某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，净租金为730元/m2?年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2?年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（　）万元。 A、78 B、102 C、180 D、302

题目
某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，净租金为730元/m2?年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2?年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（　）万元。

A、78
B、102
C、180
D、302
相似考题

1.某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（ ）万元。A 400 B 628 C 656 D 700

2.某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（ ）万元。A．67．60B．811．24C．1622．48D．2433．72

3.某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元／m2。已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元／m2，报酬率为6％，则现在的承租人权益价值为（ ）万元。A．96.80B．592.81C．691.61D．667.22

4.某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（ ）万元。A．35．00B．56．29C．86．29D．180．00

更多“某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，净租金为730元/m2?年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2?年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（　）万元。 ”相关问题

  • 第1题：

    某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000 ㎡，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ ㎡（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8％，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3％，销售费用为重新购建价格的3％，每利率为6％，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60％，第二年投入40％，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35％，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80％，月租金为30元/㎡，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85％，正常月租金为32元/㎡，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8％。请计算该建筑物的现时价值。（12分）


    正确答案：
    解：
    （1）重新购建价格C总
    方法一：
    1）单价计算（每平方米重新购建价格为C）
    ①建筑安装成本=1200元/㎡；
    ②专业费用=1200×8%＝96（元/㎡）；
    ③管理费用=（1200+96）×3%=38.88（元/㎡）；
    ④销售费用=C×3%；
    ⑤投资利息=（1200+96+38.88+C×3%）×60%×[（1+6%）1.5-1]+[1200+96+38.88+C×3%]×40%×[（1+6%）0.5-1]≈88.930+C×0.2%；
    ⑥销售税费=C×6.5%；
    ⑦投资利润=（1200+96+38.88+ C×3%）×35%＝467.208+ C×1.05%；
    ⑧每平方米重新购建价格C=（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦）＝（1200+96+38.88+ C×3%+88.93+ C×0.2%+C×6.5%+467.208+C×1.05%），
    2）总价计算
    ①建筑安装成本=1200×30000=3600（万元）；
    ②专业费用=3600×8％=288（万元）；
    ③管理费用=（3600+288）×3％=116.64（万元）；
    ④销售费用=C总×3％；
    ⑤投资利息=（3600+288+116.64+C总×3％）×60％×[（1+6％）1.5-1]+（3600+288+116.64+C总×3％） ×40％×[（1+6％）0.5-1]=266.79+C总×0.2％；
    ⑥销售税费=C总× 6.5％；
    ⑦投资利润=（3600+288+116.64+C总×3％） ×35％=1401.624+C总×l.05％；
    ⑧重新购建价格C总=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+C总×3％+266.79+C总×0.2％+C总×6.5％+1401.624+C总×1.05％，
    解得C总=6356.394万元。
    方法二：
    每平方米重新购建价格C=[1200×（1+8％）×（1+3％）+C×3％]×60％×（1+6％）1.5+　[1200×（1+8％）×（1+3％）+C × 3％× 40％×（1+6％）0.5]+C×6.5％+[1200×（1+8％）x（1+3％）+C×3％]×35％，
    解得C=2118.798（元／㎡），
    则重新购价格=2118.798×30000=6356.394（万元）。
    （2）折旧计算
    1）可修复费用=35万元；
    2）装修折旧费=500 × 1/5 × 3=300（万元）；
    3）设备折旧费=200×1/10×3=60（万元）；
    4）长寿命项目折旧费=（6356.394+35-500-200）×1/60×3=281.069（万元）；
    5）缺乏电梯的功能折旧费=（32×85％-30 × 80％）×12×3／8％×[1-1／（1+8％）57]-（180+60）=1182.085（万元）；
    6）功能过剩引起的折旧费=1/8％×[1-1/（1+8％）57]=12.344（万元）。
    （3）建筑物现值计算
    V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90（万元）。

  • 第2题：

    评估某写字楼在建工程的价值，其土地是3年前通过挂牌方式取得的50年建设用地使用权，预计该写字楼2年后建设出租的月毛租金为50元/平方米，空置率为10%。运营费用为毛租金的40%，报酬率为8%。

    该写字楼建成后的年净收益为（ ）元/平方米。

    A.300
    B.360
    C.540
    D.600

    答案：A
    解析：

  • 第3题：

    某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5％，则该写字楼的月净经营收入是（　）万元。

    A、61.00
    B、61.60
    C、81.00
    D、86.40

    答案：D
    解析：
    本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=120-120×8%+120×5%=116.4（万元），月净经营收入=有效毛收入-运营费用=116.4-30=86.4（万元）。参见教材P367。

  • 第4题：

    某写字楼的总建筑面积为30000m2，可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/m2，且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元。维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知。该写字楼用地重新购建价格的楼面价为1000元/m2，土地报酬率为7%，建筑物报酬率为9%，请求取该写字楼的房地产价格。


    答案：
    解析：
    收益法，组合技术
    （1）求取房地产净收益
    押金的利息收入＝30万×3.5%＝1.05（万元）
    其他收入=15（万元）
    写字楼租金收入=3×70%×（1－10%）×60×12=1360.8万元
    有效毛收入＝1360.8＋1.05＋15＝1376.85（万元）
    运营费用＝200＋40＝240（万元）
    年净收益＝1376.85－240＝1136.85（万元）
    （2）求取建筑物价值
    土地年净收益/7%×[1-1/(1+7%)35]＝3000万元
    土地年收益＝231.66（万元）
    建筑物年净收益＝1136.85－231.66＝905.19 万元
    建筑物价值＝905.19/9%×[1-1/(1+9%)35]＝9564.98 （万元）
    （3）求取房地产价值
    VO＝VL＋VB＝3000＋9564.98＝12564.98（万元）

  • 第5题：

    某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000㎡，剩余经济寿命为35年，在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/㎡?天，空置率为6％；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/㎡?天，空置率为4％。预计5年后该写字楼旁边将新建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/㎡?天，空置率将降为2％；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元，而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10％，运营费用率为25％，每年计365天，请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。


    答案：
    解析：
    （1）①该写字楼无电梯的功能缺乏可以修复。
    ②理由：由题意，增加电梯所能带来的房地产价值增加额为：

    修复成本180万元小于房地产价值增加额242.26万元。
    （2）①由题意，该写字楼的年净收益＝1.5×（1－6％）×2000×365×（1－25％）＝77.20（万元）；
    ②兴建大型购物中心后该写字楼的总价值为：

    ③获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧＝986.76－180＝806.76（万元）。

  • 第6题：

    某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m2·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。


    答案：
    解析：
    解：（1）解题思路：获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额，就是租金增加额的折现现值。
    　　将租金增加额的现值和修复费用比较，可以知道是否可修复。
    　　获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧
    　　前5年年租金增加额A1＝[1.8×365×（1－4%）×（1－25%）－1.5×365×（1－6%）×（1－25%）]×2000＝17.4105（万元）
    　　其租金折现现值V1＝17.4105/10%×（1－1/1.15）＝65.9994（万元）
    　　第6－35年年租金增加额A2＝[2×365×（1－2%）×（1－25%）－1.5×365×（1－6%）×（1－25%）]×2000＝30.1125（万元）
    　　其租金折现现值V2＝30.1125/10%×（1－1/1.130）/1.15＝176.2596（万元）、
    　　获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额
    　　V＝V1＋V2
    　　＝65.9994＋176.2596
    　　＝242.26（万元）
    　　（外部因素造成的自然增值）
    　　（2）通过比较修复费用与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：
    　　修复费用180万元小于房地产价值增加额242.26万元，所以在获知兴建大型购物中心后，该没有电梯的功能缺乏可以修复。
    　　（3）计算有电梯的写字楼现时价格
    　　前5年的收益现值＝1.8×365×（1－4%）×（1－25%）×2000×（1－1/1.15）/10%＝358.64万元
    　　6－35年的收益现值＝2×365×（1－2%）×（1－25%）×2000/10%×（1－1/1.130）/1.15＝628.12万元
    　　有电梯的写字楼现时价格＝986.76（万元）
    　　（4）功能缺乏折旧＝180万元
    　　获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧
    　　＝986.76－180＝806.76（万元）
    　　（重置价格的功能缺乏的折旧，是增加功能的费用180万元；如果采用重建价格，则功能缺乏的折旧＝180－150＝30万元）
    『答案解析』
    　　（1）假定收益年限为35年。不考虑建筑物剩余经济寿命对收益期限和收益价格的影响。
    　　（2）有电梯的写字楼现时价格是剔除了物质折旧后的价格，不是重置价格。

  • 第7题：

    某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼的经济折旧为（　）万元。

    　　A.548.19
    　　B.558.15
    　　C.567.39
    　　D.675.40

    答案：C
    解析：
    本题考查的是建筑物折旧的求取方法—分解法。（1）该写字楼空置率变化带来的年租金损失为：70×10000×12×60%×（85%－75%）＝50.4（万元）；（2）该写字楼将贬值＝50.4/8%×[1－1/（1.08）30]＝567.39万元。参见教材P326。

  • 第8题：

    估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯。
    搜集有关资料如下：(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：



    从2005年11月至2006年10月地价逐月上升0.5%。 (2)当地征收农地的费用等资料如下： 在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。 该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级。而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：



    (3) 在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)


    答案：
    解析：
    (1) 土地重新购建价格
    ①市场法
    比准价格A＝2200×100/100×(1-1-0.5%) 6×100/97＝2336.94(元/m2)
    比准价格B＝2050×100/100×(1+0.5%) 9×100/92＝2330.56(元/m2)
    比准价格C＝2380×100/103×(1+0.5%) 4×100/105＝2244.99(元/m2)
    估价对象的比准价格为：(2336.944-2330.564-2244.99)÷3＝2304.16(元/m2)
    V＝2304.16×100≈230.416(万元)
    ②成本法
    最末级土地的重置价格



    则成本法估算的土地重置价格为：
    1016.79×2＝2033.58(元/m2)
    ③估价对象的土地重置价格为：(2304.16+2033.58)＝2168.87(元/m2)
    总价为：2168.87×1000＝216.89(万元)
    (2) 建筑物价格
    ①建筑物重置价格为：
    1800×4500＝810.00(万元)
    ②建筑物折旧
    a．门窗损坏折旧＝10.00(万元)
    b．装修折旧＝140×2/5＝56(万元)
    c．设备折旧＝100×2/10＝20(万元)
    d．长寿命物质折旧＝[810.00-10.00-140.00-100.00]×2/47＝23.83(万元)
    e．功能缺乏折旧的计算：年租金损失为：
    (40×4500×12X×5%-38×4500×12×80%)×(1-35%)＝19.44(万元)
    功能缺乏折旧：



    f．功能过剩折旧：

    g．经济折旧为20万元
    h．该写字楼的折旧总额为：
    10.00+56.00+20.00+23.83+264.49+13.61+20.00＝407.93(万元)
    (3)该写字楼2006年9月30日的价值为：
    216.89+10.00-407.93＝618.96(万元)

  • 第9题：

    某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（　）万元。

    • A、400
    • B、628
    • C、656
    • D、700

    正确答案:B

  • 第10题：

    某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1目～2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/㎡，建筑物重置成本（不含空调）为1300元/㎡.建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下： （1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。 （2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。 （3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。 （4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。 （5）假设除空调以外，残值率均为零。 <1>、试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。


    正确答案: （1）土地价格＝0.4×2000×[1－1／（1＋8%）30）]/[1－1/（1＋8%）40]＝800×0.9006/0.9540＝755.26万元
    （2）建筑物物质折旧额计算：
    1）门窗等损坏的修复费用＝3万元；
    2）装修的折旧费＝82.5×1/5×4＝66万元；
    3）其他设备的折旧费＝250×1/15×9＝150万元。
    4）长寿命项目的折旧费＝（1300×0.9－3－82.5－250）×1/40×10＝208.63万元
    （3）建筑物功能折旧额计算：
    1）功能过剩所引起的折旧＝800×12/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝9.05万元
    2）空调功能落后引起的折旧＝130－80＋10－30＋8＝38万元
    （4）建筑物经济折旧额＝7/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝65.99万元
    （5）建筑物折旧总额＝3＋66＋150＋208.63＋9.05＋38＋65.99＝540.67万元
    （6）写字楼估价结果＝755.26＋1300×0.9－540.67＝1384.59万元

  • 第11题：

    问答题
    某幢没有电梯的旧写字楼建筑面积3000m2，租金1.8元／m2·天，空置率15%。有电梯的同类写字楼的租金2元/m2·天，空置率10%。现单独增加电梯的必要费用为400万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用仅为200万元。该写字楼的预期剩余寿命为30年，报酬率为8%。请回答：①该功能缺乏是否可修复；②该功能缺乏折旧额是多少。

    正确答案：
    解析：

  • 第12题：

    问答题
    某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建成本2 000万元，现单独增加电梯（包括建筑工程费、电梯购置费和安装费等）需要120万元，而重置该办公楼时随同增加电梯仅需100万元。请计算该办公楼没有电梯引起的折旧额及扣除该折旧后的价值。

    正确答案：
    解析：

  • 第13题：

    某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日～2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：

    (1) 门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为 10万元，可回收残值30万元，重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元；除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，经过年数为9年。

    (2) 该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800元。

    (3) 由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。

    (4) 该类写字楼的报酬率为l0%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。

    (5) 假设除空调以外，残值率均为零。

    试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。


    正确答案：
    按题意，求该写字楼在估价时点(2005年10月1日)的折旧总额和现值。应该用成本法，适用于旧房地产的基本公式为：
    旧房地价格＝房地的重新购建价格-建筑物的折旧＝土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧先画出其时间示意图
    (1) 计算房地的重新购建价格
    土地的重新购置价格＝2000×4000＝800(万元)
    建筑物的重新购建价格＝1300×9000＝1170(万元)
    (2)计算建筑物的折旧
    拟用分解法求取建筑物的折旧(物质折旧、功能折旧、经济折旧)：
    ①物质折旧(建筑物重置价格1170万元，自然寿命60年，经济寿命45年，有效经过年数10年)：
    门窗等损坏的修复费用为：3万元

    ④建筑物折旧总额＝404.44+38+9.05+65.99＝517.48(万元)
    (3) 该写字楼的现值＝800+1170-517.48＝1452.52(万元)
    因此，该写字楼于2005年10月1日的折旧总额为517.48万元，写字楼现值为1452.52万元。

  • 第14题：

    某投资者于2014年1月以500万元购买一写字楼用于出租经营，其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款，其余由投资者以现金支付，2015年该写字楼的年毛租金收入为100万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，写字楼年增值率为3%，则2015年该写字楼的投资回报率为（　）。

    A、12.39%
    B、15.38%
    C、16.25%
    D、21.13%

    答案：C
    解析：
    考点:现金回报率与投资回报率。年还本付息额A=P×i/【1-1/（1+i）n】= 200×7.5%/【1-1/（1+7.5%）30】=16.934万元，投资者权益增加=16.934-200×7.5%=1.934万元，年有效毛收入=100×（1-10%-30%）=60万元，税前现金流=60-16.934=43.066万元，所得税=（60－16.934+1.934）×25%=11.25万元，税后现金流=43.066-11.25=31.816万元。写字楼市场价值增值额=500×3%=15万元，投资回报率=（31.816+1.934+15）/300=16.25%。

  • 第15题：

    某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。不考虑土地使用年限的影响。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m2·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。


    答案：
    解析：
    （1）解题思路：获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额，就是租金增加额的折现现值。
    　　将租金增加额的现值和修复费用比较，可以知道是否可修复。
    　　获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧
    　　前5年日租金增加额＝1.8×（1－4%）－1.5×（1－6%）＝0.318（元）
    　　年租金增加额A1＝0.318×（1－25%）×365×2000＝17.41（万元）



    第6－35年日租金增加额＝2×（1－2%）－1.5×（1－6%）＝0.55（元）
    　　年租金增加额A2＝0.55×（1－25%）×365×2000＝30.11（万元）



    获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额
    　　V＝V1＋V2＝66＋176.26＝242.26（万元）
    　　（外部因素造成的自然增值）
    　　（2）通过比较修复费用与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：
    　　修复费用180万元小于房地产价值增加额242.26万元，所以在获知兴建大型购物中心后，该没有电梯的功能缺乏可以修复。
    　　（3）计算有电梯的写字楼现时价格（重置成本）
    　　前5年的年收益＝1.8×365×（1－4%）×（1－25%）×2000＝94.608（万元）
    　　



    　第6－35年的年收益＝2×365×（1－2%）×（1－25%）×2000＝107.31（万元）





    　有电梯的写字楼现时价格＝358.64＋628.12 ＝986.76（万元）
    　　（4）功能缺乏折旧＝180万元
    　　获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧＝986.76－180＝806.76（万元）
    　　（*重置价格的功能缺乏的折旧，是单独增加功能的费用180万元；如果采用重建价格，则功能缺乏的折旧采取单独增加功能费用比随同增加功能费用的差额＝180－150＝30万元）

  • 第16题：

    某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼的经济折旧为（ ）万元。

    A.548.19
    B.558.15
    C.567.39
    D.675.40

    答案：C
    解析：
    本题考查的是建筑物折旧的求取方法。（1）该写字楼空置率变化带来的年租金损失为：70×10000×12×60%×（85%－75%）＝50.4（万元）；（2）该写字楼将贬值＝50.4/8%×[1－1/（1＋8%）30]＝567.39（万元）。P326。

  • 第17题：

    某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，每年净租金为730元/m2，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼每年的净租金为803元/m2，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（　）万元。

    A.78
    B.102
    C.180
    D.302

    答案：B
    解析：
    本题考查的是建筑物折旧的求取方法。房地产价值增加额＝[803×（1－10%）－730×（1－15%）]×2500×[1－1/（1＋7.5%）30]/ 7.5%＝301.76（万元）；房地产价值增加额小于单独增加电梯的必要费用380万元，所以没有电梯的功能缺乏折旧不可修复。没有电梯的功能折旧额＝房地产价值增加额－随同增加电梯费用＝301.76－200＝101.76（万元）。

  • 第18题：

    某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。
    请计算该建筑物的现时价值。（12分）


    答案：
    解析：
    （1）计算重新购建价格C总：
    　　方法一：
    　　首先，计算单价
    　　①建筑安装成本：1200元/m2；
    　　②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；
    　　③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；
    　　④销售费用：C×3%；
    　　⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；
    　　⑥销售税费：C×6.5%；
    　　⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；
    　　⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。
    　　其次，计算总价
    　　①建安成本：1200×30000=3600（万元）；
    　　②专业费用：3600×8%=288（万元）；
    　　③管理费用：（3600+288）×3%=116.64（万元）；
    　　④销售费用：C总×3%；
    　　⑤投资利息：（3600+288+116.64+3%C总）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（3600+288+116.64+3%C总）×40%×［（1+6%）0.5－1］=266.79+0.2%C总；
    　　⑥销售税费：C总×6.5%；
    　　⑦投资利润：（3600+288+116.64+3%C总）×35%=1401.624+1.05%C；
    　　⑧重新购建价格：C总=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+3%C总+266.79+0.2%C总+C总×6.5%+1401.624+1.05%C总；
    　　解得：C总=6356.394万元。
    　　方法二：
    　　重新购建价格C=［1200×（1+8%）×（1+3%）+C×3%］×60%×（1+6%）1.5+1200×（1+8%）×（1+3%）+C×3%×40%×（1+6%）0.5+C×6.5%+［1200×（1+8%）×（1+3%）+C×3%］×35%。
    　　解得：C=2118.798（元/m2）；
    　　则重新购建总价格为：2118.798×30000=6356.394（万元）。
    　　（2）计算折旧：
    　　①可修复费用：35万元；
    　　②装修折旧费：500×1/5×3=300（万元）；
    　　③设备折旧费：200×1/10×3=60（万元）；
    　　④长寿命项目折旧费：（6356.394+35－500－200）×1/60×3=281.069（万元）；
    　　⑤缺乏电梯的功能折旧费：（32×85％－30×80%）×12×3/8%×［1－1/（1+8%）57］－（180+60）=1182.085（万元）；
    　　⑥功能过剩引起的折旧费：1/8%×［1－1/（1+8%）57］=12.344（万元）。
    　　（3）计算建筑物现值：
    　　V=6356.394－35－300－60－281.069－1182.085－12.344－40=4445.90（万元）。

  • 第19题：

    某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目～2047年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/㎡，建筑物重建成本为3000元/㎡，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：
    （1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。
    （2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。
    （3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
    （4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。
    （5）假设除空调以外，残值率均为零。
    试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。


    答案：
    解析：
    （1）土地价格＝0.4×5000×[1－1／（1＋8%）30）]/[1－1/（1＋8%）40]＝2000×0.9006/0.9540＝1888.05万元
    （2）建筑物物质折旧额计算：
    1）门窗等损坏的修复费用＝3万元；
    2）装修的折旧费＝82.5×1/5×4＝66万元；
    3）其他设备的折旧费＝250×1/15×9＝150万元。
    4）长寿命项目的折旧费＝（3000×0.9－3－82.5－250）×1/40×10＝591.125万元
    （3）建筑物功能折旧额计算：
    1）功能过剩所引起的折旧＝800×12/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝9.05万元
    2）空调功能落后引起的折旧＝130－80＋10－30＋8＝38万元
    （4）建筑物经济折旧额＝7/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝65.99万元
    （5）建筑物折旧总额＝3＋66＋150＋591.125＋9.05＋38＋65.99＝923.165万元
    （6）写字楼估价结果＝1888.05＋3000×0.9－923.165＝3664.89万元

  • 第20题：

    某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元。平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为多少万元。


    正确答案:656万元

  • 第21题：

    某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元／m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将产生多少万元的贬值。


    正确答案:567.39万元

  • 第22题：

    单选题
    某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5％，月平均租金损失率为2％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3％，则该写字楼的月净经营收入是(　　)万元。
    A

    33．00

    B

    33．10

    C

    36．00

    D

    36．10


    正确答案： A
    解析：

  • 第23题：

    问答题
    【例8-9】某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格2000万元，现单独增加电梯（包括土建工程费、电梯购置费和安装费等）需要120万元，而重置该办公楼时随同增加电梯仅需1OO万元。请计算该办公楼没有电梯引起的折旧额及扣除该折旧后的价值。

    正确答案：
    解析：

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