据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡?D），地上一～四层的客观租金水平为3.0元/（㎡?D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（ ）。A．租约期内和租约期外都取客观租金B．根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者C．根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D．租约期内取租约租金，租约期外取客观租金

题目

据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡?D），地上一～四层的客观租金水平为3.0元/（㎡?D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（ ）。

A．租约期内和租约期外都取客观租金

B．根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者

C．根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者

D．租约期内取租约租金，租约期外取客观租金

相似考题

1.（一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡?D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡?D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。回答1至3题A座、B座合计抵押建筑面积为（ ）㎡。A．124500B．127000C．132500D．135000

2.甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼，商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2，总层数为地上四层，地下一层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案，其中A座总面积为65000m2，地下一层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（m2?d），地上一到四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为十年，租金为2.50元/（m2?d），B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方案合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%，现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（　）万元。A.810 B.1320 C.2835 D.4860

3.甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2。总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/(m2*d);地上1~4层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/(m2*d);B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 据调查，该商业楼A座地下1层的客观租金水平为2.0元/(m2 *d)，地上1~4层的客观租金水平为3.0元/(m2*d),则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。 A.租约期内和租约期外都取客观租金 B.根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者 C.根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者 D.租约期内取租约租金，租约期外取客观租金

4.某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考数据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为二年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15％左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近，地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。 采用收益法测算地下一层租金收益时，正确的做法是（　　）。A.应充分考虑各店面租约租金的限制 B.只需考虑低租金店面剩余租期内租约租金的限制 C.若低租金的优惠条件不可延续，则不需考虑租约租金的限制 D.不考虑各店面租约租金的限制，以目前市场租金水平为准

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  • 第1题：

    （一）　　甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座，规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m2。总层数为地上 4 层，地下1 层，2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2，地下1 层出租给乙公司经营超市，租赁期限为 15 年，租金为 2.10 元（m2·天）；地上 1～4 层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 10 年，租金为 2.50 元/（m2·天）；B 座总建筑面积为 67500m2，办理了销售许可证，其中 8000m2已售出，该项目工程款总金额为 40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金，截至目前已付工程款 93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
    据调查，该商业楼A 座地下1 层的客观租金水平为2.0 元/（m2·天），地上1～4 层的客观租金水平为3.0/元（m2·天），则用收益法测算该商业楼A 座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（　　）。

    A.租约期内和租约期外都取客观租金
    B.根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者
    C.根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者
    D.租约期内取租约租金，租约期外取客观租金

    答案：D
    解析：
    采用收益法估价关键是求取租金收益，租金的测算要区分租期内和租期结束两种情况。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用市场法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。本案例中，采用收益法测算抵押价值，其租约期内取租约租金，租约期外取客观租金。

  • 第2题：

    甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼，商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2，总层数为地上四层，地下一层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案，其中A座总面积为65000m2，地下一层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（m2?d），地上一到四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为十年，租金为2.50元/（m2?d），B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方案合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%，现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
    A座、B座合计抵押建筑面积为（　）m2。

    A.124500
    B.127000
    C.132500
    D.135000

    答案：A
    解析：
    本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。合计抵押建筑面积=A座总面积＋B座总建筑面积－已售出＝65000m2＋67500m2-8000m2＝124500m2。

  • 第3题：

    （一）　　甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座，规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m2。总层数为地上 4 层，地下1 层，2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2，地下1 层出租给乙公司经营超市，租赁期限为 15 年，租金为 2.10 元（m2·天）；地上 1～4 层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 10 年，租金为 2.50 元/（m2·天）；B 座总建筑面积为 67500m2，办理了销售许可证，其中 8000m2已售出，该项目工程款总金额为 40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金，截至目前已付工程款 93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
    该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（　　）万元。

    A.810
    B.132025
    C.2835
    D.4860

    答案：C
    解析：
    法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，应补地价，以及其他法定优先受偿款。本案例，该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款为未付清的工程款。具体数额为：40500×（1－93%）=2835（万元）。

  • 第4题：

    甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2。总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/(m2*d);地上1~4层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/(m2*d);B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
    该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（ ）万元。
    A. 810 B.132025
    C. 2835 D.4860


    答案：C
    解析：

  • 第5题：

    甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼，商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2，总层数为地上四层，地下一层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案，其中A座总面积为65000m2，地下一层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（m2?d），地上一到四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为十年，租金为2.50元/（m2?d），B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方案合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%，现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
    据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0元/（m2?d），地上一到四层的客观租金水平为3.0元/（m2?d），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（　）。

    A.租赁期内和租约期外都取客观租金
    B.根据谨慎原则，租约期内取租约租金；租约期外取租约租金和客观租金中较低者
    C.根据谨慎原则，租约期内均取租约租金和客观租金中较低者，租约期外取市场租金
    D.租约期内取租约租金，租约期外取客观租金

    答案：C
    解析：
    本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。抵押房地产已出租的，其假定未设立法定优先受偿权下的价值应符合下列规定：（1）合同租金低于市场租金的，应为出租人权益价值；----租约期内取租约租金；（2）合同租金高于市场租金的，应为无租约限制价值-----采用租约期外的客观租金。分析：地下一层租金2.1元/（m2?d）高于客观租金2.0元/（m2?d），选用客观租金；地上租金2.5元/（m2?d）低于市场租金3.0元/（m2?d），合同内选用合同租金，合同外选用市场租金。

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