某空置住宅，因为没有收益，所以不能采用收益法进行估价。（　）

题目
某空置住宅，因为没有收益，所以不能采用收益法进行估价。（　）

相似考题

1.某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（ ）。A．空置率偏小B．运营费用偏大C．收益期限偏短D．报酬率偏高

2.采用收益法进行房地产估价的操作步骤有（　　）。A.搜集并验证与估价对象未来预期收益相关的数据资料 B.预测估价对象的未来收益 C.求取同报率或资本化率、收益乘数 D.求取比准价格 E.选用适宜的收益法公式计算出收益价格

3.下列关于房地产估价方法选用的说法中，错误的是( )。A.有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要估价方法B.收益性房地产的估价，应选用收益法作为主要估价方法C.在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下可采用成本法作为主要的估价方法D.根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍

4.如果在资产上进行投资不是为了获利，进行投资后没有预期收益或预期收益很少而且很不稳定，则不能采用收益现值法。（ ）

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  • 第1题：

    某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。

    对该房改房进行估价时，最常用的估价方法是（　）。

    A、比较法
    B、收益法
    C、成本法
    D、假设开发法

    答案：A
    解析：
    本题考查的是居住房地产估价的常用方法。由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此比较法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的估价，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。

  • 第2题：

    《城市房屋拆迁估价指导意见》明确要求，拆迁房屋地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收益法进行评估，房屋重置价格采用成本法进行评估。最终确定市场法、收益法和成本法进行评估。


    答案：
    解析：
    通过市场调查，选取5个与拟拆迁住宅房地产类似的可比实例，用市场法的模型测算一个典型的住宅房地产价格，扣除设定的典型住宅房地产的安置价格，得出本地区住宅房地产的区位价；通过市场调查，对拟拆迁片区内商业房地产一般租金进行分析推算，用收益法的模型测算一个典型的商业房地产价格，扣除设定的典型商业房地产的重置价格，得出本片区商业房地产的区位价；各房屋的安置价格采用成本法评估，并进行楼层朝向修整，各宗房地产评估单价等于该房屋区位价与重置价之和，评估总价等于评估综合单价与建筑面积的乘积。

  • 第3题：

    某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。
    该估价项目最适宜采用的估价技术思路为（ ）。

    A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值
    B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值
    C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值
    D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响

    答案：C
    解析：
    该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，该广告位现已出租，用收益法评估相应广告位的收益权价值。

  • 第4题：

    某宗收益性房地产的估价价值偏高，其原因有()。

    A:收入估计过高
    B:空置率估计过低
    C:选取的报酬率过小
    D:运营费用估计过大
    E:收益期限估计过长

    答案：A,B,C,E
    解析：
    本题考查房地产估价的收益法。根据收益法的公式，Ai等于有效毛收入减去运营费用，所以运营费用估计过大会导致房地产的估价价值偏低，故不选D。

  • 第5题：

    关于估价方法选用的说法，正确的有（　）。

    A、所有适用的估价方法都应选用，不得随意取舍
    B、商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法
    C、现状空置的商铺不宜采用收益法估价
    D、影剧院一般适用比较法和成本法估价
    E、市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法

    答案：B,E
    解析：
    本题考查的是选用估价方法进行测算。选项A错误，在理论上适用的估价方法，都应初步入选，不得随意取舍，但每种估价方法除了其适用的估价对象，还需要具备一定条件。有些估价对象因其所在地的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些在理论上适用的估价方法的实际运用。因此，在正式选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，包括根据收集到的估价所需资料的数量和质量、当地本类房地产市场状况等情况，确定采用的估价方法；选项C错误，商铺具有收益性，即便现在空置，也可以采用收益法评估；选项D错误，影剧院很少发生交易，但具有收益性，不宜选用比较法，适用收益法。参见教材P413。

  • 第6题：

    关于收益法，下列说法不正确的是()。

    A.适用于评估收益性房地产
    B.受限于估价对象本身现在是否有收益
    C.农地的估价可以采用收益法
    D.采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和

    答案：B
    解析：
    不受估价对象本身现在是否有收益，只要具有收益能力即可。

  • 第7题：

    采用收益还原法进行评估时，其中确定的总收益为（）。

    • A、评估对象所产生的收益
    • B、评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益
    • C、评估对象所产生为其产权主体所取得的收益
    • D、评估对象所产生为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益

    正确答案:D

  • 第8题：

    如果对某出租的写字楼拟选用收益法估价，则需要搜集的内容有（）。

    • A、该写字楼租金
    • B、出租率
    • C、空置率
    • D、运营费用
    • E、建造成本

    正确答案:B,C,D

  • 第9题：

    采用收益法进行房地产估价的操作步骤有（）。

    • A、搜集并验证与估价对象未来预期收益相关的数据资料
    • B、预测估价对象的未来收益
    • C、求取同报率或资本化率、收益乘数
    • D、求取比准价格
    • E、选用适宜的收益法公式计算出收益价格

