甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。本次估价的价值类型为（ ）。A.快速变现价值B.投资价值C.拍卖底价D.现状价值
题目
甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
本次估价的价值类型为（ ）。
本次估价的价值类型为（ ）。
A.快速变现价值
B.投资价值
C.拍卖底价
D.现状价值
B.投资价值
C.拍卖底价
D.现状价值
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第1题：
甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )。A、 该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记
B、 该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，可单独办理抵押登记
C、 该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续
D、 该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续答案：A解析： -
第2题：
A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。
1.B公司变更临街的部分土地用于商业，下列说法正确的是（ ）。A.符合房地产估价合法的原则
B.需要向房地产主管部门申请
C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请
D.需要向土地和规划部门申请，并补缴由住宅用途变为商业用途的出让金，方可获得审批答案：D解析：选项A错误，B公司变更临街的部分土地用于商业，符合最高最佳利用原则；选项D正确，B公司变更临街的部分土地用于商业，需要向土地和规划部门申请，并补缴由住宅用途变为商业用途的出让金，方可获得审批。 -
第3题：
某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。
请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？答案：解析：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有：（1）估价目的不同。甲房地产估价机构（以下简称甲公司）的估价目的是强制拍卖目的，乙房地产估价机构（以下简称乙公司）的估价目的是投资竞买目的。估价目的不同评估出的价值肯定有差异。
（2）价值类型不同。甲公司评估的价值类型是市场价值，乙公司评估的价值类型是投资价值。投资价值与市场价值区别在于前者由于不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。
具体表现在：即使评估投资价值与评估市场价值的方法相同，主要估价参数的选取也是不一样的。价值类型不同则评估价值肯定有差异。
（3）价值时点不同。甲公司评估的价值时点是法院委托之日，乙公司评估的价值时点是某房地产开发公司委托之日。价值时点不同则评估价值也会有差异。
（4）估价原则不同。甲公司评估时遵循独立、客观、公正原则，乙公司评估则不必遵循独立、客观、公正原则。估价原则不同则评估价值也会有差异。 -
第4题：
甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
如果选用动态方法，估价过程中折现率的确定，正确的是（ ）。A.根据银行的贷款利率8%确定
B.根据此类房地产的平均报酬率8.5%确定
C.采用安全利率加风险调整值8.9%作为折现率
D.折现率可以根据乙房地产开发公司的期望目标9%的要求来设定答案：D解析：计算投资价值，所采用的折现率应是某个特定投资者所要求的折现率，即：折现率可以根据乙房地产开发公司的期望目标9%的要求来设定。 -
第5题：
A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。
3.采用假设开发法估价时，应按照（ ）前提进行估价。A.自己开发
B.溢价转让
C.被迫转让
D.自愿转让答案：C解析：房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让开发前提”。 -
第6题：
A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。
若C房地产估价机构为二级资质，则其不可以从事的房地产估价业务是（ ）。A、公司上市
B、司法鉴定
C、城镇房屋拆迁
D、在建工程抵押答案：A解析：本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。 -
第7题：
通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领（ ）。A．《规划意见书（选址）》
B．《建设用地规划许可证》
C．《国有土地使用证》
D．《建设工程规划许可证》
E．《建设工程施工许可证》答案：B,D解析：确定规划设计方案并获得规划许可，主要涉及政府城乡规划管理部门对房地产开发过程中的规划管理，具体包括下发《规划意见书（选址）》、核发《建设用地规划许可证》、设计方案审批和核发《建设工程规划许可证》等四个方面的工作。A 项，对于依法以招标、拍卖、挂牌出让方式获得国有土地使用权的商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地建设项目，本阶段的规划审批已经在土地出让前由土地储备机构和土地一级开发商办理完毕；C 项是向国土资源管理部门申领；E 项是向建设行政主管部门申领。 -
第8题：
共用题干
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以出让方式取得某住宅项目用地，委托拆迁后形成净地。甲公司委托乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)代理该楼盘的销售。在预售过程中，甲公司报请城市规划管理部门批准更改了原规划。被拆迁人唐某预购了该项目一套住宅。在建设过程中，甲公司因资金紧张，将该项目部分用地转让给丙房地产开发公司(以下简称丙公司)。根据以上内容，回答96~100题。乙机构代理甲公司申请商品房预售许可证，必须提交的要件除授权委托书、土地使用权证书外，还包括（ ）等。
A:建设用地规划许可证
B:建设工程施工许可证
C:建设工程规划许可证
D:房屋拆迁许可证答案：B,C解析： -
第9题：
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以出让方式取得某住宅项目用地，委托拆迁后形成净地。甲公司委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理该楼盘的销售。在预售过程中，甲公司报请城市规划管理部门批准更改了原规划。被拆迁人唐某预购了该项目一套住宅。在建设过程中，甲公司因资金紧张，将该项目部分用地转让给丙房地产开发公司（以下简称丙公司）。乙机构代理甲公司申请商品房预售许可证，必须提交的要件除授权委托书、土地使用权证书外，还包括需要（）等。
- A、建设用地规划许可证
- B、建设工程施工许可证
- C、建设工程规划许可证
- D、房屋拆迁许可证
正确答案:B,C -
第10题：
W信托公司拟设立集合资金信托计划，信托资金用于向W房地产开发企业发放信托贷款，用于其名下WX房地产项目的开发建设。关于房地产开发项目的“四证”，下列选项（）是正确的。
- A、房地产开发资质证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证
