问答题案例三 苏州市市民黄某退休后想住到农村去，希望享受田园风光和宁静的居住生活环境。2012年6月，黄某购买了××乡××村王某的旧平房二间（王某领有集体土地宅基地使用证）。随即，黄某向当地国土部门申请办理集体土地使用权转让登记手续，而王某向当地国土部门申请新的宅基地。[2013年真题] 问题： 1．当地国土部门对黄某申请办理集体土地使用权转让登记手续是否应该批准同意?为什么? 2．当地国土部门对王某申请新的宅基地是否应该批准同意?为什么?
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第1题：
下列情形中，有权取得宅基地使用权的有（ ）。A.市民张某下岗后到甲村承包了几亩荒山种植果树，为方便管理，张某决定长期住在甲村，遂向该村申请宅基地
B.李某受让同村村民王某在其宅基地上建造的房屋
C.赵某在其宅基地因地震受毁损后，再次申请宅基地
D.钱某嫌自己的宅基地位置不好，遂将其出租给孙某，之后再次申请宅基地
E.张某将自己的宅基地卖掉以后，再次申请宅基地答案：B,C解析：依土地管理法及有关规定，宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，城镇居民不得购置宅基地，除非其依法将户口迁入该集体经济组织。宅基地使用权实行严格的“一户一宅”制,农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地使用权人有权依法转让房屋所有权，该房屋占用范围内的宅基地使用权一并转让。《物权法》一百五十四条规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。 -
第2题：
农民王某获得一块宅基地的使用权，遂在该宅基地上自建平房三间。关于该宅基地使用权和平房所有权的说法中，正确的有（ ）。A.该宅基地使用权没有存续期限的限制
B.该宅基地使用权可以抵押
C.该宅基地使用权属于限定物权
D.该三间平房建成之日王某取得所有权
E.该三间平房登记之日王某取得所有权答案：A,C,D解析：本题考核宅基地使用权。宅基地使用权基于法律的直接规定无偿取得，且宅基地使用权的存续无期限限制，根据《物权法》规定，宅基地不得抵押。所以选项A正确，选项B错误。宅基地使用权属于用益物权，用益物权属于限定物权。所以选项C正确。房屋建造属于事实行为，建成之日即享有所有权，无须登记。所以选项D正确，选项E错误。 -
第3题：
2002年1月，王某与李某结婚，同年2月共同出资购买了市区一处房屋，办理了各项手续后，申请登记和领取了产权人为王某的《房屋所有权证》。2008年2月王某因经营企业缺少资金，以自有房屋抵押向银行贷款，向房管部门办理了抵押登记手续。贷款届满，王某因企业经营不善，无力清偿贷款本息。银行起诉王某，法院判决王某清偿借款本息。判决生效后，王某未履行，法院在银行的申请下，强制拍卖抵押给银行的房屋。张某通过拍卖公司以50万元的价款竞购得该房屋。法院向张某出具了民事裁定：1、拍卖王某的房屋归张某所有；2、张某支付购房款用于清偿甲欠银行贷款本息；3、张某自行到房管部门办理房屋登记手续。但张某买房后为了躲避交纳房屋交易契税等原因，一直未到房管部门办理过户登记手续。2009年3月，王某与李某离婚，将该房屋当作夫妻共同财产分割。张某得知后不同意，引起纠纷。问：关于案例中的抵押行为，下面说法正确的为（）
- A、该抵押行为无效，因为王某的妻子李某未签字同意；
- B、该抵押行为有效，因为根据物权的公信力，银行有充分理由相信抵押行为系产权人真实意思表示；
- C、抵押权自抵押合同签订时成立；
- D、抵押权自房管部门办理了抵押登记时成立
正确答案:B,D -
第4题：
