某商务大厦由A公司所建设，其物业管理工作由B物业服务企业负责。由于B是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即A公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，A物业服务企业的接收人员在粗略看过机房后，便在“一切正常”的字样下签了名。夏季即将来临，在进行空调运行准备过程中发现，前物业服务企业对机组的维护保养工作做得
题目
某商务大厦由A公司所建设，其物业管理工作由B物业服务企业负责。由于B是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即A公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，A物业服务企业的接收人员在粗略看过机房后，便在“一切正常”的字样下签了名。夏季即将来临，在进行空调运行准备过程中发现，前物业服务企业对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。B物业服务企业要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而A公司则认为B物业服务企业在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时B物业服务企业拿着有A公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录，向A公司提出了法律交涉。
问题：
1．上述情况属于物业承接查验的哪种类型？并说明物业承接查验两种类型的区别。
2．该类的物业查验的基本内容包括什么？
3．A公司在这场移交工作中存在什么问题？
4．如何避免上述移交工作中存在的问题？
1、(1)物业承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型。前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交的过程中。因此，上述情况属于物业管理机构更迭时的承接查验。
(2)两种承接查验的区别主要表现在以下两点：
①移交的主体不同：新建物业承接查验移交的主体是建设单位；物业管理机构更迭的承接查验移交的主体是业主委员会及原物业服务企业。
②机构更迭时新的物业服务企业接管的前提是物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同。
2、物业管理机构更迭时的承接查验包括以下四个方面：
(1)物业资料
除承接查验新建物业的相关资料外，还要对原管理机构在管理过程中产生的重要质量记录进行检查。
(2)物业共用部位、共用设施设备及管理现状
①建筑结构及装饰装修工程的状况；
②供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备；
③保安监控、对讲门禁设施；
④清洁卫生设施；
⑤绿化及设施；
⑥停车场、门岗、道闸设施；
⑦室外道路、雨污水井等排水设施；
⑧公共活动场所及娱乐设施；
⑨其他需了解查验的设施、设备。
(3)各项费用与收支情况
包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。
(4)其他内容
①物业管理用房；
②产权属全体业主所有的设备、工具、材料；
③与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。
3、在物业管理机构更迭的移交工作中，各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周到，以利交接和今后工作的开展。从案情介绍我们知道，A公司在物业管理方面没有足够的经验和能力，A公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行，如果当时不具备开机条件，则应标注存疑，待具备开机条件时再进行运行状况查验；而不能草率签字。
4、在这种情况下，A公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。特别是移交合同，对双方都十分重要，要谨慎签署。对遗留问题要签署“遗留问题备忘录”，这时的签字可能是“一字千金”的。
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参考答案和解析
更多“某商务大厦由A公司所建设，其物业管理工作由B物业服务企业负责。由于B是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即A公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，A物业服务企业的接收人员在粗略看过机房后，便”相关问题
-
第1题：
瑞祥住宅小区的物业管理由开发商所聘请的鸿运物业服务企业进行管理。业主入住后对该物业服务企业极为不满。在小区成立业主委员会后，经会议决定解聘该企业，但吉宁物业服务企业称其与开发商有委托合同，业主现在无权解聘该企业。为此，业主与物业服务企业争执不下。
问题：
瑞祥小区的业主委员会是否可以续聘或者改聘别的物业服务企业？为什么？
根据《物业管理条例》规定：在业主与业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限。但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的“物业服务合同”生效的，前期物业服务合同终止。
在物业管理过程中，物业服务企业的管理权来自于产权人的委托授权。在物业开发阶