    正确答案:A,B,C,E

  • 第10题：

    单选题
    采用收益还原法进行评估时，其中确定的总收益为（）。
    A

    评估对象所产生的收益

    B

    评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益

    C

    评估对象所产生为其产权主体所取得的收益

    D

    评估对象所产生为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益


    正确答案： C
    解析： 根据总收益的内容可以知道，总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的收益。此外，还应充分考虑收益的损失，如出租房屋的闲置（即房屋未租出去），一般以出租率或空房损失率折算总收益。

  • 第11题：

    判断题
    某套公寓目前尚未出租而空置着，无经济收益，所以属于非收益性房地产。 ( )
    A

    对

    B

    错


    正确答案： 对
    解析：

  • 第12题：

    判断题
    目前自用的住宅因为没有取得收益，所以不能用收益法估价。
    A

    对

    B

    错


    正确答案： 对
    解析：

  • 第13题：

    注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为 10000 元／m2，收益价格为 12000 元／m2，两个测算结果存在一定差异。
    如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是（　　）。

    A.空置率取值偏大
    B.报酬率取值偏小
    C.运营费用率取值偏大
    D.租金增长率取值偏小

    答案：B
    解析：

    根据公式，收益价格与报酬率成反比，报酬率取值偏小，测算的收益价格偏高。

  • 第14题：

    甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。
    由于此住宅出租可以获得租金，因此可以采用（　）进行估价。

    A.成本法
    B.比较法
    C.收益法
    D.假设开发法

    答案：C
    解析：
    本题考查的是房地产转让估价的常用方法。由于此住宅出租可以获得租金，因此可以采用收益法进行估价。

  • 第15题：

    采用收益法估价时，导致估价结果过高的情形有（）。

    A、净收益估计过高
    B、收益期限估计过长
    C、运营费用估计过高
    D、获取净收益过于可靠
    E、考虑了无形收益

    答案：A,B,D
    解析：
    收益法估价时，价值高低取决于3个因素：（1）未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高；（2）获取净收益期限的长短——获取净收益期限越长，房地产的价值就越高；（3）获取净收益的可靠程度——获取净收益越可靠，价值越高。

  • 第16题：

    在运用收益法评估商品住宅价值时，预期期末转售收益较大。如果选择直接资本化法估价，则选取的资本化率较小；如果选择报酬资本化法估价，则选取的报酬率较大。（　）


    答案：错
    解析：
    本题考查的是直接资本化法语报酬资本化法的比较。直接资本化法中，资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比，预期期末转售收益较大时，资本化率是选择较小的。用报酬资本化法时，报酬率不受影响。参见教材P271。

  • 第17题：

    关于估价方法选用的说法，正确的是（　）。

    A、旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法
    B、估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法
    C、估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用比较法
    D、已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法

    答案：A
    解析：
    本题考查的是选用估价方法进行测算。在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。选项B可以采用客观收益的数据，使用收益法；选项C可比实例搜集困难不能成为弃选比较法的理由；选项D错在只能的说法上，也可以用比较法。参见教材P286。

  • 第18题：

    收益法采用的净收益是估价对象房地产的未来净收益。（）


    正确答案:正确

  • 第19题：

    某套公寓目前尚未出租而空置着，无经济收益，所以属于非收益性房地产。（）


    正确答案:错误

  • 第20题：

    下列不适用于收益还原法的有（）。

    • A、没有收益的不动产
    • B、机关、学校、公园用地估价
    • C、公益事业用地估价
    • D、有收益的土地
    • E、具有潜在收益的土地

    正确答案:A,B,C

  • 第21题：

    多选题
    关于估价方法选用的说法，正确的有（）。
    A

    所有适用的估价方法都应该用，不得随意取舍

    B

    商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法

    C

    现状空置商铺不宜采用收益法估价

    D

    影剧院一般适用比较法和成本法估价

    E

    市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法


    正确答案： C,A
    解析：

  • 第22题：

    单选题
    商品住宅可同时采用市场法、收益法和（）估计，以相互验证，但不互相替代。
    A

    路线价法

    B

    成本估价法

    C

    长期趋势法

    D

    假设开发法


    正确答案： B
    解析： 商品住宅可同时采用市场法、收益法和成本估价法估计，以相互验证，但不互相替代。

  • 第23题：

    多选题
    采用收益法进行房地产估价的操作步骤有（  ）。
    A

    搜集并验证与估价对象未来预期收益相关的数据资料

    B

    预测估价对象的未来收益

    C

    求取回报率或资本化率、收益乘数

    D

    求取比准价格

    E

    选用适宜的收益法公式计算出收益价格


    正确答案： A,B
    解析：

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