某房屋耐用年限为50年，现已使用7年，建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为40年。经现场勘察鉴定，房屋结构、装修、设备部分损耗得分分别为12%、15%、15%。三部分评分修正系数取定为0．8、0．1、0．1。 要求： (1)按使用年限法计算损耗率； (2)按打分法计算损耗率； (3)按综合法计算损耗率(年限法权重40%，打分法60%)。

题目

某房屋耐用年限为50年，现已使用7年，建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为40年。经现场勘察鉴定，房屋结构、装修、设备部分损耗得分分别为12%、15%、15%。三部分评分修正系数取定为0．8、0．1、0．1。 要求： (1)按使用年限法计算损耗率； (2)按打分法计算损耗率； (3)按综合法计算损耗率(年限法权重40%，打分法60%)。

相似考题

1.某建筑物的重置价格勾200万元，经济耐用年限为50年，已使用年限为l0年。根据评估人员推测，主体结构修复费用为l5万元，装修的重置价格为60万元，耐用年限为8年，已使用2年；设备的重置价格为60万元，耐用年限为l5年，已使用10年，残值为零。 要求： 1．计算各部位的损耗率。 2．计算房屋的成新率。

2.（一）某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。第 4 题 采用成本法估价时，计算该建筑物折旧，确定建筑物的剩余经济寿命应（ ）。A．按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B．按建筑物耐用年限计算C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D．按建筑物已使用年限计算

3.实际评估工作需要计算建筑物损耗，若建筑物耐用年限与土地使用权年限不一致，当( )。A．建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，按土地使用权年限计算损耗B．建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，按其平均值计算损耗C．建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算损耗D．建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，按建筑物耐用年限计算损耗E．土地使用权年限短于建筑物耐用年限时，按土地使用权年限计算损耗

4.（三）某工业厂房总建筑面积为lOOOm ，煎置单价为l200元/m ，耐用年限为40年，已使用了4年；该厂房建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为50年。厂房结构、装修及水暖电等配套设套各部分的残值率均为5%问题：（1）试计算该厂房的重置价值。（2）计算该厂房的损耗时，应采用的年限是多少？为什么？（3）试计算该厂房的平均年损耗额和损耗总额。（4）经现场勘察鉴定，装修部分重置价值为20万元，平均耐用年限为8年；水、暖、电等配套设备的重置价值为30万元，平均耐用年限为15年。试分别计算该厂房的结构、装修和配套设备部分的损耗额以及损耗总额。（5）综合问题（3）和问题（4）的计箕结果，分别取权重0.4和0.6，试确定该厂房的加权平均损耗率和成新率，并根据加权平均成新率确定该厂房的评估价值。

更多“某房屋耐用年限为50年，现已使用7年，建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为40年。经现场勘察鉴定，房屋结构、装修、设备部分损耗得分分别为12%、15%、15%。三部分评分修正系数取定为0．8、0．1、0．1。 要求： (1)按使用年限法计算损耗率； (2)按打分法计算损耗率； (3)按综合法计算损耗率(年限法权重40%，打分法60%)。”相关问题

  • 第1题：

    某工业厂房总建筑面积为lOOOm ，煎置单价为l200元/m ，耐用年限为40年，已使用了4年；该厂房建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为50年。厂房结构、装修及水暖电等配套设套各部分的残值率均为5%. 问题： （1）试计算该厂房的重置价值。 （2）计算该厂房的损耗时，应采用的年限是多少？为什么？ （3）试计算该厂房的平均年损耗额和损耗总额。 （4）经现场勘察鉴定，装修部分重置价值为20万元，平均耐用年限为8年；水、暖、电等配套设备的重置价值为30万元，平均耐用年限为15年。试分别计算该厂房的结构、装修和配套设备部分的损耗额以及损耗总额。 （5）综合问题（3）和问题（4）的计箕结果，分别取权重0.4和0.6，试确定该厂房的加权平均损耗率和成新率，并根据加权平均成新率确定该厂房的评估价值。


