甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营,租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价,酒楼业主不配合拆迁工作,不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料,该酒楼产权清晰,权属证书齐全,用途合法,无违章搭建。问题:1.针对该类拆迁估价,在估价程序上应特殊注意哪些环节?2.装修补偿应如何确定?3.对已存在的租赁关系,估价时应如何处理?

题目

甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营,租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价,酒楼业主不配合拆迁工作,不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料,该酒楼产权清晰,权属证书齐全,用途合法,无违章搭建。

问题:

1.针对该类拆迁估价,在估价程序上应特殊注意哪些环节?

2.装修补偿应如何确定?

3.对已存在的租赁关系,估价时应如何处理?


相似考题
参考答案和解析
正确答案:
1.在估价程序上应特殊注意:①被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘,估价人员应做好无利害关系第三人见证工作,并在报告中作出相应说明。
②估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明。
③公示期满后,估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人,并由委托人向被拆迁入转交分户报告。
2.被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托评估机构确定。
3.拆迁估价不考虑房屋租赁因素的影响(或按完全产权评估)。
[试题分析]
拆迁估价也是房地产评估中的热点问题,拆迁也是城市建设中的敏感问题,必须严格按照国家的相关法律规定,同时又要避免冲突。因此在估价时公正、公开,避免有利害关系的人参与估价,并将初步估价结果向被拆迁人公示,征求意见。避免引发冲突。拆迁房屋的装修千差万别,一般由拆迁人和被拆迁人协商确定,协商不成,可委托评价机构进行评估。
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  • 第1题:

    甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋,首层建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2,该房屋于2010年1月出租给乙公司,租赁期限为10年,乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼,并在二层顶部加建了500m2的包房,2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款,2014年8月该房屋所在区域被列为征收范围,丙房地产估价机构分别于2011年、2014年接受委托,对房屋进行了抵押估价和征收估价。
    关于该两次估价的技术处理的说法,正确的是( )。

    A.抵押估价时应按酒楼用途,评估有租约限制价值
    B.抵押估价时应按办公用途,评估无租约限制价值
    C.征收估价时应按酒楼用途,评估有租约限制价值
    D.征收估价时应按当地政府认定的用途,评估无租约限制价值

    答案:D
    解析:
    本题考查的是房屋征收估价的相关规定。抵押估价时应按办公用途,评估出租人权益价值;征收估价时应按当地政府认定的用途,评估无租约限制价值。

  • 第2题:

    2010年5月,甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司,租赁期限为20年。租赁合同约定,租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后,将该房屋装修改造成酒楼,并加盖了厨房,现该区域被列入拆迁范围,某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。

    请问:
    1.拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同?
    2.拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积?
    3.拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿?


    答案:
    解析:
    1.拆迁估价的价值标准为公开市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。
    2.根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定:
    (1)被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。
    (2)各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的,从其规定。
    (3)拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的,可以按照协商结果进行评估。
    (4)若对房屋性质不能协商一致的,应当向城市规划行政主管部门申请确认。
    (5)对被拆迁房屋的面积不能协商一致的,可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的,可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
    3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定;协商不成的,可以委托评估确定。
    乙公司的装修补偿应与出租人协商解决,或者应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款(或根据时点的装修的现值)减去租赁期满后装修的残余价值。

  • 第3题:

    甲房地产估价机构接受乙公司委托,对其拥有和经营的XX酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于XX市繁华商业区,是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料,该酒楼年总经营收入为5320万元,其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元,管理费用为130万元,财务费用为250万元,市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查,该市餐饮业的平均年利润率为10%。
    对该酒楼内部进行实地查勘时,一般不作为重点查勘内容的是( )。
    A.采光通风B.建筑层高C.内部布局D.装饰装修


    答案:A
    解析:

  • 第4题:

    甲房地产估价机构接受乙公司委托,对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区,是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料,该酒楼年总经营收入为5320万元,其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元,管理费用为130万元,财务费用为250万元,市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查,该市餐饮业的平均年利润率为10%。对该酒楼内部进行实地查勘时,一般不作为重点查勘内容的是( )。

    A.采光通风
    B.建筑层高
    C.内部布局
    D.装饰装修

    答案:A
    解析:
    本题考查的是影响商业房地产价格的因素。影响商业房地产价格的主要实物状况包括:建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值。

  • 第5题:

    (一)  2010 年 5 月,甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司,租赁期限为 20 年。租赁合同约定,租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后,将该房屋装修改造成酒楼,并加盖了厨房,现该区域被列入拆迁范围,某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
     请问:
      1.拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同?
      2.拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积?
      3.拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿?


    答案:
    解析:
    1.(1)拆迁估价中不考虑甲、乙双方签订的租赁合同。
    (2)理由:征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响,是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响,是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。本案例,该房屋被列入征收拆迁范围,其估价的价值标准为公开市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。因此,拆迁估价中不考虑甲、乙双方签订的租赁合同。
     
     2.关于被征收房屋的规定为:①对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;②房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准;③对于未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
     
     3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定;协商不成的,可以委托评估确定。或乙公司的装修补偿应与出租人协商解决;或乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款(或根据时点的装修的现值)减去租赁期满后装修的残余价值。
      (2)理由:被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等情况。被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产估价机构通过评估确定。