2002年1月，王某与李某结婚，同年2月共同出资购买了市区一处房屋，办理了各项手续后，申请登记和领取了产权人为王某的《房屋所有权证》。2008年2月王某因经营企业缺少资金，以自有房屋抵押向银行贷款，向房管部门办理了抵押登记手续。贷款届满，王某因企业经营不善，无力清偿贷款本息。银行起诉王某，法院判决王某清偿借款本息。判决生效后，王某未履行，法院在银行的申请下，强制拍卖抵押给银行的房屋。张某通过拍卖公司以50万元的价款竞购得该房屋。法院向张某出具了民事裁定：1、拍卖王某的房屋归张某所有；2、张某支付购房款用于清偿甲欠银行贷款本息；3、张某自行到房管部门办理房屋登记手续。但张某买房后为了躲避交纳房屋交易契税等原因，一直未到房管部门办理过户登记手续。2009年3月，王某与李某离婚，将该房屋当作夫妻共同财产分割。张某得知后不同意，引起纠纷。问：此时谁享有房屋所有权？（）
- A、张某
- B、王某
- C、王某、李某
- D、张某、王某、李某
正确答案:A -
第5题：
王某和孙某是夫妻，王某要求和孙某离婚，孙某不同意，于是王某独自去南方，10年间孙某多方打听，始终没有王某的消息。根据我国法律规定，其配偶孙某（）
- A、只能申请宣告王某失踪
- B、只能申请宣告王某死亡
- C、应当先申请宣告王某失踪，再申请宣告王某死亡
- D、既可以申请宣告王某失踪，也可以申请宣告王某死亡
正确答案:D -
第6题：
王某与李某是朋友关系。1998年，王某向李某借钱8万元购买XX市XX区房屋一套。后王某无钱归还借款，于是二人经协商同意，王某以在该市所购的房屋产权作为抵押。双方签订书面协议后，李某向王某提出办理抵押登记手续，但王某因尚欠甲银行按揭贷款7．8万元没有归还，无法取回房产所有权证办理抵押手续，所以对李某的要求一再推托。双方一直未能办理抵押登记手续。借款到期后，王某仍无法偿还借款，李某起诉要求法院变卖房屋以实现其抵押权。甲银行得知情况后，申请加入诉讼并主张王某与李某的抵押合同无效。王某与李某的抵押合同是否有效？为什么？
正确答案: 王某与李某的抵押合同无效，房屋抵押合同是要式合同，必须办理抵押登记才能生效，不登记李某没有优先受偿权，只能按照一般债权受偿，银行按揭已经办理了抵押登记，享有优先受偿权。
抵押合同经登记可对抗第三人。在你提到的情况下，办理按揭，事实上房产证上的抵押第一顺位是银行，即使能办理抵押，李某也是第二顺位，在王某不能偿还贷款的情况下，银行第一顺位优先受偿，其次是李某。本案主要是因为没有到房屋管理部门进行登记，没有登记的抵押无效。 -
第7题：
农村宅基地使用权被收回或被注销的。当事人应当自接到通知之日起多少日内，向县（市）国土资源管理部门申请办理集体土地使用权注销登记？
正确答案: 15日。 -
第8题：
某村王某向国土部门举报该村李某违规占用耕地建房，该乡镇领导认为王某经常上访，于是说服国土部门对王某的举报不予受理。经该乡镇领导劝说，国土部门对王某的举报置之不理。下面正确的选项是（）。
- A、该行为违反了法定职责必须为的要求
- B、该乡镇领导考虑问题十分周到，合法合理
- C、违法占用耕地的行为，主要还是由乡镇自行处理
- D、国土部门听取了当地领导的意见未执法完全正确
正确答案:A -
第9题：
某宗土地属兴旺村集体所有土地，张某于2003年8月1日经兴旺村同意，市人民政府批准，以批准拨用方式与李某共同取得该宗土地集体土地使用权。批准用途为宅基地。批准土地面积为200m2，张某、李某各拥有90m2，根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与批准面积一致，为200m2，集体土地使用权批准拨用手续符合法律规定。根据土地登记有关规定，建议为张某办理集体土地使用权登记。什么是集体土地所有权、集体土地使用权？