    正确答案：
    （1） 重置价值=1000×1200=120（万元） （0.5分）
    （2） 40年。 （0.5分）
    因为建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限结束。 （1分）
    （3）平均年损耗额=120×（1－5%）/40=2.85（万元/年） 　 （1分）
    损耗总额=2.85×4=11.4（万元） （1分）
    （4）结构部分损耗额（120—20－30）×（1-5%）/40×4=6.65（万元） 　　 （1分）
    装修部分损耗额=20×（1—5%）/8×4=9.5（万元） 　 （1分）
    设备部分损耗额=30×（1—5%）/15×4=7.6（万元） 　 （1分）
    损耗总额=6.65+9.5+7.6=23.75（万元） 　 （1分）
    （5） ①损耗率=（11.4×0.4+23.75×0.6）/120×100%=15.68% （1分）
    成新率=1—15.68%=84.32% （1分）
    ②工业厂房评估价值=120×84.32%=101.18（万元） （2分）

  • 第2题：

    观察法的基本做法是，一般依据评估对象的实际技术情况，对照不同结构建筑物损耗率的评分标准，在现场勘察时边勘察边按（）部分再区分不同部位分别打分，然后计算损耗率。

    A.已使用年限|

    B.设计使用年限

    C.设备

    D.结构

    E.装修


    正确答案：CDE

    参见教材P483

  • 第3题：

    由于评估采用的耐用年限为( )，因而通过计算公式得到的损耗率应是综合考虑了有形损耗和无形损耗之后的综合损耗率。

    A:经济耐用年限
    B:使用年限
    C:设计年限
    D:折旧年限

    答案：A
    解析：

  • 第4题：

    某工业厂房总建筑面积为1000m ，煎置单价为1200元/m ，耐用年限为40年，已使用了4年；该厂房建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为50年。厂房结构、装修及水暖电等配套设套各部分的残值率均为5%
    问题：（1）试计算该厂房的重置价值。
    （2）计算该厂房的损耗时，应采用的年限是多少？为什么？
    （3）试计算该厂房的平均年损耗额和损耗总额。
    （4）经现场勘察鉴定，装修部分重置价值为20万元，平均耐用年限为8年；水、暖、电等配套设备的重置价值为30万元，平均耐用年限为15年。试分别计算该厂房的结构、装修和配套设备部分的损耗额以及损耗总额。
    （5）综合问题（3）和问题（4）的计算结果，分别取权重0.4和0.6，试确定该厂房的加权平均损耗率和成新率，并根据加权平均成新率确定该厂房的评估价值。


    答案：
    解析：
    （1） 重置价值=1000×1200=120（万元） （0.5分）
    （2） 40年。 （0.5分）
    因为建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限结束。 （1分）
    （3）平均年损耗额=120×（1－5%）／40=2.85（万元／年） 　 （1分）
    损耗总额=2.85×4=11.4（万元） （1分）
    （4）结构部分损耗额（120—20－30）×（1-5%）／40×4=6.65（万元） 　　 （1分）
    装修部分损耗额=20×（1—5%）／8×4=9.5（万元） 　 （1分）
    设备部分损耗额=30×（1—5%）／15×4=7.6（万元） 　 （1分）
    损耗总额=6.65+9.5+7.6=23.75（万元） 　 （1分）
    （5） ①损耗率=（11.4×0.4+23.75×0.6）/120×100%=15.68% （1分）
    成新率=1—15.68%=84.32% （1分）
    ②工业厂房评估价值=120×84.32%=101.18（万元） （2分）

  • 第5题：

    某工业厂房总建筑面积为1000㎡，重置单价未1200元/㎡，耐用年限为40年，已使用了4年；该厂房建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为50年。厂房结构、装及水暖电等配套设备各部分的残值率均为5%。


    1 、试计算该厂房的重置价值。
    2 、计算该厂房的损耗时，应采用的年限是多少？为什么？
    3 、试计算该厂房的平均年损耗额和损耗总额
    4 、综合问题3和问题4的计算结果，分别取权重0.4和0.6，试确定该厂房的加权平均损耗率和成新率，并根据加权平均成新率确定该厂房的评估价值。
    5 、经现场勘察鉴定，装修部分重置价值为20万元，平均耐用年限为8年；水、暖、电等配套设备的重置价值为30万元，平均耐用年限为15年。试分别计算该厂房的结构、装修和配套设备部分的损耗额以及损耗总额。


    答案：
    解析：
    1 、 重置价值=1000×1200=120（万元）
    2 、 40年。因为建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限结束。
    3 、 平均年损耗额=120×（1-5%）/40=2.85（万元/年）损耗总额=2.85×4=11.4（万元）
    4 、 损耗率=（11.4×0.4+23.75×0.6）/120×100%=15.68%成新率=1-15.68%=84.32%工业厂房评估价值=120×84.32%=101.18万元
    5 、 结构部分损耗额=（120-20-30）×（1-5%）/40×4=6.65万元装修部分损耗额=20×（1-5%）/8×4=9.5万元设备部分损耗额=30×（1-5%）/15×4=7.6万元损耗总额=6.65+9.5+7.6=23.75万元

