某商店的土地使用期限为40年，自2003年10月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2004年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。 若在某天，该商店被大火烧毁，需要进行保险估价，其估价方法宜采用（ ）。 A.成本法 B.收益法 C.假设开发法D.基准地价修正法

题目
某商店的土地使用期限为40年，自2003年10月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2004年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。
若在某天，该商店被大火烧毁，需要进行保险估价，其估价方法宜采用（ ）。
A.成本法 B.收益法 C.假设开发法D.基准地价修正法

相似考题

1.某商店的建筑面积为1000 m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/ m2，租金支付方式 为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/ m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2006年10月1日的承租人权益价值（房地产报酬率取8%）。（8分）

2.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1000m2，运营费用率为40％。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将产生（ ）万元的贬值。A．548.19B．558.15C．567.39D．675.40

3.某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40 000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（ ）万元。A．690.40B．8284.79C．8720.83D．9746.81

4.某商铺建筑面积为500 m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/ m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。A 521 B 533 C 695 D 711

更多“某商店的土地使用期限为40年，自2003年10月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2004年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。 ”相关问题

  • 第1题：

    某商场的土地使用年限为40年，从2001年10月16日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为300㎡。一层于2002年10月16日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为200元/㎡，且每年不变；二层目前暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为180元/㎡和160元/㎡，运营费用率为20%。该类房地产的报酬率为10%。试测算该商场2005年10月16日带租约出售时的正常价格。


    正确答案：

  • 第2题：

    某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（ ）。

    A．700000元

    B．695554元

    C．777268元

    D．800500元


    正确答案：C
    租赁期限内的年净收益＝200×180×(1—30%)×12＝302400(元)
    租赁期限外的年净收益＝200×200×(1—30%)×12＝336000(元)
    V＝302400÷(1+10%)+302400÷(1+10%)2+336000÷(1+10%)3＝777268(元)

  • 第3题：

    某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2006年10月1日的承租人权益价值(房地产报酬率取8%)。


    正确答案：
    (1) 计算出租人权益价值
    ①合同约定，租金每2年支付一次，年末支付，2年的租金＝150×12×2×1000＝360(万元)
    ②出租人权益价值＝360×(1-30%)×(1/1.082+1/1.084+…+1/1.0816)
    ＝1072.38(万元)
    (2) 完全产权下的市场价值
    ①第一年租金，租金支付方式为每年支付，年末支付。即租金＝200×12×1000＝240(万元)
    ②完全产权市场价值＝240×(1-30%)×[1-(1.05/1.08)16]/(8%-5%)
      ＝2031.90(万元)
    (3) 承租人权益价值＝2031.90-1072.38＝959.52(万元)

  • 第4题：

    某商店的土地使用期限为40年，自2003年10月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2004年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。
    该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格应为（ ）万元。
    A.89.60 B.229.21 C.375.69 D.604.90


    答案：D
    解析：

  • 第5题：

    商场的土地使用权为40年，从2004年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000m2，可出租面积占建筑面积的60%。一层于2006年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2、120元/m2，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的报酬率为8%。试估计该商场2008年5月31日带租约出售时的正常总价格。


    答案：
    解析：
    (1)计算各层可出租的面积：2000m2×60%=1200m2。
    (2)计算租期内年净收益：180×1200×12×(1-20%)元=2073600元=207.36万元。
    (3)计算第一层在租期满后的年净收益：200×1200×12×(1-20%)元=2304000=230.4万元。
    (4)计算第一层的正常价格：



    ×



    (5)计算第二层的年净收益：120×1200×12×(1-20%)元=1382400元=138.24万元。
    (6)计算第二层的正常价格：



    (7)计算第一层与第二层的正常总价格：V=V1+V2=(2640.27+1619.78)万元=4260.05万元。
    [知识点] 净收益每年不变的公式

  • 第6题：

    某综合楼的土地使用权年限为40年，从2002年10月1日起计。该综合楼1～5层商场整体出租，每层2000m2，从2003年10月1日出租，租期为6年，月平均租金为200元/m2，附近类似商场正常月租金为230元/m2。6～22层为写字楼，每层面积1000m2，出租率为80%，正常月租金为100元/m2。商场和写字楼的运营费用率均为30%。该类房地产的报酬率为10%，试估算该综合楼2007年10月1日带租约出售时的价格。