正确答案: 所谓集体土地所有权，是指中国农村劳动集体在法律规定的范围内占有、使用、收益、处分自己所有土地的权利。所谓农民集体土地使用权，是指从集体土地所有权中派生出来的一种用益物权，根据使用类型可划分为农业用地的使用权、非农业建设用地使用权和“四荒”土地使用权。 -
第10题：
多选题农民王某获得一块宅基地的使用权，遂在该宅基地上建造平方三间，关于该宅基地使用权和平房所有权的说法中，正确的是（ ）。[2012年真题]A该宅基地使用权可以继承
B该宅基地使用权可以抵押
C该三间平房建成之日王某取得所有权
D该三间平房登记之日王某取得所有权
正确答案： A,C解析：
A项，宅基地使用权是一种可以继承的权利。B项，根据《物权法》的规定，宅基地使用权不得抵押。CD两项，根据《物权法》第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 -
第11题：
单选题某县政府国土部门为了公共利益的需要，征收了王某的农地。王某不服，欲通过法律途径维护权益，对此下列说法正确的是（）。A王某应当先申请行政复议，不服的才能提起行政诉讼
B王某申请行政复议的期限是自知道或应该知道行政行为之日起6个月
C王某提起行政诉讼的法定期限为6个月
D王某只能向该县政府申请行政复议
正确答案： C解析： 暂无解析 -
第12题：
问答题王某于2000年去外国打工时在途中遇海难失踪.从此杳无音讯。2005年其妻胡某向当地人民法院申请宣告王某死亡，人民法院经审理判决宣告王某死亡。由于年幼的女儿王琳一直身体不好.家中又没有足够的经济能力给王琳治疗，2005年胡某将王琳送给邻村膝下无子的姚某收养，并办理了合法的手续。2006年.失踪;年的王某突然返回，法院随即撤销了对王某的死亡宣告。王某要求与胡某恢复夫妻关系，并提出王琳的收养未征得他的同意，违反我国《收养法》，是无效的.要求撤销收养合同。姚某与胡某都不同意.王某诉至法院。 问：(1)王某与胡某间的犬妻关系是否还存在? (2)王琳的送养是否有效?正确答案：解析： -
第13题：
王某、李某于2004年与某企业私下签订协议，购得该企业一幢6层厂房后(厂房土地性质为国有划拨土地)，将厂房擅自改造成20多套成套住宅对外出售，并申请办理土地变更登记。
问题：
1.王某、李某应办理何种登记？
2.国土部门在处理过程中应从哪几个方面进行权属审核？答案：解析：1.该宗土地的使用者由原来的某企业变为了王某、李某，用途由原来的工业用地变为居住用地，他们应当申请土地使用权变更登记和土地用途变更登记。 2.国土部门先进行土地使用权变更登记的审核，权属审核的内容为： (1)对申请人的审核。申请人应与相关证明文件的土地权利人名称一致。 (2)对转让地块投资情况的审核。出让、国家租赁国有土地使用人对地块的投资必须达到合同的约定。 (3)对使用期限的审核。土地使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。 (4)对税费的审核。申请人应按国家规定缴纳有关税费，如土地增值税等。 (5)对土地用途的审核。土地用途一般不得改变，若改变土地用途应经有关部门的批准。 (6)对房产变更的审核。房产转移应已办理房产登记手续，申请人领有《房屋所有权证》。 王某和李某与企业的地块转让属于非法，因为原土地属划拨用地，若想进行转让必须先缴纳土地出让金，而王某和李某又擅自更改了土地的利用类型，因此，国土部门应当对其提出的土地变更登记申请不予受理，同时查处其违法用地情况。 -
第14题：
对下列哪些行为不服，必须先申请复议，对复议决定不服的才能提起诉讼（）
- A、某县政府为王某颁发了集体土地使用证，王某邻居杨某认为该行为侵犯了自己已经获得的集体土地使用权
- B、高某因为超范围经营被工商部门处罚，对处罚决定不服
- C、孙某与顾某打架，派出所对顾某作出处罚，顾某不服
- D、对县国土资源局作出的处罚不服
正确答案:A -
第15题：
