某成片荒地的面积为5km2，适宜进行“七通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为75%；附近地区与之位置相当的“小块”“七通一平”熟地的单价为2800元/m2；建设期为2年；将该成片荒地开发成“七通一平”熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为5.6亿元/km2；贷款年利率为8%；土地开发的年成本利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的增值税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。

题目

相似考题

1.某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（）元/m2。A．2237B．2265C．2346D．3964

2.有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为3k㎡，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为70%;附近地区与之位置相当的“五通一平”熟地的单价为900元/㎡;开发期需要3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/k㎡;贷款年利率为10%;投资利润率为15%;当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。

3.某土地面积为1000平方米，每平方米征地费100元、开发费150元，土地开发期为两年，开发费在开发期内均匀投入，开发商要求的回报率为10%，当地土地出让增值收益为12%，银行贷款利率为6%，试用成本法评估土地价格。

4.某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7．2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/㎡A．310．61B．321．60C．477．87D．494．77

参考答案和解析

答案：

解析：

设该成片荒地的总价为V：
开发完成后的熟地总价值=2800×5000000×75%=105（亿元）
取得该荒地的税费=V×4%=0.04V（亿元）
土地开发成本及管理费用、销售费用总额=5.6×5=28（亿元）
投资利息总额=（V+0.04V）×[（1+8%）2-1]+28×[（1+8%）1-1]=0.17V+2.24（亿元）
转让开发完成后的熟地的税费总额=105×6%=6.3（亿元）
土地开发利润总额=（V+V×4%）×10%×2+（28+0.17V+2.24）×10%×1=0.225V+3.024（亿元）
V=105-0.04V-28-（0.17V+2.24）-6.3-（0.225V+3.024）
V=45.6（亿元）
故：该成片荒地总价=45.6（亿元）
单价=45.6亿元/5000000=9120（元/m2）。

更多“某成片荒地的面积为5km2，适宜进行“七通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为75%；附近地区与之位置相当的“小块”“七通一平”熟地的单价为2800元/m2；建设期为2年；将该成片荒地开发成“七通一平”熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为5.6亿元/km2；贷款年利率为8%；土地开发的年成本利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的增值税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳”相关问题

第1题：

某开发区完成土地开发后，土地开发程度已达到“七通一平”。开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元/亩，土地开发费为10万元/亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1%，按月计算复利，土地开发的投资回报率要求达到20%，土地增值收益率为10%，土地还原利率为8%。
试根据以上资料，对该开发区出让土地的单位面积的价格进行鉴证(要求先列出计算公式，再分步计算)。

正确答案：

采用成本法计算土地的鉴证价格。
1．土地取得费用=15(万元/亩)。
2．土地开发费用=10(万元/亩)。
3．假设土地的取得费在开发期初一次性投入，土地开发费用在开发期内均匀投入，以银行现行月利率作为资金利息率，则：
利息=15×[(1+1%)20－1]+10×[(1+1%)10-1]=3.30+1.05=4.35(万元/亩)。
4．利润=(土地取得费+土地开发费)×投资报酬率=(15+10)×20%=5(万元/亩)。
5．土地增值收益=土地成本×土地增值收益率=(土地取得费用+土地开发费用+利息+利润)×土地增值收益率=(15+10+4.35+5)×10%=3.44(万元/亩)。
6．土地价格=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地增值收益=15+10+4.35+5+3.44=37.79(万元/亩)。
所以该开发区的土地的单位面积价格为37.79万元/亩。
第2题：

某成片荒地面积2km2,取得该荒地的代价为1.2亿元,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。
下列选项中不属于该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的计算公式的是（）。

答案：D
解析：
第3题：

某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，利息率5%，销售费用为100元/m2，销售税费为300元/m2，利润率为6%，则开发后地价为（　）元/m2。

A、3174.25
B、3297.50
C、3300.00
D、3324.75

答案：D
解析：
房地产价值：土地取得成本十开发成本十管理费用十销售费用十利息十利润十销售税费。土地取得成本为1000元/m2，开发成本为1500元/m2，管理费用为（1000+1500）×5%＝125（元/m2），销售费用为100元/m2，利息为（1000十1500十125十100）×5%＝136.25（元/m2），利润为（1000十1500十125十100）×6%＝163.50（元/m2），销售税费为300元/m2。房地产价值：1000十1500十125十100十136.25十163.50十300＝3324.75（元/m2）。
第4题：

