王某向甲房地产开发企业预购了一套建筑面积为90m2的商品住房，单价为6000元/m2，预售合同中未对房屋面积误差作出约定，商品住房实测建筑面积为93m2，则王某实际支付房款（ ）万元。(2012年真题)A.54.00 B.55.18 C.55.62 D.55.80

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：①面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。本案例中，面积误差=（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%=（142－150）÷150=－5.33%，因此刘某有权退房，若刘某选择不退房，甲公司返还房价款为：150×2000×［3%＋（5.33%－3%）×2］≈23000（元）。

[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“契税”的掌握。购房属于房屋权属转移，必须缴纳契税。因此，本题的正确答案为A。

[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“违约责任的承担方式”的掌握。依照《担保法》约定，一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。因此，本题的正确答案为A。

A项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。B项，根据《国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》，房屋登记费按件收取，不得按照房屋的面积、体积或者价款的比例收取。住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。住房登记一套为一件；非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。

[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“利率政策”的掌握。个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定年度利率水平。遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。因此，本题的正确答案为B。

本题考查的是商品房买卖合同。按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。

按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。

(1)面积误差比＝(实测面积－预测面积)/预测面积×100％=(93－90)/90=3.33%。
(2)根据面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3％之内(含3％)的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。
(3)王某实际支付房款=90 ㎡×(1＋3%)×6000 元／㎡=55.62(万元)。

本题考查的是商品房买卖合同。本题中双方未约定面积误差处理，则按规定的原则处理。（1）计算面积误差比。面积误差比＝（实测面积－预测面积）/预测面积×100%＝[（95－100）/100]×100%＝－5%。（2）陈某实际支付购房款，实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。张某实付房价款＝100×1－（100×1×3%＋100×1×2%×2）＝93万元。

个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。我国个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款两个类别，其中后者也是通过商业银行发放，又称之为委托贷款。个人住房贷款基准利率由央行统一规定，金融机构根据商业原则通过调整贷款利率浮动区间自主确定贷款利率水平。个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

由题意知，面积误差比＝[（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积]×100%，即面积误差比＝（98.5－100）÷100×100%＝－1.5%，绝对值小于3%。面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。

A项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。B项，根据《国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》，房屋登记费按件收取，不得按照房屋的面积、体积或者价款的比例收取。住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。住房登记一套为一件；非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。

《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业开发建设的房地产开发项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

Ｂ项，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税。Ｃ项，城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种资源税。计税依据是纳税人实际占用的土地面积。题中，王某仅是购买住房和申请住房公积金抵押贷款，无须缴纳这两种费用。

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对其处理原则都作出了相同的规定：①面积误差比绝对值在3％以内（含3％），据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3％，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。其中，面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%。题中，王某购买商品房的面积误差比=（93－90）÷90×100%=3.3％，超出3％，王某实际应付购房款=（3％×90+90）×6000=556200（元）=55.62（万元）。

本题考查的是商品房买卖合同。按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款甶房地产企业承担，产权归买受人。参见教材P115。

①计算面积误差比：面积误差比=（产权登记面积一合同约定面积）/合同约定面积×l00％=（95－100）/100×100％=－5％；②陈某实际支付购房款：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％（含3％）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。张某实付购房款=100×10000－（100×10000×3％+100×10000×2％×2）=930000 元。

本题考查的是商品房买卖合同。实测面积95m2，预测面积100m2，（95-100）/100=-5%。实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。100×22000-3×22000-2×22000×2=204.6（万元）。P134。

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未做约定的，按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；买受人不退房的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。