房地产市场调研观察法不包括( )。A:直接观察法 B:实验法 C:实际痕迹测量法 D:行为记录法

对房地产市场发展趋势的研判，房地产开发项目的市场地位，房地产产品的优劣势分析，消费者对房地产需求的偏好，房地产开发项目卖点的挖掘，房地产广告主题的设计等，均可采用小组访谈法。

房地产市场调研的特点：（1）系统性。（2）连续性。（3）跟踪性。（4）目的性。（5）客观性。

按照不同的分类原则，可以把观察法分为不同的类型，在房地产市场调研中观察法的主要分类有：①根据观察程序的不同，可分为结构式观察和非结构式观察。结构式观察就是事先拟定了观察提纲，确定了观察的内容、项目与要求，按照已设计好的观察表进行观察和记录。这种方法适用于结论性的研究。非结构式观察是并未明确规定所需观察的具体内容，对与调研问题可能有关的现象尽可能多地观察、记录。这种方法适用于对调研的问题尚未明确，需要在某些假设条件下确认问题的关键所在，多用于探索性研究。②按被观察对象是否受控制，可分为实验观察和自然观察。实验观察是指在一个经调研人员设计的或者对调研变量可以控制的环境中观测调研对象的行为，因此也称为人为观察或控制观察。自然观察是指调研人员在完全自然的条件和环境中对调研对象进行观测调研的行为，也称为非控制观察或直接观察。③按调研人员是否参与被观察者的行动，可分为非参与观察和参与观察。非参与观察是指调研人员完全不介入观察对象的活动，以旁观者的身份进行观察和参与观察。参与观察是指调研人员直接参与到特定的环境和被调查对象中去，与被调查对象一起从事某些社会经济活动，有时甚至可以隐瞒真实身份（如卧底记者），借以获取相关信息。

房地产市场调研的功能：市场描述功能、市场诊断功能、市场预测功能。

房地产市场调研报告的表达方式是以说明为主，故答案选A。

一般来说按照搜集信息方式的不同，房地产市场调研的方法可分为文案调研法和实地调研法两大类。文案调研是实地调研的基础，与实地调研相比，文案调研的基本优势在于信息的可得性，收集数据简单易得，且成本费用通常较低。因此，在房地产市场调研中，文案调研法通常是市场调研的首选方法。只有当文案调研中所收集的信息不能完全解决问题时，才有必要进行实地调研，而且在进行实地调研时，需要文案调研作为基础。

房地产市场调研问卷设计的原则:针对性原则、简明性原则、逻辑性原则。

本题考查房地产市场调研的分类。按搜集信息方式的不同，房地产市场调研可分为文案调研和实地调研。

本题考查房地产市场调研的程序。合理确定市场调研任务是做好市场调研工作的首要前提。

本题考查房地产市场调研的方法。在房地产市场调研中，文案调研法通常是市场调研的首选方法，也是设计市场调研方案和进行实地调研的基础。

房地产市场调研的方法有多种，调研人员在市场调研中应根据具体情况选择恰当的方法。一般来说按照搜集信息方式的不同，房地产市场调研的方法可分为文案调研法和实地调研法两大类。其中，实地调研法是指调研人员直接面对被调查对象，通过与被调查对象直接的交流、访问、座谈、观察等方式获取第一手资料的过程。实地调研法主要有小组访谈法、深度访谈法、现场踩盘法、访问法、观察法和实验法。