某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2,剩余经济寿命为35年。不考虑土地使用年限的影响。在价值时点,同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/(m2·天),空置率为6%;同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/(m2·天),空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心,到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/(m2·天),空置率将降为2%;同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点,如果对该写字楼单独增加电梯,其必要费用为180万元;而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯,其

题目
某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2,剩余经济寿命为35年。不考虑土地使用年限的影响。在价值时点,同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/(m2·天),空置率为6%;同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/(m2·天),空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心,到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/(m2·天),空置率将降为2%;同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点,如果对该写字楼单独增加电梯,其必要费用为180万元;而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯,其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%,运营费用率为25%,每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复;计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。


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  • 第1题:

    某写字楼过去的市场价格为12000元/m2,目前房地产市场不景气,其市场租金为每天3元/m2。该类写字楼的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会回升,那时该写字楼的市场价格将达12500元/m2,转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%。
    该写字楼在第3年末的价格为( )元/m2。
    A.10800 B.11250 C.11280 D.11750


    答案:D
    解析:

  • 第2题:

    评估某写字楼在建工程的价值,其土地是3年前通过挂牌方式取得的50年建设用地使用权,预计该写字楼2年后建设出租的月毛租金为50元/平方米,空置率为10%。运营费用为毛租金的40%,报酬率为8%。

    该写字楼建成后的价值为()元/平方米。

    A.3000
    B.3633
    C.3750
    D.4500

    答案:B
    解析:

  • 第3题:

    评估某写字楼在建工程的价值,其土地是3年前通过挂牌方式取得的50年建设用地使用权,预计该写字楼2年后建设出租的月毛租金为50元/平方米,空置率为10%。运营费用为毛租金的40%,报酬率为8%。

    评估该在建工程的价值,可采用的方法为()。

    A.比较法
    B.成本法
    C.收益法
    D.假设开发

    答案:B,D
    解析:

  • 第4题:

    某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,从而不便于商务办公,导致需求减少,估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为10000m2,运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%,其他条件保持不变,则该写字楼的经济折旧为( )万元。

    A.548.19
    B.558.15
    C.567.39
    D.675.40

    答案:C
    解析:
    本题考查的是建筑物折旧的求取方法。(1)该写字楼空置率变化带来的年租金损失为:70×10000×12×60%×(85%-75%)=50.4(万元);(2)该写字楼将贬值=50.4/8%×[1-1/(1+8%)30]=567.39(万元)。P326。

  • 第5题:

    某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2,每年净租金为730元/m2,空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼每年的净租金为803元/m2,空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元,而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年,报酬率为7.5%,则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为( )万元。

    A.78
    B.102
    C.180
    D.302

    答案:B
    解析:
    本题考查的是建筑物折旧的求取方法。房地产价值增加额=[803×(1-10%)-730×(1-15%)]×2500×[1-1/(1+7.5%)30]/ 7.5%=301.76(万元);房地产价值增加额小于单独增加电梯的必要费用380万元,所以没有电梯的功能缺乏折旧不可修复。没有电梯的功能折旧额=房地产价值增加额-随同增加电梯费用=301.76-200=101.76(万元)。

  • 第6题:

    某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2,剩余经济寿命为35年。在价值时点,同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/(m2·天),空置率为6%;同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/(m2·天),空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心,到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/(m2·天),空置率将降为2%;同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点,如果对该写字楼单独增加电梯,其必要费用为180万元;而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯,其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%,运营费用率为25%,每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复;计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。


    答案:
    解析:
    解:(1)解题思路:获知兴建大型购物中心后,增加电梯所能带来的房地产价值增加额,就是租金增加额的折现现值。
      将租金增加额的现值和修复费用比较,可以知道是否可修复。
      获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值=有电梯的写字楼现时价格-功能缺乏折旧
      前5年年租金增加额A1=[1.8×365×(1-4%)×(1-25%)-1.5×365×(1-6%)×(1-25%)]×2000=17.4105(万元)
      其租金折现现值V1=17.4105/10%×(1-1/1.15)=65.9994(万元)
      第6-35年年租金增加额A2=[2×365×(1-2%)×(1-25%)-1.5×365×(1-6%)×(1-25%)]×2000=30.1125(万元)
      其租金折现现值V2=30.1125/10%×(1-1/1.130)/1.15=176.2596(万元)、
      获知兴建大型购物中心后,增加电梯所能带来的房地产价值增加额
      V=V1+V2
      =65.9994+176.2596
      =242.26(万元)
      (外部因素造成的自然增值)
      (2)通过比较修复费用与房地产价值增加额的大小,判断是否可修复:
      修复费用180万元小于房地产价值增加额242.26万元,所以在获知兴建大型购物中心后,该没有电梯的功能缺乏可以修复。
      (3)计算有电梯的写字楼现时价格
      前5年的收益现值=1.8×365×(1-4%)×(1-25%)×2000×(1-1/1.15)/10%=358.64万元
      6-35年的收益现值=2×365×(1-2%)×(1-25%)×2000/10%×(1-1/1.130)/1.15=628.12万元
      有电梯的写字楼现时价格=986.76(万元)
      (4)功能缺乏折旧=180万元
      获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值=有电梯的写字楼现时价格-功能缺乏折旧
      =986.76-180=806.76(万元)
      (重置价格的功能缺乏的折旧,是增加功能的费用180万元;如果采用重建价格,则功能缺乏的折旧=180-150=30万元)
    『答案解析』
      (1)假定收益年限为35年。不考虑建筑物剩余经济寿命对收益期限和收益价格的影响。
      (2)有电梯的写字楼现时价格是剔除了物质折旧后的价格,不是重置价格。

