甲公司6年前取得一宗土地的使用权，使用期为40年，并届时与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的
题目
甲公司6年前取得一宗土地的使用权，使用期为40年，并届时与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
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第1题：
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
正确答案：
答案：839.92万元
(1)计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1—35%)×12＝159.12(万元)
②收益年限＝40一6＝34(年)
(2)计算乙方的使用权价格
①乙方使用权年净收益＝80×2000×85%×(1—35%)×12＝106.08(万元)
②乙方使用权剩余收益年限＝15—4＝11(年)
③乙方使用权剩余收益年限价格为：
(3)甲方权益价格=办公楼现值一乙方使用权价格＝1528.92—689＝839.92(万元) -
第2题：
甲、乙双方在签订合同时，乙方应甲方要求，由丙方对乙方履行合同提供保证担保，并另行签订保证合同。该保证合同应由（ ）。
A．甲方与乙方签订
B．甲方与丙方签订
C．乙方与丙方签订
D．甲、乙、丙三方共同签订
正确答案：B
本题考核点为合同的保证。保证是指第三人为债务人的债务履行作担保，由保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。本题中，丙方是保证人，甲方是债权人，所以应由甲方和丙方签订保证合同。 -
第3题：
6年前，甲提供一宗土地面积为1000㎡、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000㎡建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000㎡建筑面积归甲所有，2000㎡建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。
该宗房地产未来16年的净收益现值之和为。（ ）万元。A、 1044.79
B、 1000.00
C、 973.82
D、 829.94答案：D解析： -
第4题：
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
8.该办公楼的收益年限为（ ）年。A.30
B.34
C.36
D.40答案：B解析：土地6年前取得，使用年限为40年，价值时点时土地使用权剩余年限为34年。建筑物于4年前建成，建筑物使用年限晚于土地使用权到期，按照土地使用权剩余年限计算该办公楼的收益年限。 -
第5题：
6年前，甲提供一宗土地面积为1000㎡、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000㎡建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000㎡建筑面积归甲所有，2000㎡建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。
该房地产估价机构的估价思路不宜采用（ ）。A、 市场法
B、 成本法
C、 收益法
D、 假设开发法答案：B解析： -
第6题：
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
9.该办公楼整体年收益为（ ）万元。A.159.12
B.175.03
C.187.24
D.195.12答案：A解析：该办公楼整体年收益=80×3000×12×0.85×0.65=159.12（万元）。 -
第7题：
5年前，甲方出地、乙方出资合作建设一幢写字楼。甲方当时提供的土地面积为1000㎡、使用期限为50年。合作建设的写字楼建筑面积为5000㎡，建设期为1年。根据甲乙双方约定，建成后的写字楼建筑面积中2000㎡归甲方所有，3000㎡由乙方使用20年，使用期满后无偿归甲方所有。2年前，甲方将其所有的2000㎡与丙方签订了16年的租赁合同，合同约定租金每2年支付一次，支付时间为第2年末，支付标准为1000元／㎡，且合同期内租金不变。目前市场上类似写字楼的正常年租金为500元／㎡，年租金递增率为2％，运营费用率为30％，出租率为100％。现在，乙方有意收购甲方在该写字楼中的全部权益，甲方也乐意出售。假设该类房地产的报酬率为8％，请计算乙方收购甲方权益的合理价格。答案：解析：甲方权益的合理价格包含两部分：一是甲方2000㎡的收益价值，在价值时点之后14年内采用租约租金计算，在14年后的31年间（50年－5年－14年）采用市场租金计算；二是乙方3000㎡建筑面积29年（50年－5年－16年）的收益价值。
（1）甲方2000㎡的收益价值V1为为：
＝7288918.083＋4350013.621＝11638931.7（元）。
（2）乙方3000㎡建筑面积29年的收益价值V2为：
（3）甲方权益的合理价格＝V1＋V2＝17314711.21（元）。 -
第8题：
五年前，甲方出地、乙方出资合作建设一幢写字楼。甲方当时提供的土地面积为1000m2、使用期限为50年。合作建设的写字楼建筑面积为5000m2，建设期为1年。根据甲乙双方约定，建成后的写字楼建筑面积中2000m2归甲方所有，3000m2由乙方使用20年，使用期满后无偿归甲方所有。2年前，甲方将其所有的2000m2与丙方签订了16年的租赁合同，合同约定租金每2年支付一次，支付时间为第2年末，支付标准为1000元/m2，且合同期内租金不变。目前市场上类似写字楼的正常年租金为500元/m2，年租金递增率为2%，运营费用率为30%，出租率为100%。现在，乙方有意收购甲方在该写字楼中的全部权益，甲方也乐意出售。假设该类房地产的报酬率为8%，请计算乙方收购甲方权益的合理价格。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com答案：解析：甲方权益的合理价格包含两部分：一是甲方2000m2的收益价值，在价值时点之后14年内采用租约租金计算，在14年后的31年间采用市场租金计算；二是乙方3000m2，29年的收益价值。
（1）甲方2000m2的收益价值V1，
每次支付的两年合同租金＝1000×（1－30%）×100%×2000＝140（万元）
价值时点之后14年内租约租金现值：
注：关于2年利率的计算方法：采用复利计息法，两年期的利率为（1＋8%）2－1＝16.64%
第15年的市场净租金＝500×（1＋2%）14 ×（1－30%）×100%×2000＝92.36（万元）
V1＝554.9＋435＝989.9（万元）
（2）乙方3000m2（17－45年）29年的收益价值V2
第17年的市场净租金＝500×（1＋2%）16×（1－30%）×100%×3000＝144.14（万元）
（3）甲方权益的合理价格＝V1＋V2＝1557.48（万元）
『答案解析』收益期限假定为45年。不考虑建筑物剩余经济寿命对收益期限和收益价格的影响。 -
第9题：
甲方提供土地、乙方出资金合作建房，建成后甲方将其所得的房地产转让给乙方，甲方应缴纳营业税。（ ）答案：对解析：营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。销售不动产的营业税税率为5％。 -
第10题：
2008年12月，甲汽车贸易公司（以下简称甲方）与乙乡镇企业（以下简称乙方）订立了一份汽车买卖合同。约定：甲方于2009年2月向乙方交付新卡车一辆，价款12万元，并约定由乙方向甲方付20%定金。合同订立10天内，乙方依约向甲方付定金24000元，余款提货时付清。2009年2月乙方付款提货后，在使用中发现该车系旧车翻新，主要部件经常发生故障，便向甲方提出异议，并于4月提出退货。甲方拒不同意，双方协商不成，乙方向法院起诉。乙方认为甲方有欺诈行为，请求法院认定合同无效，并判令甲方承担违约责任，双倍返还定金。经查，该车确系旧车翻新，但经维修尚可使用。 （1）该合同应为无效还是可撤销的合同，为什么？ （2）乙方的诉讼请求是否得当？此案依法应如何处理？
正确答案: （1）该合同应为可撤销的合同，而不是无效的合同。因为在该合同订立过程中，甲方虽有欺诈行为，但是该合同并未损害国家利益和社会公共利益，也没有损害集体或第三人的利益，该合同是甲方以欺诈的手段，使乙方在违背真实意思的情况下订立的合同，合同损害了乙方的利益，因此应属于可撤销的合同。
（2）乙方的诉讼请求不完全得当。由于该合同属可撤销合同，乙方只能请求人民法院撤销或者变更该合同，而不能请求法院认定该合同无效。如请求法院撤销该合同，只能请求返还财产，赔偿损失，而不能要求双倍返还定金。该合同纠纷有以下两种处理办法：①乙方请求人民法院撤销该合同，人民法院应予撤销，并依据合同被撤销后财产处理的有关规定，判决双方返还财产，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。同时，有过错的甲方应依法赔偿给乙方造成的经济损失。②乙方请求人民法院变更该合同，人民法院应对该合同进行变更，即在保持原合同效力的基础上，对标的物的质量等条款作某些修改和补充。 -
第11题：
1999年12月，甲汽车贸易公司与乙乡镇企业订立了一份汽车买卖合同。约定：甲方于2000年2月向乙方交付新卡车一辆，价款12万元，并约定由乙方向甲方付20％定金。合同订立10天内，乙方依约向甲方付定金2．4万元，余款提货时付清。2000年2月，乙方付款提货后，在使用中发现该车是旧车翻新，主要部件经常发生故障，便向甲方提出异议，并于当年4月提出退货。甲方拒不同意，双方协商不成，乙方向法院起诉，认为甲方有欺诈行为，请求法院认定合同无效，并判令甲方承担违约责任，双倍返还定金。经查：该车确是旧车翻新，但经维修尚可使用。回答下列问题： （1）该合同应为无效还是可撤销的合同，为什么？ （2）乙方的诉讼请求是否得当？此案依法应如何处理？
正确答案: （1）该合同应为可撤销的合同，而不是无效的合同。
因为在该合同订立过程中，甲方虽有欺诈行为，但是该合同并未损害国家利益和社会公共利益，也没有损害集体或第三人的利益，该合同是甲方以欺诈的手段，使乙方在违背真实意思的情况下订立的合同，合同损害了乙方的利益，因此应属于可撤销的合同。
（2）乙方的诉讼请求不完全得当。由于该合同属可撤销合同，乙方只能请求人民法院撤销或者变更该合同，而不能请求法院认定该合同无效。如请求法院撤销该合同的话，只能请求返还财产，赔偿损失，而不能要求双倍返还定金。该合同纠纷有以下两种处理办法：
①乙方请求人民法院撤销该合同，人民法院应予撤销，并依据合同被撤销后财产处理的有关规定，判决双方返还财产，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。同时有过错的甲方应依法赔偿给乙方造成的经济损失。
②乙方请求人民法院变更该合同，人民法院应对该合同进行变更，即在保持原合同效力的基础上，对标的物的质量等条款做某些修改和补充。 -
第12题：
甲、乙双方在签订合同时，乙方应甲方要求，由丙方对乙方履行合同提供保证担保，并另行签订保证合同，该保证合同应由（）。
- A、甲方与乙方签订
- B、甲方与丙方签订
- C、乙方与丙方签订
- D、甲、乙、丙三方共同签订
正确答案:B -
第13题：
7～10 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。问：
第 7 题 该办公楼的收益年限为（ ）年。
A．30
B．34
C．36
D．40
正确答案：B
-
第14题：
6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。
该房地产的估价思路为（ ）。A、房地产未来16年的价值折现到价值时点的价值
B、房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权价值折现到价值时点的价值
C、房地产未来28年的价值折现到估价时点的价值
D、房地产在价值时点的市场价值答案：B解析：本题需要评估的是使用期满后的房地产价值，由价值时点至使用期满，乙尚可使用年限为16年，因此需要评估该房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权价值折现到价值时点的价值。 -
第15题：
6年前，甲提供一宗土地面积为1000㎡、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000㎡建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000㎡建筑面积归甲所有，2000㎡建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。
该宗房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为（ ）万元。A、 106.08
B、 214.85
C、 829.94
D、 1044.79答案：B解析： -
第16题：
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com
10.乙方现在应出资（ ）万元购买甲方的权益。A.689
B.839.92
C.1166.88
D.1528.92答案：B解析：乙方购买甲方收益的购买价格为：80×3000×12×0.85×0.65/10%×[1-1/（1+10%）34]—80×2000×12×0.85×0.65/10%×[1-1/（1+10%）11]=839.92（万元）。 -
第17题：
6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。
该房地产估价机构的估价思路不宜采用（ ）。A、比较法
B、成本法
C、收益法
D、假设开发法答案：D解析：假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产，本次估价不适宜采用假设开发法。 -
第18题：
6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。
如果甲获得该地的途径是划拨获得，则乙购买时应该（ ）。A、求得的估价价格折现后再扣除需要补交的土地出让金
B、先扣除补交的土地出让金再折现到16年后
C、不考虑补交的出让金
D、要求甲公司补交土地出让金答案：A解析：购买划拨用地时，需要补交土地出让金。 -
第19题：
甲公司6年前取得一宗土地的使用权，使用期为40年，并届时与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。答案：解析：①办公楼整体年净收益＝80×3000×85%×（1－35%）×12＝159.12（万元）
②收益年限＝40－6＝34年
③办公楼现值为：V＝A/Y[1－1/（1＋Y）n]＝159.12/10%×[1－1/（1＋ 10%）34]＝1528.92（万元）
（2）计算乙方的使用权价格
①乙方使用权年净收益＝80×2000×85%×（1－35%）×12＝106.08（万元）;
②乙方使用权剩余收益年限＝15－4＝11年
③乙方使用权剩余收益年限价格为：
V＝A/Y[1－1/（1＋ Y）n]＝106.08/10%×[1－1/（1＋ 10%）11]＝689（万元）
（3）甲方权益价格＝办公楼现值－乙方使用权价格＝1528.92－689＝839.92（万元）。 -
第20题：
5年前，甲方出地、乙方出资合作建设一幢写字楼。甲方当时提供的土地面积为1000m2、使用期限为50年。合作建设的写字楼建筑面积为5000m2，建设期为1年。根据甲乙双方约定，建成后的写字楼建筑面积中2000m2归甲方所有，3000m2由乙方使用20年，使用期满后无偿归甲方所有。2年前，甲方将其所有的2000m2与丙方签订了16年的租赁合同，合同约定租金每2年支付一次，支付时间为第2年末，支付标准为1000元/m2，且合同期内租金不变。目前市场上类似写字楼的正常年租金为500元/m2，年租金递增率为2%，运营费用率为30%，出租率为100%。现在，乙方有意收购甲方在该写字楼中的全部权益，甲方也乐意出售。假设该类房地产的报酬率为8%，请计算乙方收购甲方权益的合理价格。（10分）答案：解析：解：甲方权益的合理价格包含两部分：一是甲方2000m2的收益价值，在价值时点之后14年内采用租约租金计算，在14后的31年间采用市场租金计算；二是乙方3000m2，29年的收益价值。
（1）甲方2000m2的收益价值V1，
价值时点之后14年内租约租金现值＝1000×（1－30%）×100%×2000/16.64%×[1－1/1.16647]＝554.9（万元）
（注：关于2年利率的计算方法：采用复利计息法，年利率为1.082－1＝16.64%）
14年后的31年（15年－45年）的市场租金现值＝500×（1.02）15－1×（1－30%）×100%×2000/
（8%－2%）×[1－（1.02/1.08）31]/1.0814＝435.0014（万元）
V1＝554.9＋435.0014＝989.9（万元）
（2）乙方3000m2（17－45年）29年的收益价值V2，
V2＝[500×（1＋2%）17－1×（1－30%）×100%×3000/（8%－2%）×[1－[（1.02/1.08）29]/1.0816＝567.58（万元）
（3）甲方权益的合理价格＝V1＋V2＝1557.48（万元）
『答案解析』
收益期限假定为45年。不考虑建筑物剩余经济寿命对收益期限和收益价格的影响。 -
第21题：
甲与乙签订工程设计合同，合同约定：设计费为80万元，甲方向乙方支付16万元定金。合同订立后，甲方实际向乙方支付了10万元定金，乙方收取定金后拒不履行合同，则()。A . 甲方可以要求乙方返还10万元
B . 甲方可以要求乙方返还16万元
C . 甲方可以要求乙方返还20万元
D . 甲方可以要求乙方返还32万元答案：C解析：四、定金
《担保法》规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。第四版教材P39 -
第22题：
2003年5月，甲、乙双方签订了买卖10吨钢材的合同。双方约定，甲方的交货日期为2004年1月至3月底，甲方一次性交货，并负责运输。2004年1月20日，甲方书面通知乙方，无力履行合同。2004年3月1日，乙方通知甲方解除合同，甲方于2004年3月4日收到解除合同的通知，2004年3月6日，甲方将货送到乙方，乙方予以拒绝。如果乙方未通知甲方解除合同，乙方可否在3月底以前起诉甲方？为什么？
正确答案:可以。因为法律规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 -
第23题：
计算题:6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。 (1)计算办公楼现值 (2)计算乙方的使用权价格 (3)甲方权益价格
正确答案: (1)计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12万元
②收益年限=40-6=34年
③办公楼现值为：V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=159.12/10%×[1-1/(1+10%)34]=1528.92万元
(2)计算乙方的使用权价格
①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08万元
②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年
③乙方使用权剩余收益年限价格为：
V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=106.08/10%×[1-1/(1+10%)11]=689万元
(3)甲方权益价格=办公楼现值-乙方使用权价格=1528.92-689=839.92万元 -
第24题：
问答题计算题:6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。 (1)计算办公楼现值 (2)计算乙方的使用权价格 (3)甲方权益价格正确答案： (1)计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12万元
②收益年限=40-6=34年
③办公楼现值为：V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=159.12/10%×[1-1/(1+10%)34]=1528.92万元
(2)计算乙方的使用权价格
①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08万元
②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年
③乙方使用权剩余收益年限价格为：
V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=106.08/10%×[1-1/(1+10%)11]=689万元
(3)甲方权益价格=办公楼现值-乙方使用权价格=1528.92-689=839.92万元解析： 暂无解析