（2017年）某房地产开发公司为增值税一般纳税人，2016年4月30日前转让A项目部分房产，取得转让收入30000万元，2016年5月1日后转让A项目部分房产，取得含税收入50000万元，该项目已达土地增值税清算条件，该房地产公司对A项目选择“简易征收”方式缴纳增值税，该公司在土地增值税清算时应确认收入（　）万元。A.76190.48 B.77619.05 C.80000.00 D.75045.05

房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定应税收入：土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=30000+50000÷（1+5%）=77619.05（万元）。

扣除项目金额＝100＋（110－100）×3%×（1＋7%＋3%）＝100.55（万元）；增值额＝110－100.55＝9.45（万元）；增值率＝9.45
÷100.55×100%＝9.40%；应缴纳的土地增值税＝9.45×30%＝2.84（万元）。

业务（1）应纳增值税=166000÷（1＋5%）×5%＝7904.76（万元）。

房地产开发企业销售自行开发的房地产新项目，采取差额纳税办法，销项税＝（收入－土地价款）÷（1＋9%）＝（11300－4000）÷（1＋9%）×9%＝602.75（万元）。不含税金额＝11300－602.75＝10697.25（万元）

（1）80%的部分已出售，20%的部分赠送给高管应视同销售，相当于 100%销售，故需要进行土地增值税清算。
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；符合土地增值税清算条件，属于税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算的条件。（1 分）
（2）允许扣除的取得土地使用权所支付金额=8000+8000×5%（含契税）=8400（万元）（1 分）
（3）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分红、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产（土地增值税和增值税上都要视同销售），其收入按同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
该公司取得房地产销售收入应缴纳的增值税销项税额=（18500÷80%-8000）÷（1+10%）×10%=1375（万元）（1 分）
应缴纳的城建税和教育费附加和地方教育费附加=（1375-900）×（7%+3%+2%）=57（万元）（1 分）
（4）扣除项目金额=8400（取得土地使用权所支付的金额）+ 5000（房地产开发成本）+［1000+（8400+5000）×5%］（房地产开发费用）+ 57（与转让房地产相关的税金）+（8400+5000）×20%（房地产企业加计扣除项目）=17807（万元）（0.5 分）
此外，土地增值税计算增值额时用的收入应该为不含增值税销项税额的收入，包含视同销售收入=18500÷80%-1375=21750（万元）（0.5 分）
该房地产项目增值额=21750-17807=3943（万元）
增值率为 3943÷17807×100%=22.14%（0.5 分）
应补缴土地增值税金额=3943×30%-500=682.9（万元）（0.5 分）

（1）乙企业转让仓库应纳的增值税=（1600-500）/（1+5%）×5%=52.38（万元）
（2）乙企业转让仓库应纳的城建税及附加=52.38×（5%+3%+2%）=5.24（万元）
（3）乙企业转让仓库应纳印花税=1600×0.5‰=0.8（万元）
（4）计征土地增值税确认的收入应为不含税收入，不含税收入=1600-52.38=1547.62（万元）
（5）扣除项目金额合计=800×80%+5.24+0.8=646.04（万元）
（6）增值额=1547.62（不含增值税的收入）-646.04=901.58（万元）
增值率=901.58/646.04×100%=139.55%
应纳土地增值税=901.58×50%-646.04×15%=353.88（万元）。

我国相关法律法规固定，土地增值税适用30—60%四级超率累进税率，故D选项说法错误。其他选项均说法正确。

取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。该公司缴纳土地增值税时可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=7000+210+0.1=7210.1（万元）。

（1）该公司清算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权支付金额=8000+8000×5％=8400（万元）。
【知识点】土地增值税扣除项目金额
（2）该公司应该缴纳的增值税=21000/80％÷（1+5％）×5％=1250（万元）。
【知识点】房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理
（3）开发成本=5000-1000=4000（万元）
扣除项目金额=8400+4000+[1000+（8400+4000）×5％]+150+（8400+4000）×20％=16650（万元）。
【知识点】土地增值税扣除项目金额
（4）增值额=21000÷80％÷（1+5％）-16650=8350（万元），
增值率=8350÷16650×100％=50．15％，适用税率40％，速算扣除系数5％。
应纳土地增值税=8350×40％-16650×5％=3340-832．5=2507．5（万元）
应补缴土地增值税=2507．5-1200=1307．5（万元）。
【知识点】土地增值税应纳税额的计算

（3）该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=18000×（1+5%）×40%=7560（万元）。
（4）允许扣除的开发成本为6000万元；
允许扣除的开发费用=（7560+6000）×10%=1356（万元），从解题技巧看，本题没有给出计算房地产开发费用的具体比例，只能默认用10%计算；
允许扣除的有关税金及附加为150万元；
加计扣除金额=（7560+6000）×20%=2712（万元）；
该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数=7560+6000+1356+150+2712=17778（万元）。
（5）增值额=25000-17778=7222（万元）；
增值率=7222÷17778×100%=40.62%，适用税率为30%；
应纳土地增值税=7222×30%=2166.6（万元）；
已预缴土地增值税500万元，则该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税=2166.6-500=1666.6（万元）。