段，产权是开发商的，因而这时只有开发商有权决定请哪一家物业服务企业参与开发和日后过渡期的管理。在业主人住后，由于产权的转移，物业管理的决定权也随之转移了，由业主的所有权派生出来的管理权或委托管理权自然也属于业主，因此，开发商委托的物业服务企业在完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就随即从开发商手上转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开发商聘用的物业服务企业的考察来决定是续聘还是改聘别的更好的物业服务企业。
答案：解析： -
第2题：
阳光花园业主委员会在选聘海天物业服务公司提供物业管理服务时，对该公司提交的物业服务合同进行了全面审查。
在阳光花园与海天物业服务公司签订的物业服务合同内容中，由物业服务企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布的商业服务属于（）的范畴。A.公共服务
B.特约服务
C.专项服务
D.经营服务答案：C解析：专项服务是物业服务企业面向广大业主和物业使用人，为满足其中一些业主和物业使用人的一定需要而提供的各项服务，其特点是物业服务企业事先设立服务项目，并公布服务内容、服务质量和收费标准，当业主和物业使用人需要这种服务时，可自行选择。 -
第3题：
某房地产开发公司拟选择一家物业服务企业，对其投资建设的某高档住宅区进行前期物业管理。
在前期物业管理阶段，物业服务企业从事的活动和提供的服务既包含物业正常使用期间所需要的常规服务内容，又包括( )。A.在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务
B.业主入住手续办理
C. 物业承接查验
D.物业装饰装修管理答案：B,C,D解析：在前期管理期间，物业服务企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业承接查验、业主入住、物业装饰装修管理、工程质量保修处理、物业管理项目机构的前期运作和前期沟通协调等前期管理内容。 -
第4题：
《北京市物业项目交接管理办法》的客体是（）
- A、物业共用部分
- B、建设单位
- C、物业管理相关资料
- D、全体业主
- E、物业服务企业
正确答案:A,C -
第5题：
凌晨三点，某住宅监控中心的物业服务企业人员在监控屏幕上发现一人打开二楼窗户进入本大厦。如果你是某物业管理公司的安全管理人员，负责所承担项目的安全管理工作。请说明安全防范管理服务包括哪些内容？治安防范的注意事项。
正确答案: 安全防范管理的工作主要包括出入管理；安防系统的使用、维护和管理；施工现场管理；配合政府开展社区管理。在治安防范过程中，应注意：
1）遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。
2）遇到违法犯罪分子正在进行盗窃等，应立即报警，协助公安机关制止。
3）管辖范围内公共区域如有精神病等特殊人员进入，应将其劝离管辖区，或通知其家属等将其领走。
4）辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问。
5）辖区内发生坠楼等意外事件，应立即通知急救单位及公安、家属、并保护好现场，做好辖区业户的安抚工作、等待急救单位及公安部门前来处理。 -
第6题：
在物业的接管验收时，交接物业的双方是（）。
- A、业主委员会和物业管理公司
- B、施工单位和开发建设单位
- C、房地产行政部门和物业管理企业
- D、开发建设单位和物业管理企业
正确答案:D -
第7题：
物业管理工作的移交必须在完成承接查验的前提下，在不同的主体之间进行。移交工作的情况可分为（）。
- A、由建设单位将新建物业移交给物业服务企业
- B、由物业服务企业将新建项目移交给建设单位
- C、在业主大会选聘新的物业服务企业并订立物业服务合同后，将物业移交给物业服务企业
- D、在业主大会选聘新的物业服务企业并订立物业服务合同后，由业主大会将物业移交给物业服务企业
- E、在物业服务企业与业主大会终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业服务企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业
正确答案:A,C,D,E -
第8题：
阳光花园业主委员会在选聘海天物业服务公司提供物业管理服务时，对该公司提交的物业服务合同进行了全面审查，在此过程中涉及了以下问题：在阳光花园与海天物业服务公司签订的物业服务合同内容中，由物业服务企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布的商业服务属于（）的范畴。
- A、公共服务
- B、专项服务
- C、特约服务
- D、经营服务
正确答案:B -
第9题：
多选题物业管理工作的移交必须在完成承接查验的前提下，在不同的主体之间进行。移交工作的情况可分为（）。A由建设单位将新建物业移交给物业服务企业
B由物业服务企业将新建项目移交给建设单位
C在业主大会选聘新的物业服务企业并订立物业服务合同后，将物业移交给物业服务企业
D在业主大会选聘新的物业服务企业并订立物业服务合同后，由业主大会将物业移交给物业服务企业
E在物业服务企业与业主大会终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业服务企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业
正确答案： C,E解析： 暂无解析 -
第10题：
单选题阳光花园业主委员会在选聘海天物业服务公司提供物业管理服务时，对该公司提交的物业服务合同进行了全面审查，在此过程中涉及了以下问题：在阳光花园与海天物业服务公司签订的物业服务合同内容中，由物业服务企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布的商业服务属于（）的范畴。A公共服务