  • 第7题:

    某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公,约定租赁期限为20年,净租金为3元/(m2?天),已知该写字楼为钢筋混凝土结构,于5年前建成,土地剩余使用年限为30年,目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/(m2?天),报酬率为6%,则现在的承租人权益价值为(  )万元。

    A.98.80
    B.592.81
    C.691.61
    D.667.22

    答案:A
    解析:
    由题意可知,现在的承租人权益价值V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=(3.5-3)×365×500/6%×[1-1/(1+6%)18]=98.80(万元)。

  • 第8题:

    如果对某出租的写字楼拟选用收益法估价,则需要搜集的内容有()。

    • A、该写字楼租金
    • B、出租率
    • C、空置率
    • D、运营费用
    • E、建造成本

    正确答案:B,C,D

  • 第9题:

    单选题
    某写字楼月潜在毛租金收入为100万元,月平均运营费用为60万元,月平均空置率为5%,月平均租金损失率为2%,月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%,则该写字楼的月净经营收入是(  )万元。
    A

    33.00

    B

    33.10

    C

    36.00

    D

    36.10


    正确答案: A
    解析:

  • 第10题:

    多选题
    如果对某出租的写字楼拟选用收益法估价,则需要搜集的内容有()。
    A

    该写字楼租金

    B

    出租率

    C

    空置率

    D

    运营费用

    E

    建造成本


    正确答案: B,E
    解析: 暂无解析

  • 第11题:

    单选题
    某在建写字楼的总建筑面积为30000m2,预计建成的正常建设期为3年。现该在建写字楼拟转让,预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘,形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出,净租金收入为2元/(m2·天),每年计365天,空置率为10%.资本化率为5%,折现率为15%。该在建写字楼建成后的房地产现值为( )万元。(2014年试题)
    A

    29807

    B

    30867

    C

    35755

    D

    36194


    正确答案: B
    解析:

  • 第12题:

    单选题
    某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公,约定租赁期限为20年,净租金为每天3元/m2。已知该写字楼为钢筋混凝土结构,于5年前建成,土地剩余使用年限为30年,目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元/m2,报酬率为6%,则现在的承租人权益价值为(  )万元。
    A

    98.80

    B

    592.81

    C

    691.61

    D

    667.22


    正确答案: D
    解析:

  • 第13题:

    某写字楼过去的市场价格为12000元/m2,目前房地产市场不景气,其市场租金为每天3元/m2。该类写字楼的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会回升,那时该写字楼的市场价格将达12500元/m2,转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%。
    该写字楼目前的价值为( )元/m2。
    A.10367 B.10734 C.11756 D.12463


    答案:B
    解析:

  • 第14题:

    评估某写字楼在建工程的价值,其土地是3年前通过挂牌方式取得的50年建设用地使用权,预计该写字楼2年后建设出租的月毛租金为50元/平方米,空置率为10%。运营费用为毛租金的40%,报酬率为8%。

    该写字楼建成后的年净收益为( )元/平方米。

    A.300
    B.360
    C.540
    D.600

    答案:A
    解析:

  • 第15题:

    某写字楼月潜在毛租金收入为120万元,月平均运营费用为30万元,月平均空置率为8%,月平均租金损失率为4%,月平均其他收入为潜在毛租金收入的5%,则该写字楼的月净经营收入是( )万元。

    A.61.00
    B.61.60
    C.81.00
    D.81.60

    答案:D
    解析:
    本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=120-120×(8%+4%)+120×5%=111.6(万元),月净经营收入=有效毛收入-运营费用=111.6-30=81.6(万元)。