某成片荒地的面积为2km2，适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/ km2；贷款年利率为8%；土地开发的年平均投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的增值税等税费和买方需要缴纳的契税等税费，分别为转让价格的6%和4%。
＜1> 、请采用剩余法中的静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。

答案：
解析：
（1）开发完成后的熟地总价值＝800×2000000×60%＝9.6（亿元）
（2）该成片荒地取得税费总额＝ V×4 %＝0.04V（亿元）
（3）建设成本及管理费用、销售费用总额＝2.5×2＝5（亿元）
（4）投资利息总额＝（V＋0.04V）×[（1＋8%）3－1]＋5×[（1＋8%）1.5－1]＝0.27V＋0.612（亿元）
（5）转让开发完成后的熟地的税费总额＝9 .6×6 %＝0.576（亿元）
（6）开发利润总额＝（V＋V×4%）×10%×3＋5×10%×1.5＝0.312V＋0.75（亿元）
（7）V＝9.6－0.04V－5－（0.27V＋0.612）－0.576－（0.312V＋0.75）
V＝1.641（亿元）
故：
该成片荒地总价= 1 .641（亿元）
该成片荒地单价＝164100000/2000000＝82.05（元/m2）
第5题：

某房地产开发项目的利润为360万元，土地成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是开发利润。计算投资利润率时，投资成本主要是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用这四个项目（头饰），投资利息和销售税费是不包括在投资成本中的。土地增值税是在房地产转让的时候才缴纳的，不计入投资成本。投资利润率=开发利润/（土地成本+开发利润+管理费用+销售费用）=360/2000=18%。
第6题：

某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，建设成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（　）元/m2。

A、310.61
B、321.60
C、477.87
D、494.77

答案：C
解析：
考点:房地产价格构成。建设成本、管理费用、销售费用3亿；投资利息＝3×[（1＋7.2%）0.5－1]＝1061.23（万元）；总成本＝31061.23（万元）；单位成本为310.61（万元）；可转让地块单位成本＝310.61/65%＝477.87（元/m2）。
第7题：

关于城市土地开发中的"生地"和"熟地"的概念,以下哪项表述是正确的（）
- A、熟地――已经七通一平的土地
- B、熟地――已经取得"建设用地规划许可证"的土地
- C、熟地――已经取得"建设工程规划许可证"的土地
- D、生地――已开发但尚未建成的土地
正确答案:A
第8题：

某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，销售税费为300元/㎡，直接成本利润率为6％，则开发后地价为（）元／㎡。
- A、1840
- B、2840
- C、3000
- D、3300
正确答案:D
第9题：

某开发区征用土地总面积为5km²，现已完成了"七通一平"，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km²。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m²。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元，征地后，土地"七通一平"的费用为2亿元/km²，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40%，总投资回报率为20%，土地增值收益率取20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。

正确答案: （1）计算土地取得费（4.5+1.5）×108/（5×108）=120（元/m²）
（2）计算土地开发费（2.0×108）/（1×108）=200（元/m²）
（3）计算投资利息120×［（1+0.1）²-1］+200×40%×［（1+0.1）^1.5-1］+200×60%×［（1+0.1）^0.5-1］=25.20+12.30+5.86=43.36（元/m²）
（4）计算投资利润（120+200）×20%=64（元/m²）
（5）计算土地增值收益（120+200+43.36+64）×20%=85.47（元/m²）（6）计算土地价格土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值税=120+200+43.36+64+85.47=512.83（元/m²）（7）进行可出让土地比修正率开发区可出让土地比率=（开发区总面积-不可出让土地面积）/开发区土地总面积×100%=（5-1.5）/5×100%=70%则可出让土地的平均单价=512.83/70%=732.61（元/m²）（8）进行土地使用权年期修正以上求取的土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用价格为：732.61×［1-1/（1+0.07）50］=707.74（元/m²）（9）计算土地总价格707.74×10000=7077400（元）采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为：单位面积价格为707.74元/m²；总价格为7077400元。
第10题：

开发一块荒地成为熟地，则该荒地开发完成后可转让熟地的总价=（）+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润。
- A、取得该荒地的总代价
- B、该荒地转化成熟地基价
- C、吸收的投资
- D、新开发的利润
正确答案:A
第11题：

单选题
关于城市土地开发中的"生地"和"熟地"的概念,以下哪项表述是正确的（）
A
熟地――已经七通一平的土地
B
熟地――已经取得建设用地规划许可证的土地
C
熟地――已经取得建设工程规划许可证的土地
D
生地――已开发但尚未建成的土地

正确答案： C
解析：暂无解析
第12题：

问答题
［例9－1］某成片荒地的面积为2km2，适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/㎡；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/km2；贷款年利率为8%；土地开发的年平均投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费和买方需要缴纳的契税等税费，分别为转让价格的6%和4%。请采用假设开发法中的静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。

正确答案：
解析：
第13题：

某成片荒地面积2km2,取得该荒地的代价为1.2亿元,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。
计算该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（）元/m2。
A.261.67 B.436
C.527.8 D.654.12

答案：B
解析：
第14题：

某成片荒地面积2km2，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。
＜1> 、该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设建设成本和管理费用在开发期内均勾投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。

答案：
解析：
该荒地开发完成后可转让熟地的总价＝该荒地取得总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总销售费用＋总投资利息＋总销售税费＋总开发利润
＝该荒地取得总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率
＝该荒地取得总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息/（1－销售费用、销售税费和开发利润的比率）
该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价＝该荒地取得总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息/[（1－销售费用、销售税费和开发利润的比率）×可转让熟地总面积]
＝该荒地取得总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息/[（1－销售费用、销售税费和开发利润的比率）×该荒地总面积×可转让土地面积的比率]
＝[120000000×（1＋8%）3＋250000000×（1＋8%）1.5]/[（1－2%－5.5%－10%）×2000000×60%]＝436（元/m2）
第15题：

某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，利息率5%，销售费用为100元/m2，销售税费为300元/m2，利润率为6%，则开发后地价为（　）元/m2。

A.3174.25
B.3297.50
C.3300.00
D.3324.75

答案：D
解析：
房地产价值：土地取得成本十开发成本十管理费用十销售费用十利息十利润十销售税费。土地取得成本为1000元/m2，开发成本为1500元/m2，管理费用为（1000+1500）×5%＝125（元/m2），销售费用为100元/m2，利息为（1000十1500十125十100）×5%＝136.25（元/m2），利润为（1000十1500十125十100）×6%＝163.50（元/m2），销售税费为300元/m2。房地产价值：1000十1500十125十100十136.25十163.50十300＝3324.75（元/m2）。
第16题：

某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米，容积率为2.5，城市规划要求该区域房地产为金融商用为主。现在，某房地产开发商预取得该处土地，建造写字楼。故取得土地后将该写字楼建成需要1.5年，建筑安装工程费为1800元/平方米，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建安工程费的7%，管理费用为建安工程费的5%，工程费用和管理费用的投入比例为，前一年投入70%，后半年投入30%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，在半年内均匀投入，该费用预计为售价的4%。当地房地产交易中卖方应缴纳的增值税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的7%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为4500元/平方米。则结合所给条件，动态分析该土地的总价、单价及楼地面价（折现率为10%）。

答案：
解析：
（1）该写字楼的总建筑面积=3000×2.5=7500平方米
（2）开发完成后的该写字楼总价值=4500×7500/（1+10%）1.5= 2925.40万元
（3）该土地取得税费总额=V×3%
（4）建筑安装工程费等总额=1800×7500×（1+7%+5%）×[70%/（1+10%）0.5+30%/（1+10%）1.25]= 1411.80万元
（5）销售费用总额=4500×7500×4%/（1+10%）1.25=119.84万元
（6）销售税费总额=2925.40×7%=204.78万元
（7）V=2925.40-0.03V-1411.80-119.84-204.78
V=1154.35万元
土地总价=1154.35万元
土地单价=1154.35万元/3000平方米=3847.83元/平方米
楼面地价=1154.35万元/7500平方米=1539.13元/平方米
第17题：

某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。

A.310.61
B.321.60
C.477.86
D.494.77

答案：C
解析：
本题考查的是计息方式及利率。开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息=3×[（1＋7.2%）0.5-1]＝1061.23（万元），总成本＝30000＋1061.23＝31061.23（万元），单位成本为310.61元/m2，可转让地块单位成本＝310.61/65%＝477.86（元/m2）。
第18题：

企业为销售而开发的土地，开发完工后其成本转让房屋开发成本内。

正确答案:错误
第19题：

新开发土地价格=（）+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。
- A、取得待开发土地的成本
- B、新土地开发成本
- C、土地使用权成本
- D、土地转让成本
正确答案:A
第20题：

购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由（）缴纳的税费。
- A、买方
- B、卖方
- C、买卖双方共同
- D、不同
正确答案:A
第21题：

有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为4km²。适宜进行"五通一平"的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为50%；附近地区与之位置相当的小块"五通一平"熟地的单价为1000元/m²，开发期需要3年；将该成片荒地开发成"五通一平"熟地的开发成本、管理费用等估计为2.5亿元/km²；贷款年利率为10%；投资利润率为20%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。估算该成片荒地的总价和单价。

正确答案: （1）设该成片荒地的总价为y。
（2）该成片荒地开发完成后的总价值=1000×4000000×50%=20（亿元）
（3）开发成本和管理费用的总额=2.5×4=10（亿元）
（4）投资利息总额=（V+V×4%）×［（1+10%）³-1］+10×［（1+10%）^1.5-1=0.344V+1.536（5）转让税费总额=20×5%=1（亿元）
（6）开发利润总额=（V+V×4%+10）×15%=0.156V+1.5（7）购买该成片荒地的税费总额=V×4%=0.04V（亿元）（8）V=20-10-（0.344V+1.536）-1-（0.156V+1.5）-0.04VV=3.873万元故：荒地总价=38730万元荒地单价=96.83元/m²
第22题：

单选题
开发一块荒地成为熟地，则该荒地开发完成后可转让熟地的总价=（）+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润。
A
取得该荒地的总代价
B
该荒地转化成熟地基价
C
吸收的投资
D
新开发的利润

正确答案： C
解析：暂无解析
第23题：

问答题
某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到"五通～平"（通路、通水、通信、通电、通排水，场地平整），可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%，土地出让年限为50年。下面是估价调查所获得的其他资料：征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/m2征收；耕地开垦费，按10元/m2计收。土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到"五通一平"的开发费平均为90元/m2。假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15%，年贷款利率为8%，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%，请根据上述资料计算土地单价。根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。

正确答案：解题步骤：
（1）计算土地取得费及税费土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即最高补偿标准：2000×30/666.67=90（元/m²）青苗补偿及地上物补偿：2000/666.67=3.0（元/m²）征地费合计：90+3.0=93.0（元/m²）征地管理费：93.0×4%=3.72（元/m²）耕地占用税：5元/m²耕地开垦费：10元/m²土地取得费及税费=93.0+3.72+5+10=111.72（元/m²）
（2）土地开发费土地开发费=90元/m²
（3）投资利息投资利息=111.72×［（1+8%）^1.5-1］+90×［（1+8%）^0.75）-1］=19.02（元/m²）
（4）投资利润投资利润=（111.72+90）×15%=30.26（元/m²）
（5）计算土地成本价格成本价格=111.72+90+19.02+30.26=251.0（元/m²）
（6）计算土地增值根据题意，这里土地增值率取20%，则：土地增值=251×20%=50.2（元/m²）
（7）计算全开发区土地单位面积地价全开发区土地单位面积地价：251.0+50.2=301.2（元/m²）
（8）计算可出让土地单位面积地价可出让土地单位面积地价：301.2/80%=376.5（元/m²）即开发区50年期工业用地可出让土地使用权价格为376.5元/m²。
解析：暂无解析

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