B专项服务
C特约服务
D经营服务
正确答案： B解析： 暂无解析 -
第11题：
问答题案例四 某住宅小区，前期的物业服务由甲物业服务企业承担。业主于2012年5月开始入住， 2013年8月该小区召开首次业主大会，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议，选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2013年10月1日生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2013年10月1日以前办理好物业交接验收手续。 2014年7月，住在顶层的3户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复，乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责，并且不再受理业主有关这个问题的投诉。 【问题】 1．在办理新建物业承接验收手续时，物业服务企业应接收查验的物业资料有哪些？ 2．在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业实施承接查验必须满足的条件有哪些？ 3．物业管理机构更迭时，查验和移交的物业管理资料有哪些？ 4．物业管理机构更迭时管理工作移交的注意事项有哪些？正确答案： 1.在办理物业承接验收手续时,物业服务企业接收查验的资料包括:
(1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(2)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;
(3)供水、供电、供气、供热、电梯、消防、环保、防雷、通信、有线电视等准许使用文件;
(4)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(5)房屋、共用设施设备清单;
(6)承接查验所必需的其他资料(如物业产权资料、客户资料、保修资料等)。
2.在物业管理机构发生更迭时,新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验:
(1)物业的业主或业主委员会(产权单位)与原有的物业服务企业解除了前期物业服务合同;
(2)物业的业主或业主委员会(产权单位)同新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效。
3.物业管理机构更迭时,查验和移交的物业管理资料包括:
(1)物业原始资料。包括物业交付使用初期物业服务企业从物业建设单位承接来的物业原始资料,主要是物业竣工图纸资料,竣工验收资料,设备的使用、维护技术资料,物业产权资料,物业清单等。
(2)物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理以及大中修、更新改造及专业检验的资料。包括:物业设施设备清单、台账,使用、修理、改造报告、重大事故报告、专业检测报告、完好率评定报告等。
(3)业主资料,包括:业主身份、产权证明,物业查验、问题解决记录,物业使用、装修、维修资料,有关服务、投诉、回访记录和纠纷的处理报告等。
(4)财务管理资料。包括:属全体业主所有的物业管理固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单,水电等抄表记录及费用代收代缴明细表,物业服务费收缴明细表、维修基金使用审批资料和记录,其他需移交的各类凭证、表格、清单等,业主各类押金、停车费、应收款项等。
(5)合同协议书,包括:对内、对外签订的合同、协议原件。
(6)人事档案资料,指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。
(7)其他需要移交的资料。
4.物业管理机构更迭时管理工作移交的注意事项,主要包括以下内容:
(1)明确交接主体和次序。此类物业的物业管理工作移交是原物业管理机构将物业管理工作移交给该物业的业主大会或物业产权单位之后,再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的物业服务企业,而不是原物业管理机构向准备承接的物业服务企业直接移交。虽然在具体移交工作中可合并进行,但要分清楚移交的主体及责任。
(2)各项费用和资产的移交,共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点,承接单位应尽量分析全面,考虑周全,以利于交接和日后管理工作的开展。
(3)如承接的部分物业项目还在质保期内,承接单位应与建设单位、移交单位共同签订物业承接查验协议,明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况,并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。
(4)在物业管理移交工作中,对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现,难免存在遗漏,因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排,便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。解析： 暂无解析 -
第12题：
单选题进入正常的物业管理阶段指的是（）。A前期物业合同终止后
B物业服务企业与业主就物业管理资料的移交内容和程序规则在物业服务合同中明确约定
C业主组成了代表和维护自己利益的业主大会，选聘了物业服务企业
D由建设单位与物业服务企业签订服务合同
正确答案： D解析： 暂无解析 -
第13题：
