某村集体拟出让一块面积为5公顷的采伐迹地，根据立地条件可营造杉木，经营目标定为一般杉木小径材，其主伐年龄为21年，该地区一般杉木小径材的标准参照林分主伐时的平均蓄积为225立方米/公顷，林龄13年进行间伐，间伐时生产综合材12立方米/公顷。有关技术经济指标如下所示，请计算该林地资产评估值。（1）营林生产成本。第一年，造林、抚育费7 050元/公顷；第二年，抚育费1 800元/公顷；第三年，抚育费1 800元/公顷。从第一年起每年均摊管护费用为150元/公顷。（2）木材销售价格：杉原木1 150元/立方米；

该锥栗林为五年生幼林，选用重置成本法评估其资产价值。
　　林分质量调整系数：


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经济林林分质量调整系数
K＝K1×K2－1×K2－2＝1×0.94×0.97＝0.91
每公顷锥栗林的评估值En：

该锥栗林的评估值E＝5×44719.24＝223596.2（元）

该杉木林株数保存率88%>造林成活率80%，因此K1＝1，根据题目条件，“树高调整系数为0.9”得出K2＝0.9，因此林分质量综合调整系数为1×0.9＝0.9。

林木评估值＝800000－（300000＋100000＋50000＋800000×18%）×（1＋16%）=110960（元）

评估过程及结论如下：
　　①主伐收入W＝（180×25%×1000＋180×45%×750）×100＝10575000（元）
　　②主伐成本C＝经营成本＋销售税费
　　＝180×70%×100×180＋10575000×18%
　　＝4171500（元）
　　③木材经营利润F＝4171500×16%＝667440（元）
　　该林分评估值为＝10575000-4171500－667440＝5736060（元）

该杉木林株数保存率88%>造林成活率80%，因此K1＝1，根据题目条件，“树高调整系数为0.9”得出K2＝0.9，因此林分质量综合调整系数为1×0.9＝0.9。

1.根据题中资料，应采用市场成交价比较法评估。市场成交价比较法是是将相同或类似的森林资源资产的现行市场成交价格作为比较基础，估算拟评估森林资源资产评估值的方法。对同一评估对象应选取三个以上参照交易案例，并从评估资料、评估参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，客观分析参照交易案例，对各估算结果进行分析判断后，可采用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法、综合分析法等方法确定评估结果，并在评估报告中披露所采用的方法和理由。
2.K＝0.80÷1.10＝0.727
Kb＝800÷680＝1.176
G＝250000÷1000＝250
E1＝K×Kb×G＝0.727×1.176×250＝213.738
根据参照案例B 可得：
K＝0.80÷0. 90＝0. 889
Kb＝800÷ 750＝1.067
G＝177780÷1000＝177. 78
E2＝K×Kb× G＝0. 889× 1. 067× 177.78＝168.635
根据参照案例C 可得：
K＝0.80÷ 1.03＝0.776
Kb＝800÷800 ＝1
G＝120 000÷ 600＝200
E3＝K× K b× G＝0 .776×1×200＝155. 2
3.根据市场成交价比较法的评估要求，用算术平均数得出评估结果：
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单位蓄积林木评估值E＝（213.738＋168.635＋155.2）÷3＝179.191（元/立方米）
总评估值E 总＝E×M＝179.191×1200＝215029.2 元

根据题干的描述，可用年金资本化法进行评估，该杉木林每年的净收益为 2000- 60＝1940（元/亩）。林木评估值＝100×1940/10%＝1940000（元）＝194（万元）。

1.选择评估方法
本题可考虑采用木材市场价倒算法评估。木材市场价倒算法又叫剩余价值法，它是将被评估林木资产皆伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材生产经营所消耗的成本和合理利润后，剩余价值部分作为林木资产评估值的一种方法。
2.据调查，搜集到的相关技术经济指标
(1)木材价格。木材价格以委托评估资产附近林产品交易市场木材销售价为基础，结合待评估林木资产的实际平均胸径综合确定木材的平均售价。经调查分析，桦原木售价为800元/立方米，桦综合材售价600元/立方米。
(2)木材经营成本。木材经营成本主要包含伐区设计费、检尺费、采造集装、运费、销售管理费等，以出材量为计算基数，合计为170元/立方米。
(3)木材销售税费。木材销售税费主要包含:增值税、城建税、维简费、不可预见费等，合计按销售收入的18%征收。
(4)经营利润率:按木材经营成本的16%计算。
(5)出材率。按委估资产地方标准<××市县林区商品林主要树种出材率表》。胸径为15厘米的桦木出材率为60%(其中原木25%;综合材35%)。
3.根据上述指标，评估过程及结论
(1)主伐收入。
W=50×180×25%×800+50×180×35%×600=3690000(元)
(2)主伐成本=经营成本+销售税费
C=(50×180×25%+50.×180×35%)×170+3690000×18%=1582200(元)
(3)木材经营利润。
F=1582200×16%=253152(元)
(4)该林分评估值为=3690000-1582200-253152=1854648(元)

