问答题2011年9月，某业主入住某住宅小区顶楼后，一直拒缴物业服务费。物业管理企业多次追缴其所欠物业服务费，但该业主坚决不缴，其理由是：内墙涂料脱落、家中出现渗水现象，且多次与物业管理企业交涉，至今尚未给出解决之策。关于业主的投诉理由，物业管理企业认为这是开发商遗留下来的问题，不关他们的事，让业主直接找开发商协商解决。本案例中，物业管理企业的做法是否正确？为什么？如果不对，物业管理企业该如何处理此类问题？
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第1题：
业主孙女士于2009年6月入住某高档公寓单元，但至今未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，未果。问题：
1.物业服务费编制的依据是什么?
2.物业服务费的测算编制应考虑的因素有哪些?
3.针对孙女士拒交物业服务费的行为，物业服务企业应该怎么办?
答案：解析：1.物业服务费编制的依据如下。
(1)收入的编制方式通常是根据收费标准(单位时间费率形式)和可收费的管理面积。
(2)支出的编制依据包括：
1)管理计划及实施计划所需物业服务成本，管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划、物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等，在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算;
2)物业正常维修和养护计划，可比照以往每年实际发生的或参考其他同类物业的物业服务成本。
2.物业服务费的测算编制应考虑的因素如下。
(1)物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价;
(2)物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本;
(3)物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中;
(4)物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业服务企业得以可持续发展。
3.物业服务企业针对拒交物业服务费的解决办法如下。
(1)确定其未按期缴费的原因是否属于有履行合同缴费义务的能力却拒绝缴费的情况;
(2)派专人与其进行沟通和协商，进一步了解拒绝缴费的原因，通过做解释工作取得客户对物业服务收费的理解和配合;
(3)按照法律法规、管理规约和物业服务合同的规定，进行催交;
(4)如果仍不能解决问题，物业服务企业可以单方面停止服务，解除合同;
(5)在正式向法院提起起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序;
(6)欠费业主在收到支付令后一定期限内既不提出书面异议又不履行支付令的，物业服务企业可以向人民法院申请执行;
(7)支付令自行失效后，物业服务企业可提起诉讼。
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第2题：
2009年8月，业主刘某入住某高档公寓某单元，至2009年10月未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。物业服务企业这样回答对吗？物业服务企业怎样避免开发商的工程遗留问题？
正确答案: 物业服务企业的回答不对。物业服务企业应建立定期客户沟通制度，与建设单位的沟通主要集中在前期物业管理阶段，重点是物业资料的移交和工程遗留问题的处理。 -
第3题：
《物业管理条例》规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
正确答案:正确 -
第4题：
2009年8月，业主刘某入住某高档公寓某单元，至2009年10月未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。刘某拒缴物业服务费的行为是否正确？说明理由。
正确答案: 刘某拒缴物业服务费的行为不正确。理由：开发商遗留的质量问题在保修期内应由开发建设单位负责维修。王某不得以此为由拒绝缴物业服务费。业主从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。 -
第5题：
业主孙女士于2009年6月入住某高档公寓单元，但至今未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，未果。物业服务费的测算编制应考虑的因素有哪些？
正确答案: 物业服务费的测算编制应考虑的因素如下。 （1）物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价；（2）物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本； （3）物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中； （4）物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业服务企业得以可持续发展。 -
第6题：
多选题关于物业服务费收缴的说法，正确的有（ ）。[2012年真题]A按时缴纳物业服务费是业主应尽的义务
B业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定
C对欠缴物业服务费的业主，物业服务企业可以依法追缴
D已竣工尚未出售的物业，物业服务费由建设单位缴纳
E已出售尚未交付的物业，物业服务费由物业买受人缴纳
正确答案： B,D解析：
E项，对于已出售尚没有交付给物业买受人的物业而言，物业的实际占有人还是建设单位，物业的产权往往也还没有转移给买受人，买受人也没有享受到相应的物业服务。因此，《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 -
第7题：
问答题2009年8月，业主刘某入住某高档公寓某单元，至2009年10月未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。物业服务费的成本构成包括哪些？正确答案： 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分。
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
（3）物业管理区域清洁卫生费用。
（4）物业管理区域绿化养护费用。
（5）物业管理区域秩序维护费用。
（6）办公费用。
（7）物业服务企业固定资产折旧。
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
（9）经业主同意的其他费用。解析： 暂无解析 -
第8题：
问答题业主孙女士于2009年6月入住某高档公寓单元，但至今未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，未果。物业服务费编制的依据是什么？正确答案： 物业服务费编制的依据如下。
（1）收入的编制方式通常是根据收费标准（单位时间费率形式）和可收费的管理面积。
（2）支出的编制依据包括：
1）管理计划及实施计划所需物业服务成本，管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划、物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等，在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算；
2）物业正常维修和养护计划，可比照以往每年实际发生的或参考其他同类物业的物业服务成本。解析： 暂无解析 -
第9题：
问答题业主孙女士于2009年6月入住某高档公寓单元，但至今未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，未果。物业服务费的测算编制应考虑的因素有哪些？正确答案： 物业服务费的测算编制应考虑的因素如下。 （1）物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价；（2）物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本； （3）物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中； （4）物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业服务企业得以可持续发展。解析： 暂无解析 -
第10题：
单选题下列关于业主委员会对欠费业主的督促义务的说法，不正确的是（）。A对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期缴纳拖欠费用
B对逾期仍不缴纳物业服务费的，物业服务企业有权依法追缴
C对拒不缴纳服务费的业主，物业服务企业有权依法追缴，并可以采取停水、停电等措施胁迫业主交费
D依法追缴物业服务费的方式，就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁向人民法院起诉解决
正确答案： A解析： 暂无解析 -
第11题：
问答题2009年8月，业主刘某入住某高档公寓某单元，至2009年10月未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。物业服务企业这样回答对吗？物业服务企业怎样避免开发商的工程遗留问题？正确答案： 物业服务企业的回答不对。物业服务企业应建立定期客户沟通制度，与建设单位的沟通主要集中在前期物业管理阶段，重点是物业资料的移交和工程遗留问题的处理。解析： 暂无解析 -
第12题：
单选题关于业主交纳物业服务费用，下列论述不正确的是（ ）。A业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴
B业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主不承担交纳责任
C物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金
D纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳
正确答案： A解析：
《物业服务收费管理办法》第十五条规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任；物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。 -
第13题：
某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务公司承担前期物业管理，全部业主于2011年5月入住。入住的当年10月，该小区召开首次业主大会，并选举了业主委员会，与甲物业服务公司重新签订了物业服务合同。2012年3月，顶楼的10户业主发现房间在雨天开始渗水，该10户业主联名请求无偿修复。
根据上述资料，回答下列问题：
物业管理公共服务的对象是（ ）。A.物业建设单位
B.业主和物业使用人
C.业王大会
D.业主委员会答案：B解析：物业管理公共服务是物业服务企业根据物业服务合同约定，面向所有业主和物业使用人提供的最基本的管理和服务，目的是确保物业完好和正常使用，保证正常的生活工作秩序和良好的环境。因此，物业管理公共服务的对象是业主和物业使用人。 -
第14题：
某小区的物业管理公司是由开发商选聘的，一户业主买房时没有签定《前期物业服务合同》，业主入住后以未签定《前期物业服务合同》及物业服务问题太多为由，不交物业服务费及园区共用水电费。该物业公司与开发建设单位签订的物业服务协议对该业主是否有约束力？
正确答案: 物业公司与业主虽未签合同，但双方存在事实上的合同关系。
1、物业公司在前期是受开发商的委托，开发商是大业主，物业公司与大业主之间签定有《前期物业服务委托合同》；
2、虽业主个人未签定此协议，但并不代表物业公司就解除物业服务，物业服务并未停止，该业主实际上已在享受物业服务内容，已构成了事实的合同关系。 -
第15题：
业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳（）。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
- A、物业服务费用
- B、物业服务资金
- C、法定税费
正确答案:A,B -
第16题：
业主孙女士于2009年6月入住某高档公寓单元，但至今未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，未果。物业服务费编制的依据是什么？
正确答案: 物业服务费编制的依据如下。
（1）收入的编制方式通常是根据收费标准（单位时间费率形式）和可收费的管理面积。
（2）支出的编制依据包括：
1）管理计划及实施计划所需物业服务成本，管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划、物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等，在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算；
2）物业正常维修和养护计划，可比照以往每年实际发生的或参考其他同类物业的物业服务成本。 -
第17题：
业主李某在办理入住手续过程中，在物业管理公司陪同下一起验收房屋时，发现了好几处质量问题，并一一记录于《业主入住房屋验收表》中，并与物业管理公司协议待解决好质量问题后再发放钥匙。一个月后，物业管理公司通知业主质量问题已彻底解决。业主经过验房后确定房屋质量问题已基本解决，随即办理了入住手续。但没隔多久，物业管理公司要求刘某补交上个月的物业管理费，业主认为上个月自己尚未入住，不应缴纳物业服务费。
正确答案: 本案例中，物业管理公司是否应收取业主李某的物业服务费？ -
第18题：
问答题业主李某在办理入住手续过程中，在物业管理公司陪同下一起验收房屋时，发现了好几处质量问题，并一一记录于《业主入住房屋验收表》中，并与物业管理公司协议待解决好质量问题后再发放钥匙。一个月后，物业管理公司通知业主质量问题已彻底解决。业主经过验房后确定房屋质量问题已基本解决，随即办理了入住手续。但没隔多久，物业管理公司要求刘某补交上个月的物业管理费，业主认为上个月自己尚未入住，不应缴纳物业服务费。如若不该，物业管理公司应向谁收取这部分物业服务费？正确答案： 根据《物业管理条例》第四十二条规定："已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳"。因此，商品房整改期限内的物业管理费属商品房尚未交付给业主期间的物业服务费，物业管理公司应向开发商收取，而不是由业主承担。解析： 暂无解析 -
第19题：
问答题2011年9月，某业主入住某住宅小区顶楼后，一直拒缴物业服务费。物业管理企业多次追缴其所欠物业服务费，但该业主坚决不缴，其理由是：内墙涂料脱落、家中出现渗水现象，且多次与物业管理企业交涉，至今尚未给出解决之策。关于业主的投诉理由，物业管理企业认为这是开发商遗留下来的问题，不关他们的事，让业主直接找开发商协商解决。对于业主拒缴物业服务费的行为，物业管理企业应如果解决？正确答案： 对于业主拒缴物业服务费问题的解决办法：
1）确定其未按期缴费的原因是否属于有履行合同缴费义务的能力却拒绝缴费的情况。
2）派专人与其进行沟通和协商，进一步了解业主拒绝缴费的原因，通过解释取得客户对物业服务收费的理解和配合（2分）。
3）按照法律法规、管理规约和物业服务合同的约定，进行催交。
4）如果仍不能解决，物业管理企业可单方面停止服务，解除合同。
5）在正式向法院提出起诉前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令。
6）欠费业主在收到支付令后，一定期限内不提出书面异议又不履行支付令的，物业服务企业可以向人民法院申请执行。
7）支付令自行失效后，物业管理企业可提起诉讼。解析： 暂无解析 -
第20题：
问答题业主孙女士于2009年6月入住某高档公寓单元，但至今未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，未果。针对孙女士拒交物业服务费的行为，物业服务企业应该怎么办？正确答案： 物业服务企业针对拒交物业服务费的解决办法如下。
（1）确定其未按期缴费的原因是否属于有履行合同缴费义务的能力却拒绝缴费的情况；
（2）派专人与其进行沟通和协商，进一步了解拒绝缴费的原因，通过做解释工作取得客户对物业服务收费的理解和配合；
（3）按照法律法规、管理规约和物业服务合同的规定，进行催交；
（4）如果仍不能解决问题，物业服务企业可以单方面停止服务，解除合同；
（5）在正式向法院提起起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序；
（6）欠费业主在收到支付令后一定期限内既不提出书面异议又不履行支付令的，物业服务企业可以向人民法院申请执行；
（7）支付令自行失效后，物业服务企业可提起诉讼。解析： 暂无解析 -
第21题：
多选题业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳（）。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。A物业服务费用
B物业服务资金
C法定税费
正确答案： B,A解析： 暂无解析 -
第22题：
问答题2009年8月，业主刘某入住某高档公寓某单元，至2009年10月未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。刘某拒缴物业服务费的行为是否正确？说明理由。正确答案： 刘某拒缴物业服务费的行为不正确。理由：开发商遗留的质量问题在保修期内应由开发建设单位负责维修。王某不得以此为由拒绝缴物业服务费。业主从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。解析： 暂无解析 -
第23题：
问答题2009年8月，业主刘某入住某高档公寓某单元，至2009年10月未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。业主与物业服务企业可以采取什么形式约定物业服务费用？其财务特征是什么？正确答案： 按照目前国家政策法规的规定，业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。酬金制和包干制的财务特征：
（1）会计主体：在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建账、独立核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业服务企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。
（2）收入：采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。
（3）成本费用
：①物业服务企业固定成本的比例较高；
②人工成本占总成本的比例较高；
③物业服务企业成本费用的可预测性较强。解析： 暂无解析