张某打算转让自己的餐馆，现在请某房地产评估机构对此餐馆进行评估，以确定该餐馆的市场价值。、与一般的商业房地产相比，餐饮房地产有哪些特殊性？、说明对此餐馆进行评估的技术路线。
题目
<1> 、与一般的商业房地产相比，餐饮房地产有哪些特殊性？
<2> 、说明对此餐馆进行评估的技术路线。
相似考题
参考答案和解析
（1）地段选择的差异性。餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高，这一点与一般商业房地产相同，但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅，照样门庭若市。此外，在城市的一些城郊结合部，往往建有一些经营规模非常大的酒楼，其经营规模可以达到上千平方米，并且配备有足够车位的停车场，生意非常红火。
（2）营业收入的差异性。餐饮房地产属于经营性房地产，其收入主要来自其经营收入。影响餐饮房地产收入的因素主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等，不同地段、环境带来不同的收益，这部分收入主要由房地产带来，而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。
2. 本题考查的是餐饮房地产估价的技术路线及难点处理。由于餐饮房地产的经营性特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产因素贡献的，故利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润；即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。
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第1题：
许某在某餐馆就餐时，往菜里放了一只小强，要求餐馆免除餐费，并声称要是不免除餐费就将此事大大势宣扬，餐馆不从。许某向区法院起诉餐馆要求赔偿损失1万元，在诉讼过程中，餐馆调出监控视频显示，是许某自己将小强放入菜中，于是反诉许某要求承担损害商誉的赔偿责任。关于本案，下列哪一说法是正确的:A.餐馆的请求与许某的请求之间不具有牵连关系，不能构成反诉
B.如餐馆要提起反诉，应当在答辩期届满前提出
C.餐馆在一审程序中未提出反诉，则只能另行起诉许某
D.如果区法院受理餐馆的反诉，则构成诉的客体的合并答案：D解析：本题考查反诉、诉的合并。 反诉是本诉的被告对本诉的原告提出的独立的诉。根据《民诉解释》第二百三十三条规定：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉”。本案中，许某的诉讼请求是因，餐馆的诉讼请求是果，诉讼请求之间具有因果关系，构成反诉。因此，A选项错误。 根据《民诉解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”。因此，反诉应当在法庭辩论终结前提出，B选项错误。 根据《民诉解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”。因此，在二审程序中亦可提出反诉。因此，C选项错误。 诉的合并，包括诉的主体合并与诉的客体合并。诉的主体合并是将数个当事人合并到同一诉讼程序中审理和裁判，诉的主体合并主要发生在共同诉讼的场合。诉的客体合并是指将同一原告对同一被告数个请求或者反诉与本诉合并到同一程序中审理。 -
第2题：
张某个人经营了一家餐馆，领有个体工商户营业执照。其个人名下有一件注册商标。张某去世后，其家人同意将餐馆连同该商标卖给李某，李某要如何办理相关手续？( )A.由张某家人代为签署转让文件，向商标局提交由张某转让给李某的申请
B.李某与张某家人签署转让协议，向商标局提交由张某家人转让给李某的申请