A公司建设了一座涉外商务大厦，由于当时A公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力，便招标了F公司作为专业机构负责该项目的物业管理工作。由于F公司是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即A公司诀定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，在粗略看过机房后。接收人员便在"一切正常"的宇样下签了名。春夏之交。在进行空调运行准备过程中发现，前管理公司对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能起动。需要更换部分零件。F公司要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而A公司则认为F公司在受委托期间未能正常履行其管理职责。造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时F公司的律师出场了，手里拿着有A公司工作人员"一切正常"签字的交接验收记录的复印件向A公司提出了法律交涉。请问A公司在这场"物业管理机构更迭"的移交工作中存在什么问题?如何避免?(1)在物业管理机构更迭的移交工作中，各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。从案情介绍我们知道，A公司在物业管理方面不具备很多的经验和能力，A公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行，如果当时不具备开机条件，则应标注存疑，而不能草率签字。(2)在这种情况下，A公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。特别是移交合同，对双方都十分重要，要谨慎签署。对遗留问题要签署"遗留问题备忘录"，这时的签字可能是"一字千金"的。
答案：解析： -
第14题：
由建设单位负责的物业工程质量保修范围不包括（ ）。A.物业服务企业承接管理的物业共用区域部分
B.物业服务企业承接管理的物业共用设施设备部分
C.物业服务企业承接管理的物业产权专有部分
D.业主从建设单位购买的产权专有部分答案：C解析：物业工程质量保修分为两部分：①物业服务企业承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分；②业主从建设单位购买的产权专有部分。这两部分的保修事务都应由建设单位负责。 -
第15题：
物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费（）
- A、由政府约定
- B、由物业公司约定
- C、由业主约定
- D、由物业公司和业主双方约定
正确答案:D -
第16题：
以下关于物业项目交接的主体，说法正确的是（）
- A、已经成立业主大会的物业项目，可由经业主大会授权的业主委员会代表全体业主进行交接
- B、未成立业主大会的，可由全体业主授权的业主代表进行交接
- C、建设单位委托负责前期物业管理的物业服务企业进行交接
- D、全体业主可以委托选聘的物业服务企业进行交接
- E、委托物业服务评估监理机构进行物业项目交接
正确答案:A,B,C,E -
第17题：
某写字楼原物业管理公司合同期满后不在续聘，由新中标的某物业管理公司接管该写字楼的物业管理工作，该公司在接管写字楼时应按什么标准进行接管验收？
正确答案: 原有房屋的接管验收标准：质量与使用功能的检验
1）用危险房屋鉴定标准和国家有关规定作检验依据；
2）从外观检查建筑物整体变异状态；
3）检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度
4）检查房屋使用情况，评估房屋现有价值、建立资料档案。
危险和损坏问题的处理：
1）属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，方可接管。
2）属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决。
3）属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决处理。 -
第18题：
在物业接管验收时，交接物业的双方是（）。
- A、施工单位和开发单位
- B、开发建设单位和物业管理企业
- C、业主委员会和物业管理企业
- D、政府有关部门和物业管理企业
正确答案:B -
第19题：
A公司建设了一座涉外商务大厦，由于当时A公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力，便招标了F公司作为专业机构负责该项目的物业管理工作。由于F公司是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即A公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，在粗略看过机房后。接收人员便在"一切正常"的宇样下签了名。春夏之交。在进行空调运行准备过程中发现，前管理公司对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能起动。需要更换部分零件。F公司要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而A公司则认为F公司在受委托期间未能正常履行其管理职责。造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时F公司的律师出场了，手里拿着有A公司工作人员"一切正常"签字的交接验收记录的复印件向A公司提出了法律交涉。请问A公司在这场"物业管理机构更迭"的移交工作中存在什么问题？如何避免？
