决定商业项目功能定位的主要因素是（ ）。(2010年真题)A.业态 B.规模 C.价格 D.客户

从工程费用计算角度分析，工程计价的顺序是：分部分项工程造价→单位工程造价→单项工程造价→建设项目总造价。影响工程造价的主要因素是两个，即单位价格和实物工程数量。

本题考查商圈的概念。零售商圈是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。

销售阶段的核心是市场，这包括销售给谁，怎样销售，以什么条件销售等内容。信贷人员应重点调查以下方面：①目标客户；②销售渠道，分直接销售和问接销售；③收款条件，收款条件主要包括预收货款、现货交易和赊账销售三种。

本题考查的是财务净现值。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。

商圈是指以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。根据顾客的比率或距离的范围，商圈分为：①核心商圈；②次级商圈；③边缘商圈。其中，边缘商圈研究指标包括：a．主要商业分析；b．常住人口及消费水平。ACD三项均属于核心商圈的研究指标。

在项目卖点挖掘完成之后，企业还应将其加以提炼，形成具体的宣传重点，以便在随后进行的广告推广中加以运用。将项目的卖点精练为一两句话就形成项目的推广主题。主要解决“是什么样的产品”、“卖给谁”、“能产生什么样的效果”三个问题。具体可以从产品定位、客户定位和形象定位三个方面来寻找。

业态定位，就是商业地产项目引进什么样的零售业态，业态定位准确与否，很大程度决定商业地产项目的成功或失败。B项，合理的业态组合定位不仅能使商业地产项目功能多样化，而且能凝聚商业人气，提高商业消费需求，增加商业地产项目经营获利；C项，不同商业地产项目因业态定位组合的不同，决定了商业功能的差异；D项，商业地产项目规模定位不仅与物业投资的高效性相关，而且与后期商业地产项目的招商、销售、运营有极大的关联。

竞争性在建商业地产项目调查，主要是反映未来商业地产市场的存量及增量、商业业态的细分表现、同业态类别的竞争状况，这些将直接影响项目的开发计划和定位方向。针对这些未来商业调查的指标有：①物业地段位置；②开发规模；③建筑设计；④开发及开业时间；⑤业态规划；⑥主力商户；⑦业态组合模式；⑧定位方向；⑨营销策略。

最大利润目标即房地产企业以获取最大限度的利润为定价目标。利润最大化取决于合理价格所推动的销售规模。最大利润目标的实现并不意味着企业将房价定得最高，也不是将房地产开发项目的开发规模最大，而应该是一个合适的价格和规模。最为合理的价格和规模就是要求将开发项目的边际收益等于边际成本时的价格与规模。

从市场结构特征看，决定市场类型划分的主要因素有：（1）厂商的数量；（2）产品的差别程度；（3）行业进出难易；（4）厂商对市场价格的影响能力。

商业银行办理业务、提供服务，可以收取手续费。收费项目和标准由中国银监会、中国人民银行根据职责分工分别会同国务院价格主管部门制定。故选A。

经济发展水平决定着高等教育发展的速度和规模。

市场需求预测分析是指在市场调查和供求预测的基础上，根据项目产品的竞争能力、市场环境和竞争者等要素，分析和判断项目投产后所生产产品的未来销路问题。市场需求预测的主要相关因素包括：①产品特征和消费条件；②社会购买力与产品价格水平。

面谈中需了解的客户的贷款需求状况包括：贷款目的、贷款用途、贷款金额、贷款期限、贷款利率、贷款条件等。

借入资金=融资缺口+流动性资产=（贷款平均额-核心存款平均额）+流动性资产，商业银行在特定时段内需要借入的资金规模（流动性需求）是由一定水平的核心存款、发放的贷款，以及一定数量的流动性资产决定的。

。投资项目的方向决定了该信托产品的收益率和风险，即使是同类投 资产品，若其投资方向不同，获得的收益和承受的风险也不同。

商业业态是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态。不同商业地产项目因业态定位组合的不同，决定了商业功能的差异，商业功能可以是单一的，也可以是多种功能。商业功能定位指导商业业态定位，商业业态定位决定了商业功能定位。

业态定位，就是商业地产项目引进什么样的零售业态，业态定位准确与否，很大程度决定商业地产项目的成功或失败。合理的业态组合定位不仅能使商业地产项目功能多样化，而且能凝聚商业人气，提高商业消费需求，增加商业地产项目经营获利。不同商业地产项目因业态定位组合的不同，决定了商业功能的差异。商业地产项目规模定位不仅与物业投资的高效性相关，而且与后期商业地产项目的招商、销售、运营有极大的关联。

在项目卖点挖掘完成之后，企业还应将其加以提炼，形成具体的宣传重点，以便在随后进行的广告推广中加以运用。将项目的卖点精练为一两句话就形成项目的推广主题。主要解决“是什么样的产品”、“卖给谁”、“能产生什么样的效果”三个问题。具体可以从产品定位、客户定位和形象定位三个方面来寻找。

商业业态是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态。不同商业地产项目因业态定位组合的不同，决定了商业功能的差异，商业功能可以是单一的，也可以是多种功能。商业功能定位指导商业业态定位，商业业态定位决定了商业功能定位。

2.签订合同时签约合同价内尚不确定的款项
（1）暂估价（一定发生）
　　暂估价指发包人在工程量清单中给出的，用于支付必然发生但暂时不能确定价格的材料、设备以及专业工程的金额。
　　该笔款项属于签约合同价的组成部分，合同履行阶段一定发生，但招标阶段由于局部设计深度不够、质量标准尚未最终确定、投标时市场价格差异较大等原因，要求承包人按暂估价格报价部分，合同履行阶段再最终确定该部分的合同价格金额。
（2）暂列金额（不一定发生）
　　暂列金额指已标价工程量清单中所列的一笔款项，用于在签订协议书时尚未确定或不可预见变更的施工及其所需材料、工程设备、服务等的金