    答案：
    解析：
    (1)年净收益。 ①租约期内年净收益=2000×5×200×(1-30%)×12元=1680万元。 ②租约期外年净=2000×5×230×(1-30%)×12元=1932万元。 (2)根据公式：



    (3)写字楼价格：



    =11017.49万元。 (4)该综合楼的正常价格=18195.16万元+11017.49万元=29212.65万元。 [知识点] 净收益每年不变的公式

  • 第7题：

    某商店的土地使用期限为40年，自2013年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为500m2。一层于2014年8月1日租出，租赁期限为6年，可出租面积的月租金为240元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为360元/m2和300元/m2，运营费用率为20%。该类房地产的出租率为90%，报酬率为10%。请计算该商场2017年8月1日带租约出售时的正常价格。


    答案：
    解析：
    该商场2017年8月1日带租约出售时的正常价格测算如下：
    （1） 商店一层价格的测算：
    租赁期限内年净收益=500×90%×240×（1-20%）×12=103.68（万元）
    租赁期限外年净收益=500×90%×360×（1-20%）×12=155.52（万元）
    V=103.68/（1+10%）+103.68/（1+10%）2+103.68/（1+10%）3+155.52/[10%×（1+10%）3]×【1-1/（1+10%）40-4-3】=1375.97（万元）
    （2） 商店二层价格的测算：
    年净收益=500×90%×300×（1-20%）×12=129.6（万元）
    V=129.6/10%×【1-1/（1+10%）40-4】=1254.0755（万元）
    该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=1375.97+1254.0755=2630.05（万元）

  • 第8题：

    某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层已经于1996年5月31日出租，租期5年，月租金为180元/平方米。二层暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米，出租费用为租金的20%。折现率为10%。试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。

    略

  • 第9题：

    某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为多少万元。


    正确答案: 521万元

  • 第10题：

    某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200m2，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/m2，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元／m2、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（）元。

    • A、700000
    • B、695554
    • C、777268
    • D、800500

    正确答案:C

  • 第11题：

    单选题
    某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生( )万元的贬值。
    A

    548. 19

    B

    558. 15

    C

    567. 39

    D

    675.40


    正确答案： C
    解析：

  • 第12题：

    问答题
    ［例6-21］某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积均为200㎡。一层于2008年8月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/㎡，且每年不变；二层现暂空置。附近相似的商店一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/㎡和120元/㎡，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商场2011年8月1日带租约出售时的正常价格。

    正确答案：
    解析：

  • 第13题：

    某商店的土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各200m2。一层于2002年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租 面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为9%。试测算该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格。


    正确答案：
    该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：
    (1)商店一层价格的测算：
    租赁期限内年净收益＝一200×180×(1—25 9/5)×12＝32.40(万元)
    租赁期限外年净收益＝200×200×(1 25%)×12＝36.00(万元)

  • 第14题：

    某商店的土地使用年限为40年，自2013.10.1起算。该商店共2层，每层可出租面积各位200m²，一层在2014.10.1出租，租期5年，月租金180，二层现空置。附近类似商场的一、二层可出租面积的正常租金为200、120，运营费率为25%，该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%，请计算该商场2017.10.1时带租约出售时的价值。


    参考答案：该商场2007.10.1带租约的价值计算。
    一层的价值：
    租约期间的纯收益=200*180*(1-25%)*12=32.4万元
    租约期外的纯收益=200*200*(1-25%)*12=36万元
    V=32.4/(1+9%)+32.4/(1+9%)2+36(p/a,9%,40-4-2)(p/f,I,2)=375.69万元
    二层的价值：
    年纯收益=200*120*(1-25%)*12=21.6万元
    V=A(P/A,I,40-4)
    =21.6(P/A,9%，36)=229.21万元
    该商场的正常价格=商场一层的价格+商场二层的价格
    =375.69+229.21=604.9万元

