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题目
请教:2010年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷(9)第1大题第17小题如何解答?

【题目描述】

第 17 题已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2，则统一房地产范围的价格为（　　）元/m2。

 

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    正确答案：D

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    正确答案：B

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    正确答案：B
    答案分析：建设项目或单项工程指数=报告期建设项目或单项工程造价/（报告期建筑安装工程费 /建筑安装工程造价指数）+（报告期设备、工器具费 /设备、工器具价格指数）+（报告期工程建设其他费用 /工程建设其他费用指数）
    1、报告期建筑安装工程费=3/8*1000=375万元；
    2、报告期设备、工器具费=4/8*1000=500万元；
    3、报告期工程建设其他费用=1/8*1000=125万元。
    建设项目或单项工程指数=1000/(375/110%+500/1.05+125/1.02）=1.0642=106.42%。
    所以选B。

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    A． 44％

    B． 50％

    C． 67％

    D．94％

     


    正确答案：C

  • 第9题：

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    正确答案：B

     

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    正确答案：B

  • 第11题：

    某可比实例成交价格为2000元／m2，房地产状况方面与估价对象相比稍差，经过比较，该实例可得80分，估价对象房地产可得90分，其修正的结果为（ ）元／m2。

    A.1777.78
    B.2222.22
    C.2250.00
    D.2500.00

    答案：C
    解析：
    房地产状况调整基本思路是：如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况好，则对可比实例的成交价格进行减价调整；如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差，则对可比实例的成交价格进行加价调整。根据已知数据得：2000×90÷80=2250元/㎡。

  • 第12题：

    单选题
    已知某可比交易单价为4500元/m2，该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2;累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电话费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2;累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为( )元/m2。
    A

    4750

    B

    4500

    C

    4250

    D

    4100


    正确答案： B
    解析：

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    A．1000 

    B．1140 

    C．1035 

    D．1070

     


    正确答案：C

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    正确答案：AC

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    正确答案：B

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    A．400

    B．500

    C．650

    D．800

    E．1000

     


    正确答案：ACE
    答案分析：

    房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。

  • 第19题：

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    A．8000

    B．32000

    C．40000

    D．48000

     


    正确答案：ABCD

    答案分析：

    1、因为成交额为160万，服务费为成交额的0.5%～2.5%；
             2、那么服务费就在区间0.5%*160万至2.5%*160万之间，即：服务费在区间[8000,4000]之内（含）都正确，所以ABC都正确。
             3、又最高收费不超高3%，即特殊情况大于2.5%，小于等于3%也是可以的。即小于等于3%*160万=48000元。所以D正确。
    本题故选ABCD。

     

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    正确答案：C

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    正确答案：C

  • 第22题：

    评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2％；乙可比实例的卖方实收价格为7800元／m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％；丙可比实例的成交价格为8300元／m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（　　）元／m2。

    A．8157.60
    B．8158.91
    C．8163.57
    D．8164.88

    答案：D
    解析：
    在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S％（当可比实例的成交价格比其正常价格高时，为+S％；低时，为-S％），则有：可比实例正常价格×（1±S％）=可比实例成交价格，因此有

    根据题意，甲可比实例比较价值=8000×100/（100－2）=8163.27（元/m2），乙可比实例比较价值=7800/（1－6％）=8297.87（元/m2），丙可比实例比较价值=8300－200=8100（元/m2），估价对象比较价值=8163.27×0.4+8297.87×0.2+8100×0.4=8164.88（元/m2）。

  • 第23题：

    某可比实例实际成交价格为3400元/m2以估价对象为100可比实例交易情况分值为102房地产状况因素分值为98则估价对象的比准价格为（　）元/m2。

    • A、3401.36
    • B、3398.64
    • C、3538.78
    • D、3266.67

    正确答案:A

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