问答题某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标,委托房地产估价人员,在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后,还需做哪些专业工作?

题目
问答题
某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标,委托房地产估价人员,在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后,还需做哪些专业工作?

相似考题
更多“问答题某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标,委托房地产估价人员,在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后,还需做哪些专业工作?”相关问题
  • 第1题:

    《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》中规定,城市规划主管部门和有关部门要根据城市规划实施的步骤和要求,编制城市国有土地使用权出让规划和计划,应包括()等。

    A:容积率
    B:地块数量
    C:地块位置
    D:用地面积
    E:出让步骤

    答案:B,C,D,E
    解析:
    城市规划主管部门和有关部门要根据城市规划实施的步骤和要求,编制城市国有土地使用权出让规划和计划,应包括地块数量、用地面积、地块位置、出让步骤等。

  • 第2题:

    根据《城市规划编制办法》的规定,城市控制性详细规划的强制性内容主要包括()

    A:对住宅、医院、学校和托幼所等建筑进行日照分析
    B:对各地块的基础设施和公共服务设施配套的规定
    C:安排市政工程管线,进行管线综合
    D:提出各地块的城市设计指导原则

    答案:B
    解析:
    城市控制性详细规划的强制性内容主要包括:各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定。

  • 第3题:

    土地方面对房地产产品定位的限制包括()。

    A:容积率
    B:地块属性
    C:地块面积大小
    D:建筑面积密度
    E:地块所处区域位置

    答案:B,C,E
    解析:
    本题考查土地方面对房地产产品定位的限制。选项AD属于规划条件方面对房地产产品定位的限制。

  • 第4题:

    房地产开发商甲通过协议出让方式获得某地块的土地使用权后,房地产开发商乙希望通过转让方式获得该地块的土地使用权,并策划将地块用途改变为住宅用地以开发商品住宅。
    1 、协议出让国有土地使用权时,国家对出让金的最低价有何规定。
    2 、房地产开发商甲可以将该地块转让给房地产开发商乙的条件是什么?
    3 、房地产开发商乙获得该地块后改变土地用途时,须取得何部门的同意?经有关部门批准后,房地产开发商乙还须办理什么手续?


    答案:
    解析:
    参见教材P471
    2 、
    转让条件:1.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
    2.按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
    【解析】 参见教材P485
    3 、
    必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意;签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。
    【解析】

  • 第5题:

    (一)  某市土地储备中心拟拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为办公的地块。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)参与拍卖并获得该地块。由于该地块周边区域写字楼市场竞争不激烈,甲公司决定利用该地块开发写字楼。为了掌握该地块区域写字楼的供应和需求状况,甲公司开展了市场调查和市场分析,并结合该地块现有状况,对拟开发的写字楼进行了定位
    甲公司开展市场调查时,首先搜集的信息有(  )。

    A、户型布局
    B、配套设施
    C、潜在客户行业
    D、潜在客户规模

    答案:C,D
    解析:
    对于商业房地产调查,应首先搜集商圈内现有商业写字楼用户行业和企业规模等信息,然后搜集对区域内写字楼有直接需求和潜在需求的消费者信息,停车场情况、周边市容环境等资料也是对商业房地产有较大影响的内容。

  • 第6题:

    (一)  某市土地储备中心拟拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为办公的地块。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)参与拍卖并获得该地块。由于该地块周边区域写字楼市场竞争不激烈,甲公司决定利用该地块开发写字楼。为了掌握该地块区域写字楼的供应和需求状况,甲公司开展了市场调查和市场分析,并结合该地块现有状况,对拟开发的写字楼进行了定位
    甲公司对拟开发的写字楼选择定位模式时,其立足点为(  )。

    A、写字楼区位状况
    B、潜在客户的核心价值
    C、写字楼的运作模式
    D、现有写字楼客户反馈意见

    答案:A
    解析:
    项目定位模式主要有:①基于项目既定市场定位,不同的市场定位决定写字楼的设计与软硬件配置水平。例如,定位于城市商务标杆的写字楼,在其建筑设计感、产品配置国际标准化、环保节能技术的领先运用等方面均需明显超越市场现有写字楼产品。②基于客户体验点,考虑到发展商合理的投入产出比,将有限的资金运用于最能打动客户的写字楼产品方面,进而实现良好的收益,写字楼物业发展建议必须建立在充分了解市场客户需求与体验点,将其进行优先级/重要性排序,使每一分钱花在刀刃上。③基于项目运作模式,根据市场经验,单一产权物业即发展商持有经营型写字楼物业,往往需要考虑项目未来持续的竞争能力,因此在产品设计与硬件配置方面更需要适度超越市场现有产品。④基于市场实操案例反馈,根据现有市场产品的客户反馈制定适当的产品建议,将有效避免新产品新技术应用的风险,同时可在客户关注方面改良提升,增强客户认可度与市场竞争力。