  • 第15题：

    某商场的土地使用年限为40年，从2001年10月日起计。该商场共有两层，每层可出租面积各200m2。一层于2002年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m(上标)2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为9%。试测算该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格。


    正确答案：
    该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：
    (1) 商场一层价格的测算：
    租赁期限内年净收益＝200×180×(1-25%)×12＝32.40(万元)
    租赁期限外年净收益＝200×200×(1-25%)×12＝36.00(万元)

  • 第16题：

    某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/m2，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；采用报酬资本化法，报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。

    A.521
    B.533
    C.695
    D.711

    答案：A
    解析：
    实际租金收益低于市场类似租金收益，应该采取客观收益。年净收益＝500×120×12×（1－25%）＝54（万元），收益现值p=a/r[1-1/（1+r）n]＝54/0.1×[1－1/（1＋0.1）35]＝520.78（万元）

  • 第17题：

    某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼的经济折旧为（ ）万元。

    A.548.19
    B.558.15
    C.567.39
    D.675.40

    答案：C
    解析：
    本题考查的是建筑物折旧的求取方法。（1）该写字楼空置率变化带来的年租金损失为：70×10000×12×60%×（85%－75%）＝50.4（万元）；（2）该写字楼将贬值＝50.4/8%×[1－1/（1＋8%）30]＝567.39（万元）。P326。

  • 第18题：

    某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（　）万元。

    A.521
    B.533
    C.695
    D.711

    答案：A
    解析：
    本题考查的是净收益测算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72（万元）；运营费用=72×25%=18（万元）；净收益=72-18=54（万元）；



    （万元）。

  • 第19题：

    某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼的经济折旧为（　）万元。

    　　A.548.19
    　　B.558.15
    　　C.567.39
    　　D.675.40

    答案：C
    解析：
    本题考查的是建筑物折旧的求取方法—分解法。（1）该写字楼空置率变化带来的年租金损失为：70×10000×12×60%×（85%－75%）＝50.4（万元）；（2）该写字楼将贬值＝50.4/8%×[1－1/（1.08）30]＝567.39万元。参见教材P326。

  • 第20题：

    某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元／m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将产生多少万元的贬值。


    正确答案:567.39万元

  • 第21题：

    某商店的土地使用年限为40年，从2004年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200㎡。一层于2005年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为240元／㎡。且每年不变二层现暂空置。附近类似商场一二层可出租面积的正常月租金分别为270元／㎡和180元／㎡，运营费用率为25％。该类房地产的报酬率为10％。试测算该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格。


    正确答案: 该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：
    （1）商店一层价格的测算
    租赁期限内年净收益＝200×240×（1－25％）×12＝43.20万元
    租赁期限外年净收益＝200×270×（1－25％）×12＝48.60万元
    V＝43.20／（1＋10％）＋43.20／（1＋10％）2＋48.60／10％（1＋10％）2×[1－1／（1＋10％）40－4－2]＝460.90万元
    （2）商店二层价格的测算
    年净收益＝200×180×（1－25％）×12＝32.40万元
    V＝32.40／10％×[1－1／（1＋10％）40－4]＝313.52万元
    （3）该商店在2008年10月1日出售的正常价格的测算
    460.90＋313.52＝774.42万元

  • 第22题：

    某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/m2，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。

    • A、521
    • B、533
    • C、695
    • D、711

    正确答案:A

  • 第23题：

    单选题
    某在建工程规划建筑面积为12400m2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为( )万元。
    A

    2281. 83

    B

    2474. 60

    C

    3798.30

    D

    4119. 18


    正确答案： A
    解析：

相关内容