某小区业主买气需用燃气卡购买，某日，业主黄某到物业服务企业购买天然气。因黄某长期不交纳物业服务费，物业服务企业拒绝向这名业主出售天然气，双方发生了争执。在争执中，业主损坏了物业服务企业的办公用品。物业服务企业最终也没有卖给业主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物品。 问题： 1．物业服务企业的做法是否妥当？为什么？ 2．物业服务企业应该如何妥善解决上述问题？ 1、物业服务企业的做法是不妥当的，具体分析如下： (1)业主不交物业服务费的问题与其到物业服务企业购买燃气的行为属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系

1.上述16户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限;但上述住户要求乙物业服务企业无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责。

2.乙物业服务企业的做法不妥当。该公司应勘察现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修;同时应将有关情况及时告知建设单位(或建议业主及时告知建设单位)，积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。

3.该小区的前期物业服务合同的终止时间为2008年7月31日(24时)或2008年8月1日(零时)。

4.拒绝移交的理由不成立;理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业服务企业诉讼等其他途径解决。

5.在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应按以下方法进行物业承接查验：

(1)乙物业服务企业应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录;尽可能邀请具有公信力的第三方(如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等)参加查验工作。

(2)自查验之日起，乙物业服务企业应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案。

(3)乙物业服务企业可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。

1.物业服务企业回答的不对。处理该问题的正确做法：(1)向客户解释清楚遗留问题的形成和责任承担者等。(2)向客户介绍以前解决遗留问题的进展和物业服务企业所做的工作等。(3)处理开发商遗留问题的几种方式：

1)代表客户督促开发商尽快解决其遗留的工程问题。

2)协助客户同开发商洽商解决其遗留的工程问题。

3)协同开发商尽快解决其遗留的工程问题。如物业服务企业接受开发商委托，解决其遗留的工程问题等。

2.对业主拒交物业服务费问题的解决办法：

(1)确定其未按期缴费的原因是否属于有履行合同缴费义务的能力却拒绝缴费的情况。

(2)派专人与其进行沟通和协商，进一步了解拒绝缴费的原因，通过解释取得客户对物业眼务收费的理解和配合。

(3)按照法律法规、管理规约和物业服务合同的规定，进行催交。

(4)如果仍不能解决，物业服务企业可单方面停止服务，解除合同。

(5)在正式向法院提起起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。

(6)欠费业主在收到支付令后一定期限内既不提出书面异议又不履行支付令的，物业服务企业可以向人民法院申请执行。

(7)支付令自行失效后，物业服务企业可提起诉讼。

1.物业服务费编制的依据如下。

(1)收入的编制方式通常是根据收费标准(单位时间费率形式)和可收费的管理面积。

(2)支出的编制依据包括：

1)管理计划及实施计划所需物业服务成本，管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划、物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等，在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算;

2)物业正常维修和养护计划，可比照以往每年实际发生的或参考其他同类物业的物业服务成本。

2.物业服务费的测算编制应考虑的因素如下。

(1)物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价;

(2)物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本;

(3)物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中;

(4)物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业服务企业得以可持续发展。

3.物业服务企业针对拒交物业服务费的解决办法如下。

(1)确定其未按期缴费的原因是否属于有履行合同缴费义务的能力却拒绝缴费的情况;

(2)派专人与其进行沟通和协商，进一步了解拒绝缴费的原因，通过做解释工作取得客户对物业服务收费的理解和配合;

(3)按照法律法规、管理规约和物业服务合同的规定，进行催交;

(4)如果仍不能解决问题，物业服务企业可以单方面停止服务，解除合同;

(5)在正式向法院提起起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序;

(6)欠费业主在收到支付令后一定期限内既不提出书面异议又不履行支付令的，物业服务企业可以向人民法院申请执行;

(7)支付令自行失效后，物业服务企业可提起诉讼。