  • 第7题:

      某市土地储备中心拟拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为办公的地块。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)参与拍卖并获得该地块。由于该地块周边区域写字楼市场竞争不激烈,甲公司决定利用该地块开发写字楼。为了掌握该地块区域写字楼的供应和需求状况,甲公司开展了市场调查和市场分析,并结合该地块现有状况,对拟开发的写字楼进行了定位。

    为了掌握写字楼供应状况,甲公司需要分析的内容有(  )。

    A.竞争写字楼档次
    B.竞争写字楼类型
    C.竞争写字楼价格
    D.竞争写字楼客户

    答案:A,B,C
    解析:
    区域写字楼市场供应状况分析项目有:①产品档次,包括建筑设计合理性、软硬件配置水平等;②产品类型,包括纯写字楼、商务公寓、LOFT;③供应量,包括预估市场总供应量、细分不同产品类型供应量;④竞争项目分析,包括市场定位、入市时间、销售量、销售价格等。

  • 第8题:

    按照《城乡规划法》的规定,出让地块必须附具城乡规划主管部门提出的规划条件;该规划条件要明确规定的内容的相关要求不应包括()。

    • A、出让地块的面积
    • B、出让地块公共服务设施的配置原则
    • C、出让地块的建设强度
    • D、出让地块的理由

    正确答案:D

  • 第9题:

    某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标,委托房地产估价人员,在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后,还需做哪些专业工作?


    正确答案: 解法一:拟选用假设开发法和市场比较法对该宗地块进行估价,还需要进一步了解类似土地近期
    公开招标地块的若干成交实例的成交价格及房地产(土地)状况,了解同一供求圈范围内类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租赁成本,进而分析确定该宗土地的最佳开发方案,以及该地块开发完成后的市场经营模式(出售或出租),运用市场法和收益法等预测建成以后该宗房地的总价值,需调查了解类似房地产的开发成本费用、建安工程费用、开发经营期、前期费用、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、专业费用、开发利润及投资者购买待开发房地产(土地)应负担的税费,在此基础上测算土地的价格。再选取若干可比实例进行交易日期调整、交易情况修正、房地产状况调整后,确定地块的比准价格。最后综合以上两种估价结果,确定最终的估价价格,再根据《房地产估价规范》,撰写并出具该宗土地的规范估价报告。
    解法二:
    1.选用假设开发法和市场法进行估价。
    2.了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况。
    3.了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本。
    4.分析确定土地的最佳开发方案。
    5.开发完成后的市场经营模式(租或售)运用市场法收益法等预测建成后房地产总价值调查了解类似房地产的开发成本费用等;前期费用如建安工程费,专业费等,测算土地价格。
    6.选取比实例进行因素比较修正,确定土地比准价格。
    7.综合两种方法的结果,确定最终估价结果。
    8.根据《房地产估价规范》的要求,撰写并出具估价报告。

  • 第10题:

    按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定,出让地块必须附具城乡规划主管部门提出的规划条件;该规划条件要明确规定的内容的相关要求不应包括()。

    • A、出让地块的面积
    • B、出让地块公共服务设施的配置原则
    • C、出让地块的建设强度
    • D、出让地块的理由

    正确答案:D

  • 第11题:

    多选题
    房地产的物质特征包括(  )。
    A

    地块大小

    B

    土地用途

    C

    土地容积率

    D

    地块形状

    E

    临街位置


    正确答案: B,C
    解析:

  • 第12题:

    问答题
    某地块土地使用权拟采用招投标形式出让,该地块为某市区中的熟地,其用途为商业、办公及公寓住宅的综合楼,土地使用年限为50年。某开发公司拟出资受让该地块土地使用权,然后进行房地产开发并出售,现其委托评估机构评估其投标的报价。问该报价应采用何种估价方法为宜?在评估过程中还可以使用哪些估价方法?

    正确答案: 评估机构为开发商投标报价,对该地块最适宜用假设开发法,即将估价对象预期开发完成后的价值(楼价),减去后续必要支出及应得利润所剩的余额。根据此剩余之数来确定估价对象的价格。评估上述宗地投标报价除采用假设开发法最为适宜外,一般在评估过程中还需要运用市场法进行校核,作为报价的主要比较资料。此外还可以辅以成本法评估,作为参考。
    解析: 暂无解析

  • 第13题:

    按照《城乡规划法》规定,出让地块必须附具城乡规划主管部门提出的规划条件,该规划条件要明确规定的相关要求的内容不应包括()

    A:出让地块的面积
    B:出让地块公共服务设施的配置原则
    C:出让地块的开发强度
    D:出让地块的理由

    答案:D
    解析:
    在国有土地使用权出让前,城乡规划主管部门应当根据控制性详细规划,对出让地块的位置、面积、使用性质、开发强度、基础设施、公共设施的配置原则等相关控制指标和要求,提出规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

  • 第14题:

    (三)  某工厂坐落于城市中心区域,有厂房数幢,土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权,用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地,政府现对该地块进行收购储备,委托某房地产估价机构进行有关估价。
      
    请问:
      
    1.评估该宗房地产收购价格时,如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法?
      