正确答案: （1）在物业管理机构更迭的移交工作中，各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。从案情介绍我们知道，A公司在物业管理方面不具备很多的经验和能力，A公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行，如果当时不具备开机条件，则应标注存疑，而不能草率签字。 （2）在这种情况下，A公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。特别是移交合同，对双方都十分重要，要谨慎签署。对遗留问题要签署"遗留问题备忘录"，这时的签字可能是"一字千金"的。 -
第20题：
飞路花园住宅小区由虹云物业管理公司进行物业管理。在物业服务合同中约定采用包干制计算物业服务费，物业费标准为每平方米2.8元。但由于近期物价上涨，导致用工成本提高，使得虹云物业公司产生亏损约10万元。请回答下列问题。甲物业服务公司的物业服务费的构成应包括（）。
- A、物业服务成本
- B、物业服务企业的酬金
- C、法定税费
- D、物业服务企业的利润
正确答案:A,C,D -
第21题：
问答题凌晨三点，某住宅监控中心的物业服务企业人员在监控屏幕上发现一人打开二楼窗户进入本大厦。如果你是某物业管理公司的安全管理人员，负责所承担项目的安全管理工作。请说明安全防范管理服务包括哪些内容？治安防范的注意事项。正确答案： 安全防范管理的工作主要包括出入管理；安防系统的使用、维护和管理；施工现场管理；配合政府开展社区管理。在治安防范过程中，应注意：
1）遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。
2）遇到违法犯罪分子正在进行盗窃等，应立即报警，协助公安机关制止。
3）管辖范围内公共区域如有精神病等特殊人员进入，应将其劝离管辖区，或通知其家属等将其领走。
4）辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问。
5）辖区内发生坠楼等意外事件，应立即通知急救单位及公安、家属、并保护好现场，做好辖区业户的安抚工作、等待急救单位及公安部门前来处理。解析： 暂无解析 -
第22题：
问答题案例三 某商务大厦由A公司所建设，其物业管理工作由B物业服务企业负责。由于B是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即A公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，A物业服务企业的接收人员在粗略看过机房后，便在“一切正常”的字样下签了名。夏季即将来临，在进行空调运行准备过程中发现，前物业服务企业对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。B物业服务企业要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而A公司则认为B物业服务企业在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时B物业服务企业拿着有A公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录，向A公司提出了法律交涉。 【问题】 1．上述情况属于物业承接查验的哪种类型？并说明物业承接查验两种类型的区别。 2．该类物业承接查验应做好哪些准备工作？ 3．A公司在这场移交工作中存在什么问题？ 4．试述该类物业承接查验的程序和内容。正确答案： 1.(1)物业承接查验是指物业服务企业在承接物业时,对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验。进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型。前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程,后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交的过程中。因此,上述情况属于物业管理机构更迭时的承接查验。
(2)两种承接查验的区别主要表现在以下两点:
①移交的主体不同:新建物业承接查验移交的主体是建设单位;物业管理机构更迭的承接查验移交的主体是业主委员会及原物业服务企业。
②机构更迭时新的物业服务企业接管的前提是物业的业主或业主委员会(产权单位)与原有的物业服务企业解除了前期物业服务合同;物业的业主或业主委员会(产权单位)同新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效。
2.物业管理机构更迭时承接查验应做好的准备包括:
(1)成立物业承接查验小组
签订物业管理服务合同后,新的物业服务企业即组织力量成立物业承接查验小组,了解物业的基本情况,并着手制定承接查验方案。查验小组成员要求有较强的工作经验和业务能力,专业性强。小组成员人数可根据接管物业的规模而定。
(2)准备资料和工具
准备接管时所需的各类表格、工具、物品等。物业的承接查验验收小组应提前与业主委员会及原物业服务企业接触,洽谈移交的有关事项,商定移交的程序和步骤,明确移交单位应准备的资料、清单等。
(3)提前与有关单位协调关系
机构更迭时的承接查验没有明确的法律规定,为了顺利开展承接查验,需要同建设单位、原物业服务企业、业主委员会、行业主管部门等单位进行良好沟通。
(4)对物业项目进行调查评估
为了使物业项目的承接查验能够顺利进行,在承接查验前必须对旧物业的管理现状及存在问题进行全方位调查与评估,为物业移交和日后的管理提供依据,对发现需要整改的内容及时与移交单位协调处理。要调查的内容包括:
①了解房屋的完好情况;
②了解各类设备设施的运行、管理、维护情况;
③了解卫生、消杀、绿化、公共秩序、消防安全的管理服务情况;
