某县城房地产开发公司专门从事普通标准住宅商品房开发。2011年11月2日，该公司出售普通标准住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金3000万元，房地产开发成本7800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息（不能按收入项目准确分摊）。当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为10％。企业营销部门在制定售房方案时，拟定了两个方案，方案一：销售价格为平均售价2000元／平方米；方案二：销售价格为平均售价1978元／平方米。（假定上述方案转让过程中均要涉及营业税及附

（1）计算两个方案应纳的土地增值税。
方案一：
计算扣除项目：
①取得土地使用权所支付的金额：3000万元
②房地产开发成本：7800万元
③房地产开发费用＝（3000＋7800）×10%＝1080（万元）
④税金：
销售收入＝91000×2000÷10000＝18200（万元）
营业税＝18200×5%＝910（万元）
城建税及教育费附加＝910×（5%＋3%）＝72.8（万元）
印花税＝18200×0.05％＝9.1（万元）
土地增值税中可以扣除的税金＝910＋72.8＝982.8（万元）
⑤加计扣除＝（3000＋7800）×20%＝2160（万元）
扣除项目金额合计＝3000＋7800＋1080＋982.8＋2160＝15022.8（万元）
增值额＝18200－15022.8＝3177.2（万元）
增值率＝3177.2÷15022.8＝21.15%50％，适用税率30％。
土地增值税税额＝3177.2×30%＝953.16（万元）
方案二：
计算扣除项目：
①取得土地使用权所支付的金额：3000万元
②房地产开发成本：7800万元
③房地产开发费用＝（3000＋7800）×10%＝1080（万元）
④与转让房地产有关的税金：
销售收入＝91000×1978÷10000＝17999.8（万元）
营业税＝17999.8×5%＝899.99（万元）
城建税及教育费附加＝899.99×（5%＋3％）＝72（万元）
印花税＝17999.8×0.05％＝9（万元）
土地增值税中可以扣除的税金＝899.99＋72＝971.99（万元）
⑤加计扣除＝（3000＋7800）×20%＝2160（万元）
扣除项目金额合计＝3000＋7800＋1080＋971.99＋2160＝15011.99（万元）
增值额＝17999.8－15011.99＝2987.81（万元）
增值率＝2987.81÷15011.99＝19.9%
根据土地增值税税收优惠规定：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，所以，第二种方案不缴纳土地增值税。
（2）比较分析对房地产公司更为有利的方案，并计算两个方案实现的所得税税前利润差额。
①方案一：所得税税前利润＝18200－（3000＋7800＋1000＋982.8＋9.1＋953.16）＝4454.94（万元）
方案二：所得税税前利润＝17999.8－（3000＋7800＋1000＋971.99＋9）＝5218.81（万元）
方案二虽然降低了售价，但是由于不需要缴纳土地增值税，使得税前利润较方案一高，所以，对房地产公司更为有利的是方案二。
②两种方案在所得税税前利润差额＝5218.81－4454.94＝763.87（万元）

