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题目
请教:2010年房地产估价师考试《案例与分析》考前押密试卷(2)第1大题第14小题如何解答?

【题目描述】

第 14 题有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日起计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请问根据上述资料你能否决定购买?为什么?(2002年试题)

 

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    正确答案：　X

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    第 10 题保险公司进行证券投资主要考虑（　）。

     


    正确答案：A

    答案分析：

    保险公司进行证券投资时主要考虑的因素是收益稳健、本金安全。

    保险公司投资的目的就是为了为了在保本的基础上博取一定的收益率
    收益稳健 本金安全

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    第 1 题（　　）是正确的。

     


    正确答案：C

  • 第4题：

    有一临街商铺要转让，建筑面积为500m2，土地使用年限为40年，自2003年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2004年10月13日计。当地类似商业房地产的平均年租金为70万元，租赁的综合税率为租金收入的10％(不含所得税)，现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10％。请回答：根据上述资料你能否决定购买，为什么?(估价时点为2005年10月13日)


    正确答案：

  • 第5题：

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    正确答案：C

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    根据材料，回答第 71～75 题：

    第 71 题该宗地于2007年11月1日的土地单位面积价格为（　　）元/m2。

     


    正确答案：B

     

  • 第9题：

    有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日起计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%，请问根据上述资料你能否决定购买？为什么？


    正确答案：

    不能决定购买。

    原因是：
    (1)现租约期满后的客观租金水平不知道，故还需了解租金变化趋势；
    (2)租约期满后的客观出租率不清楚，还需调查掌握；
    (3)出租经营成本的水平不清楚，还需调查掌握。

  • 第10题：

    有一临街商铺要转让，建筑面积500 m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日起计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请问根据上述资料你能否决定购买？为什么？


    答案：
    解析：
    不能决定购买该临街商铺。原因是：
    (1)现租约期满后的客观租金水平不知道，故还需了解租金变化趋势；
    (2）租约期满后的客观出租率不清楚，还需调查掌握；
    (3)出租经营成本的水平不清楚，还需调査掌握。

  • 第11题：

    某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（　）万元。

    A.521
    B.533
    C.695
    D.711

    答案：A
    解析：
    本题考查的是净收益测算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72（万元）；运营费用=72×25%=18（万元）；净收益=72-18=54（万元）；



    （万元）。

  • 第12题：

    单选题
    张某购买一商铺用于出租经营，在商铺购买中，银行提供了贷款额20万元、贷款期限10年、年贷款利率7%、按年等额还本付息的抵押贷款。该商铺潜在年毛租金收入为5.5万元，空置与租金损失为潜在毛租金收入的10%，运营费用为实际租金收入的30%，该项目的偿债备付率为(  )。（2013年试题）
    A

    1.16

    B

    1.22

    C

    1.74

    D

    1.93


    正确答案： B
    解析：

  • 第13题：

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    第 46 题某公司销售利润率为0．33，资产周转率为0．79，杠杆比率为1．32，则该公司的净资产收益率为（　）。

     


    正确答案：A

    答案分析：

    净资产收益率＝销售净利率X资产周转率X杠杆比率
    0.39X0.72X1.21=0.34
    净资产收益率＝销售净利率X资产周转率X杠杆比率0.39X0.72X1.21=0.34
    本题所需理解的是：资产周转率通常被定义为销售收入与平均资产总额之比。
    则：周转率=收入/资产   即 0.33/资产=0.79-------资产=0.33/0.79
    净资产收益率=收益/净资产=0.33ｘ0.79=0.26
    因题中涉及杠杆比率，则需乘以1.32得出答案0.34
    请加深理解杠杆比率
    净资产收益率（净值报酬率、权益报酬率、权益净利率）=净利润/平均净资产*100%＝资产净利率*权益乘数＝销售净利率*资产周转率*权益乘数=0.33*0.79*1.32=0.344124，约等于0.34
    净资产收益率＝销售净利率X资产周转率X杠杆比率0.39X0.72X1.21=0.34所以答案选择A

  • 第14题：

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    第 27 题某贴息债券面值为100元，3月1日的贴现价格为98．5元，5月1日到期，采取单利计算，则到期收益率为（　）。

     


    正确答案：A
    答案分析：
    具体步骤如下：
    98.5=100（1+y/365*62）
    求解y=9%
    （其中债券62为买入至到期的天数）
    单利是YTM=100/98.5-1=1.5228%

    顺带说一下复利YTM=Ln（100/98.5）=1.51136%
     

  • 第15题：

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    正确答案：BC

  • 第16题：

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    第 60 题国外证券市场一般以（　　）作为回购交易的报价方式。

     


    正确答案：A

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    第 8 题（　）不属于交易费用。

     


    正确答案：B

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    【题目描述】

    第 97 题按照A房地产开发公司该大型商场建设期间的计划投资额，该大型商场建设期间涨价预备费是（　　）万元。

     


    正确答案：C

  • 第19题：

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    第 35 题 租赁公司出租设备，该设备价格为68万元，租期为5年，折现率为12%，附加率为4%，按年末支付方式计算租金为（　　）万元。

    A．16.84

    B．18.86

    C．16.48             

    D．18.46

     


    正确答案：C

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    第 98 题D地块的单位面积地价为（　　）元/㎡。

     

     


    正确答案：C

  • 第21题：

    (一)估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。请问:

    1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?
    2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?


    答案：
    解析：
    1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?
    [答案]有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入;租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入;本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。


    2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?
    [答案]对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面:
    (1)租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费;计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计;此外还包括租约中有无免租期租赁期限长短?与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。
    (2)租金的支付方式问题，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限-次性支付等，比较法估价时，应详细了解可比实例的租金支付方式。

  • 第22题：

    某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/m2，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（　）万元。

    A. 521
    B. 533
    C. 695
    D. 711

    答案：A
    解析：
    本题考查的是收益法。实际租金收益低于市场类似租金收益，应该采取客观收益。年净收益＝500×120×12×（1－25%）＝54（万元），收益现值p=a/r[1-1/（1+r）n]=＝54/0.1×[1－1/（1＋0.1）35]＝520.78（万元）。

  • 第23题：

    某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为多少万元。


    正确答案: 521万元

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