④业主(物业使用人)、行政主管部门、社会公众媒体对该项目物业管理的评价情况;
⑤了解员工的办公、生活情况;
⑥了解各类管理人员的素质;
⑦管理处经营情况,包括:
A.管理费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取;
B.日常开支、维修基金使用;
C.各类押金、欠收款项、待付费用。
3.在物业管理机构更迭的移交工作中,各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点,承接单位应尽量分析全面,考虑周到,以利交接和今后工作的开展。根据案例内容,A公司在物业管理方面没有足够的经验和能力,A公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行,如果当时不具备开机条件,则应标注存疑,待具备开机条件时再进行运行状况查验,而不能草率签字。
4.物业管理机构更迭时承接查验及移交的程序和内容包括:
(1)成立承接查验组织,确定查验和移交方案
为保证物业查验和移交的顺利进行,使物业管理实现无缝衔接,应当在物业的业主、业主委员会或产权单位主管部门的主持下,由原有的和新选聘的物业服务企业的人员参加,共同组成查验和交接小组,对物业共用部位、共用设施设备和物业档案资料进行全面的查验和移交。
(2)查验和移交的物业管理资料
查验和移交的物业管理资料包括:
①物业原始资料。主要是物业交付使用初期物业服务企业从物业建设单位承接来的物业原始资料,包括:
A.物业竣工图纸资料;
B.竣工验收资料;
C.设备的使用、维护技术资料;
D.物业产权资料;
E.物业清单等。
②物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理以及大中修、更新改造及专业检验的资料。包括:
A.物业设施设备清单、台账;
B.使用、修理、改造报告;
C.重大事故报告;
D.专业检测报告;
E.完好率评定报告。
③业主资料。包括:
A.业主身份、产权证明;
B.物业查验、问题解决记录;
C.物业使用、装修、维修资料;
D.有关服务、投诉、回访记录和纠纷的处理报告。
④财务管理资料。包括:
A.属全体业主所有的物业管理固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单;
B.水电等抄表记录及费用代收代缴明细表;
C.物业服务费收缴明细表、维修基金使用审批资料和记录;
D.其他需移交的各类凭证、表格、清单等;
E.业主各类押金、停车费、应收款项等。
⑤合同协议书。包括:对内、对外签订的合同、协议原件。
⑥人事档案资料,指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。
⑦其他需移交的资料。
资料移交应按资料分类列出目录,根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好,移交后三方当事人在目录清单上签名、盖章。
(3)物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交
物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交的主要内容包括:
①物业建筑结构及装饰装修的查验和移交主要是共用部位的现场查验,评价其使用功能及安全性和完好程度,关注是否存在危险隐患,以便分清责任,由责任人负责解决和处理。
②物业共用设备的查验和移交。主要包括:供电、供水、排水、消防、电梯、供暖、空调、安防、车场等设备的数量、完好程度、使用功能,共同确定其存在的问题,从而界清责任,协商处理和解决。
③物业共用配套设施的查验和移交。主要包括:环境卫生设施、绿化设施、照明设施、安防及消防设施、文化娱乐设施、各种标识等。
④物业管理用房。包括:办公用房、活动室、员工宿舍、食堂、仓库、操作间等。
⑤室外道路、场地、绿地、雨污水井等排水设施。
⑥产权属全体业主所有的设备、工具、材料等。主要包括:办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具,安防、保洁、绿化设备、工器具,物业管理软件、财务软件等。
(4)物业查验与移交资料
共用部位、共用设备设施及物资财产现场查验要做好记录,查验各方就存在的问题根据合同约定和有关规定的解决达成承接查验协议,即可办理移交手续,交由新进入的物业服务企业实施管理。在办理移交手续时应注意以下几个主要方面:
①对物业共用部位、共用设施设备的使用现状做出评价,真实客观地反映房屋、设施设备的完损程度;
②各类管理资产和各项费用应办理移交,对未结清的费用(如业主拖欠的物业费及对应支付的费用等)应明确收取、支付方式;
③确认原有物业服务企业退出或留下人员名单;
④提出遗留问题的处理方案;
⑤一定要签订物业承接查验协议。解析： 暂无解析 -
第23题：
问答题某写字楼原物业管理公司合同期满后不在续聘，由新中标的某物业管理公司接管该写字楼的物业管理工作，该公司在接管写字楼时应按什么标准进行接管验收？正确答案： 原有房屋的接管验收标准：质量与使用功能的检验
1）用危险房屋鉴定标准和国家有关规定作检验依据；
2）从外观检查建筑物整体变异状态；
3）检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度
4）检查房屋使用情况，评估房屋现有价值、建立资料档案。
危险和损坏问题的处理：
1）属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，方可接管。
2）属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决。
3）属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决处理。解析： 暂无解析