2002年1月，王某与李某结婚，同年2月共同出资购买了市区一处房屋，办理了各项手续后，申请登记和领取了产权人为王某的《房屋所有权证》。2008年2月王某因经营企业缺少资金，以自有房屋抵押向银行贷款，向房管部门办理了抵押登记手续。贷款届满，王某因企业经营不善，无力清偿贷款本息。银行起诉王某，法院判决王某清偿借款本息。判决生效后，王某未履行，法院在银行的申请下，强制拍卖抵押给银行的房屋。张某通过拍卖公司以50万元的价款竞购得该房屋。法院向张某出具了民事裁定：1、拍卖王某的房屋归张某所有；2、张某支付购房款用于清偿甲欠银行贷款本息；3、张某自行到房管部门办理房屋登记手续。但张某买房后为了躲避交纳房屋交易契税等原因，一直未到房管部门办理过户登记手续。2009年3月，王某与李某离婚，将该房屋当作夫妻共同财产分割。张某得知后不同意，引起纠纷。问：房屋所有权何时发生转移（）
- A、王某与李某离婚时
- B、法院民事裁定生效时
- C、拍卖公司拍卖后
- D、张某到房管部门办理过户登记手续后
正确答案:B -
第16题：
2002年1月，王某与李某结婚，同年2月共同出资购买了市区一处房屋，办理了各项手续后，申请登记和领取了产权人为王某的《房屋所有权证》。2008年2月王某因经营企业缺少资金，以自有房屋抵押向银行贷款，向房管部门办理了抵押登记手续。贷款届满，王某因企业经营不善，无力清偿贷款本息。银行起诉王某，法院判决王某清偿借款本息。判决生效后，王某未履行，法院在银行的申请下，强制拍卖抵押给银行的房屋。张某通过拍卖公司以50万元的价款竞购得该房屋。法院向张某出具了民事裁定：1、拍卖王某的房屋归张某所有；2、张某支付购房款用于清偿甲欠银行贷款本息；3、张某自行到房管部门办理房屋登记手续。但张某买房后为了躲避交纳房屋交易契税等原因，一直未到房管部门办理过户登记手续。2009年3月，王某与李某离婚，将该房屋当作夫妻共同财产分割。张某得知后不同意，引起纠纷。问：如张某持法院的民事裁定书申请房屋登记，登记机构还需张某提供什么材料（）
- A、法院的协助执行通知书；
- B、张某的身份证明；
- C、登记申请书；
- D、王某同意张某登记的证明；
正确答案:A,B,C -
第17题：
王某是大唐商贸有限公司（以下简称大唐公司）的会计，某日出差将一张支票遗失，虽然大唐公司通过公示催告程序挽回了损失。但是，由于这次失误，大唐公司将王某开除，王某不服，便向人民法院提起诉讼。与此同时，由于王某心情不佳，其与丈夫程某的关系骤然紧张，后双方大打出手，程某遂向人民法院起诉，要求离婚。人民法院认为该案案情简单，于是指定审判员张某独立审理该案。在审理该案件过程中，王某认为家丑不可外扬，所以向法院申请不公开审理，但在法庭辩论阶段中，其发现本案的书记员黄某是自己的邻居，于是王某便向审判员张某要求黄某回避。后张某作出决定，驳回王某的申请。王某不服，要求复议一次，法院经复议，在第三天作出复议决定，维持驳回王某回避申请的决定，并通知了王某。本案中王某在法庭辩论阶段申请回避是否恰当？本案中由张某作出回避的决定是否恰当？驳回王某的申请是否正确？为什么？
正确答案: 王某在法庭辩论阶段提出回避的申请是恰当的，因为回避申请可以在案件开始审理时或者法庭辩论终结前提出。张某作出回避的决定是恰当的，因为书记员的回避由审判长决定。驳回王某的申请是正确的，因为黄某既不是当事人、诉讼代理人的近亲属，也与本案无利害关系，同时也不影响对案件的公正审理。 -
第18题：
因依法买卖、继承房屋等原因造成宅基地使用权被收回或被注销的，当事人应当自变更之日起多少日内，向县（市）国土资源管理部门申请办理集体土地使用权变更登记？
正确答案: 30日。 -
第19题：
