某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000㎡,剩余经济寿命为35年,在价值时点,同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/㎡?天,空置率为6%;同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/㎡?天,空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将新建一大型购物中心,到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/㎡?天,空置率将降为2%;同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点,如果对该写字楼单独增加电梯,其必要费用为180万元,而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯,其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%,运

题目
某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000㎡,剩余经济寿命为35年,在价值时点,同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/㎡?天,空置率为6%;同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/㎡?天,空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将新建一大型购物中心,到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/㎡?天,空置率将降为2%;同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点,如果对该写字楼单独增加电梯,其必要费用为180万元,而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯,其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%,运营费用率为25%,每年计365天,请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复;计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。


相似考题
更多“某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000㎡,剩余经济寿命为35年,在价值时点,同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/㎡?天,空置率为6%;同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/㎡?天,空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将新建一大型购物中心,到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/㎡?天,空置率将降为2%;同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点,如果对该写字楼单独增加电梯,”相关问题
  • 第1题:

    某写字楼过去的市场价格为12000元/m2,目前房地产市场不景气,其市场租金为每天3元/m2。该类写字楼的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会回升,那时该写字楼的市场价格将达12500元/m2,转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%。
    该写字楼目前的价值为( )元/m2。
    A.10367 B.10734 C.11756 D.12463


    答案:B
    解析:

  • 第2题:

    评估某写字楼在建工程的价值,其土地是3年前通过挂牌方式取得的50年建设用地使用权,预计该写字楼2年后建设出租的月毛租金为50元/平方米,空置率为10%。运营费用为毛租金的40%,报酬率为8%。

    该写字楼建成后的价值为()元/平方米。

    A.3000
    B.3633
    C.3750
    D.4500

    答案:B
    解析:

  • 第3题:

    评估某写字楼在建工程的价值,其土地是3年前通过挂牌方式取得的50年建设用地使用权,预计该写字楼2年后建设出租的月毛租金为50元/平方米,空置率为10%。运营费用为毛租金的40%,报酬率为8%。

    评估该在建工程的价值,可采用的方法为()。

    A.比较法
    B.成本法
    C.收益法
    D.假设开发

    答案:B,D
    解析:

  • 第4题:

    某写字楼月潜在毛租金收入为120万元,月平均运营费用为30万元,月平均空置率为8%,月平均其他收入为潜在毛租金收入的5%,则该写字楼的月净经营收入是( )万元。

    A、61.00
    B、61.60
    C、81.00
    D、86.40

    答案:D
    解析:
    本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=120-120×8%+120×5%=116.4(万元),月净经营收入=有效毛收入-运营费用=116.4-30=86.4(万元)。参见教材P367。

  • 第5题:

    某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,从而不便于商务办公,导致需求减少,估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为10000m2,运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%,其他条件保持不变,则该写字楼的经济折旧为( )万元。

    A.548.19
    B.558.15
    C.567.39
    D.675.40

    答案:C
    解析:
    本题考查的是建筑物折旧的求取方法。(1)该写字楼空置率变化带来的年租金损失为:70×10000×12×60%×(85%-75%)=50.4(万元);(2)该写字楼将贬值=50.4/8%×[1-1/(1+8%)30]=567.39(万元)。P326。

  • 第6题:

    某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2,净租金为730元/m2?年,空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2?年,空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元,而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年,报酬率为7.5%,则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为( )万元。

    A、78
    B、102
    C、180
    D、302

    答案:B
    解析:
    本题考查的是建筑物折旧的求取方法。房地产价值增加额=[803×(1-10%)-730×(1-15%)]×2500×[1-1/(1+7.5%)30]/ 7.5%=301.76(万元);没有电梯的功能折旧额=房地产价值增加额-随同增加电梯费用=301.76-200=101.76(万元)。参见教材P323。

  • 第7题:

    甲乙两幢写字楼位于同一地段,乙写字楼电梯速度慢,载重量小,上下班高峰期时间乘坐电梯十分拥挤,因此租金明显比甲写字楼低。从折旧的角度看,造成乙写字楼租金低的原因是乙写字楼的(  )


    A、物质折旧
    B、功能落后
    C、功能过剩
    D、经济折旧

    答案:B
    解析:
    功能折旧是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。功能不足折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等缺乏或低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损,又可分为:①功能缺乏折旧和,如住宅没有卫生间、暖气(北方地区)、燃气、电话线路、有线电视等;办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。②功能落后折旧,如设备、设施陈旧落后或容量不够,建筑式样过时,空间布局欠佳等。功能过剩折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。

  • 第8题:

    如果对某出租的写字楼拟选用收益法估价,则需要搜集的内容有()。

    • A、该写字楼租金
    • B、出租率
    • C、空置率
    • D、运营费用
    • E、建造成本

    正确答案:B,C,D

  • 第9题:

    单选题
    某写字楼月潜在毛租金收入为100万元,月平均运营费用为60万元,月平均空置率为5%,月平均租金损失率为2%,月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%,则该写字楼的月净经营收入是(  )万元。
    A

    33.00

    B

    33.10

    C

    36.00

    D

    36.10


    正确答案: A
    解析:

  • 第10题:

    多选题
    如果对某出租的写字楼拟选用收益法估价,则需要搜集的内容有()。
    A

    该写字楼租金

    B

    出租率

    C

    空置率

    D

    运营费用

    E

    建造成本


    正确答案: B,E
    解析: 暂无解析

  • 第11题:

    单选题
    某在建写字楼的总建筑面积为30000m2,预计建成的正常建设期为3年。现该在建写字楼拟转让,预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘,形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出,净租金收入为2元/(m2·天),每年计365天,空置率为10%.资本化率为5%,折现率为15%。该在建写字楼建成后的房地产现值为( )万元。(2014年试题)
    A

    29807

    B

    30867

    C

    35755

    D

    36194


    正确答案: B
    解析:

  • 第12题:

    单选题
    甲乙两幢写字楼位于同一地段,乙写字楼电梯速度慢,载重量小,上下班高峰时间乘坐电梯十分拥挤,因此租金明显比甲写字楼低。从折旧角度看,造成乙写字楼租金低的原因是乙写字楼的()。
    A

    物质折旧

    B

    功能落后

    C

    功能过剩

    D

    经济折旧


    正确答案: C
    解析:

  • 第13题:

    某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值,注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时,发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性,但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。请问:


    (1)造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些?


    (2)在用市场法确定A写字楼的市场租金时,如选取B写字楼作为其中一个可比实例,那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理?



    答案:
    解析:

    (1)租金内涵可能不同:比如一个是净租金,一个是毛租金;租金单位可能不同,比如一个是建筑面积租金,一个是使用面积租金;可能一个是潜在毛租金(不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入),一个是潜在毛收入(包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入);是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费;是合同租金(租约租金)还是市场租金。


    (2)统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上,具体调整内容有:如是否有租约,是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用,如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。

  • 第14题:

    评估某写字楼在建工程的价值,其土地是3年前通过挂牌方式取得的50年建设用地使用权,预计该写字楼2年后建设出租的月毛租金为50元/平方米,空置率为10%。运营费用为毛租金的40%,报酬率为8%。

    该写字楼建成后的年净收益为( )元/平方米。

    A.300
    B.360
    C.540
    D.600

    答案:A
    解析:

  • 第15题:

    某写字楼月潜在毛租金收入为120万元,月平均运营费用为30万元,月平均空置率为8%,月平均租金损失率为4%,月平均其他收入为潜在毛租金收入的5%,则该写字楼的月净经营收入是( )万元。

    A.61.00
    B.61.60
    C.81.00
    D.81.60

    答案:D
    解析:
    本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=120-120×(8%+4%)+120×5%=111.6(万元),月净经营收入=有效毛收入-运营费用=111.6-30=81.6(万元)。