C.先办理商标注册人名义变更申请，变更到张某家人，再由张某家人转让给李某
D.先由张某家人办理商标权由张某转让(继承)给其继承人的申请，李某与张某继承人签订转让协议办理转让申请答案：D解析： -
第3题：
甲、乙在某镇各经营一家小餐馆，后乙欲将餐馆转让给丙。甲了解到该情况后，本无意购买该餐馆，但为了阻止乙将餐馆卖给丙，便与乙进行了长时间的谈判。当丙买了另一家餐馆后，甲便终止了与乙的谈判。后来，乙只好以比丙出价更低的价格将餐馆出卖给丁。当乙得知内情后，遂要求甲赔偿这种价格之间的差价。下面表述正确是：（）
- A、甲恶意与乙谈判，违反了诚信原则，所以应当承担乙的损失。
- B、甲承担的损失是丙出价与丁出价的差价。
- C、甲不应承担乙的损失。
- D、丙如果在缔约过程有直接损失，也有权要求甲赔偿。
正确答案:A,B,D -
第4题：
刘某开了一家清真餐馆，有一天回民李某在该餐馆用餐时，发现刘某并未以清真方式和要求进行经营，违反了回民的禁忌，李某非常气愤，李某的（）受到侵害。
- A、安全保障权
- B、人格尊严，民族风俗习惯尊严权
- C、自由选择权
- D、公平交易权
正确答案:B -
第5题：
周末，小明和家人去某餐馆就餐，回答题。 该餐馆适用的营业税税率为5％。小明和爸爸去该餐馆吃饭共消费200元，在结账索要发票时被告知，如果不要发票，可以获得一瓶价值4元的饮料。如果小明和爸爸接受餐馆的提议，会（） ①使餐馆少缴纳6元税款 ③使餐馆多获得6元收益 ③不利于保护消费者的权益 ④不利于刺激消费需求
- A、①③
- B、②③
- C、①④
- D、②④
正确答案:B -
第6题：
张某和李某在同一条街上经营餐馆，因张某的餐馆生意红火，引起李某的嫉妒。于是找到在该区税务局工作的好友赵某帮忙。赵某在没有任何证据的情况下，以张某偷漏税款为由，对张某作出处罚，事后，张某不服，提起赔偿请求。该案中，谁是赔偿义务人？
正确答案:区税务局是赔偿义务机关。我国国家赔偿法规定：行政机关及其工作人员行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，该行政机关为赔偿义务机关。赵某在没有任何证据的情况下,以张某偷漏税款为由,对张某作出处罚，属于违法行使职权的行为，应由其所在的区税务局作为赔偿义务机关。 -
第7题：
某市在公共场合施行禁烟，你作为一家餐馆的负责人，你打算怎么在你的餐馆施行？
正确答案: 首先，身体力行，严格要求自己，不能在公共场合吸烟。
其次，招集全体员工会议，宣读国家禁烟政策，形成制度，严禁餐馆工作人员在公共场合吸烟。
再次，完善服务规定，在每个就餐座次上摆放吸烟有损健康的宣传资料和替代香烟的口香糖、瓜子之类的东西，做好吸烟有害的宣传工作。如果条件允许，划定抽烟区域，并制定相应的吸烟收费政策。
最后，对于严格遵守本项规章的员工和顾客，进行奖励和就餐优惠。 -
第8题：
陈某以正常市场价格80万元购买了一套建筑面积为120m、位于一层的商品住宅，首付款32万元，余款向银行抵押贷款。陈某家庭月均收入为6000元，购房抵押贷款的月还款额为1600元。该商品住宅的物业管理费标准为1.0元/m2。假设陈某购买该套住宅后可改造为餐馆，从收益法的观点看，决定陈某该房地产价值的主要因素为（）。
- A、未来餐馆净收入的多少
- B、餐馆取得净收入的期限
- C、餐馆获取净收入的可靠性
- D、该套住宅的购买价格
正确答案:A,B,C -
第9题：
单选题初中生付某与同学钱某放学后在校外餐馆就餐，席间付某与钱某发生争执，付某拿起餐馆的菜刀砍伤了钱某。对此次伤害事件，下列说法正确的是（）A付某的监护人应承担主要赔偿责任
B付某的监护人应承担全部赔偿责任
C付某所在学校应承担主要赔偿责任
D餐馆应承担主要赔偿责任
正确答案： D解析： -
第10题：
不定项题假设杨某发现购买该套住宅后可改造为餐馆，从收益法的观点看，决定杨某该房地产价值的主要因素为（）。A未来餐馆净收入的多少