某国土资源管理部门根据村民王某报上的材料，在未进行实地勘测的情况下，为其办理了集体土地使用证。不久，国土资源管理部门接到举报，称王某占用耕地建房。国土资源管理部门现场调查后，发现举报属实。王某认为用地四至都已经在上报的材料中写明，是国土资源管理部门在办理集体土地使用证中工作失职所致。根据行政许可法的规定，下面说法正确的是（）。
- A、办理集体土地使用证是行政许可
- B、办理集体土地使用证不是行政许可
- C、行政机关不应当赔偿王某的损失
- D、行政应当赔偿王某的损失
正确答案:A,D -
第20题：
王某向甲县政府提出书面申请，请求为其核发土地使用证，但甲县政府以申请办证引起与黄某发生土地权属纠纷为由立案，在组织王某与黄某多次协商未果的情况下对双方的土地权属争议作出决定，认定土地属于王某。黄某认为该土地使用权应确定由其享有，向法院提起诉讼，要求撤销县政府的处理决定。下列选项正确的是（）。
- A、本案应由甲县法院管辖
- B、本案的审理对象是甲县政府为王某核发土地使用证的行为
- C、黄某不可以直接提起行政诉讼
- D、若王某作为本案的第三人，有权委托诉讼代理人
正确答案:D -
第21题：
问答题王某是大唐商贸有限公司（以下简称大唐公司）的会计，某日出差将一张支票遗失，虽然大唐公司通过公示催告程序挽回了损失。但是，由于这次失误，大唐公司将王某开除，王某不服，便向人民法院提起诉讼。与此同时，由于王某心情不佳，其与丈夫程某的关系骤然紧张，后双方大打出手，程某遂向人民法院起诉，要求离婚。人民法院认为该案案情简单，于是指定审判员张某独立审理该案。在审理该案件过程中，王某认为家丑不可外扬，所以向法院申请不公开审理，但在法庭辩论阶段中，其发现本案的书记员黄某是自己的邻居，于是王某便向审判员张某要求黄某回避。后张某作出决定，驳回王某的申请。王某不服，要求复议一次，法院经复议，在第三天作出复议决定，维持驳回王某回避申请的决定，并通知了王某。本案中王某在法庭辩论阶段申请回避是否恰当？本案中由张某作出回避的决定是否恰当？驳回王某的申请是否正确？为什么？正确答案： 王某在法庭辩论阶段提出回避的申请是恰当的，因为回避申请可以在案件开始审理时或者法庭辩论终结前提出。张某作出回避的决定是恰当的，因为书记员的回避由审判长决定。驳回王某的申请是正确的，因为黄某既不是当事人、诉讼代理人的近亲属，也与本案无利害关系，同时也不影响对案件的公正审理。解析： 暂无解析 -
第22题：
问答题王某与李某是朋友关系。1998年，王某向李某借钱8万元购买XX市XX区房屋一套。后王某无钱归还借款，于是二人经协商同意，王某以在该市所购的房屋产权作为抵押。双方签订书面协议后，李某向王某提出办理抵押登记手续，但王某因尚欠甲银行按揭贷款7．8万元没有归还，无法取回房产所有权证办理抵押手续，所以对李某的要求一再推托。双方一直未能办理抵押登记手续。借款到期后，王某仍无法偿还借款，李某起诉要求法院变卖房屋以实现其抵押权。甲银行得知情况后，申请加入诉讼并主张王某与李某的抵押合同无效。王某与李某的抵押合同是否有效？为什么？正确答案： 王某与李某的抵押合同无效，房屋抵押合同是要式合同，必须办理抵押登记才能生效，不登记李某没有优先受偿权，只能按照一般债权受偿，银行按揭已经办理了抵押登记，享有优先受偿权。
抵押合同经登记可对抗第三人。在你提到的情况下，办理按揭，事实上房产证上的抵押第一顺位是银行，即使能办理抵押，李某也是第二顺位，在王某不能偿还贷款的情况下，银行第一顺位优先受偿，其次是李某。本案主要是因为没有到房屋管理部门进行登记，没有登记的抵押无效。解析： 暂无解析 -
第23题：
单选题王某和孙某是夫妻，王某要求和孙某离婚，孙某不同意，于是王某独自去南方，10年间孙某多方打听，始终没有王某的消息。根据我国法律规定，其配偶孙某（）A只能申请宣告王某失踪
B只能申请宣告王某死亡
C应当先申请宣告王某失踪，再申请宣告王某死亡
D既可以申请宣告王某失踪，也可以申请宣告王某死亡
正确答案： C解析： 暂无解析