  • 第16题:

    某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000㎡,剩余经济寿命为35年,在价值时点,同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/㎡?天,空置率为6%;同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/㎡?天,空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将新建一大型购物中心,到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/㎡?天,空置率将降为2%;同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点,如果对该写字楼单独增加电梯,其必要费用为180万元,而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯,其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%,运营费用率为25%,每年计365天,请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复;计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。


    答案:
    解析:
    (1)①该写字楼无电梯的功能缺乏可以修复。
    ②理由:由题意,增加电梯所能带来的房地产价值增加额为:

    修复成本180万元小于房地产价值增加额242.26万元。
    (2)①由题意,该写字楼的年净收益=1.5×(1-6%)×2000×365×(1-25%)=77.20(万元);
    ②兴建大型购物中心后该写字楼的总价值为:

    ③获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值=有电梯的写字楼现时价格-功能缺乏折旧=986.76-180=806.76(万元)。

  • 第17题:

    某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2,净租金为730元/m2?年,空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2?年,空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元,而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年,报酬率为7.5%,则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为( )万元。

    A、78
    B、102
    C、180
    D、302

    答案:B
    解析:
    本题考查的是建筑物折旧的求取方法。房地产价值增加额=[803×(1-10%)-730×(1-15%)]×2500×[1-1/(1+7.5%)30]/ 7.5%=301.76(万元);没有电梯的功能折旧额=房地产价值增加额-随同增加电梯费用=301.76-200=101.76(万元)。参见教材P323。

  • 第18题:

    某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,从而不便于商务办公,导致需求减少,估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为10000m2,运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%,其他条件保持不变,则该写字楼的经济折旧为( )万元。

      A.548.19
      B.558.15
      C.567.39
      D.675.40

    答案:C
    解析:
    本题考查的是建筑物折旧的求取方法—分解法。(1)该写字楼空置率变化带来的年租金损失为:70×10000×12×60%×(85%-75%)=50.4(万元);(2)该写字楼将贬值=50.4/8%×[1-1/(1.08)30]=567.39万元。参见教材P326。

  • 第19题:

    某在建写字楼建设用地使用权年限为40年,土地使用权到期后政府无偿收回。获得土地时即开工建设,预计正常建设期为3年,规划建筑面积为30000m2,建成后经济寿命为50年。现该在建写字楼拟转让,已经开工建设的时间为1.5年,预计完成转让交易需要3个月。据实地查勘,形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出,净租金收入为2元/(m2·天),每年计365天,空置率为10%,报酬率为5%,折现率为15%。该在建写字楼建成后的房地产现值为( )万元。

    A.24785
    B.27208
    C.29807
    D.35755

    答案:A
    解析:
    本题考查的是假设开发法的基本公式。写字楼建成后的预计收益年限为36.5年。



    (1)建成后租金年收益A=2×365×(1-10%)×3=1971(万元)
    (2)建成后的价值V=(1971/5%)×[1-1/(1+5%)36.5]=32778(万元)
    (3)建成后的房地产现值=32778/(1+15%)2=24785(万元)
    转让交易0.25年,建成完工需要1.75年,合计2年。

  • 第20题:

    某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,造成不便于上午办公和需求减少,估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为10000m2,运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%,其他条件保持不变,则该写字楼将产生多少万元的贬值。


    正确答案:567.39万元

  • 第21题:

    问答题
    某幢没有电梯的旧写字楼建筑面积3000m2,租金1.8元/m2·天,空置率15%。有电梯的同类写字楼的租金2元/m2·天,空置率10%。现单独增加电梯的必要费用为400万元,而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用仅为200万元。该写字楼的预期剩余寿命为30年,报酬率为8%。请回答:①该功能缺乏是否可修复;②该功能缺乏折旧额是多少。

    正确答案:
    解析:

  • 第22题:

    单选题
    某在建写字楼的总建筑面积为30000㎡,预计建成的正常建设期为3年。现该在建写字楼拟转让,预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘,形成该在建写字楼现状的正常建设期为1. 25年。预计写字楼建成后可全部租出,净租金收入为2元/(㎡•天),每年计365天,空置率为10%,资本化率为5%,折现率为15%。该在建写字楼建成后的房地产现值为()万元。
    A

    29807

    B

    30867

    C

    35755

    D

    36194


    正确答案: D
    解析:

  • 第23题:

    单选题
    某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,造成需求减少,估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为10000m2,运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%,其他条件保持不变,则该写字楼将发生( )万元的贬值。
    A

    548. 19

    B

    558. 15

    C

    567. 39

    D

    675.40


    正确答案: C
    解析: