某房地产投资项目的现金流量如表7-1所示（假设投资、租赁收入、装修支出各自发生在相应期初，转让收入发生在相应期末）。 表7-1若折现率为12％时，该项目的净现值为-71.48万元，则其内部收益率为（　　）。A、10、48％ B、10、63％ C、11、71％ D、11、52％

持有期收益率HPY=(1+r₁)*(1+r₂)*(1+r₃)*(1+r₄)-1=(1+10%)*(1-5%)*(1+20%)*(1+15%)-1=44.21%。

如果现值指数小于1，则净现值小于0，内含报酬率小于资本成本，因此选项AD的说法正确；折现回收期就是净现值等于零的年限，按6年计算的净现值小于零，即折现回收期大于6年，选项B说法错误；会计报酬率是年平均净利润与原始投资额比值，无法判断与资本成本孰高孰低，选项C的说法错误。

该项目各年的净现金流量为：-1000，-1200，-800，+200，+380，+380，+380，+380，+380，+4580，则其净现值为：



式中，FNPV表示项目在起始点时的财务净现；CI表示现金流入量；CO表示现金流出量；（CI－CO）t表示第t年的净现金流量；n表示计算期年数；ic表示定的折现率。

该项目各年的净现金流量为：-1000，-1200，-800，+200，+380，+380，+380，+380，+380，+4580，则其净现值为：





式中，FNPV表示项目在起始点时的财务净现；CI表示现金流入量；CO表示现金流出量；（CI－CO）t表示第t年的净现金流量；n表示计算期年数；ic表示定的折现率。

已知：i1=10%，i2=12%，|NPV1|=422.83，|NPV2|=71.48，则用插值法计算其内部收益率为：



式中，i1表示当净现值为接近于零的正值时的折现率；i2表示当净现值为接近于零的负值时的折现率；NPV1表示i1时的净现值（正值）；NPV2表示i2时的净现值（实际为负值，但在此取其绝对值）。

股权、租赁、资产及技术转让等是不同的投资方式，所以，反映这些现金流问的即为投资各方现金流量表。

生活费、房租与保险费通常是在期初；而因谨慎起见，收入的取得、每期房贷本息的支出、利用储蓄来投资等，都假设发生在期末，因此是用期末年金。

根据等值现金流发生的时间点的不同，年金可以分为期初年金和期末年金。期初年金指在一定时期内每期期初发生系列相等的收付款项，即现金流发生在当期期初，
比如生活费支出、教育费支出、房租支出等；期末年金即现金流发生在当期期末，比如房贷支出等。

该项目现值指数大于1，说明项目的净现值大于0，项目可行，因此内含报酬率大于资本成本14%，折现回收期小于经营期限10年。根据题目，无法判断会计报酬率和资本成本的关系。

作为投资，具有以下特性：①必须有投入。没有投入就取得回报是一种勒索、抢劫，或是他人的施舍。②必须求回报。不求回报的投入是一种奉献、捐赠或施舍。③必须有时间差。投入是即期的，回报是预期的，从投入到回报总要经过一定的时间间隔，否则就是一般的买卖行为。④具有风险性。投入由于是事先的（通常是现在的），所以投入之后就变成了确定的，而回报由于是事后的（即未来的），所以它是不确定的——可能得到，也可能得不到，可能得到的比预期的多，也可能得到的比预期的少。

作为投资，具有以下特性：①必须有投入。没有投入就取得回报是一种勒索、抢劫，或是他人的施舍。②必须求回报。不求回报的投入是一种奉献、捐赠或施舍。③必须有时间差。投入是即期的，回报是预期的，从投入到回报总要经过一定的时间间隔，否则就是一般的买卖行为。④具有风险性。投入由于是事先的（通常是现在的），所以投入之后就变成了确定的，而回报由于是事后的（即未来的），所以它是不确定的——可能得到，也可能得不到，可能得到的比预期的多，也可能得到的比预期的少。

1.
2.1）投资120万元，年净收益有三种情况：
第一种情况：投资120万元，年净收益20万元，则此种情况下的净现值为
FNPV=-120+20（P/A，10%，10）=2.89（万元）
可能发生的概率为0.3×0.25=0.075=7.5%
加权净现值为2.89×0.075=0.217
第二种情况：投资120万元，年净收益28万元，则此种情况下的净现值为
FNPV=-120+28（P/A，10%，10）=52.05（万元）
可能发生的概率为0.3×0.4=0.12=12%
加权净现值为52.05×0.12=6.246
第三种情况：投资120万元，年净收益33万元，则此种情况下的净现值为
FNPV=-120+33（P/A，10%，10）=82.77（万元）
可能发生的概率为0.3×0.35=0.105=10.5%
加权净现值为82.77×0.105=8.69
2）投资150万元，年净收益有三种情况：
第一种情况：投资150万元，年净收益20万元，则此种情况下的净现值为
FNPV=-150+20（P/A，10%，10）=-27.11（万元）
可能发生的概率为0.5×0.25=0.125=12.5%
加权净现值为-27.11×0.125=-3.389
第二种情况：投资150万元，年净收益28万元，则此种情况下的净现值为
FNPV=-150+28（P/A，10%，10）=22.05（万元）
可能发生的概率为0.5×0.4=0.2=20%
加权净现值为22.05×0.2=4.41
第三种情况：投资150万元，年净收益33万元，则此种情况下的净现值为
FNPV=-150+33（P/A，10%，10）=52.77（万元）
可能发生的概率为0.5×0.35=0.175=17.5%
加权净现值为52.77×0.175=9.235
3）投资175万元，年净收益有三种情况：
第一种情况：投资175万元，年净收益20万元，则此种情况下的净现值为
FNPV=-175+20（P/A，10%，10）=-52.11（万元）
可能发生的概率为0.2×0.25=0.05=5%
加权净现值为-52.11×0.05=-2.606
第二种情况：投资175万元，年净收益28万元，则此种情况下的净现值为
FNPV=-175+28（P/A，10%，10）=-2.95（万元）
可能发生的概率为0.2×0.4=0.08=8%
加权净现值为-2.95×0.08=-0.236
第三种情况：投资175万元，年净收益33万元，则此种情况下的净现值为
FNPV=-175+33（P/A，10%，10）=27.77（万元）
可能发生的概率为0.2×0.35=0.07=7%
加权净现值为27.77×0.07=1.944
3.将各种情况下的加权净现值相加即得
期望净现值=0.224+6.247+8.69-3.389+4.41+9.235—2.606—0.236+1.944
=24.52（万元）