甲以自有房屋向乙银行抵押借款，办理了抵押登记。丙因甲欠钱不还，强行进入该房屋居住。借款到期后，甲无力偿还债务。该房屋由于丙的非法居住，难以拍卖，甲怠于行使对丙的返还请求权。乙银行可以行使下列哪些权利？ A．请求甲行使对丙的返还请求权，防止抵押财产价值的减少 B．请求甲将对丙的返还请求权转让给自己 C．可以代位行使对丙的返还请求权 D．可以依据抵押权直接对丙行使返还请求权

【考点】抵押权的设立；违约责任【详解】根据《物权法》第15条规定的区分原则，丙以自己房屋为乙设立抵押权时，未办理抵押登记，故房屋抵押权未设立；但不因此影响乙丙之间房屋抵押合同的成立与生效。但根据命题人的意思，房屋已被法院查封，因此A项错误。待房屋查封被解除后，乙得以要求丙以房屋剩余价值为限承担担保责任，故C项正确。但是，我们对此持有异议。既然丙与乙约定了丙为乙设立抵押权，且该合同有效，那么乙就有权要求丙继续履行担保合同，办理房屋抵押登记，故A项正确。《物权法》第187条规定，不动产的抵押需要经过登记方可设立，本题中由于未办理登记，因此乙并未取得抵押权，因此C项错误。丙和乙之间仅约定了抵押，并未约定由丙承担保证责任，因此B项错误。由于丙仅将房本交给乙，未按约定办理抵押登记，丙的行为属违约行为。现在丙的房屋被法院另行查封，若丙的房屋被执行，则抵押权的标的将不存在，很可能给乙造成损失，故D项正确。

根据《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。先租赁，后抵押的，抵押权实现后，买卖不破租赁；而先抵押后租赁的，买卖可破租赁。根据《担保法解释》第66条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本题即属于这种情形。故甲和丙之间的租赁合同本身有效，但对丁无约束力。因此，A、B两项错误。而甲未告知丙该房已抵押给乙，故对于抵押权实现所造成的丙的损失，甲应当赔偿。因此，C项正确。抵押人将已抵押的财产出租时，并无通知抵押权人的法定义务，故无须因未通知抵押权人而承担法律责任。因此，D项错误。

丙仅将房本交给乙，未按约定办理抵押登记。抵押合同是有效的，但抵押权未设立。依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押。后来丙的房屋被法院另行查封，因此，不可能再办理抵押登记。

【考点】抵押权；代位权【详解】依据《物权法》第187条的规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。在办理了抵押登记后，乙银行取得对甲房屋的抵押权。丙强行进入该房屋居住，属于无权占有。《物权法》第34条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。所以，甲可以请求丙返还房屋。丙的非法居住导致难以拍卖，而甲怠于行使对丙的返还请求权，已经构成对抵押权的危害，根据《物权法》第193条规定，抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。所以，乙银行有权请求甲停止其怠于行使返还请求权的行为，要求其行使对丙的返还请求权，防止抵押财产价值的减少，A选项正确。同时，乙银行亦可以请求甲将对丙的返还请求权转让给自己，B选项正确。《合同法》第73条规定，“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。”按该条规定，债权人只能代位行使债务人的债权，而不可代位行使其物权请求权，所以，C选项错误。乙银行只享有抵押权，只可就抵押物优先受偿，并不享有抵押物所有权，其不可以依据抵押权直接对丙行使返还请求权，所以，D选项错误。

《物权法》第190条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《房屋租赁合同解释》第20条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”因此，先抵押后出租的房屋租赁合同，在抵押权实现导致房屋所有权变动的，不再适用买卖不破租赁规则；先出租后抵押，则仍然适用买卖不破租赁。本题属于现出租，后抵押，因此乙仍然可以主张买卖不破租赁，A选项，正确；B选项，错误。《房屋租赁合同解释》第21条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 ”《房屋租赁合同解释》第22条：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”因此，出租人与抵押权人协议折价租赁房屋偿还债务，仍应当通知承租人，承租人仍享有优先购买权，故C选项，错误；D选项，错误。