  • 第6题：

    建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按（　　）计算损耗。


    A．建筑物耐用年限
    B．建筑物使用年限
    C．补办土地使用权出让手续到建筑物耐用年限之间的年限
    D．土地使用权年限


    答案：A
    解析：

  • 第7题：


    某建筑物的重置价格为200万元，经济耐用年限为50年，已使用年限为10年。根据评估人员推测，主体结构修复费用为15万元，装修的重置价格为60万元，耐用年限为8年，已使用2年；设备的重置价格为60万元，耐用年限为15年，已使用10年，残值为零。


    问：


    (1)各部位的损耗率；


    (2)房屋的成新率。




    答案：
    解析：

    解：


    (1)各部位的损耗率：主体部位的损耗率=修复费用/重置价值*100%=15/（200-60-60）*100%=18.75%装修部位的损耗率=已使用年限/经济耐用年限*100%=2/8*100%=25%设备部位的损耗率=10/15*100%=66.67%


    (2)房屋的成新率：主体部位造价占房屋重置成本的百分比=80/200*100%=40%装修部位造价占房屋重置成本的百分比=60/200*100%=30%设备部位造价占房屋重置成本的百分比=60/200*100%=30%房屋成新率=1-(40%*18.75%+30%*25%+30%*66.67%)=65%


  • 第8题：


    某房屋耐用年限为50年，现已使用7年，建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为40年。经现场勘察鉴定，房屋结构、装修、设备部分损耗得分分别为12%、15%、15%。三部分评分修正系数取定为0.8、0.1、0.1。


    问：


    (1)用使用年限法计算损耗率；


    (2)按打分法（观察法）计算损耗率；


    (3)计算综合损耗率（年限法权重40%，打分法60%）。




    答案：
    解析：

    解


    (1)按使用年限法计算损耗率：损耗率=已使用年限/（已使用年限+剩余使用年限）*100%=7/[7+(40-5)]*100%=16.67%


    (2)按打分法计算损耗率：损耗率=结构部分合计得分*G+装修部分合计得分*S+设备部分合计得分*B=12%*0.8+15%*0.1+15%*0.1=12.6%


    (3)综合计算损耗率：损耗率=使用年限法损耗率*A1+观察法损耗率*A2=16.67%*40%+12.6%*60%=14.22%


  • 第9题：

    某工业厂房总建筑面积为1 000m2，重置单价为1 200元/m2，耐用年限为40年，已使用了4年；该厂房建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为50年。厂房结构、装修及水暖电等配套设备各部分的残值率均为5%。
    要求：
    1.试计算该厂房的重置价值。
    2.计算该厂房的损耗时，应采用的年限是多少？为什么？
    3.试计算该厂房的平均年损耗额和损耗总额。
    4.经现场勘察鉴定，装修部分重置价值为20万元，平均耐用年限为8年；水、暖、电等 配套设备的重置价值为30万元，平均耐用年限为15年。试分别计算该厂房的结构、装修和配套设备部分的损耗额以及损耗总额。
    5.综合问题3和问题4的计算结果，分别取权重0.4和0.6,试确定该厂房的加权平均损耗率和成新率，并根据加权平均成新率确定该厂房的评估价值。


    答案：
    解析：
    1.重置价值=1 000 x 1 200 = 120 （万元）
    2. 40 年。
    因为建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限结束。
    3.平均年损耗额=120 x (1－5%) /40 =2.85 （万元/年）
    损耗总额=2.85 x4 =11.4 （万元）
    4.结构部分损耗额=(120－20－30) x (1－5%) /40 x4 =6.65 （万元.）
    装修部分损耗额=20 x (1－5%) /8x4=9. 5 （万元）
    设备部分损耗额=30x (1－5% ) /15 x4 =7.6 （万元）
    损耗总额=6. 65 +9. 5 +7. 6 =23. 75 （万元）
    5.①损耗率=(11.4 x0.4 +23. 75 x0. 6) /120 x 100% = 15. 68%
    成新率=1－15. 68% =84. 32%
    ②工业厂房评估价值= 120 x84. 32% =101.18 （万元）

  • 第10题：




    某工业厂房总建筑面积为1000m2，重置单价为1200元/m2，耐用年限为40年，已使用了4年;该厂房建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为50年。厂房结构、装修及水暖电等配套设备各部分的残值率均为5%。


    要求：


    1.试计算该厂房的重置价值。


    2.计算该厂房的损耗时，应采用的年限是多少?为什么?


