关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（ ）。 A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况下的价值 B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产 C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场下的价值 D.需测算后续开发的应得利润

题目
关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（ ）。

A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况下的价值
B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产
C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场下的价值
D.需测算后续开发的应得利润
相似考题

1.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。A 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B 运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C 假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D 假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

2.下面关于假设开发法的描述正确的是()。A、假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费。B、假设开发法是将估价时点时的房地产价值，减去未来的正常开发成本、税费。C、假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去估价时点时的正常开发成本、税费。D、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。

3.某房地产估价机构接受委托评估一宗在建工程的转让价值，采用假设开发法进行估价。当分别采用动态分析法和静态分析法进行估价时，估价过程有哪些区别

4.若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（ ）。A．成本法和假设开发法采用的投资利润率相同B．成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率C．成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率D．成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较

参考答案和解析
答案：C
解析：
本题考查的是开发完成后的价值。选项C错误，后续开发的必要支出本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在价值时点的值，但在静态分析法中，将它们近似为价值时点的值。
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  • 第1题：

    甲房地产估价机构接受委托对乙房地产开发公司一在建工程抵押价值进行评估，房地产估价师张某具体负责该估价项目，拟采用假设开发法和成本法进行测算。
    下列有关假设开发法的运用，描述错误的是（　）。

    A.投资利息只有静态分析法中才需要测算
    B.销售税费一般不计算利息
    C.开发完成后的价值不能采用成本法求取
    D.假设开发法与成本法无法同时采用

    答案：D
    解析：
    本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。选项D错误，假设开发法与成本法可以同时采用，只是运用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用成本法求取。

  • 第2题：

    关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）.

    A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算
    B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本
    C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润
    D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率

    答案：C
    解析：
    本题考查的是后续开发的应得利润。选项A错误，开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率（平均利润率）；选项B错误，采用直接成本利润率计算时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；选项D错误，因为所得税是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查、估计，不应扣除所得税。参见教材P281、333。

  • 第3题：

    下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。

    A、 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法
    B、 运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
    C、 假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
    D、 假设开发通常是一次性的价格剩余

    答案：C
    解析：
    [知识点] 假设开发法

  • 第4题：

    关于假设开发法的说法，错误的是（　）。

    A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采用收益法求取
    B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算
    C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的价值
    D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值

    答案：D
    解析：
    本题考查的是开发完成后的价值。选项A正确，只要可以预测开发完成后的收益（如出租或自营用途的房地产），就可以用收益法求取开发完成后的价值；选项B正确，动态分析法，不需要测算利息和开发利润，体现在折现过程中；选项C正确，扣除项目在价值时点时还没发生，是未来具体发生的时点发生的；选项D错误，在预测开发完成后的价值时，不能将估价时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值，要做市场状况调整，如结合未来的变动趋势，如长期趋势法。

  • 第5题：

    关于假设开发法静态分析法的说法，错误的是（ ）。

    A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况下的价值
    B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值
    C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场下的价值
    D.需测算后续开发的应得利润

    答案：C
    解析：
    本题考查的是开发完成后的价值。选项C错误，在静态分析法中，后续开发的必要支出和开发完成后的价值，都是在价值时点（通常为现在）的房地产市场状况下的价值。P349。

  • 第6题：

    关于假设开发法的说法，错误的是（　　）。

    A．运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取
    B．投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算
    C．假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值
    D．在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值

    答案：D
    解析：
    A项，运用假设开发法估价，预测开发完成后的价值，可先预测其租赁或自营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值。B项，投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率；在测算后续开发利润时要注意利润率有直接成本利润率、投资利润率、成本利润率和销售利润率，它们的内涵及计算基数有所不同，测算时要相互匹配。C项，在假设开发法测算中应当减去的项目，统称为“扣除项目”。它们本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在估价时点的值（但在传统方法中，将它们近似为估价时点的值）。D项，在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。

  • 第7题：

    关于假设开发法与成本法的主要区别，下列说法错误的是（ ）。

    A.成本法中的土地价值为已知
    B.成本法中需要求取开发完成后的房地产价值
    C.运用假设开发法估价时要测算房地产的重置价格
    D.假设开发法需要求取土地的价值

    答案：C
    解析：
    假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。假设开发法与成本法的主要区别是：①成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；②假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。选项C，运用成本法估价时需要测算重新购建价格。

  • 第8题：

    假设开发法静态分析法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。

    • A、开发结束时的时间
    • B、购买待开发房地产时的时间
    • C、建设期间的某个时间
    • D、全部租售出去时的时间

    正确答案:B

  • 第9题：

    判断题
    采用假设开发法的静态分析法估价时，应计息项目包括后续的开发成本，管理费用、销售费用和销售税费。( )(2011年试题)
    A

    对

    B

    错


    正确答案： 对
    解析：

  • 第10题：

    单选题
    在假设开发法的静态分析法中，一般不计利息的项目为（）。
    A

    待开发房地产价值

    B

    管理费用

    C

    销售税费

    D

    购买待开发房地产应负担的税费


    正确答案： C
    解析：

  • 第11题：

    单选题
    关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是( )。
    A

    开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况下的价值

    B

    开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值

    C

    后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值

    D

    需测算后续开发的应得利润


    正确答案： A
    解析：

  • 第12题：

    多选题
    在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有( )。(2013年试题)
    A

    待开发房地产的价值

    B

    后续建设成本

    C

    后续管理费用

    D

    后续销售税费

    E

    待开发房地产取得税费


    正确答案： B,E
    解析：

  • 第13题：

    下列说法错误的是()。

    A.未开工的土地可以采用市场法和假设开发法评估
    B.尚未完工的各种土地和房屋可以分别采用假设开发法和成本法评估
    C.对外出售的产成品可以采用市场法评估
    D.对外出租的产成品采用市场法评估

    答案：D
    解析：
    对外出租的产成品可以采用收益法评估。

  • 第14题：

    关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（　）。

    A、静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本
    B、动态分析法中要进行现金流量预测
    C、静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中
    D、动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点

    答案：C
    解析：
    考点:后续开发的必要支出。动态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中。

  • 第15题：

    在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有（　）。

    A.待开发房地产的价值
    B.后续建设成本
    C.后续管理费用
    D.后续销售税费
    E.待开发房地产取得税费

    答案：A,B,C,E
    解析：
    本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。后续销售税费是在开发完成时发生的，不应计算利息。

  • 第16题：

    运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有（　）。

    A、静态分析法
    B、动态分析法
    C、成本法
    D、比较法
    E、总和法

    答案：A,B
    解析：
    本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有动态分析法和静态分析法。

  • 第17题：

    在假设开发法的动态分析法中，开发完成后的房地产价值是未来开发完成时的房地产市场状况下的价值。（　）


    答案：错
    解析：
    本题考查的是开发完成后的价值。但在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。参见教材P350。

  • 第18题：

    下列关于假设开发法的表述中，正确的有（　）。

    A.假设开发法用于房地产开发项目分析时，是站在特定投资者的立场上
    B.运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格.预期利润和最高费用
    C.有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价
    D.假设开发法中，开发完成后的价值可以用成本法测算
    E.假设开发法也称为剩余法

    答案：A,B,C,E
    解析：
    本题考查的是假设开发法概述。选项D错误，开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取。

  • 第19题：

    假设开发法有动态和静态两种计算公式。所谓动态和静态之分，主要是是否考虑了（）。

    • A、利息因素 
    • B、资金的时间价值
    • C、投资利润
    • D、税收费用

    正确答案:B

  • 第20题：

    判断题
    假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的静态分析法和动态分析法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的静态分析法。 ( )
    A

    对

    B

    错


    正确答案： 错
    解析：

  • 第21题：

    单选题
    在假设开发法的静态分析法中，一般不计利息的项目为( )。(2012年试题)
    A

    待开发房地产价值

    B

    管理费用

    C

    销售税费

    D

    购买待开发房地产应负担的税费


    正确答案： A
    解析：

  • 第22题：

    多选题
    在假设开发法的静态分析法中计算投资利息时，应计息的项目包括( )。(2010年试题)
    A

    待开发房地产的价值

    B

    待开发房地产取得的税费

    C

    续建开发成本

    D

    销售费用

    E

    销售税金


    正确答案： E,D
    解析：

  • 第23题：

    单选题
    假设开发法静态分析法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。
    A

    开发结束时的时间

    B

    购买待开发房地产时的时问

    C

    建设期间的某个时间

    D

    全部租售出去时的时间


    正确答案： C
    解析：

  • 第24题：

    单选题
    关于假设开发法的说法，错误的是( )。
    A

    运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取

    B

    投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算

    C

    假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的价值

    D

    在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值


    正确答案： C
    解析：

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