B餐馆取得净收入的期限
C餐馆获取净收入的可靠性
D该套住宅的购买价格
正确答案： C解析： -
第11题：
多选题陈某以正常市场价格80万元购买了一套建筑面积为120m、位于一层的商品住宅，首付款32万元，余款向银行抵押贷款。陈某家庭月均收入为6000元，购房抵押贷款的月还款额为1600元。该商品住宅的物业管理费标准为1.0元/m2。假设陈某购买该套住宅后可改造为餐馆，从收益法的观点看，决定陈某该房地产价值的主要因素为（）。A未来餐馆净收入的多少
B餐馆取得净收入的期限
C餐馆获取净收入的可靠性
D该套住宅的购买价格
正确答案： B,D解析： 暂无解析 -
第12题：
问答题张某和李某在同一条街上经营餐馆，因张某的餐馆生意红火，引起李某的嫉妒。于是找到在该区税务局工作的好友赵某帮忙。赵某在没有任何证据的情况下，以张某偷漏税款为由，对张某作出处罚，事后，张某不服，提起赔偿请求。赔偿义务人在赔偿损失后，可否对赵某行使追偿权？为什么？正确答案： 区税务局可以向赵某行使追偿权。因赵某在违法行使职权时在主观上有为朋友出气的故意，区税务局在赔偿后，应当责令有故意的赵某部分或全部赔偿费用。解析： 暂无解析 -
第13题：
甲房地产估价机构接受张某的委托，评估其一套购买于2010年8月1日的住宅的转让价值，评估的价值时点为2016年8月1日，评估单价为7000元/㎡。张某以购买价9000元/㎡为由，对估价结果提出异议。甲房地产估价机构对原估价结果进行了复核并最终决定维持原估价结果。请说明导致房地产价格前后差异的原因。答案：解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。主要原因有：（1）在价值时点下，房地产市场状况处于低迷状态，房地产市场不景气，住宅类房屋的成交量明显减少。（2）从张某购买此房屋到价值时点，中间间隔6年，房屋的成新率明显降低，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。（3）2010年8月1日时，房地产市场可能存在泡沫，至价值时点2016年8月1日，房地产市场回归到正常状态。（4）国家相关的制度政策对房价的抑制作用。 -
第14题：
初中生付某与同学钱某放学后在校外餐馆就餐，席间付某与钱某发生争执，付某拿起餐馆的菜刀砍伤了钱某，对此次伤害事件，下列说法正确的是（ ）A.付某的监护人应承担主要赔偿责任
B.付某的监护人应承担全部赔偿责任
C.付某所在学校应承担主要赔偿责任
D.餐馆应承担主要赔偿责任答案：B解析：初中生付某与同学钱某放学后在校外餐馆就餐,席间付某与钱某发生争执，付某拿起餐馆的菜刀砍伤了钱某。监护人应当承担被监护人致人损害带来的侵权责任，应该父母承担。题干中强调是放学后，与学校无关。故本题选B。 -
第15题：
某餐馆2003年8月份消耗新鲜水量1000m3，污水排入地表水体，无法进行监测，排水去向Ⅳ类水域。求：该餐馆8月应缴纳污水排污费多少元？
正确答案: 查畜禽养殖业、小型企业和第三产业污染当量值表中规定，饮食娱乐服务业没有监测数据，取0.5立方米污水/污染当量（见附表5《禽畜养殖业、小型企业和第三产业污染当量换算表》）
该餐馆8月排放污水量=0.8×1000m3=800（m3）；
该餐馆8月污水总排污量=800÷0.5=1600（污染当量）；
该餐馆8月污水排污费=0.7×1600=1120（元） -
第16题：
某餐馆适用的营业税税率为5%，小明和爸爸去该餐馆吃饭共消费200元，在结账索要发票时被告知，如果不要发票，可以获得一瓶价值4元的饮料，小明和爸爸表示接受，上述做法（） ①使餐馆少缴纳6元税款②使餐馆多获得6元收益 ③不利于保护消费者的权益④不利于刺激消费需求
- A、①③
- B、②③
- C、①④
- D、②④
正确答案:B -
第17题：
某个体餐馆欠王某10万元，其用以还债的主要财产是一辆桑塔纳轿车，但该餐馆老板李某却将桑塔纳轿车无偿赠与其亲戚。请分析，王某应如何保护自己的权益？
