,依照合同法的有关规定仍不能确定
    D.甲与戊的房屋租赁合同到期后,承租人戊继续使用该房屋,甲未提出异议

    答案:B,C,D
    解析:
    根据《合同法》的规定,不定期租赁主要有以下几种情况:(1)租赁期限6个月以上的,合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。(2)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照《合同法》的有关规定仍不能确定的,视为不定期租赁。(3)租赁期届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。选项A:租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效,故该房屋租赁合同期限为20年,但仍为定期合同。

  • 第4题:

    甲写字楼业主将部分房屋租赁给乙单位,并签订了房屋租赁合同,乙单位没有按约定到期支付租金,并在租赁房屋期间损坏了部分租赁物品。乙单位的主要义务有()。

    A、按约定支付租金
    B、按约定方法使用租赁物
    C、对损坏的租赁物品要按约定赔偿
    D、对租赁物品的维修
    E、可随意对租赁物品转租

    答案:A,B,C
    解析:
    2018新教材P165承租人的主要义务是支付租金、按照约定使用租赁物、妥善保管租赁物、有关事项通知、返还租赁物和损失赔偿。

  • 第5题:

    甲与乙于2020年1月1日签订一份租赁期为12个月的房屋租赁合同,租赁期内甲未经乙同意又将该出租的房屋出卖给了丙。下列说法正确的是( )。
     

    A.甲与丙签订的房屋买卖合同无效,甲与乙签订的租赁合同继续有效
    B.甲与丙签订的房屋买卖合同有效,甲与乙签订的租赁合同无效
    C.甲与丙签订的房屋买卖合同有效,甲与乙签订的租赁合同继续有效
    D.甲与丙签订的房屋买卖合同有效,甲与乙签订的租赁合同经丙认可后继续有效

    答案:C
    解析:
    本题考核租赁合同。甲为房屋所有权人,其与丙签订房屋买卖合同并不需要乙的同意,该房屋买卖合同为有效合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,故甲与乙签订的租赁合同继续有效,所以C项说法正确。