【英文答案】
计算两个方案应纳的土地增值税。
Calculate land value incremental tax payable for 2 schemes respectively.
方案一：
Scheme 1:
计算扣除项目：
Calculate deductions:
①取得土地使用权所支付的金额：3000万元
Amount paid for obtaining the land-use right 30000000 Yuan
②房地产开发成本：7800万元
Real estate development cost 78000000 Yuan
③房地产开发费用＝（3000＋7800）×10%＝1080（万元）
Real estate development expense = （3000＋7800）×10%＝1080 (10 thousand Yuan)
④税金：
Tax
销售收入＝91000×2000÷10000＝18200（万元）
Sales revenue = 91000×2000÷10000＝18200 (10 thousand Yuan)
营业税＝18200×5%＝910（万元）
Business tax = 18200×5%＝910 ( 10 thousand Yuan)
城建税及教育费附加＝910×（5%＋3%）＝72.8（万元）
Urban construction tax and education surcharge = 910×（5%＋3%）＝72.8 (10 thousand Yuan)
印花税＝18200×0.05％＝9.1（万元）
Stamp duty = 18200×0.05％＝9.1 (10 thousand Yuan)
土地增值税中可以扣除的税金＝910＋72.8＝982.8（万元）
The deductible amount of land value incremental tax = 910＋72.8＝982.8 (10 thousand Yuan)
⑤加计扣除＝（3000＋7800）×20%＝2160（万元）
Additional deductions =（3000＋7800）×20%＝2160 (10 thousand Yuan)
扣除项目金额合计＝3000＋7800＋1080＋982.8＋2160＝15022.8（万元）
Total additional deductions = 3000＋7800＋1080＋982.8＋2160＝15022.8 (10 thousand Yuan)
增值额＝18200－15022.8＝3177.2（万元）
Incremental amount = 18200－15022.8＝3177.2 (10 thousand Yuan)
增值率＝3177.2÷15022.8＝21.15%50％，适用税率30％。
Incremental rate = 3177.2÷15022.8＝21.15%50％, 30% is applied.
土地增值税税额＝3177.2×30%＝953.16（万元）（4分）
The amount of land value incremental tax = 3177.2×30%＝953.16 (10 thousand Yuan)
方案二：
Scheme 2:
计算扣除项目：
Calculate deductions:
①取得土地使用权所支付的金额：3000万元
Amount paid for obtaining the land-use right 30000000 Yuan
②房地产开发成本：7800万元
Real estate development cost 78000000 Yuan
③房地产开发费用＝（3000＋7800）×10%＝1080（万元）
Real estate development expense = （3000＋7800）×10%＝1080 (10 thousand Yuan)
④与转让房地产有关的税金：
Tax related to the real estate ownership transfer:
销售收入＝91000×1978÷10000＝17999.8（万元）
Sales revenue = 91000×1978÷10000＝17999.8 (10 thousand Yuan)
营业税＝17999.8×5%＝899.99（万元）
Business tax = 17999.8×5%＝899.99 (10 thousand Yuan)
城建税及教育费附加＝899.99×（5%＋3％）＝72（万元）
Urban construction tax and education surcharge =899.99×（5%＋3％）＝72 (10 thousand Yuan)
印花税＝17999.8×0.05％＝9（万元）
Stamp duty = 17999.8×0.05％＝9 (10 thousand Yuan)
土地增值税中可以扣除的税金＝899.99＋72＝971.99（万元）
The deductible amount of land value incremental tax = 899.99＋72＝971.99 (10 thousand Yuan )
⑤加计扣除＝（3000＋7800）×20%＝2160（万元）
Additional deductions = （3000＋7800）×20%＝2160 (10 thousand Yuan)
扣除项目金额合计＝3000＋7800＋1080＋971.99＋2160＝15011.99（万元）
Total Additional deductions =3000＋7800＋1080＋971.99＋2160＝15011.99 (10 thousand Yuan)
增值额＝17999.8－15011.99＝2987.81（万元）
Incremental amount = 17999.8－15011.99＝2987.81 (10 thousand Yuan)
增值率＝2987.81÷15011.99＝19.9%
Incremental rate = 2987.81÷15011.99＝19.9%
根据土地增值税税收优惠规定：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，所以，第二种方案不缴纳土地增值税。（4分）
According to tax benefit policy on land value incremental tax, the tax is exempted if the value added tax liable for building ordinary residential properties is no more than the 20% total deductibles. Therefore, land value incremental tax is exempted in scheme 2.

比较分析对房地产公司更为有利的方案，并计算两个方案实现的所得税税前利润差额。
Compare which scheme is more favorable by the real estate company, and calculate the profit difference before tax between 2 schemes.
①方案一：所得税税前利润＝18200－（3000＋7800＋1000＋982.8＋9.1＋953.16）＝4454.94（万元）（2分）
Scheme 1: profit before income tax = 18200－（3000＋7800＋1000＋982.8＋9.1＋953.16）＝4454.94 (10 thousand Yuan)
方案二：所得税税前利润＝17999.8－（3000＋7800＋1000＋971.99＋9）＝5218.81（万元）

Scheme 2 : profit before income tax = 17999.8－（3000＋7800＋1000＋971.99＋9）＝5218.81
方案二虽然降低了售价，但是由于不需要缴纳土地增值税，使得税前利润较方案一高，所以，对房地产公司更为有利的是方案二。
Although the sale price in scheme 2 is lowered, the land value incremental tax is exempted, leading a higher profit before tax than scheme 1. Therefore, scheme 2 is more favorable to real estate company.
②两种方案在所得税税前利润差额＝5218.81－4454.94＝763.87（万元）

profit difference before tax between 2 schemes = 5218.81－4454.94＝763.87 (10 thousand Yuan)