    2.政府收购该宗房地产后,将其变为出让熟地还需投入哪些费用?
      
    3.评估该宗熟地出让价格时,如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法?


    答案:
    解析:
    1.(1)政府收购该宗房地产评估收购价格时,土地用途应界定为工业用途。
      理由:对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。本案例,土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权,用途为工业用地,故评价该房地产时,土地用途应界定为工业用途。
      
    (2)适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。
     
     理由:工业房地产估价的常用方法有:①成本法;②市场法;③收益法。被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法进行评估。本案例,该宗房地产收购价格属于被征收的用于工业用途的土地,可采用的方法有成本法、市场法及基准地价修正法。
      
    2.(1)收购房地产变为可出让熟地过程中需要投入下列费用:
     
     ①建筑物拆除费用;
      
    ②土地开发费用(如七通一平费用);
     
     ③其他成本费用(如财务成本、管理费用)。
      
    (2)已完成房屋征收补偿的国有土地。有时根据土地的“生熟”程度,将土地粗略分为生地、毛地和熟地三类。其中,熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整,可以直接在其上进行房屋建设的土地。本案例,收购的土地要变为可出让的土地,应包括原有建筑物拆除费、土地开发费及其他成本和管理费用。
      3.(1)出让时对该宗熟地使用权价格进行评估,用途应界定为商业。
      理由:本案例,城市规划将该宗土地划为商业用地,征收后将其变为熟地再次出让进行评估时,应按商业用途评估。
      
    (2)适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。
    理由:商业用地的房地产估价方法适宜采用:①收益法;②成本法;③市场法。建设用地使用权价格(简称地价款),主要是采用市场法求取,也可采用基准地价修正法、成本法求取。房地产的权属发生转移的情况下,适宜采用假设开发法和收益法进行估价。本案例,出让界定为商业用途的建设用地,可采用的估价方法为:假设开发法、市场法和基准地价修正法。

  • 第15题:

    房地产开发商甲通过协议出让方式获得某地块的土地使用权后,房地产开发商乙希望通过转让方式获得该地块的土地使用权,并策划将地块的用途改变为住宅用地以开发商品住宅。
    问题:
    (1)协议出让国有土地使用权时,国家对出让金的最低价有何规定?
    (2)房地产开发商甲可以将该地块砖让给房地产开发商乙的条件是什么?
    (3)房地产开发商乙获得该地块后改变土地用途时,须取得何部门的同意?经有关部门批准后,房地产开发商乙还须办理什么手续?


    答案:
    解析:
    (1)规定:
    ①协议出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。(1分)
    ②协议出让的最低价不得低于新增建设用地的士地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和; (1分)
    有基准地价的地区,不得低于出让地块所在级别基准地价的70%.   (1分)
    (2)转让条件:
    ①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并 (1分)
    取得土地使用权证书; (1分)
    ②按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。 (1分)
    (3) ①必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意; (2分)
    ②签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。 (1分)

  • 第16题:

      某市土地储备中心拟拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为办公的地块。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)参与拍卖并获得该地块。由于该地块周边区域写字楼市场竞争不激烈,甲公司决定利用该地块开发写字楼。为了掌握该地块区域写字楼的供应和需求状况,甲公司开展了市场调查和市场分析,并结合该地块现有状况,对拟开发的写字楼进行了定位。

    甲公司为拟开发的写字楼制定销售策略的出发点为(  )。

    A.市场竞争优势
    B.目标客户需求
    C.写字楼差异论
    D.写字楼推广渠道

    答案:B
    解析:
    写字楼销售策略制定可分为:①以市场竞争优势为主导的销售策略制定,适用于同期市场可能存在有力竞争对手的情况;②以目标客户需求为主导的销售策略制定,适用于写字楼初始进入非成熟商务区域,或同期市场不存在明显竞争对手的情况;③以项目差异化特点为主导的销售策略制定,适用于项目本身具有独特性、且面对较为成熟的商务客户群体的情况。本案例中,甲公司由于该地块周边区域写字楼市场竞争不激烈,决定利用该地块开发写字楼,说明该地区属于非成熟商务区域,适宜采用以目标客户需求为主导的销售策略。

  • 第17题:

    某市土地储备中心拟拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为办公的地块。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)参与拍卖并获得该地块。由于该地块周边区域写字楼市场竞争不激烈,甲公司决定利用该地块开发写字楼。为了掌握该地块区域写字楼的供应和需求状况,甲公司开展了市场调查和市场分析,并结合该地块现有状况,对拟开发的写字楼进行了定位。(2012年真题)

    为了掌握写字楼供应状况,甲公司需要分析的内容有( )。

    A.竞争写字楼档次
    B.竞争写字楼类型
    C.竞争写字楼价格
    D.竞争写字楼客户

    答案:A,B,C
    解析:
    区域写字楼市场供应状况分析项目有:①产品档次,包括建筑设计合理性、软硬件配置水平等;②产品类型,包括纯写字楼、商务公寓、LOFT;③供应量,包括预估市场总供应量、细分不同产品类型供应量;④竞争项目分析,包括市场定位、入市时间、销售量、销售价格等。

  • 第18题:

    (一)  某市土地储备中心拟拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为办公的地块。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)参与拍卖并获得该地块。由于该地块周边区域写字楼市场竞争不激烈,甲公司决定利用该地块开发写字楼。为了掌握该地块区域写字楼的供应和需求状况,甲公司开展了市场调查和市场分析,并结合该地块现有状况,对拟开发的写字楼进行了定位
    甲公司为拟开发的写字楼制定销售策略的出发点为(  )。

    A、市场竞争优势
    B、目标客户需求
    C、写字楼差异论
    D、写字楼推广渠道

    答案:B
    解析:
    写字楼销售策略制定可分为:①以市场竞争优势为主导的销售策略制定,适用于同期市场可能存在有力竞争对手的情况;②以目标客户需求为主导的销售策略制定,适用于写字楼初始进入非成熟商务区域,或同期市场不存在明显竞争对手的情况;③以项目差异化特点为主导的销售策略制定,适用于项目本身具有独特性、且面对较为成熟的商务客户群体的情况。本案例中,甲公司由于该地块周边区域写字楼市场竞争不激烈,决定利用该地块开发写字楼,说明该地区属于非成熟商务区域,适宜采用以目标客户需求为主导的销售策略@##

  • 第19题:

      某市土地储备中心拟拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为办公的地块。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)参与拍卖并获得该地块。由于该地块周边区域写字楼市场竞争不激烈,甲公司决定利用该地块开发写字楼。为了掌握该地块区域写字楼的供应和需求状况,甲公司开展了市场调查和市场分析,并结合该地块现有状况,对拟开发的写字楼进行了定位。

    甲公司开展市场调查时,首先搜集的信息有(  )。

    A.户型布局
    B.配套设施
    C.潜在客户行业
    D.潜在客户规模

    答案:C,D
    解析:
    对于商业房地产调查,应首先搜集商圈内现有商业写字楼用户行业和企业规模等信息,然后搜集对区域内写字楼有直接需求和潜在需求的消费者信息,停车场情况、周边市容环境等资料也是对商业房地产有较大影响的内容。

  • 第20题:

    房地产开发对建设条件的考察不包括()方面。

    • A、地块利用状况
    • B、基础设施状况
    • C、现有建筑环境
    • D、地段面积和形状

    正确答案:D

  • 第21题:

    某地块土地使用权拟采用招投标形式出让,该地块为某市区中的熟地,其用途为商业、办公及公寓住宅的综合楼,土地使用年限为50年。某开发公司拟出资受让该地块土地使用权,然后进行房地产开发并出售,现其委托评估机构评估其投标的报价。问该报价应采用何种估价方法为宜?在评估过程中还可以使用哪些估价方法?


    正确答案: 评估机构为开发商投标报价,对该地块最适宜用假设开发法,即将估价对象预期开发完成后的价值(楼价),减去后续必要支出及应得利润所剩的余额。根据此剩余之数来确定估价对象的价格。评估上述宗地投标报价除采用假设开发法最为适宜外,一般在评估过程中还需要运用市场法进行校核,作为报价的主要比较资料。此外还可以辅以成本法评估,作为参考。

  • 第22题:

    单选题
    按照《城乡规划法》的规定,出让地块必须附具城乡规划主管部门提出的规划条件;该规划条件要明确规定的内容的相关要求不应包括()。
    A

    出让地块的面积

    B

    出让地块公共服务设施的配置原则

    C

    出让地块的建设强度

    D

    出让地块的理由


    正确答案: A
    解析: 暂无解析

  • 第23题:

    单选题
    房地产开发对建设条件的考察不包括()方面。
    A

    地块利用状况

    B

    基础设施状况

    C

    现有建筑环境

    D

    地段面积和形状


    正确答案: B
    解析: 暂无解析