每亩评估值＝[3.5×35%×（45%×500＋25%×350）]/（1.08^10－1）－4/0.08＝280.3（元/亩），该杉木林刚择伐后的林木资源资产评估值为280.3×100＝28030（元）。

参照案例A：某公司3年前以200000元向邻村购买年龄、平均胸径、平均树高都与该小班相近的杉木成熟林7公顷，蓄积量800立方米，地利系数为1.05。目前，木材销售价格由3年前的700元/立方米上涨为现在的800元/立方米。
　　K1＝0.85÷1.05＝0.81
　　Kb1＝800÷700＝1.14
　　G1＝200000÷800＝250
　　E1＝250×1.14×0.81＝230.85
　　参照案例B：附近林场2年前以160000元向邻村购买年龄、树高相近、平均胸径为20厘米的杉木成熟林6公顷，其蓄积量为900立方米，地利系数为0.90。2年前杉木原木材销售价格为750元/立方米。
　　K2＝0.85÷0.90＝0.94
　　Kb2＝800÷750＝1.07
　　G2＝160000÷900＝177.78
　　E2＝177.78×0.94×1.07＝178.81
　　参照案例C：某个体户近期以100000元购买了年龄、平均胸径、树高都与该小班相近的成熟林3公顷，蓄积量500立方米，地利系数为1.03。
　　K3＝0.85÷1.03＝0.83
　　Kb3＝800÷800＝1
　　G3＝100000÷500＝200
　　E3＝0.83×1×200＝166
　　用算术平均数得出单位蓄积林木评估值：
　　E＝（230.85＋178.81＋166）÷3＝191.89（元/立方米）
　　总评估值：
　　E总＝EX＝191.89×1200＝230268（元）

根据参照案例A 可得：
K1＝0.70÷1. 50＝0. 467
Kb1＝1200÷600＝2
G1＝300 000÷1000＝300
E1＝K1×Kb1×G1＝0. 467×2×300＝280.2
根据参照案例B 可得：
K2＝0.70÷0. 90＝0. 778
Kb2＝1200÷850＝1.412
G2＝155500÷2000＝77.750
E2＝K2×Kb2×G2＝0. 778×1.412×77.750＝85.411
根据参照案例C 可得：
K3＝0.70÷1.03＝0.680
Kb3＝800÷800 ＝1
G3＝120 000÷600＝200
E3＝K3×Kb3×G3＝0.680×1×200＝136

根据市场成交价比较法的评估要求，用算术平均数得出评估结果：
单位蓄积林木评估值E ＝（280.2＋85.411＋136）÷3 ＝167.204（元/ 立方米）
总评估值 E总＝ E×M ＝167.204×1500 ＝250806（元）。

(1)小班是内部特征基本-致，与相邻地段有明显区别，而需要采取相同经营措施的地块。它是森林经营的最小单位，也是森林调查规划设计的基本单位。
(2)木材市场价倒算法又叫剩余价值法，它是将被评估林木资产皆伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材生产经营所消耗的成本和合理利润后，剩余价值部分作为林木资产评估值的一种方法。
(3)根据上述指标，评估过程及结论如下:
①主伐收入。
W=200×180×25%×700+200×180×45%×600=16020000(元)
②主伐戚本=经营成本+销售税费
C=(200×180×25%+200×180×45%)×%150+16020000×18%=6663600(元)
③木材经营利润。
F=6663600×15%=999540(元)
该林分评估值=16020000-6663600-999540=8356860(元)

1.根据题中资料，应采用市场成交价比较法评估。市场成交价比较法是是将相同或类似的森林资源资产的现行市场成交价格作为比较基础，估算拟评估森林资源资产评估值的方法。对同一评估对象应选取三个以上参照交易案例，并从评估资料、评估参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，客观分析参照交易案例，对各估算结果进行分析判断后，可采用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法、综合分析法等方法确定评估结果，并在评估报告中披露所采用的方法和理由。
2.根据参照案例A 可得：
K＝0.80÷1. 10＝0. 727
Kb＝800÷600＝1. 333
G＝250 000÷1000＝250
E1＝K×Kb × G＝0. 727×1. 333×250＝242.272
根据参照案例B 可得：
K＝0.80÷0. 90＝0. 889
Kb＝800÷ 750＝1.067
G＝177780÷1000＝177. 78
E2＝K×Kb× G＝0. 889× 1. 067× 177.78＝168.635
根据参照案例C 可得：
K＝0.80÷ 1.03＝0.776
Kb＝800÷800 ＝1
G＝120 000÷ 600＝200
E3＝K× K b× G＝0 .776×1×200＝155. 2
3.根据市场成交价比较法的评估要求，用算术平均数得出评估结果：
单位蓄积林木评估值E ＝（242. 272 ＋168.635＋155.2）÷3 ＝188.702（元/ 立方米）
总评估值 E总＝ E×M ＝188. 702×1 200 ＝226 442. 4 元。