下列关于房地产信托主要特点的说法中，错误的是()。A:房地产信托的业务方式既可以是间接融资也可以是直接融资，具有很强的灵活性 B:房地产信托投资具有较高的收益性 C:房地产的低流动性，使得房地产信托投资具有很大的风险性 D:房地产信托投资的融资方式以物资为主，在融资方式上具有单一性

遗嘱信托是指委托人预先以立遗嘱的方式，将财产的规划内容，包括设立信托后遗产的管理、分配、运用及给付等，详订于遗嘱中。因此必须采用书面形式。

81.从事房地产信托业务的信托投资公司的风险控制机制包括信托投资公司内部风险控制机制和房地产信托业务风险控制机制。内部风险控制机制包括业务流程、组织机构、财务管理、公司经营理念上的风险控制措施等。房地产信托业务风险控制机制包括市场风险、操作风险、信誉风险、信托财产管理等风险的防范和控制措施等。故选项ABD正确。
82.在房地产信托关系中，涉及的当事人包括委托人、受托人、受益人。
83.房地产信托构成要素包括信托当事人、信托标的物、信托行为。
84.信托投资公司办理房地产信托业务，应当遵循下列原则：(1)公开、公平进行；(2)有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施；(3)委托商业银行担任房地产信托资金的保管人；(4)维护委托人和受益人的最大利益；(5)不得损害国家利益和社会公共利益。
85.房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中2个或2个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。

房地产信托业务方式既有间接融资又有直接融资，所以A不对。C正确．所以B不对。D房地产信托投资的融资方式既有物资也有货币形式，所以D不对。

银行代理信托类产品特点：
（1）信托是以信任为基础的财产管理制度；
（2）信托财产权利主体与利益主体相分离；
（3）信托经营方式灵活、适应性强；
（4）信托财产具有独立性；
（5）信托管理具有连续性；
（6）受托人不承担无过失的损失风险；
（7）信托利益分配、损益计算遵循实绩原则；
（8）信托具有融通资金的职能。

按信托关系建立的方式可划分为任意信托和法定信托。

《中华人民共和国信托法》规定，受托人因承诺信托而取得的财产是信托财产。受托人因信托财产的管理运用、处分或者其他情形而取得的财产，也归入信托财产。法律、行政法规禁止流通的财产，不得作为信托财产。法律、行政法规限制流通的财产，依法经有关主管部门批准后，可以作为信托财产。

信托投资公司办理房地产信托业务，应当遵循下列原则：(1)公开、公平进行；(2)有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施；(3)委托商业银行担任房地产信托资金的保管人；(4)维护委托人和受益人的最大利益；(5)不得损害国家利益和社会公共利益。

选项B，房地产债券是企业债券的一种，它是各类房地产开发企业在房地产经营中，为筹集资金而以债券的形式向社会发行的一种债权凭证。

若投资者选择直接购买房地产，则需要经过非常繁杂的手续，并且在购入之后不容易变现，流动性差；房地产投资信托是在交易市场上交易经过证券化的房地产，很容易进行房地产与现金之间的转换。

不动产投资工具包括房地产有限合伙、房地产权益基金、房地产投资信托。

信托具有以下特点：(1)信托是以信任为基础的财产管理制度。(2)信托财产权利主体与利益主体相分离。(3)信托经营方式灵活、适应性强。(4)信托财产具有独立性。(5)信托管理具有连续性。(6)受托人不承担无过失的损失风险。(7)信托利益分配、损益计算遵循实绩原则。(8)信托具有融通资金的职能。

信托公司应当将信托财产与其固有财产分别管理、分别记账，并将不同委托人的信托财产分别管理、分别记账。信托公司应当依法建账，对信托业务与非信托业务分别核算，并对每项信托业务单独核算。

用以设立信托的信托财产是委托人合法所有的财产。