乙物业服务企业的做法是否妥当?如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉?

某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务企业承担前期物业服务。业主于2006年8月开始入住，2008年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2008年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2008年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业服务企业收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业服务资料，拒不配合物业交接查验。

2009年8月15日，顶层的16户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。

请分析后回答以下问题：

1.上述16户业主提出的修复请求是否合理?是否应由乙物业服务企业负责无偿修复?

2.乙物业服务企业的做法是否妥当?如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉?

3.该小区的前期物业服务合同何时终止?

4.甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立?请说明理由。

5.在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验?

某小区业主买气需用燃气卡购买，某日，业主黄某到物业服务企业购买天然气。因黄某长期不交纳物业服务费，物业服务企业拒绝向这名业主出售天然气，双方发生了争执。在争执中，业主损坏了物业服务企业的办公用品。物业服务企业最终也没有卖给业主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物品。

问题：

1．物业服务企业的做法是否妥当？为什么？

2．物业服务企业应该如何妥善解决上述问题？

1、物业服务企业的做法是不妥当的，具体分析如下：

(1)业主不交物业服务费的问题与其到物业服务企业购买燃气的行为属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。

(2)物业服务企业拒绝向业主黄某出售燃气的做法是没有法律依据的，是错误的，应向业主承认错误，并赔礼道歉。

(3)物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。因双方之间的其他矛盾，物业服务企业未给业主购买燃气提供服务，致使矛盾激化，物业服务企业是有责任的。

2、物业服务企业应该采取如下办法妥善解决问题：

(1)根据物业服务企业与业主之间的约定，业主购买燃气，应当到物业服务企业购买，物业服务企业应该按照约定向业主出售燃气。

(2)如果物业服务企业要追究业主损坏自己办公用品的责任，要求其赔偿损失，则必须保留足够的证据。若没有证据能证明自己有财产损失，则不能向业主提出索赔要求。

(3)物业服务企业要向业主追讨拖欠的物业服务费，则需另行起诉。在正式起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。

(4)为了起诉欠费的业主，物业服务企业应为诉讼准备充足的证据，包括物业服务合同、收费依据和对方欠费的证据等。物业服务企业作为原告应当向人民法院起诉。

某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于 2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并 按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接査验。
2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。
1.上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？
2.乙物业管理公司的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？
3.该小区的前期物业服务合同何时终止？
4.甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。
5.在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接査验的情况下，乙物业管理公司 应如何进行物业承接查验？

如果业主反复地电话投诉、书信投诉、拒交物业服务费等，将影响物业服务企业的正常工作，甚至会影响企业的( )。

A:营业水平
B:品牌声誉
C:收益利润
D:质量水平

某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。

2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。[2006年真题]

问题：

1．上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？

2．乙物业管理公司的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？

3．该小区的前期物业服务合同何时终止？

4．甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。

5．在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？

1、(1)上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限。

(2)上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责。

2、(1)乙物业管理公司的做法不妥当。

(2)该公司应勘察现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修。

同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告知建设单位），积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。

3、该小区的前期物业服务合同终止的时间为：2005年8月1日（零时）。

4、(1)拒绝移交的理由不成立。

(2)理由：业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业服务企业诉讼等其它途经解决。

5、(1)乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录；尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作。

(2)自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案。

(3)乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。