正确答案:在本案中，李某将桑塔纳轿车无偿赠与其亲戚，致使自己无法履行对王某的债务，损害了王某的利益，王某可向人民法院提出撤销权诉讼，要求法院撤销债务人餐馆老板李某无偿赠与桑塔纳轿车的行为。 -
第18题：
张某今年13岁肄业，由于身体早熟，冒充已满18岁在餐馆打工，一日因纠纷被餐馆工作人员李某殴打，由于李某不知张某系未成年人，因此不应对李某从重处罚。
正确答案:错误 -
第19题：
下列争议应适用《劳动争议调解仲裁法》的是（）。
- A、张某参加某服务性企业的招聘，企业以不招女职工为由拒绝了张某，张某欲起诉企业
- B、王某参观某工厂时，被该工厂的一名职工违规操作设备打伤，王某要求工厂赔偿
- C、某个体餐馆招收李某为服务员，未签订劳动合同，李某也未要求签订，李某怀孕期间餐馆将李某辞退，李某要求餐馆赔偿
正确答案:C -
第20题：
问答题某餐馆2003年8月份消耗新鲜水量1000m3，污水排入地表水体，无法进行监测，排水去向Ⅳ类水域。求：该餐馆8月应缴纳污水排污费多少元？正确答案： 查畜禽养殖业、小型企业和第三产业污染当量值表中规定，饮食娱乐服务业没有监测数据，取0.5立方米污水/污染当量（见附表5《禽畜养殖业、小型企业和第三产业污染当量换算表》）
该餐馆8月排放污水量=0.8×1000m3=800（m3）；
该餐馆8月污水总排污量=800÷0.5=1600（污染当量）；
该餐馆8月污水排污费=0.7×1600=1120（元）解析： 暂无解析 -
第21题：
问答题某个体餐馆欠王某10万元，其用以还债的主要财产是一辆桑塔纳轿车，但该餐馆老板李某却将桑塔纳轿车无偿赠与其亲戚。请分析，王某应如何保护自己的权益？正确答案： 在本案中，李某将桑塔纳轿车无偿赠与其亲戚，致使自己无法履行对王某的债务，损害了王某的利益，王某可向人民法院提出撤销权诉讼，要求法院撤销债务人餐馆老板李某无偿赠与桑塔纳轿车的行为。解析： 暂无解析 -
第22题：
问答题张某和李某在同一条街上经营餐馆，因张某的餐馆生意红火，引起李某的嫉妒。于是找到在该区税务局工作的好友赵某帮忙。赵某在没有任何证据的情况下，以张某偷漏税款为由，对张某作出处罚，事后，张某不服，提起赔偿请求。该案中，谁是赔偿义务人？正确答案： 区税务局是赔偿义务机关。我国国家赔偿法规定：行政机关及其工作人员行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，该行政机关为赔偿义务机关。赵某在没有任何证据的情况下,以张某偷漏税款为由,对张某作出处罚，属于违法行使职权的行为，应由其所在的区税务局作为赔偿义务机关。解析： 暂无解析 -
第23题：
单选题下列争议适用《劳动法》的是：（ ）A张某雇佣下岗职工王某来照顾自己生病的母亲，两者就报酬发生争议
B刘某是某机关单位的公务员，刘某因单位拒绝支付加班费而与单位发生争议
C某有限责任公司股东与该公司就分红问题发生争议
D某个体餐馆招收李某为服务员，未签订劳动合同，李也未要求签订，李某怀孕期间餐馆将李某辞退，李某要求餐馆赔偿
正确答案： C解析： 根据《劳动法》第2条：在中华人民共和国境内的企业、个体经济组织和与之形成劳动关系的劳动者，适用本法。
可知A选项中的关系是劳务关系，不是劳动关系;
C选项中股东与公司的关系也不是劳动关系。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国劳动法〉若干问题的意见》第4条：公务员和比照实行公务员制度的事业组织和社会团体的工作人员，以及农村劳动者(乡镇企业职工和进城务工、经商的农民除外)、现役军人和家庭保姆等不适用劳动法。
可知B项不适用。根据该意见第2条：中国境内的企业、个体经济组织与劳动者之间，只要形成劳动关系，即劳动者事实上已成为企业、个体经济组织的成员，并为其提供有偿劳动，适用劳动法。
在D项中，虽然未签订劳动合同，但是存在事实劳动关系，所以适用《劳动法》。