    3.试计算该厂房的平均年损耗额和损耗总额。


    4.经现场勘察鉴定，装修部分重置价值为20万元，平均耐用年限为8年;水、暖、电等配套设备的重置价值为30万元，平均耐用年限为15年。试分别计算该厂房的结构、装修和配套设备部分的损耗额以及损耗总额。


    5.综合问题3和问题4的计算结果，分别取权重0.4和0.6，试确定该厂房的加权平均损耗率和成新率，并根据加权平均成新率确定该厂房的评估价值。




    答案：
    解析：

    1.重置价值=1000×1200=120(万元)


    2.40年。


    因为建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限结束。


    3.平均年损耗额=120×(1-5%)/40=2.85(万元/年)


    损耗总额=2.85×4=11.4(万元)


    4.结构部分损耗额=(120-20-30)×(1-5%)/40×4=6.65(万元)


    装修部分损耗额=20×(1-5%)/8×4=9.5(万元)


    设备部分损耗额=30×(1-5%)/15×4=7.6(万元)


    损耗总额=6.65+9.5+7.6=23.75(万元)


    5.①损耗率=(11.4×0.4+23.75×0.6)/120×100%=15.68%


    成新率=1-15.68%=84.32%


    ②工业厂房评估价值=120×84.32%=101.18(万元)




  • 第11题：


    某建筑物的重置价格为200万元，经济耐用年限为50年，已使用年限为10年。根据评估人员推测，主体结构修复费用为15万元，装修的重置价格为60万元，耐用年限为8年，已使用2年;设备的重置价格为60万元，耐用年限为15年，已使用10年，残值为零。计算各部位的损耗率和房屋的成新率。




    答案：
    解析：

    各部位的损耗率：


    主体部位的损耗率=修复费用/重置价值×100%=15/(200-60-60)×100%=18.75%


    装修部位的损耗率=已使用年限/经济耐用年限×100%=2/8×100%=25%


    设备部位的损耗率=10/15×100%=66.67%





  • 第12题：

    单选题
    甲公司以出让方式按法定最高年限取得某商场土地使用权，2年后建成开业，则开业时商场的土地使用权的剩余使用年限为（）年。
    A

    40

    B

    38

    C

    50

    D

    48


    正确答案： C
    解析：

  • 第13题：

    某房屋耐用年限为50年，现已使用7年，建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为40年。经现场勘察鉴定，房屋结构、装修、设备部分损耗得分分别为12%、15%、15%。三部分评分修正系数取定为0.8、0.1、0.1。 要求： (1)用使用年限法计算损耗率； (2)按打分法计算损耗率； (3)计算综合损耗率(年限法权重40%，打分法60%)。


    正确答案：
    (1)按使用年限法计算损耗率：损耗率=已使用年限/(已使用年限+剩余使用年限)×100%=7/[7+(40－5)]×100%=16.67%
    (2)按打分法计算损耗率：损耗率=结构部分合计得分X G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B=12%×0.8+15%×0.1+15%×0.1=12.6%
    (3)综合计算损耗率：损耗率=使用年限法损耗率×A1+观察法损耗率×A2=16.67%×40%+12.6%×60%=14.22%

  • 第14题：

    某建筑物的重置价格为200万元，经济耐用年限为50年，已使用年限为10年。根据评估人员推测，主体结构修复费用为15万元，装修的重置价格为60万元，耐用年限为8年，已使用2年；设备的重置价格为60万元，耐用年限为15年，已使用10年，残值为零。

    要求：

    (1)各部位的损耗率；

    (2)房屋的成新率。


    正确答案：
    (1)各部位的损耗率：
    主体部位的损耗率=修复费用/重置价值×100%=15/(200－60－60)×100%=18.75%
    装修部位的损耗率=已使用年限/经济耐用年限×100%=2/8×100%=25%
    设备部位的损耗率=10/15×100%=66.67%
    (2)房屋的成新率：
    主体部位造价占房屋重置成本的百分比=80/200×100%=40%
    装修部位造价占房屋重置成本的百分比=60/200×100%=30%
    设备部位造价占房屋重置成本的百分比=60/200×100%=30%
    房屋成新率=1－(40%×18.75%+30%×25%+30%×66.67%)=65%