  • 第16题:

    某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2,剩余经济寿命为35年。不考虑土地使用年限的影响。在价值时点,同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/(m2·天),空置率为6%;同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/(m2·天),空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心,到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/(m2·天),空置率将降为2%;同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点,如果对该写字楼单独增加电梯,其必要费用为180万元;而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯,其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%,运营费用率为25%,每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复;计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。


    答案:
    解析:
    (1)解题思路:获知兴建大型购物中心后,增加电梯所能带来的房地产价值增加额,就是租金增加额的折现现值。
      将租金增加额的现值和修复费用比较,可以知道是否可修复。
      获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值=有电梯的写字楼现时价格-功能缺乏折旧
      前5年日租金增加额=1.8×(1-4%)-1.5×(1-6%)=0.318(元)
      年租金增加额A1=0.318×(1-25%)×365×2000=17.41(万元)



    第6-35年日租金增加额=2×(1-2%)-1.5×(1-6%)=0.55(元)
      年租金增加额A2=0.55×(1-25%)×365×2000=30.11(万元)



    获知兴建大型购物中心后,增加电梯所能带来的房地产价值增加额
      V=V1+V2=66+176.26=242.26(万元)
      (外部因素造成的自然增值)
      (2)通过比较修复费用与房地产价值增加额的大小,判断是否可修复:
      修复费用180万元小于房地产价值增加额242.26万元,所以在获知兴建大型购物中心后,该没有电梯的功能缺乏可以修复。
      (3)计算有电梯的写字楼现时价格(重置成本)
      前5年的年收益=1.8×365×(1-4%)×(1-25%)×2000=94.608(万元)
      



     第6-35年的年收益=2×365×(1-2%)×(1-25%)×2000=107.31(万元)





     有电梯的写字楼现时价格=358.64+628.12 =986.76(万元)
      (4)功能缺乏折旧=180万元
      获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值=有电梯的写字楼现时价格-功能缺乏折旧=986.76-180=806.76(万元)
      (*重置价格的功能缺乏的折旧,是单独增加功能的费用180万元;如果采用重建价格,则功能缺乏的折旧采取单独增加功能费用比随同增加功能费用的差额=180-150=30万元)

  • 第17题:

    某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2,每年净租金为730元/m2,空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼每年的净租金为803元/m2,空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元,而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年,报酬率为7.5%,则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为( )万元。

    A.78
    B.102
    C.180
    D.302

    答案:B
    解析:
    本题考查的是建筑物折旧的求取方法。房地产价值增加额=[803×(1-10%)-730×(1-15%)]×2500×[1-1/(1+7.5%)30]/ 7.5%=301.76(万元);房地产价值增加额小于单独增加电梯的必要费用380万元,所以没有电梯的功能缺乏折旧不可修复。没有电梯的功能折旧额=房地产价值增加额-随同增加电梯费用=301.76-200=101.76(万元)。

  • 第18题:

    某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2,剩余经济寿命为35年。在价值时点,同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/(m2·天),空置率为6%;同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/(m2·天),空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心,到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/(m2·天),空置率将降为2%;同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点,如果对该写字楼单独增加电梯,其必要费用为180万元;而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯,其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%,运营费用率为25%,每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复;计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。


