物业服务企业在早期介入阶段服务的对象是（）单位。A:建设 B:施工 C:规划设计 D:监理
题目
物业服务企业在早期介入阶段服务的对象是（）单位。
A:建设
B:施工
C:规划设计
D:监理
B:施工
C:规划设计
D:监理
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第1题：
机构更迭时的承接查验必须满足的条件是:()A.业主大会与原物业管理机构完全解除物业服务合同
B.建设单位与物业服务企业签订了前期物业服务合同
C.业主大会与新的物业服务企业签订物业服务合同
D.竣工验收已经完成
E.物业服务企业参与了早期介入
答案：AC -
第2题：
在物业建设阶段，物业服务企业早期介入的主要工作内容包括（ ）。A:确定物业服务收费标准
B:就物业环境的适应性提出建议
C:配合施工单位安装物业设备
D:记录物业项目的隐蔽工程
E:熟悉物业项目供水管线铺设情况答案：C,D,E解析： -
第3题：
物业管理早期介入的主要服务对象是()。[2010年真题]A:规划设计单位
B:建设单位
C:施工企业
D:监理单位答案：B解析：物业管理早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。 -
第4题：
关于早期介入的表述错误的是（ ）。A:早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动?
B:早期介入对开发建设单位而言是强制性要求?
C:早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持?
D:早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用答案：B解析：本题考核的是早期介入的概念。早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。物业管理的咨询活动，主要指从物业管理的角度对开发建设项目提出的合理化意见和建议，其可以由物业服务企业提供，也可以由物业管理专业人员提供。前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业管理阶段。早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目和管理需要进行选择。早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的，主要表现在：一是内容作用不同，早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务；二是服务的对象不同，早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用，前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。 -
第5题：
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业签订前期物业服务合同所实施的物业管理是指（）。A.早期介入
B.中期物业管理
C.物业管理服务
D.前期物业管理答案：D解析：前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，物业建设单位选聘物业服务企业签订前期物业服务合同所实施的物业管理。在前期管理期间，物业服务企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业承接查验、业主入住、物业装饰装修管理、工程质量保修处理、物业管理项目机构的前期运作和前期沟通协调等前期管理内容。 -
第6题：
在物业开发项目的可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的主要工作内容包括（）。
- A、熟悉物业项目供水管线铺设情况
- B、就物业环境的适应性提出建议
- C、根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容
- D、确定物业服务收费标准
- E、记录物业项目的隐蔽工程
正确答案:D -
第7题：
在（）阶段，由（）制订临时管理规约。
- A、物业销售之前建设单位
- B、物业销售之前物业服务企业
- C、物业竣工阶段建设单位
- D、物业入住阶段物业服务企业
正确答案:A -
第8题：
问答题案例二 某物业服务企业是国家一级物业服务资质企业，也是中国物业协会常务理事单位。某小区为多、高层混合小区，在规划设计阶段，建设单位就与该物业服务企业签订了前期物业服务合同。 【问题】 1．分别站在开发商和物业服务企业的角度，阐述物业管理早期介入对于开发商和物业服务企业的有利之处（各不少于两个方面） 2．说明早期介入中可行性研究阶段和规划设计阶段的内容。 3．说明早期介入包括哪些阶段？ 4．作为专业的物业服务企业，你应该从哪些方面为建设单位提供建议，方便今后的物业管理服务？正确答案： 1.(1)物业管理的早期介入对开发商的有利之处主要包括:
①开发商在进行小区规划设计时往往比较关注技术规范对于今后是否符合业主使用要求、管理要求、降低管理成本考虑较少。项目早期介入可使规划设计方案中的布局、功能定位更趋合理,有利于日后运营管理。如小区规划设计必须考虑到物业管理用房、机动车停车场、自行车棚、商业配套设施等,从业主需求角度提出建议,从而避免开发商的不必要投资。
②项目早期介入是物业服务企业从项目的可行性研究开始到项目竣工验收的全程介入,通过早期介入的专业支持,开发商可以对项目进行准确的市场定位,并考虑到物业的使用功能和业主满意,促进项目的销售,加快资金周转。同时,开发商还可以通过引入高水平的物业管理咨询服务提升自身的品牌。
(2)物业管理的早期介入对物业服务企业的有利之处主要包括:
①有利于了解物业情况
对物业及其配套设施设备的运行管理和维修养护是物业管理的主要工作之一,要做好这方面的工作,必须对物业的建筑结构、管线走向、设备安装等情况了如指掌。物业服务企业可以通过早期介入,如对于图纸的改动部分做好记录,对设备安装、管线布置尤其是隐蔽工程状况进行全过程跟踪等,充分了解所管物业的情况,从而在日后的管理中做到心中有数、“对症下药”。
②为前期物业管理作充分准备
物业服务企业可利用项目早期介入的机会,逐步开展制定物业管理方案和各项规章制度、设计组织架构、招聘人员、实施上岗培训等前期管理的准备工作,方便物业移交后物业管理各项工作的顺利开展。同时,通过在早期介入中同施工单位形成的良好合作关系,在今后物业的保修期内,加强双方的紧密合作,提高物业的维修及时率。
③有利于规避物业经营管理风险
项目早期介入对项目情况及周边不利因素提前了解,对后续物业服务过程中可能出现的风险作出预估,提前制定应对措施,规避物业管理的风险,也可提升后期物业管理服务的质量。同时,项目早期介入可充分了解目标客户群,制定质价相符的服务标准、服务内容等,以保证物业管理的可持续经营管理。
2.(1)早期介入中可行性研究阶段的工作内容及要点包括:
①了解项目的周边环境;
②协助建设单位评估项目所需相关配套设施;
③向建设单位提供专业咨询意见和可行性研究报告建议;
④设计与客户目标相一致并具备合理性价格比的物业服务框架性方案;
⑤推选知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目早期介入工作;
⑥可行性研究是项目开发建设的前提,物业服务企业就项目定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理运作模式提供专业意见,帮助建设单位更准确地进行市场定位,提高项目的性价比。
(2)规划设计阶段的工作内容及要点包括:
①获取项目规划资料;
②就项目的结构布局、功能方面提出建议;
③就项目环境及配套规划的合理性、适用性提出建议;
④就项目设备设施的设置、选型及运营、维护等方面提供改进建议;
⑤就物业管理用房、社区活动场所、公建配套等公共配套建筑、设施、场地的设置和要求等提出意见;
⑥收集对建设单位规划设计的建议,整理成项目建议书并跟进落实;
⑦所提出意见和建议应体现专业性,并符合有关法律、法规及技术规范的要求;
⑧从确定的目标客户的角度考虑问题。在设计上,比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力,使业主、建设单位与物业服务企业的目标利益相统一;
⑨要贯彻可行性研究阶段所确定的物业服务总体设计规划的内容和思路,保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。
3.物业开发项目的早期介入可分为五个阶段。主要包括:可行性研究阶段;规划设计阶段;建设阶段;营销策划阶段;竣工验收阶段。
4.作为专业的物业服务企业,为方便今后的物业管理服务,建设单位应做到以下几方面:
(1)共同建立良好的沟通机制,明确物业缺陷的处理流程,并在合同中明确约定。明确沟通的方式(如参加工程例会、发函签收制度)。
(2)项目早期介入委托合同应遵循事先签订的原则,先签订合同,再开展工作;同时,要尊重合同关系,严格按合同约定的工作内容及工作界面开展。解析： 暂无解析 -
第9题：
问答题案例一 星辰物业项目地处我国某沿海城市，总建筑面积达40余万㎡，属中高层住宅物业。为了把这个项目经营好，建设单位在项目的立项阶段就选聘了当地一家具有丰富经验的物业服务企业—A物业服务企业，来负责该项目物业服务的早期介入工作。A物业服务企业在接到该项任务后，也不辱使命，最终凭借其编制的一份高水平、高标准、高质量的“星辰大厦物业管理早期介入方案”顺利竞标成功。 【问题】 1．对业主而言，物业服务项目早期介入可以起到什么作用？ 2．试述星辰物业项目可行性研究阶段的早期介入的工作内容及要点。 3．星辰大厦物业管理早期介入的工作准备应有哪些内容？ 4．项目早期介入中在施工阶段，对于供热设备的技术要点有哪些？正确答案： 1.从业主使用的角度,物业服务项目早期介入有利于提高业主对物业的认可度。具体表现为:
(1)优化设计,满足业主使用需求
随着社会经济的发展,人们对物业的品位和环境要求越来越高,这使得建设单位在建设过程中除了要执行国家有关技术标准外,还应考虑到物业的功能、布局、造型、环境以及物业使用者的便利、安全、舒适等因素。物业服务企业可从业主(或物业使用人)及物业管理的角度,就房屋设计和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议,使物业的设计更符合业主的使用要求。
(2)有助于提高工程质量,提高物业的认可度
在物业的建设过程中,物业服务企业利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理,及时发现设计、施工过程中的缺陷,提前防范质量隐患,使工程质量问题在施工过程中及时得到解决,减少在日后使用中的矛盾纠纷,从而提高业主或物业使用人对物业的满意度和认可度。
2.星辰物业项目可行性研究阶段的早期介入的工作内容及要点包括:
(1)了解项目的周边环境。
(2)协助建设单位评估项目所需相关配套设施。
(3)向建设单位提供专业咨询意见和可行性研究报告建议。
(4)设计与客户目标相一致并具备合理性价格比的物业服务框架性方案。
(5)推选知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目早期介入工作。
(6)可行性研究是项目开发建设的前提,物业服务企业就项目定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理运作模式提供专业意见,帮助建设单位更准确地进行市场定位,提高项目的性价比。
3.星辰物业管理早期介入的工作准备包括:
(1)人员准备、后勤保障。主要包括:①根据合同约定配置项目早期介入人员;②落实工作所需要的劳动保护用品及工具等;③建立项目早期介入管理制度,规范工作流程;④为项目早期介入提供相应的后勤保障。
(2)获取、了解、熟悉项目建设计划及相关资料,以及现场勘查。
(3)与建设单位沟通,知会项目早期介入人员安排及工作计划。
(4)制定项目早期介入工作节点。
(5)按照合同约定和工作计划开展项目的早期介入工作。
4.供热设备的技术要点包括:
(1)室内供暖管线铺设不应高出地面,以免影响后期装修;
(2)室外管道铺设环节,铺设路段需夯实后铺设管路段填沙,管路本身需做防腐处理;
(3)供热外管线在接头部位应做好保温处理;
(4)供暖管线焊接点应做好防腐处理。解析： 暂无解析 -
第10题：
多选题物业项目早期介入的主要服务对象是（ ）。A规划设计单位
B建设单位
C施工企业
D监理单位
正确答案： A,B解析：
项目早期介入是建设单位在项目开发各阶段引入的物业服务专业技术支持，在项目的开发建设中起着积极的作用；项目早期介入服务的对象是建设单位，由建设单位与物业服务企业或咨询机构签订协议并支付项目早期介入服务费用。 -
第11题：
单选题早期介入服务的对象是（），并由其根据约定支付早期介入服务费用。A全体业主
B建设单位
C物业产权人
D业主大会
正确答案： C解析： 暂无解析 -
第12题：
问答题简述物业服务企业项目早期介入的含义？正确答案： 物业服务企业项目早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位在项目的立项、规划设计、施工建设、营销策划、竣工验收阶段引入物业服务咨询活动，物业服务企业从业主和物业服务的角度对物业的环境布局、功能策划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等方面提出合理化意见和建议，以便建成的物业更好的满足业主和物业使用人的需求，方便服务工作开展。解析： 暂无解析 -
第13题：
从物业承接查验开始至业主大会选聘业务服务企业为止的物业管理阶段为早期介入。()
正确答案：错
-
第14题：
下列有关早期介入和前期物业管理的描述，不正确的是()。A:早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持
B:前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务
C:前期物业管理服务的对象是施工单位
D:早期介入服务的对象是建设单位答案：C解析：早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的，主要表现在：①内容作用不同，早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务；②服务的对象不同，早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。 -
第15题：
下列关于早期介入的说法正确的有()。A:早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目和管理需要进行选择
B:早期介入是建设单位开发建设物业阶段引入的物业管理专业技术支持
C:早期介入由建设单位根据约定支付早期介入服务费
D:早期介入是指新建物业竣工之后，建设单位根据需要所引入的物业管理活动
E:早期介入是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务答案：A,B,C解析：D项，早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动；E项，早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，而前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务。 -
第16题：
下列关于绿色物业管理的说法，错误的是()。A:非绿色建筑不能实施绿色物业管理
B:物业服务企业可以从早期介入阶段、日常管理服务阶段和物业寿命结束期推进绿色物业管理
C:在日常物业管理服务阶段，物业服务企业和人员应在科学规划、制度建设、合理组织、技术应用、精细管理、科学评价和宣传培训等方面，全面开展绿色物业管理活动
D:在日常物业管理服务阶段，物业服务企业和人员应在科学规划、制度建设、合理组织、技术应用、精细管理、科学评价和宣传培训等方面，全面开展绿色物业管理活动答案：A解析：所谓绿色物业管理，是指物业服务机构通过科学管理、技术应用、制度建设和宣传教育等手段，开展的目在有效节约资源，保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的物业使用空间与环境的物业管理服务活动。绿色建筑离不开绿色的物业管理，非绿色建筑也应该倡导实施绿色物业管理。在日常物业管理服务阶段，物业服务企业和人员应在科学规划、制度建设、合理组织、技术应用、精细管理、科学评价和宣传培训等方面，全面开展绿色物业管理活动。 -
第17题：
对早期介入与前期物业管理的不同之处主要表现描述不正确的是（）。
- A、早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持
- B、前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务
- C、前期物业管理服务的对象是全体业主
- D、早期介入服务的对象是施工单位
正确答案:D -
第18题：
某小区为多、高层混合小区，在规划设计阶段，建设单位就与某物业管理公司签订了前期物业服务合同，如果你是该物业管理公司的高级管理者，说明早期介入包括哪些阶段？
正确答案: 物业开发项目的早期介入可分为可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段、竣工验收阶段等五个阶段。 -
第19题：
下列有关前期物业管理内容和特点的说法中，错误的是（ ）。
- A、前期物业服务合同是由建设单位与业主大会选聘的物业服务企业签订的
- B、前期物业管理阶段空置的房屋不需交纳物业服务费
- C、前期物业管理主要包括常规服务、物业承接查验和业主入住等内容
- D、前期物业管理介于早期介入与物业管理服务阶段之间
- E、前期物业管理中，物业服务的内容不包括室内装饰装修管理
正确答案:A,B,E -
第20题：
多选题以下关于早期介入的说法中，正确的有（）。A早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目和管理需要进行选择
B早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持
C早期介入由建设单位根据约定支付早期介入服务费
D早期介入是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务
E早期介入是指新建物业竣工之后，建设单位根据需要所引入的物业管理活动
正确答案： A,D解析： 暂无解析 -
第21题：
单选题早期介入的服务对象是（）。A建设单位
B承建单位
C物业产权人
D全体业主
正确答案： A解析： 暂无解析 -
第22题：
问答题案例三 K建设单位在城郊的某物业项目，靠近高新技术工业区，占地面积40万平方米，建筑面积50万平方米。由于此项目为土地招标的“地王”，因此倍受当地居民和政府的关注。为了提高项目质量，K建设单位与有丰富客户服务经验的M物业服务企业签订合同，担任项目的物业服务顾问，帮助解决前期的物业服务问题。 【问题】 1．项目早期介入的风险评估内容有哪些？ 2．K建设单位与M物业服务企业签订了早期介入合同，该合同的主要内容有哪些？ 3．项目早期介入主要技术要点集中在哪几个阶段？其中，营销策划阶段的技术要点具体包括哪些？ 4．项目早期介入发现问题时如何处理？正确答案： 1.项目早期介入的风险评估内容主要包括:
(1)责任划分不清造成的风险
在签订早期介入服务委托合同时,如果双方的权利义务约定、责任划分不清晰,甚至做出一些难以实现的承诺,可能成为建设单位向物业服务企业追责的理由,也可能使物业服务企业承担了本不该承担的风险。
(2)专业能力不足造成的风险
项目的早期介入工作涉及面广、时间长、技术性强、难度大,早期介入人员专业技术能力不足,所提出的建议不能面面俱到,同时,建设单位忽视对建议的重视与采纳,造成后期承接的物业问题整改不及时。
(3)职业安全的风险
项目早期介入在建设施工阶段各专业工程技术人员必须深入现场,跟踪工程进度,以充分了解设备的技术状态和技术性能,而此阶段造成的职业安全管理风险的概率较大。
(4)信息管理的风险
物业服务企业对于获取的建设单位及项目的相关资料负有保密义务,存在承担资料泄露的违约责任的风险。
(5)可持续经营的风险
物业服务企业为了取得项目早期介入委托,可能出现在订立早期介入服务委托合同时,容易盲目压低费用,物业服务费定价偏低,将直接影响到物业承接后的日常运营。
2.项目早期介入合同的内容应由建设单位与被委托单位协商约定,在项目早期介入实施前以书面形式订立,承接查验后合同终止。项目早期介入合同的主要内容包括:
(1)项目早期介入概况
主要包括项目建设单位、受委托单位,项目名称、坐落位置、规划指标及委托服务范围。
(2)项目早期介入委托内容及要求
根据项目早期介入委托合同内容,主要包括对项目早期介入约定服务输出内容。
(3)服务费用
主要包括项目早期介入服务委托费用的标准及结算方式,双方根据项目早期介入内容、标准的不同,共同协商确定。
(4)双方的权利义务
双方就早期介入相关事项明确各自的权利义务。
(5)违约责任
主要包括违约责任的约定和处理,免责条款的约定。
(6)其他事项
主要包括商业机密、不可抗力、书信来往及送达、廉洁合作协议、合同期限、合同终止与解除等,以及双方认为需要约定的其他事项。
3.项目早期介入主要技术要点集中在规划设计阶段、营销策划阶段和建设施工阶段,三个主要阶段结束后配合建设单位进行竣工验收。
营销策划阶段技术要点主要包括物业管理方案策划、物业管理模式研究以及销售推介应注意的内容。
(1)物业管理方案策划。一般在项目正式完成营销推广方案前,需要确定物业管理方案,应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、服务标准、质量控制方法、管理费测算等。
(2)物业管理模式研究。一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分,以满足销售包装设计内容的要求,同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。
(3)物业管理方案经建设单位确认后,据此在房屋销售前签订《前期物业服务合同》。
(4)物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容,建设单位对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。
4.项目早期介入发现问题时的处理措施如下:
(1)规划设计阶段
①获取物业项目规划设计资料,参与图纸会审,向建设单位提交物业建议。
②与建设单位逐条沟通物业建议,并获取建设单位的书面回复(未采纳的需予以说明)。
③对于建设单位采纳的建议需及时跟进设计变更落实情况。
④对于建设单位未采纳的建议,早期介入人员需留存好记录,以便查验。
(2)施工建设阶段
①跟进核实前期规划设计建议的落实情况。
A.针对已落实的前期建议需做好记录(拍照、书面记录)。
B.对于没有落实但建设单位已采纳的建议,应与建设单位沟通,督促施工单位予以落实。
②定期现场巡查,跟进现场施工。
挖掘对后期物业管理可能带来风险的问题,并提交建设单位解决。
③对有利于后期物业管理,但需新增成本较多的问题,应逐级与建设单位进行沟通争取,直至提交建设单位的管理层决策,最终决策通过的建议,需跟进落实情况;被最终否决的建议,应做好记录备查。
(3)承接查验阶段
①对承接查验发现的问题分专业整理,如供配电、给排水、电梯、消防、安防等。
②按问题重要程度分轻重缓急整理,把涉及使用功能性的、安全底线的列为一类;属于品质提升的小瑕疵分为二类。
③把承接查验问题提交建设单位拟订整改计划,对验收问题点进行逐条回复,确定整改责任人及预计整改完成时间(一类问题在交付前必须整改完成,二类问题可在交付后一个月内完成整改)。
④跟进问题点的整改。
⑤根据建设单位拟订的整改计划进行验证,未如期整改的问题应督促相关单位。解析： 暂无解析 -
第23题：
单选题对早期介入与前期物业管理的不同之处主要表现描述不正确的是（）。A早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持
B前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务
C前期物业管理服务的对象是全体业主
D早期介入服务的对象是施工单位
正确答案： C解析： 暂无解析