  • 第15题：



    某房屋耐用年限为50年，现已使用7年，建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为40年。经现场勘察鉴定，房屋结构、装修、设备部分损耗得分分别为12%、15%和15%。三部分评分修正系数分别取定为0.8、0.1和0.1。


    要求：


    1.用使用年限法计算损耗率。


    2.按打分法计算损耗率。


    3.计算综合损耗率(年限法权重40%，打分法60%)。




    答案：
    解析：

    1.按使用年限法计算损耗率：


    损耗率=已使用年限/(已使用年限+剩余使用年限)×100%=7/[7+(40-5)]×100%=16.67%


    2.按打分法计算损耗率：


    损耗率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B=12%×0.8+15%×0.1+15%×0.1=12.6%


    3.综合计算损耗率：


    损耗率=使用年限法损耗率×A1+观察法损耗率×A2=16.67%×40%+12.6%×60%=14.22%




  • 第16题：

    某建筑物的重置价格为200万元，经济耐用年限为50年，已使用年限为10年。根据评估人员推测，主体结构修复费用为15万元，装修的重置价格为60万元，耐用年限为8年，已使用2年；设备的重置价格为60万元，耐用年限为15年，已使用10年，残值为零。要求：计算各部位的损耗率。


    答案：
    解析：
    (1)各部位的损耗率：
    主体部位的损耗率＝修复费用/重置价值×100%＝15/(200－60－60)×100%＝18．75%
    装修部位的损耗率＝已使用年限/经济耐用年限×100%＝2/8×100%＝25%
    设备部位的损耗率＝10/15×100%＝66．67%
    (2)房屋的成新率：
    主体部位造价占房屋重置成本的百分比＝80/200×100%＝40%
    装修部位造价占房屋重置成本的百分比＝60/200×100%＝30%
    设备部位造价占房屋重置成本的百分比＝60/200×100%＝30%
    房屋成新率＝1－(40%×18．75%＋30%×25%＋30%×66．67%)＝65%

  • 第17题：


    某待估钢筋混凝土工程项目重置全价为3000万元，耐用年限为40年，已使用了4年；工程建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为50年。项目各组成部分残值率均为5%。经现场勘察鉴定，该建筑房屋结构部分良好，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修部分重置价值为240万元，平均寿命为8年；设备的更新改造修复费用为150万元。


    问题：


    (1)现场勘察钢筋混凝土结构的房屋时，地基基础、承重构件及楼地面的勘察要点分别是什么？


    (2)分别应用使用年限法和现场勘查法计算待估项目的成新率；


    (3)假定使用年限法权重40%，现场勘查法权重60%，按综合法计算待估项目的平均成新率和待估项目的评估价值；（涉及金额的，以万元为单位；计算结果保留2位小数。）




    答案：
    解析：

    (1)地基基础：观察有无不均匀沉降，对上部结构是否产生影响。


    (2)承重构件：观察有无裂缝，混凝土是否剥落，是否露筋锈蚀。楼地面：观察整体面层是否有裂缝、空鼓、起砂，硬木楼地面是否有腐朽、翘裂、松动、油漆老化现象。


    (3)年限法成新率=1-4(1-5%)/40*100%=90.5%门窗部分损耗=10（万元）装修部分损耗=(1-5%)*4/8*240=114（万元）设备部分损耗=150（万元）损耗总额=10+114+150=274（万元）查法成新率=1-274/3000*100%=91.33%


    (4)平均成新率=90.5%*40%+91.33%*60%=91%评估价值=3000*91%=2730（万元）


  • 第18题：

    某建筑物的重置价格为200万元，经济耐用年限为50年，已使用年限为10年。根据评估人员推测，主体结构修复费用为15万元，装修的重置价格为60万元，耐用年限为8年，已使用2年；设备的重置价格为60万元，耐用年限为15年，已使用10年，残值为零。
    要求：
    1.计算各部位的损耗率。
    2.计算房屋的成新率。


    答案：
    解析：
    1.各部位的损耗率：
    主体部位的损耗率=修复费用/重置价值x 100% =15/（200 - 60 - 60） x 100% =18.75%
    装修部位的损耗率=已使用年限/经济耐用年限x 100% = 2/8 X 100% =25%
    设备部位的损耗率=10/15 X 100% =66.67%
    2.房屋的成新率：
    主体部位造价占房屋重置成本的百分比=80/200 X 100% =40%
    装修部位造价占房屋重置成本的百分比=60/200 X 100% =30%
    设备部位造价占房屋重置成本的百分比=60/200 X 100% =30%
    房屋成新率=1- （40% X 18.75% +30% X25% +30% X66. 67%） =65%