    答案:
    解析:
    解:(1)解题思路:获知兴建大型购物中心后,增加电梯所能带来的房地产价值增加额,就是租金增加额的折现现值。
      将租金增加额的现值和修复费用比较,可以知道是否可修复。
      获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值=有电梯的写字楼现时价格-功能缺乏折旧
      前5年年租金增加额A1=[1.8×365×(1-4%)×(1-25%)-1.5×365×(1-6%)×(1-25%)]×2000=17.4105(万元)
      其租金折现现值V1=17.4105/10%×(1-1/1.15)=65.9994(万元)
      第6-35年年租金增加额A2=[2×365×(1-2%)×(1-25%)-1.5×365×(1-6%)×(1-25%)]×2000=30.1125(万元)
      其租金折现现值V2=30.1125/10%×(1-1/1.130)/1.15=176.2596(万元)、
      获知兴建大型购物中心后,增加电梯所能带来的房地产价值增加额
      V=V1+V2
      =65.9994+176.2596
      =242.26(万元)
      (外部因素造成的自然增值)
      (2)通过比较修复费用与房地产价值增加额的大小,判断是否可修复:
      修复费用180万元小于房地产价值增加额242.26万元,所以在获知兴建大型购物中心后,该没有电梯的功能缺乏可以修复。
      (3)计算有电梯的写字楼现时价格
      前5年的收益现值=1.8×365×(1-4%)×(1-25%)×2000×(1-1/1.15)/10%=358.64万元
      6-35年的收益现值=2×365×(1-2%)×(1-25%)×2000/10%×(1-1/1.130)/1.15=628.12万元
      有电梯的写字楼现时价格=986.76(万元)
      (4)功能缺乏折旧=180万元
      获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值=有电梯的写字楼现时价格-功能缺乏折旧
      =986.76-180=806.76(万元)
      (重置价格的功能缺乏的折旧,是增加功能的费用180万元;如果采用重建价格,则功能缺乏的折旧=180-150=30万元)
    『答案解析』
      (1)假定收益年限为35年。不考虑建筑物剩余经济寿命对收益期限和收益价格的影响。
      (2)有电梯的写字楼现时价格是剔除了物质折旧后的价格,不是重置价格。

  • 第19题:

    甲乙两幢写字楼位于同一地段,乙写字楼电梯速度慢,载重量小,上下班高峰期时间乘坐电梯十分拥挤,因此租金明显比甲写字楼低。从折旧的角度看,造成乙写字楼租金低的原因是乙写字楼的(  )。

    A.物质折旧
    B.功能落后
    C.功能过剩
    D.经济折旧

    答案:B
    解析:
    功能折旧是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。功能不足折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等缺乏或低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损,又可分为:①功能缺乏折旧和,如住宅没有卫生间、暖气(北方地区)、燃气、电话线路、有线电视等;办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。②功能落后折旧,如设备、设施陈旧落后或容量不够,建筑式样过时,空间布局欠佳等。功能过剩折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。

  • 第20题:

    某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,造成不便于上午办公和需求减少,估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为10000m2,运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%,其他条件保持不变,则该写字楼将产生多少万元的贬值。


    正确答案:567.39万元

  • 第21题:

    问答题
    某幢没有电梯的旧写字楼建筑面积3000m2,租金1.8元/m2·天,空置率15%。有电梯的同类写字楼的租金2元/m2·天,空置率10%。现单独增加电梯的必要费用为400万元,而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用仅为200万元。该写字楼的预期剩余寿命为30年,报酬率为8%。请回答:①该功能缺乏是否可修复;②该功能缺乏折旧额是多少。

    正确答案:
    解析:

  • 第22题:

    单选题
    某在建写字楼的总建筑面积为30000㎡,预计建成的正常建设期为3年。现该在建写字楼拟转让,预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘,形成该在建写字楼现状的正常建设期为1. 25年。预计写字楼建成后可全部租出,净租金收入为2元/(㎡•天),每年计365天,空置率为10%,资本化率为5%,折现率为15%。该在建写字楼建成后的房地产现值为()万元。
    A

    29807

    B

    30867

    C

    35755

    D

    36194


    正确答案: D
    解析:

  • 第23题:

    单选题
    某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,造成需求减少,估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为10000m2,运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%,其他条件保持不变,则该写字楼将发生( )万元的贬值。
    A

    548. 19

    B

    558. 15

    C

    567. 39

    D

    675.40


    正确答案: C
    解析: