问答题税务师受托对某房地产开发公司土地增值税纳税情况进行审核，了解到该房地产开发公司本期转让位于县城的土地一块，不含增值税销售收入1200万元，申报缴纳土地增值税时，申报取得土地使用权及开发投资400万元，缴纳增值税、城市维护建设税及教育费附加（含地方教育费附加）66万元，开发费用按购地款和开发成本10%扣除40万无，加计扣除20%即80万元，合计扣除项目金额586万元。①增值额=1200-586 = 614 （万元）②增值率=614÷586×100%=105%③应纳土地增值税=614×50%-586×1

（1）打包销售的4500㎡房屋的单位建筑面积成本费用＝29013.75÷40500＝0.72（万元）
　　（2）公司打包销售的4500㎡房屋的土地增值税：
　　扣除项目＝0.72×4500＝3240（万元）
　　增值额＝4320－3240＝1080（万元）
　　增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%（选择第一档税率）
　　应纳土地增值税＝1080×30%＝324（万元）

选项A，出借房地产，未发生房产产权转移，不属于土地增值税征税范围，所以，出借仓库的某工业企业不是土地增值税的纳税人。

扣除项目金额=1200+40+35=1275（万元）；增值额=1800-1275=525（万元）；增值率=525÷1275×100%=41.18%，增值额未超过扣除项目金额的50%，适用税率为30%；应缴纳土地增值税=525×30%=157.5（万元）。

A项，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。B项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。甲属于房地产出卖人。C项，城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种资源税。D项，增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。有增值才征税，没有增值不征税。@##

<1>、房地产开发成本指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
<2>、 根据税法规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
该房地产开发公司房地产项目已竣工验收，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为90%，在85%以上，所以主管税务机关可要求该房地产开发公司进行土地增值税清算。
<3>、按照下列步骤计算土地增值税。
转让房地产的收入为35000万元。
转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额＝15000×（1＋3%）×50%×90%＝6952.5（万元）
②房地产开发成本＝9000×90%＝8100（万元）
③房地产开发费用＝600×90%＋（6952.5＋8100）×5%＝540＋752.63＝1292.63（万元）
④与转让房地产有关的税金为350万元
⑤从事房地产开发的加计扣除金额＝（6952.5＋8100）×20%＝3010.5（万元）
转让房地产的扣除项目金额＝6952.5＋8100＋1292.63＋350＋3010.5＝19705.63（万元）?
转让房地产的增值额＝35000－19705.63＝15294.37（万元）
转让房地产的增值率＝15294.37÷19705.63×100%＝77.61%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。
应纳土地增值税税额＝15294.37×40%－19705.63×5%＝5132.47（万元）。