- B、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证
- C、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程施工许可证
- D、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证
正确答案:C -
第11题：
单选题某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（）个月。A10
B11
C13
D14
正确答案： C解析： -
第12题：
多选题通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领( )。（2014年试题）A《规划意见书（选址）》
B《建设用地规划许可证》
C《国有土地使用证》
D《建设工程规划许可证》
E《建设工程施工许可证》
正确答案： A,B解析： -
第13题：
A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。
2.该在建工程的抵押面积为（ ）。A.住宅和商铺可销售面积之和
B.住宅和商铺可销售面积之和扣除回迁面积
C.住宅和商铺可销售面积之和扣除回迁面积和公建面积
D.住宅和商铺总规划建筑面积之和答案：C解析：回迁面积和公建面积不得设定抵押，因此抵押面积应该为：住宅和商铺可销售面积之和扣除回迁面积和公建面积。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com -
第14题：
甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
丙估价机构选用了假设开发法，采用比较法和收益法对办公用房的开发完成后市场价值进行评估，如果测算的收益价格偏高，则该在建工程开发完成后的价值的确定应（ ）。A.简单算术平均值得到最后结果
B.加权平均，收益法权重小于比较法
C.加权平均，收益法权重大于比较法
D.根据市场分析，不考虑比较法的影响答案：C解析：甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
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第15题：
某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。答案：解析：两家估价机构的评估结果有差异的主要原因有：
(1)不同的房地产开发公司有不同的自身条件。如承担风险能力不同、开发成本或经营费用方面的优势不同、纳税状况不同、开发利用方式不同（包括最佳用途、建筑规模、档次)等。
(2)不同的房地产开发公司对未来房地产市场的预期不同。如对未来的信心不同、不同的价值取向和产品定位等。 -
第16题：
A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。
估价机构应首先审核该在建工程的合法性，要求委托人提供（ ）。A、原规划审批文件
B、后修改的规划审批文件
C、向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请
D、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。在建工程抵押需要提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。 -
第17题：
甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
在扣除项目中，关于估价中对该写字楼装修部分处理的说法，正确的是（ ）。A.室内外装饰装修因重修设计装修不作扣除项
B.室内外装饰装修部分采用乙公司实际支出的装饰装修费用进行测算
C.室内外装饰装修部分应采用价值时点的平均装饰装修费用进行测算
D.室内外装饰装修部分采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算答案：B解析：这里评估的是投资价值，室内外装饰装修部分采用乙公司实际支出的装饰装修费用进行测算，而不能采用平均装饰装修费用进行测算。 -
第18题：
2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。
1.估价机构应首先审核该在建商业大厦的合法性，要求委托人提供（ ）。A.原规划审批文件
B.房屋预售许可证
C.房屋所有权证、土地使用权证
D.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。在建项目抵押，应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。 -
第19题：
申请房地产开发贷款必须“四证”齐全，四证是指( )。
A.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证
B.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证
C.国有土地使用证、农村土地承包经营权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证
D.国有土地使用证、环境影响评价报告书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证答案：A解析：房产公司贷款必须四证齐全，“四证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。 -
第20题：
有一开发公司拟参加某块国有土地使用权竞拍，现委托房地产估价人员对该公司的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（）。
- A、交换价值
- B、非市场价值
- C、投资价值
- D、理论价格
- E、标定地价
正确答案:A,B,C -
第21题：
房地产信托贷款需满足“四三二”的条件，其中“四”指的是项目需具备以下“四证”（）。
- A、企业法人营业执照、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证
- B、房地产企业开发资质证书、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证
- C、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证
- D、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证
正确答案:D -
第22题：
多选题有一开发公司拟参加某块国有土地使用权竞拍，现委托房地产估价人员对该公司的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（）。A交换价值
B非市场价值
C投资价值
D理论价格
E标定地价
正确答案： A,C解析： 暂无解析 -
第23题：
单选题申请房地产开发贷款必须“四证”齐全，四证是指( )。A国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证
B国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证
C国有土地使用证、农村土地承包经营证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证
D国有土地使用证、环境影响评价报告书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证
正确答案： A解析：