  • 第19题：

    某房屋耐用年限为50年，现已使用6年，建成2年后才补办好土地使用权手续，确定的土地使用权年限为40年。经现场勘察鉴定，房屋结构、装修、设备部分损耗率得分分别为10%、12%、13%.三部分评分修正系数取定为0.8、0.1、0.1.问题：
    1. 按使用年限法计算损耗率;
    2. 按打分法计算损耗率;
    3. 取使用年限法权重0.4，打分法权重0.6，按综合法计算损耗率。


    答案：
    解析：
    1. 按使用年限法计算
    　　损耗率=已使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)=6÷(2+40)=14.29%
    2. 按打分法计算
    　　损耗率=10%×0.8+12%×0.1+13%×0.1=10.50%
    3. 综合损耗率=0.4×14.29%+0.6×10.50%=12.02%

  • 第20题：

    某砖混结构房屋耐用年限为40年，已使用4年，建成2年后才补办完土地使用权手续。确定的土地使用权年限为30年，经评估人员现场勘察鉴定，房屋结构、装修、设备部分损耗得分分别为20％、15％、17％，三部分评分修正系数可定为0.6、0.2、0.2。求：
    1 、按使用年限法计算损耗率。
    2 、按观察法计算损耗率。
    3 、按综合法计算损耗率（年限法权重55％，观察法权重45％）。
    4 、在现场查勘过程中，对于砖混结构的地基基础和承重构件部分应重点注意的内容包括什么？


    答案：
    解析：
    2 、
    按观察法计算损耗率
    损耗率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分得分×B
    =20%×0.6+15%×0.2+17%×0.2=18.4%
    【解析】

    3 、
    按综合法计算损耗率
    损耗率=使用年限损耗率×A1+观察法损耗率×A2
    =55%×12.5%+18.4%×45%=15.16%
    【解析】

    4 、
    地基基础：观察有无不均匀沉降，对上部结构是否产生影响。
    承重构件：观察墙、柱、梁是否完好，屋架各部件、节点是否完好。
    【解析】

  • 第21题：


    某企业有1座钢结构工业厂房和1栋钢筋混凝土结构办公楼。厂房建筑物重置价为3000万元，耐用年限为50年，已使用4年，残值率为5%。评估人员采用观察法确定该厂房主体结构、装修和设备部分的损耗率分别为1%、30%和35%，相应的评分修正系数分别为0.75、0.10和0.15。办公楼也已使用4年。经现场查勘，办公楼主体结构部分良好，门窗修复费用为10万元；室内装修重置价为480万元，平均寿命为8年，不考虑残值率；设备更新改造费用为150万元。


    要求：


    (1)说明钢结构构件损伤检测的内容。


    (2)分别应用使用年限法和观察法计算厂房建筑物的成新率。


    (3)假定使用年限法权重40%，观察法权重60%，按综合法计算厂房建筑物的成新率和评估价值。


    (4)根据办公楼室内装修重置价、门窗修复费用和设备更新改造费用，计算室内装修部分的损耗及主体结构以外的损耗总额。（涉及金额的，以万元为单位，计算结果保留2位小数）




    答案：
    解析：

    (1)钢结构构件损伤检测的内容：构件平整度、构件表面缺陷、连接、钢材锈蚀、防火涂层厚度。


    (2)年限法成新率=1-4(1-5%)/50*100%=92.4%观察法成新率=[1-(1%*0.75+30%*0.1+35%*0.15)]*100%)=91%


    (3)综合法成新率=92.4%*40%+91%*60%=91.56%评估价值=3000*91.56%=2746.8（万元）


    (4)室内装修部分损耗=480*4/8=240（万元）门窗部分损耗=10（万元）设备部分损耗=150（万元）损耗总额=10+240+150=400（万元）


  • 第22题：

    建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按()计算损耗。

    A:建筑物耐用年限
    B:建筑物使用年限
    C:补办土地使用权出让手续到建筑物耐用年限之间的年限
    D:土地使用权年限

    答案：A
    解析：

  • 第23题：

    某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（　）。

    • A、按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
    • B、按建筑物耐用年限计算
    • C、按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
    • D、按建筑物已使用年限计算

    正确答案:A

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